Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2019 г. N 13АП-29150/19

г. Санкт-Петербург

19 ноября 2019 г.

Дело N А56-84976/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Барминой И.Н., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: до перерыва Самсоновой Е.В., после перерыва: Смирновой Н.В.

при участии:

от истца: Баяковский Д.К. (доверенность от 08.06.2018), Дашдамиров Э.Т.о (доверенность от 08.06.2018)

от ответчика: до перерыва: не явился, извещен, после перерыва: Беглов М.И. (доверенность от 14.06.2019)

от 3-го лица: до перерыва: не явился, извещен после перерыва: Войтко А.Н. (доверенность от 29.12.2018)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29150/2019) АО "ДОМ.РФ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2019 по делу N А56-84976/2017 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску ЖСК "РЕВИЗОР"

к АО "ДОМ.РФ"

3-е лицо: Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области

о признании, об обязании,

установил:

Жилищно-строительный кооператив "Ревизор" (далее - истец, Кооператив) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Акционерному обществу "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (далее - ответчик, Агентство) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора от 13.12.2013 N ДЭ-123, признании права безвозмездного пользования земельным участком с кадастровым номером 78:42:0016209:6, площадью 80846 кв.м., расположенным по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, территория Ленинградской опытной станции, участок 6, и обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору от 13.12.2013N ДЭ-123.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее - Управление).

Решением от 16.05.2018, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2018, иск удовлетворен.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.11.2018 решение от 16.05.2018 и постановление от 17.08.2018 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц наименование Агентства изменилось на акционерное общество "ДОМ. РФ" (далее - Общество).

Решением от 31.07.2019 признан недействительным односторонний отказ ответчика от исполнения договора от 13.12.2013N ДЭ-123, признано право безвозмездного пользования Жилищно-строительного кооператива "Ревизор" земельным участком с кадастровым номером 78:42:0016209:6, площадью 80846 кв.м., расположенным по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, территория Ленинградской опытной станции, участок 6, суд обязал АО "ДОМ.РФ" заключить дополнительное соглашение к договору N ДЭ-123 безвозмездного срочного пользования земельным участком от 13.12.2013 в предложенной истцом редакции.

В апелляционной жалобе ответчик, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать, указывая, что спорный договор являлся срочным, был заключен на срок подготовки и утверждения проектов планировки и межевания территории в границах передаваемого участка - 1 год, на момент направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора был возобновлен на неопределенный срок; земельный участок не может быть использован в целях жилищного строительства, расположен в границах территориальной зоны Т1Ж2-2/ТС1, в отношении которой до истечения расчетного срока Генерального плана Санкт-Петербурга ( 01.03.2021) не допускается утверждение документации по планировке территории. По мнению подателя жалобы, наличие специальных оснований для расторжения договора, установленных ст. 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", не исключает возможность применения оснований прекращения договорных отношений, предусмотренных ГК РФ.

В судебном заседании после перерыва представитель истца возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, представитель третьего лица поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд) (ссудодатель) и Кооператив (ссудополучатель) заключили договор от 13.12.2013 N ДЗ-123 (далее - договор), по условиям которого ссудодатель передал, а ссудополучатель принял в безвозмездное срочное пользование земельный участок площадью 80 846 кв.м, с кадастровым номером 78:42:0016209:6, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, территория Ленинградской опытной станции, участок 6.

Согласно пункту 2.2 договора срок безвозмездного пользования участком составляет 1 год.

В пункте 2.3 договора предусмотрено, что он действует до полного исполнения сторонами обязательств.

В письмах от 14.11.2014, 07.08.2015, 16.01.2016, 19.07.2016 Кооператив обращался к Фонду по вопросу изменения условий договора и продления срока его действия со ссылкой на выявление при исполнении договора препятствий в достижении предусмотренных им целей, в том числе связанных с несоответствием указанной в договоре площади подлежащих формированию земельных участков требованиям режима использования земель, установленным Законом Санкт-Петербурга от 24.12.2008 N 820-7 "О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам указанных зон" (далее - Закон N 820-7).

