Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2019 г. N 15АП-16939/19

город Ростов-на-Дону

05 ноября 2019 г.

дело N А32-6130/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Попова А.А., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Дудо В.А.,

при участии:

от ответчика: представитель Бирюков Д.В. по доверенности от 20.08.2019.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2019 по делу N А32-6130/2019, по иску Администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367),

к ответчику ООО "Сочинское хлебоприемное предприятие" (ИНН 2320247434, ОГРН 1172375025591)

о взыскании задолженности и неустойки,

принятое судьей Савиным Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Сочинское хлебоприемное предприятие" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 31.12.2003 N 4900003011 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в размере 3 012 816,82 руб., пени в размере 349 820,79 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16 августа 2019 года с ООО "Сочинское хлебоприемное предприятие" в пользу Администрации города Сочи взыскано 909 779, 51 руб. задолженности. В остальной части в иске отказано. С ООО "Сочинское хлебоприемное предприятие" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 10 772 руб.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции в части неудовлетворения исковых требований отменить. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу с учетом представленных уточненных пояснений, просил отменить решение суда, ссылаясь на отсутствие задолженности за заявленный администрацией период взыскания; представил документы-основания пользования спорным земельным участком до заключения договора аренды от 31.12.2003.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечил.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при наличии в пояснениях к жалобе либо в возражениях на нее доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.12.2003 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 4900003011 (далее - договор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202025:4 площадью 18 460 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 3/9 с видом разрешенного использования "для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений" (п. 1.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу пункта 2.1 договора срок действия договора до 01.01.2046.

Согласно п. 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения 15 числа начала следующего квартала.

02.12.2011 между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно п. 1 которого п. 1.1 договора изложен в следующей редакции: "В соответствии с настоящим договором арендодатель сдает, а арендатор принимает в совместное пользование с ООО "Зоомагазин" на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202025:1002 для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений по ул. Донской, 3/9 в Центральном районе г. Сочи. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, категория земель - земли населенных пунктов".

Пунктом 2 дополнительного соглашения установлено, что арендная плата ответчика за часть используемого им земельного участка площадью 16 404 кв.м. составляет 1 477 836,36 руб.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 21.12.2011.

08.11.2017 стороны повторно заключили дополнительное соглашение к договору аренды, в п. 1 которого установили, что арендная плата составляет 2 641 115,41 руб., а исчисление данной аренды устанавливается с 01.01.2015 (п. 2 доп. соглашения).

Согласно п. 3 и 4 дополнительного соглашения с 01.01.2017 арендная плата за весь земельный участок составляет 1 324 064,11 руб., а пунктом 5 доп. соглашения предусмотрено, что с 01.01.2017 арендная плата за часть земельного участка (16 404 кв.м.), используемую ответчиком, составляет 1 297 410,41 руб.

Настоящее дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Ответчик свои обязательства по оплате аренды не исполнил в полном объеме в период с 01.01.2018 по 31.12.2018, в связи с чем по мнению истца за ним образовалась задолженность в размере 3 012 816,82 руб.

Истец в адрес ответчика направлял претензию от 13.03.2018 N 4918/02-05-16, согласно которой просил погасить задолженность по арендной плате и пене в недельный срок, которая осталась без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При принятии решения суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В пункте 2 статьи 95 ЗК РФ указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов федерации и в муниципальной собственности.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии со статьей 96 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 N 591 -р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета РФ N 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона "Об особо охраняемых природных территориях".

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче спорного земельного участка обществу в аренду.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, администрация города Сочи не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду.

В силу статей 167, 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 31.12.2003 N 4900003011 является недействительной (ничтожной) сделкой.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о том, что данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Принятие Федерального закона N 244-ФЗ от 03.12.2008 данного обстоятельства не меняет, поскольку в данном Законе отсутствуют нормы, распространяющие его действие на отношения, возникшие до введения его в действие.

Вместе с тем ничтожность договора аренды не освобождает ответчика от обязанности оплатить землепользование. При этом фактическое использование спорного земельного участка в заявленный период ответчиком не опровергается.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что 08.11.2017 сторонами было заключено дополнительное соглашение.

Судом установлено, что в указанном соглашении сторонами с достаточной степенью индивидуализации определен объект аренды, а также порядок расчета арендной платы.

Применительно к рассматриваемому спору, в связи со вступлением в действие Федерального закона Российской Федерации N 244-ФЗ от 03.12.2008 "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" собственником спорного земельного участка является муниципальное образование г. Сочи, о чем 21.12.2011 внесена запись в ЕГРН 23-23-50/130/2011-437.

