Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2019 г. N 18АП-14361/19

г. Челябинск

18 ноября 2019 г.

Дело N А07-15426/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Аникина И.А., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.08.2019 по делу N А07-15426/2019.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Вольтер" - Неустроев Л.В. (доверенность от 27.04.2019, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью "Вольтер" (далее - ООО "Вольтер", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление, УЗИО) и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) об обязании в месячный срок со дня вступления в силу решения суда направить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:1891 площадью 2 538 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: под бытовое обслуживание (для строительства банного комплекса), расположенного по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан по ул. Союзной у пересечения с ул. Чкалова, сроком на три года для завершения строительства объекта.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 01.08.2019 (резолютивная часть объявлена 29.07.2019) заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласились ответчики и обжаловали его в апелляционном порядке - в жалобе администрация и управление (далее также - податели жалобы, апеллянты) просят решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податели ссылаются на нарушение норм материального и процессуального права. Апеллянты полагают, что поскольку на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.07.2019 по делу N А07-11413/2018 спорный земельный участок подлежал возврату, то регистрация права собственности на объект незавершенного строительства от 15.08.2018 и последующая его продажа является действием в обход закона с противоправной целью и злоупотреблением права.

Отзыв на жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет" - в судебное заседание представители ответчиков не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с учетом мнения представителя истца, дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие управления и администрации.

Представитель истца в судебном заседании 14.11.2019 возражал против доводов апелляционной жалобы по существу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке главы 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям о зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства (л.д. 21, 22), ООО "Вольтер" на основании договора купли-продажи от 22.08.2018 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050110:2747, степень готовности 10%, площадь застройки 150 кв.м.

Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:1891, площадь 2 538 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: под бытовое обслуживание (для строительства банного комплекса), адрес: Ленинский район городского округа город Уфа республики Башкортостан по ул. Союзной у пересечения с ул. Чкалова.

Первоначальное право собственности зарегистрировано на объект на основании договора аренды земельного участка N 1014-15 от 08.12.2015 (л.д. 16-19), заключенного с ООО "Баня" и разрешения на строительство N 02-RU03308000-156011-2018 от 30.07.2018, выданного ООО "Баня" (л.д. 14, 15).

С целью реализации своих прав, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а именно ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, которой предусмотрены случаи предоставления в аренду земельных участков без проведения торгов, ООО "Вольтер" обратилось письмом в администрацию с просьбой заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:1891 площадь 2 538 кв.м, на три года для завершения строительства объекта (л.д. 12).

Письмом N 5897 от 24.04.2019 отказано истцу в данном праве на заключение договора аренды для завершения строительства (л.д. 13).

Полагая указанный отказ администрации незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ и вступившей в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила составляют положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подп. 10 п. 2, подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

На основании положений п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с положениями подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим пунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В названных положениях законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок. Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны следующие разъяснения.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 указанной статьи).

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Из представленных в материалы дела документов следует, что на основании полученного обществом разрешения на строительство от 30.07.2018 N RU-03308000-1560П-2018 за истцом 15.08.2018 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства кадастровый номер 02:55:050110:2747, общая площадь застройки 150 кв.м, степень готовности объекта 10%, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Союзная у пересечения с ул. Чкалова, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 20-22).

Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка под строительство был заключен с истцом до 01.03.2015, на земельном участке обществом возведен объект незавершенного строительства, готовность 10 %, арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для приобретения обществом как застройщиком земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов в соответствии с приведенными выше положениями закона.

На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что отсутствуют основания считать истца недобросовестным застройщиком.

Доводы апеллянтов, что договор аренды земельного участка, заключенный с ООО "Баня", был расторгнут в судебном порядке, следовательно земельный участок не может представлен для завершения строительства, правомерно отклонен судом первой инстанции.

Так, решением по делу N А07-11413/2018 от 23.07.2018 суд расторг договор аренды N 1014-15 от 08.12.2015, и обязал ООО "Баня" возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:050110:1891 управлению по акту приема-передачи в течение 14 дней с момента вступления решения в законную силу.

Однако, как верно указал суд первой инстанции, после вынесения решения администрация выдала разрешения на строительство от 30.07.2018 N RU-03308000-1560П-2018 банного комплекса.

На основании полученного обществом разрешения на строительство от 30.07.2018 N RU-03308000-1560П-2018 за истцом 15.08.2018 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства кадастровый номер 02:55:050110:2747, общая площадь застройки 150 кв.м, степень готовности объекта 10%, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Союзная у пересечения с ул. Чкалова.

Следовательно, администрация своими действиями внесла правовую неопределенность в отношении судьбы объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке.

Кроме того, администрация не воспользовалась правом в шестимесячный срок обратиться в суд с требованиями об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования общества к администрации и управлению.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны в качестве обоснованных.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка ими фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем, нет оснований для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.08.2019 по делу N А07-15426/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи

И.А. Аникин М.И. Карпачева