Письмом от 18.08.2016 Фонд сообщил Кооперативу о переходе с 01.09.2016 к Агентству прав и обязанностей ссудодателя по договору на основании статьи 14 Федерального закона от 23.06.2016 N 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства".

В ответ на обращение Кооператива о продлении срока действия договора Агентство в письме от 27.03.2017 указало на нецелесообразность заключения соответствующего соглашения со ссылкой на несоответствие установленного в отношении участка вида разрешенного использования - "для размещения зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции" - целям использования участка, предусмотренным договором.

В дальнейшем Агентство письмом от 04.09.2017 уведомило Кооператив об отказе от договора на основании пункта 1 статьи 699 ГК РФ, предложив возвратить участок и подписать акт приема-передачи.

Полагая, что отказ Агентства от договора является недействительной сделкой, а условия пунктов 1.2.1 и 2.2 договора подлежат изменению в целях приведения их в соответствие с Законом N 820-7 в части установления минимальной площади подлежащих формированию участков - 2 000 кв.м, со статьей 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статьей 16.5 Закона N 161-ФЗ - в части указания на предоставление участка в безвозмездное пользование на срок осуществления строительства объектов, предусмотренных пунктом 1.2 договора, Кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что требования истца удовлетворены судом неправомерно, обжалуемое решение подлежит отмене, в удовлетворении иска следует отказать.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 названного Кодекса.

Из приведенных норм следует, что договор безвозмездного пользования может быть заключен на определенный срок или без указания такового.

По смыслу пункта 2 статьи 621 ГК РФ и пункта 2 статьи 689 ГК РФ в случае продолжения использования имущества после истечения договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом пунктом 1 статьи 699 ГК РФ предусмотрено право каждой из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 названного Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Признавая недействительным отказ Агентства от договора, суд первой инстанции исходил из того, что договор следует считать заключенным на срок осуществления жилищного строительства в соответствии с Законом N 161-ФЗ, в отношении которого ни законом, ни договором не предусмотрен внесудебный односторонний отказ от исполнения договора.

Апелляционный суд полагает данный вывод суда первой инстанции ошибочным.

При толковании условий договора о сроке его действия суд исходил из содержания пункта 2.3 договора и положений статьи 39.10 ЗК РФ, статьи 16.5 Закона N 161-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 48-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 48-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правам иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Между тем, согласно пункту 2 статьи 12 Закона N 48-ФЗ действие положений Закона N 161-ФЗ и Земельного кодекса Российской Федерации в редакции названного Федерального закона распространено на правоотношения, возникшие с 01.03.2015.

Таким образом, применение положений статьи 39.10 ЗК РФ и статьи 16.5 Закона N 161-ФЗ в редакции Закона N 48-ФЗ при толковании условий договора, заключенного до 01.03.2015, свидетельствует о нарушении судом пункта 2 статьи 422 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, договор был заключен при реализации Фондом полномочий по распоряжению земельными участками, переданными ему в собственность, в порядке, предусмотренном Законом N 161-ФЗ.

Частью 1 статьи 16.5 Закона N 161-ФЗ в редакции, действовавшей на дату заключения договора, было предусмотрено, что земельные участки Фонда могли быть переданы в безвозмездное срочное пользование кооперативам, созданным в целях обеспечения жильем граждан, указанных в части 4 этой статьи, в соответствии с регулирующими деятельность таких кооперативов федеральными законами с учетом особенностей, установленных названной статьей.

Согласно части 11 статьи 16.5 Закона N 161-ФЗ в той же редакции земельные участки, предназначенные для размещения многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, и строительства объектов инженерной инфраструктуры, передавались кооперативам в безвозмездное срочное пользование на срок осуществления жилищного строительства или в случае, если учредительные документы кооператива содержали положение, предусмотренное частью 8 названной статьи - о праве членов кооператива осуществить самостоятельно строительство объектов индивидуального жилищного строительства - на срок подготовки и утверждения проекта планировки территории в границах земельного участка Фонда, включая положения о характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории, и проекта межевания территории в границах земельного участка Фонда, проведения государственного кадастрового учета земельных участков, образуемых из земельного участка Фонда.

