Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2019 г. N 09АП-55844/19

г. Москва

15 октября 2019 г.

Дело N А40-232250/18

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р.Валиева,

судей Д.В.Пирожкова, Е.А.Птанской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мурадян М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 августа 2019 года по делу N А40-232250/18, принятое судьей Рыбиным Д.С., по иску ООО "СУ N363" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Фаизов Е.Л. по доверенности от 28.09.2018

от ответчика: Стогова А.А. по доверенности от 29.11.2018

УСТАНОВИЛ:

ООО "СУ N 363" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об урегулировании разногласий сторон по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, Каширское шоссе, д.50, корп.2А, общей площадью 35,1-11,8-12,2-12,1-17,5-17,8-13,8 кв.м. (подвал пом.VI комн.2,3, пом.VII комн.11,14,12,1,2,3),

изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

3.1.. "Цена Объекта составляет 4768 000 руб. 00 коп. (Четыре миллиона семьсот шестьдесят восемь тысяч рублей ноль копеек), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.07.2018 N 01/010/1207-Г выполненного ООО "Гильдия денщиков".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вноситься Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплат в счет основного долга, составляющей не менее 79466 (семьдесят девять тысяч четыреста шестьдесят шесть) рублей 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

2. Урегулировать разногласия сторон по договору купли-продажи нежилого помещения город Москва, шоссе Каширское, дом 50, корпус 2А общей площадью 96,7 кв.м. (подвал, пом.У II, комн. 4-8,9,10,13,15-19),

изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 4 261 000 руб. 00 коп. (Четыре миллиона двести шестьдесят одна тысяча рублей ноль копеек), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.07.2018 N 01/011/1207-Г выполненного ООО "Гильдия оценщиков".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:

3.4 Оплата по Договору вноситься Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплат в счет основного долга, составляющей не менее 71016 (семьдесят одна тысяча семнадцать) рублей 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05 августа 2019 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, установленной Департаментом городского имущества города Москвы.

Заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, считает, что суд первой инстанции нарушены незаконно и необоснованно.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, не представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что истец на основании договоров аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 17.05.2002 N 06-00350/02 и от 15.09.2004 N 06-00990/04 арендует нежилые помещения площадью 35,1-11,8-12,2-12,1-17,5-17,8-13,8 кв.м (подвал пом.VI комн.2,3, пом.VII комн.11,14,12,1,2,3) (объект 1) и площадью 96.7 кв.м (подвал пом.VII комн.4- 8.9.10.13.15-19) (объект 2), расположенные в здании по адресу: г.Москва, Каширское шоссе, д.50, корп.2А.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, истец 15.02.2017 обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендуемых помещений в собственность.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, ответчик письмами от 20.06.2018 исх. N 33- 5-28670/17-(0)-9 и N 33-5-28657/17-(0)-5 направил истцу проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 14.460.000 рублей 00 копеек (объект 1) и 11.776.000 рублей 00 копеек (объект 2) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ООО "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут" от 27.04.2018 N 27/43-4-18.

Истец, считая выкупные цены объектов завышенными, обратился к независимому оценщику. Согласно отчетам ООО "Гильдия оценщиков" от 17.07.2018 N 01/010/1207- Г и N 01/011/1207-Г рыночная стоимость выкупаемых нежилых помещений составляет 4.768.000 рублей 00 копеек (объект 1) и 4.261.000 рублей 00 копеек (объект 2).

Истец направил в адрес ответчика проекты договоров купли-продажи с протоколами разногласий к ним, предложив цены выкупаемых нежилых помещений в размере 4.768.000 рублей 00 копеек (объект 1) и 4.261.000 рублей 00 копеек (объект 2).

Ответчик уклонился от подписания договоров с учетом протоколов разногласий к ним, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона N 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу ч.5 ст.10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, в связи с чем, представленные истцом отчеты ООО "Гильдия оценщиков" от 17.07.2018 N 01/010/1207-Г и N 01/011/1207-Г являются ненадлежащими и недопустимыми по настоящему делу доказательствами, поскольку получены с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "Центр оценки собственности" Вагнеру А.А.

Согласно заключению эксперта ООО "Центр оценки собственности" Вагнера А.А. от 28.03.2019 N А40-232250/18-176-1854 рыночная стоимость вышеуказанных выкупаемых нежилых помещений по состоянию на 15.02.2017 составляют 5.397.700 рублей 00 копеек (объект 1) и 4.338.800 рублей 00 копеек (объект 2) без НДС.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд признал его соответствующим требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В ходе рассмотрения дела экспертом даны исчерпывающие пояснения по заданным ему сторонами вопросам.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объектов недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объектов оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку субъективное несогласие сторон с результатами экспертизы не может свидетельствовать о безусловной недостоверности сделанных экспертом выводов.

С учетом результатов судебной экспертизы суд признал, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договоров купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений, подлежит удовлетворению в полном объеме, путем изложения п.3.1 договоров исходя из рыночной стоимости объектов недвижимости, установленной в заключении эксперта ООО "Центр оценки собственности" Вагнера А.А. от 28.03.2019 N А40-232250/18-176-1854.

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 августа 2019 года по делу N А40-232250/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р.Валиев

Судьи

Д.В.Пирожков Е.А.Птанская