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 01 марта 2015 года регулируется главой V.1. Земельного кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, имеют исключительное право на приобретение таких участков в собственность или в аренду.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Исходя из изложенного при условии ничтожности договора от 31.12.2003, а также наличия правомочий у истца по распоряжению спорным участком в 2017 году, с учетом согласования сторонами в дополнительном соглашении существенных условий договора аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в отсутствие необходимости проведения торгов по заключению договора аренды подписание сторонами дополнительного соглашения является, по сути, заключением нового договора аренды в отношении спорного земельного участка.

Таким образом, заявленные истцом в рамках настоящего дела требования о взыскании 3 012 816,82 руб. за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 являются требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 после заключения нового договора аренды, облеченного в форму дополнительного соглашения.

Согласно просительной части искового заявления истец просит взыскать с ответчика арендную плату за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в размере 3 012 816,82 руб.

Истцом также в материалы дела представлен расчет задолженности за период с 01.01.2018 по 31.12.2018, произведенный с учетом действовавших применительно к спорному периоду нормативных правовых актов, согласно которому сумма долга за спорный период составила 1 349 306,83 руб. (уточнять требования истец отказался). Указанный расчет проверен судом и признан правильным.

Как следует из материалов дела, до заключения спорного договора аренды спорный участок принадлежал ответчику на праве постоянного бессрочного пользования, что подтверждается ответом Центрального отдела г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 25.10.2018 и копиейгосударственных акта на право бессрочного (постоянного) пользования землей, оригинал которого был обозрет апелляционным судом в судебном заседании, и не оспаривается сторонами.

Применительно к спорному периоду (2018 год) постановлением Администрации город Сочи N 1699 от 18.07.2016 года утвержден Порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, в соответствии с пунктом 6 которого при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога. Ставка земельного налога установлена решением Городского Собрания Сочи от 11 декабря 2007 года N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи" и составляет 0,5% от кадастровой стоимости, в силу чего размер арендной платы составляет 1% от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с публичной кадастровой картой кадастровая стоимость участка 23:49:0202025:1002 с 01.01.2017 и по настоящее время составляет 132 406 410,51 руб. Общая площадь участка составляет 16 741 м.кв, площадь, приходящаяся на ООО "СХПП", составляет 16 404 м.кв., что не оспаривается сторонами, в силу чего размер годовой арендной платы составляет 1 297 410, 4 руб. для 2017 года, что соответствует расчету истца в дополнительном соглашении от 08.11.2017 года. (см. последнюю таблицу дополнительного соглашения).

Федеральным законом от 05.12.2017 N 362-ФЗ "О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов" установлен уровень инфляции, равный 4 процентам (1,04).

С учетом применяемого администрацией коэффициента инфляции 1,04 (4%), причитающаяся к платежу арендная плата за спорный период (2018 год) составляет 1 349 306, 90 руб., что также учтено истцом в представленном расчете задолженности за период с 01.01.2018 по 31.12.2018

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на 01.01.2018 у общества имелась переплата по арендной плате в размере 439 527,32 руб., что не оспаривается истцом и отражено в первоначальном расчете задолженности, расчете от 05.06.2019, а также подтверждается актом сверки, подписанным сторонами.

Доводы возражений ответчика о том, что переплата за 2017 года составляет меньшую сумму - 427 846, 50 руб., не имею правового значения в условиях признания истцом наличия переплаты со стороны ответчика в большем размере.

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размер задолженности общества за спорный период составляет 909 779,51 руб. (1 349 306,83 - 439 527,32).

Между тем, помимо имеющейся у общества переплаты по состоянию на 01.01.2018, судом первой инстанции не были учтены платежи общества, произведенные на основании платежных поручений N 070225 от 06.06.2018, N 070356 от 05.09.2018 и N 070246 от 01.11.2018 на общую сумму 921 460, 34 руб.в счет арендной платы за пользование имуществом за 2, 3, 4 кварталы 2018 года с учетом указанного в них назначения платежа. При этом указанные платежи также отражены истцом в представленных в материалы дела расчетах.

При таких обстоятельствах, исходя из определенного истцом периода взыскания задолженности - с 01.01.2018 по 31.12.2018, за пределы которого суд не вправе выходить, размера платы за фактическое пользование земельным участком, равного 1 349 306, 83 руб., имеющейся у общества переплаты по состоянию на 01.01.2018 и произведенных ответчиком оплат за пользование спорным земельным участком за 2, 3, 4 кварталы 2018 года, задолженность у общества отсутствует.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика платы за пользование участком за заявленный период с 01.01.2018 по 31.12.2018.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 349 820,79 руб., рассчитанной на основании п. 5.3 договора.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).

Поскольку договор аренды является недействительным (ничтожным), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для применения к ответчику договорной ответственности, в силу чего правомерно отказал в удовлетворении требования о взыскании неустойки.

Дополнительным соглашением от 08.11.2017, являющимся по сути заключением нового договора аренды в отношении спорного земельного участка, условие об ответственности не предусмотрено.

Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2019 по делу N А32-6130/2019 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

М.Н. Малыхина А.А. Попов