Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2024 г. N 19АП-887/23 по делу N А14-23523/2022

г. Воронеж

3 апреля 2024 г.

Дело N А14-23523/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 3 апреля 2024 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Кораблевой Г.Н.,
судей	Поротикова А.И., Бумагина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зверевой М.А.,

при участии:

от Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области: Павленко М.В., представителя по доверенности N 91 от 18.10.2023, удостоверение N 445 от 05.02.2018;

от общества с ограниченной ответственностью "Кормед-Р": Кукуева В.И., директора, действующего на основании протокола общего собрания участников N 12 от 05.05.2022, Араповой Е.И., представителя по доверенности от 12.02.2024;

от администрации городского округа город Воронеж: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2023 по делу N А14-23523/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Кормед-Р" (ОГРН 1053600100465, ИНН 3665048640) к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) о признании незаконным отказа в продлении срока договора аренды и заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105027:18 площадью 300 кв. м,

третье лицо: администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кормед-Р" (далее - ООО "Кормед-Р", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (в настоящее время Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области, далее - Минимущества ВО, ответчик) о признании незаконным отказа в продлении срока договора аренды и заключении на новый срок договора аренды земельного участка общей площадью 300 кв. м с кадастровым номером 36:34:0105027:18 по адресу: г. Воронеж, ул. Суворова, 49Б, выраженный в письме от 12.08.2022 N 52-17-18552, о возложении на Минимущества ВО обязанности передать в аренду ООО "Кормед-Р" земельный участок площадью 300 кв. м с кадастровым номером 36:34:0105027:18 по адресу: г. Воронеж, ул. Суворова, 49Б сроком на 3 года для завершения строительства, реконструкции и ввода в эксплуатацию расположенного на земельном участке здания.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа город Воронеж.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2023 по делу N А14-23523/2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Минимущества ВО обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2023 по делу N А14-23523/2022, в связи с чем просило его отменить и принять по делу новый судебный акт.

ООО "Кормед-Р" представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Минимущества ВО поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители ООО "Кормед-Р" возражали против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Администрация городского округа город Воронеж явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечила. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2023 по делу N А14-23523/2022 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу Минимущества ВО - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что ООО "Кормед-Р" на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства со степенью готовности 68%, с кадастровым номером 36:34:0105022:74, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Суворова, 49Б, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации N 36-36-01/107/2011-423 от 26.09.2014, N 36-36/001-36/001/079/2015-203/5 от 05.02.2015, N 36-36/001-36/001/087/2015-459/5, N 36:34:0105022:74-36/069/2020-8 от 28.12.2020.

Названный объект располагается на земельном участке общей площадью 300 кв. м с кадастровым номером 36:34:0105027:18 по адресу: г. Воронеж, ул.Суворова, 49Б.

20.12.2018 Воронежским областным судом в ходе рассмотрения гражданского дела N 2-24/2018 (N 33-4007/2018) по иску администрации городского округа город Воронеж и Минимущества ВО, в том числе к ООО "Кормед-Р" о расторжении договора аренды земельного участка, устранении препятствий в распоряжении участком, признании нежилого здания самовольной постройкой утверждено мировое соглашение, во исполнение которого Минимущества ВО (арендодатель) и ООО "Кормед-Р" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, со множественностью лиц на стороне арендатора от 29.01.2019, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование для завершения строительства на условиях аренды на срок до 28.01.2022 земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов площадью 300 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Суворова, 49Б, с кадастровым номером 36:34:0105027:18, разрешенное использование здание НИИ (пункты 1.1, 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды земельного участка от 29.01.2019 на предоставляемом в аренду земельном участке находится принадлежащий арендатору на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0105022:74 площадью 265,3 кв. м.

По акту приема-передачи от 22.03.2019 участок передан во владение и пользование арендатора.

25.01.2022 ООО "Кормед-Р" обратилось в Минимущества ВО с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 29.01.2019, в котором просило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Настоящий договор заключен сроком на 3 года" и исключить пункт 2.3 договора.

В ответ на данное заявление 02.03.2022 Минимущества ВО направило в адрес ООО "Кормед-Р" письмо N 52-17-4518, в котором ссылалось на то, что Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не предусматривает возможности продления договоров аренды земельных участков, указав, что для заключения нового договора аренды земельного участка необходимо обратиться в адрес Минимущества ВО с соответствующим заявлением с приложением необходимого пакета документов, и дополнительно сообщил, что ранее (28.02.2022) в адрес ООО "Кормед-Р" было направлено письмо N 52-17-4331 об истечении срока действия договора аренды, предстоящем прекращении договорных отношений и рассмотрении вопроса о подготовке заявления в суд о продаже объекта незавершенного строительства на публичных торгах в целях реализации процедуры, определенной подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

04.05.2022 ООО "Кормед-Р" обратилось в Минимущества ВО с заявлением о разъяснении статуса договора аренды земельного участка от 29.01.2009, на которое 14.06.2022 был направлен ответ N 52-17-13398 о том, что мероприятия по расторжению договора аренды не проводились. Дополнительно заявителю вновь было разъяснено, что для заключения нового договора аренды земельного участка необходимо обратиться в адрес Минимущества ВО с соответствующим заявлением с приложением необходимого пакета документов.

05.05.2022 ООО "Кормед-Р" обратилось в Минимущества ВО с заявлением о продлении действия договора аренды земельного участка на 8 месяцев 9 дней или о заключении нового договора аренды земельного участка для целей завершения строительства, реконструкции расположенного на земельном участке капитального объекта в связи с имевшей место просрочкой исполнения утвержденного судом мирового соглашения со стороны органа местного самоуправления.

