Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2019 г. N 18АП-14465/19

г. Челябинск

21 октября 2019 г.

Дело N А76-34482/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ихсановой Э.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПрогрессМаг" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.08.2019 по делу N А76-34482/2018.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрация города Магнитогорска - Голеев А.Г. (доверенность N АГ-02/4766 от 10.08.2018, служебное удостоверение, диплом);

общества с ограниченной ответственностью "ПрогрессМаг" - Торопов С.А. (директор на основании решения N 07 от 29.07.2016, приказ N 01 от 29.07.2016, паспорт).

Администрация города Магнитогорска (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПрогрессМаг" (далее - ответчик, ООО "ПрогрессМаг", общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:1314001:2776, площадью застройки 533,8 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1314001:209, принадлежащего на праве собственности ООО "Прогрессмаг", путем его продажи с публичных торгов (т. 1, л.д. 4-6).

Определением суда от 22.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - третье лицо, УФРС).

Решением суда от 13.08.2019 (резолютивная часть объявлена 06.08.2019) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе общество (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права. Апеллянт плагает, что истец не представил доказательств, подтверждающих получение ответчиком предупреждения о прекращении договора аренды земельного участка. Поэтому арендные правоотношения не прекращены до настоящего времени.

Также отмечает, что судом не отражено заявленное ответчиком ходатайство об определении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, по мотивам которого ее доводы отклонены.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет" - в судебное заседание представители третьего лица не явились.

С учетом мнения представителей сторон и в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьего лица.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а представитель истца отклонил их.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, по заключенному с ООО "ПрогрессМаг" (арендатор) договору аренды земельного участка N 9278 от 24.06.2015 администрация (арендодатель) предоставила земельный участок далее - участок) площадью 1 919 кв.м с кадастровым номером 74:33:1314001:209, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в районе ул. Кирова, почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район (далее - договор; т. 1, л.д. 9-11).

В соответствии с п. 1.2. договора участок предоставлен для завершения строительства, с разрешенным использованием: для строительства торгово-офисного здания.

Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (п. 1.3. договора).

Согласно п. 2.1. срок действия договора устанавливается по 06.05.2018.

На основании п. 2.2 договора он считается заключенным с момента его подписания. В случае заключения договора со сроком действия один год и более одного года, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2.3 договора его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с 04.06.2015.

Как указал истец, по истечении срока действия договора аренды земельного участка N 9278 от 24.06.2015 ответчик продолжил пользоваться земельным участком, в связи с чем, вышеуказанный договор продлен на неопределенный срок, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Истцом в адрес ответчика направлено предупреждение о прекращении договора аренды земельного участка N КУИиЗО-02/2882 от 27.06.2018 (т. 1, л.д. 12).

Таким образом, договор аренды N 9278 от 24.06.2015 прекратил свое действие.

23 мая 2018 года специалистами администрации проведено обследование вышеуказанного земельного участка, в ходе которого установлено, что на участке расположен объект незавершенного строительства, территория огорожена забором, ведутся строительные работы (т. 1, л.д. 14, 15).

04 марта 2019 года специалистами Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Магнитогорска проведено обследование земельного участка площадью 1 919 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в районе ул. Кирова, почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в ходе которого установлено, что на момент обследования на земельном участке расположен объект незавершенного строительства. В данное время строительство или какая-либо деятельность не ведется, строительная техника отсутствует, территория огорожена металлическим забором, приложены фотоматериалы (т. 1, л.д. 54, 55).

Согласно информации из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 19.09.2018, общество является правообладателем объекта незавершенного строительства, степенью готовности 80 процентов с кадастровым номером 74:33:1314001:2776 - дата государственной регистрации права 21.04.2015 (т. 1, л.д. 16, 17).

Из ранее заключенного договора аренды от 28.03.2007 N 4578 (т. 1, л.д. 72-74) следует, что прежнему собственнику объекта незавершенного строительства земельный участок предоставлялся без проведения аукциона.

Посчитав, что объект, расположенный на земельном участке, является объектом незавершенного строительства и подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п. 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом N 171-ФЗ.

В силу ч. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется гл. V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

Законом N 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с ч. 14 ст. 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пу. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - п. 4 данной статьи.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 данного Кодекса).

В п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подп. 1-30 п. 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п. 5 данной статьи (подп. 10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Стороны 24.06.2015 заключили договор аренды спорного земельного участка N 9278 для завершения строительства объекта незавершенного строительства (п. 1.1-1.3 договора).

Договор аренды заключен без проведения торгов.

В силу ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

На основании письма-предупреждения N КУИиЗО-02/2882 от 27.06.2018 (т. 1, л.д. 12), администрация выразила волю на отказ от договора аренды N 9278 от 24.06.2015, в силу чего по правилам п. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды N 9278 от 24.06.2015 прекращен.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 24.06.2015 и на момент обращения администрации с иском по настоящему делу срок его действия истек, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения п. 6 ст. 239.1 ГК РФ.

В силу абзаца второго п. 1 ст. 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В то же время не заявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу п. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Поскольку в рассматриваемом случае незаконность действий публичных и иных органов не установлена, а к правоотношениям сторон подлежат применению правила ст. 239.1 ГК РФ, требования администрации об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:33:1314001:2776, площадью застройки 533,8 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1314001:209, путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

Довод апеллянта о том, что истец не представил доказательств, подтверждающих получение ответчиком предупреждения о прекращении договора аренды земельного участка, в связи с чем, арендные правоотношения не прекращены до настоящего времени, подлежит отклонению судебной коллегией.

Представителем истца к делу приобщен реестр заказной корреспонденции администрации (штемпель Почты России - 15.06.2018), дата отправки 15.06.2018, номер документа ДА9278, ООО "ПрогреммМаг", город Магнитогорск, ул. Кирова, д. 71, предупреждение о прекращении договора аренды.

Данный документ в силу абзаца второго ч. 2 ст. 268 АПК РФ (документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со ст. 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу) приобщены апелляционным судом к материалам дела.

Кроме того, из дела видно, что предупреждение от 07.06.2018 N КУИЗО-02/2882 о прекращении договора аренды земельного участка от 24.06.2015 N 9278, возобновленного на неопределенный срок (т. 1, л.д. 12), направлялось по адресу общества почтовым конвертом (т. 1, л.д. 18 и его оборот).

На основании ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В силу п. 2 ст. 165.1 ГК РФ правила п. 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба общества удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционных жалоб без удовлетворения относятся на их подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.08.2019 по делу N А76-34482/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПрогрессМаг" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева