Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2019 г. N 14АП-9066/19

г. Вологда

08 октября 2019 г.

Дело N А05-830/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2019 года.

В полном объеме постановление изготовлено 08 октября 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Варфоломеевой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 05 августа 2019 года по делу N А05-830/2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Титан" (ОГРН 1122932007879, ИНН 2902074413; адрес: 164520, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Полярная, д. 11; далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН 1032901000307, ИНН 2902026995; адрес: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7; далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального имущества нежилого встроенного помещения общей площадью 35,4 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Советская, д. 50/12, следующим образом:

- пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 по цене 1 044 000 руб. (один миллион сорок четыре тысячи рублей) без учета налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем "сумма основного долга";

- пункты 3.2.13., 3.2.16.2, 7.3 из договора исключить;

- пункты 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.10.4, 3.2.16.1, 5.2, 5.3, 5.3.1, 5.3.2, 5.4, 5.4.1, 5.4.2 изложить в редакции Комитета.

Решением суда 05 августа 2019 года уточненные исковые требования Общества удовлетворены, с Комитета в пользу Общества взыскано 20 000 руб. в возмещение расходов, связанных с проведением судебной экспертизы, и 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Комитет с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит обжалуемый судебный акт отменить, в удовлетворении иска отказать. Считает, что суд необоснованно принял во внимание в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорных помещений, заключение эксперта Уткиной К.В. По мнению ответчика, экспертом при проведении оценки допущены грубые методологические ошибки, приведшие к занижению итогового результата. Ответчик в суде первой инстанции заявлял о необходимости проведения повторной экспертизы в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ, однако суд необоснованно отказал в удовлетворении данного ходатайства.

Общество в отзыве доводы ответчика отклонило, просит решение суда оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, в связи с этим судебное заседание состоялось без их участия в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 17.01.2014 Обществом (Арендатор) и Комитетом (Арендодатель) заключен договор N 03-07/618-14 аренды муниципального имущества, в соответствии с которым Обществу во временное владение и пользование передано нежилое встроенное помещение общей площадью 35,4 кв. м, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Советская, д. 50/12. Помещение предоставлено для оказания бытовых услуг производственного характера (ремонт обуви).

Общество 02.10.2018 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и о соответствии условиям отнесения к категории малого и среднего предпринимательства.

Распоряжением заместителя главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 29.12.2018 N 119-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого встроенного помещения. Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 10.12.2018 N 100/18РС в размере 1 340 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС).

Комитет с письмом от 29.12.2018 N 11-04-04/9250 направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

С сопроводительным письмом от 18.01.2019 N 1 Общество направило Комитету протокол разногласий к проекту договора купли-продажи по пунктам 2.1, 3.2.10.4, 3.2.16.1, а также указало на необходимость исключения из проекта договора купли-продажи пунктов 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.13, 3.2.16.2, 5.2, 5.3, 5.3.1, 5.3.2, 5.4, 5.4.1, 5.4.2, 7.3.

В письме от 22.01.2019 N 11-04-04/275 Комитет уведомил Общество об отклонении протокола разногласий.

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, учитывая результаты судебной экспертизы, признал уточненные исковые требования Общества правомерными.

Апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определен нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия правомерно переданы Обществом на рассмотрение суда.

В ходе рассмотрения дела стороны частично урегулировали разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, Комитет согласился исключить из договора пункты 3.2.13.1, 3.2.16.2, 7.3, а Общество приняло условия пунктов 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.10.4, 3.2.16.1, 5.2, 5.3, 5.3.1, 5.3.2, 5.4, 5.4.1, 5.4.2 договора в редакции Комитета.

При разрешении разногласий по пункту 2.1 договора суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно представленному Комитетом проекту договора купли-продажи стоимость выкупаемого помещения определена на основании отчета от 10.12.2018 N 100-18РС, выполненного ООО "Экспресс оценка", в сумме 1 340 000 руб. (без НДС).

В представленном Обществом предварительном расчете стоимости выкупаемого помещения от 18.01.2019, подготовленном оценщиком -индивидуальным предпринимателем Торицыным М.Ю., рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 10.12.2018 определена в размере 840 856 руб. (без НДС).

В связи наличием между сторонами разногласий в отношении цены выкупаемого Обществом муниципального имущества судом в процессе рассмотрения дела назначена судебная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки" (далее - ООО "Бюро оценки") Уткиной К.В.

В представленном в суд по результатам судебной экспертизы заключении от 07.05.2019 N 2/2019-ЭЗ содержится вывод о том, что рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 35,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Северодвинск, ул. Советская, д. 50/12, по состоянию на 02.10.2018 составляет 1 044 000 руб. без учета НДС.

Оценив заключение эксперта ООО "Бюро оценки" по правилам статьи 71 АПК РФ, заслушав пояснения эксперта в судебном заседании, приняв во внимание отзыв эксперта от 29.07.2019, суд первой инстанции пришел к выводу, что экспертное заключение может быть принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку подготовлено экспертом, обладающим необходимым уровнем квалификации, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является мотивированным, не содержит противоречий, и определил выкупную стоимость объекта недвижимости исходя из цены, установленной по результатам судебной экспертизы, в размере 1 044 000 руб.

Доводы Комитета о недостоверности выводов эксперта правомерно отклонены судом первой инстанции как необоснованные по мотивам, изложенным в решении.

Вопреки доводам апеллянта анализ рынка недвижимости приводится экспертом на страницах 13-22 заключения.

Допущенная на странице 40 заключения ошибка относительно указания местоположения объектов и отсутствия необходимости проведения корректировки не повлияла, как установил суд, на выводы и расчет эксперта.

Суд верно указал, что замечания Комитета носят формальный характер и не влияют на вывод эксперта, кроме того, имевшиеся опечатки экспертом устранены.

В свете изложенного, поскольку признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта от 07.05.2019 не установлено, суд первой инстанции правомерно отказал Комитету в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

По результатам рассмотрения жалобы апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Доводы, изложенные ответчиком в апелляционной жалобе, не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, основаны на иной правовой оценке подателем жалобы обстоятельств спора, что не свидетельствует об ошибочности выводов суда.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Таким образом, апелляционная жалоба Комитета удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 05 августа 2019 года по делу N А05-830/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева А.Н. Шадрина