10.06.2022 Минимущества ВО направило в адрес ООО "Кормед-Р" письмо N 52-17-13236, схожее по содержанию с письмами N 52-17-4518 от 02.03.2022 и N 52-17-13398 от 04.05.2022.

12.07.2022 и 14.07.2022 ООО "Кормед-Р" вновь обратилось в Минимущества ВО с заявлениями о продлении договора аренды земельного участка от 29.01.2019 на срок 8 месяцев 9 дней или заключении нового договора аренды на тот же срок для целей завершения реконструкции капитального объекта в связи с имевшей место просрочкой органа местного самоуправления (постановление Администрации городского округа город Воронеж N 81 "О предоставлении ООО "Кормед-Р" разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке по ул. Суворова, 49Б" было принято только 10.02.2020).

12.10.2022 Департамент имущества области направил в адрес ООО "Кормед-Р" ответ N 52-17-28292 с приложением копии письма от 12.08.2022 N 52-17/18552, из которого следует, что по результатам рассмотрения заявления ООО "Кормед-Р" по вопросу предоставления в аренду земельного участка со ссылкой на положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ООО "Кормед-Р" отказано в предоставлении в аренду земельного участка, поскольку оно уже реализовало свое право приобретения в аренду земельного участка на 3 года для завершения строительства в порядке, определенном Федеральным законом Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Не согласившись с отказом Минимущества ВО в заключении договора аренды земельного участка общей площадью 300 кв. м с кадастровым номером 36:34:0105027:18, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Суворова, 49Б, ООО "Кормед-Р" обратилось в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ЗК РФ и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

С учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также и на договоры аренды, заключенные после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Как разъяснено в пункте 14 Обзора судебной практики N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2014, собственник объекта незавершенного строительства на основании подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта путем продажи с публичны торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Установив, что ни до истечения шестимесячного срока со дня прекращения действия договора аренды (28.07.2022), ни на дату обращения ООО "Кормед-Р" в суд с настоящим иском (28.12.2022) Минимущества ВО не обратилось в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства (степень готовности 68%), расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Суворова, 49Б, с кадастровым номером 36:34:0105022:74 путем продажи с публичных торгов, арбитражный суд области пришел к выводу о сохранении у ООО "Кормед-Р" права на предоставление спорного земельного участка в аренду (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 16.08.2023 по делу N А14-4209/2021).

Руководствуясь пунктами 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ, проанализировав мировое соглашение, утвержденное определением Воронежского областного суда от 20.12.2018 по делу N 2-24/2018 (N 33-4007/2018), одним из условий которого является обязательство администрации городского округа город Воронеж по выдаче разрешения на реконструкцию спорного объекта капитального строительства и осуществление участниками соглашения реконструкции в срок до 01.08.2020, что фактически было невозможно до получения всех разрешающих документов, в том числе постановления администрации городского округа город Воронеж "О предоставлении ООО "Кормед-Р" разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке по ул. Суворова, 49Б", которое было принято только 10.02.2020, в отсутствие доказательств наличия в длительном принятии данного постановления вины истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что общество не может единолично нести ответственность за невыполнение сроков, указанных в мировом соглашении.

Правовая позиция ответчика о законности отказа в продлении срока договора аренды и заключении на новый срок договора аренды земельного участка общей площадью 300 кв. м с кадастровым номером 36:34:0105027:18 по адресу: г. Воронеж, ул. Суворова, 49Б мотивирована тем, что общество уже реализовало право на однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства объекта.

В то же время одним из условий мирового соглашения является заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105027:18 сроком на 3 года для завершения строительства при условии предоставления ответчиками по гражданскому делу полного пакета документов, предусмотренных земельным законодательством, а снос самовольной постройки, расположенной по адресу: г. Воронеж, ул. Суворова, 49Б, предусмотрен в случае неисполнения условия о реконструкции объекта.

Однако условие о реконструкции объекта в срок до 01.08.2020, как это предусмотрено мировым соглашением, не могло быть исполнено ООО "Кормед-Р" до получения всех разрешающих документов, в том числе постановления администрации городского округа город Воронеж "О предоставлении ООО "Кормед-Р" разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке по ул. Суворова, 49Б", которое было принято только 10.02.2020 в отсутствие доказательств вины истца.

Вопреки доводам ответчика в настоящее время отсутствуют основания для вывода о неисполнении ООО "Кормед-Р" условия о реконструкции объекта и отнесения его к самовольной постройке, поскольку обращение в суд с настоящим иском направлено на исполнение утвержденного Воронежским областным судом мирового соглашения.

При этом, как следует из материалов дела и объяснений представителей истца, администрацией городского округа город Воронеж было отказано ООО "Кормед-Р" в выдаче разрешения на реконструкцию спорного объекта по причине отсутствия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105027:18. Определением Железнодорожного районного суда г.Воронежа от 01.03.2023 исполнительное производство, возбужденное судебным-приставом исполнителем на основании исполнительного листа, выданного по делу N 2-24/2018, об обязании ООО "Кормед-Р" снести спорную постройку приостановлено до вступления в законную силу решения суда по данному спору.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2023 по делу N А14-23523/2022 не имеется.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.12.2023 по делу N А14-23523/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.Н. Кораблева

Судьи

А.И. Поротиков А.Н. Бумагин