По смыслу приведенной нормы договор безвозмездного пользования земельным участком Фонда мог быть заключен на срок осуществления жилищного строительства или на срок подготовки и утверждения проектов планировки и межевания территории в границах соответствующего участка.

Пунктом 8.4 части 2 статьи 6 Закона N 161-ФЗ в редакции, действовавшей на дату заключения договора, принятие решений о передаче земельных участков Фонда в безвозмездное срочное пользование кооперативам, о безвозмездной передаче земельных участков Фонда в собственность кооперативов и (или) граждан, являющихся членами кооперативов, определение площади передаваемых кооперативам земельных участков, относилось к компетенции Попечительского совета Фонда.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если такие правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В преамбуле договора имеется ссылка на его заключение в соответствии с решением Попечительского совета Фонда от 14.08.2013. Согласно выписке из протокола заседания Попечительского совета Фонда от 14.08.2013 N 90 принято решение о передаче спорного участка Кооперативу в безвозмездное срочное пользование, определяющее условия такого пользования - для подготовки и утверждения проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка и проведения государственного кадастрового учета земельных участков, которые будут образованы из земельного участка с кад.N78:42:0016209:6.

Согласно пункту 3.1.1 договора ссудополучатель обеспечивает разработку и утверждение документации по планировке территории в границах участка в течение 12 месяцев со дня подписания акта приема-передачи участка.

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора в случае если в течение срока, предусмотренного подпунктом 3.1.1 договора, в законодательство РФ будут внесены изменения, которые повлекут необходимость внесения существенных изменений в разрабатываемую (разработанную) ссудополучателем документацию по планировке территории в границах участка, предусмотренные подпунктом 3.1.1 сроки увеличиваются соразмерно сроку доработки документации, но не более чем на 6 месяцев.

В силу пункта 3.1.4 договора строительство на образованных участках жилых домов с соответствии с требованиями, установленными пунктом 1.2 договора, осуществляется членами жилищно-строительного кооператива (ссудополучателя) самостоятельно.

Согласно пунктам 4.1, 4.1.1, 4.1.2 договора после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, государственного кадастрового учета земельных участков, образованных в соответствии с документацией по планировке территории, в границах участка и предназначенных для жилищного и иного строительства, осуществления государственной регистрации права собственности ссудодателя на образованные участки и предоставления сведений о распределении образованных участков между членами жилищно-строительного кооператива (ссудополучателя), ссудодатель осуществляет безвозмездную передачу образованных участков, предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов, в собственность членов жилищно-строительного кооператива (ссудополучателя). Бевоздмездную передачу образованных участков, предназначенных для строительства объектов инженерной инфраструктуры, в собственность ссудополучателя, за исключением образованных участков, расположенных в границах территорий общего пользования и подлежащих безвозмездной передаче ссудодателем в государственную или муниципальную собственность в порядке, установленном подпунктом 5.1.3 договора.

Исходя из изложенного спорный договор заключался сторонами не на срок осуществления строительства, а на срок разработки и утверждения документации по планировке территории в границах соответствующего участка, а строительство на образованных участках жилых домов с соответствии с требованиями, установленными пунктом 1.2 договора, уже должно было осуществляться членами жилищно-строительного кооператива самостоятельно.

По истечении срока действия договора цель заключения договора не достигнута и на согласованных сторонами условиях в настоящий момент достигнута быть не может, о чем в том числе свидетельствует обращение Кооператива с требованием об изменении условий договора.

При этом, апелляционный суд также принимает во внимание довод Общества, не опровергнутый Кооперативом надлежащими доказательствами, о невозможности достижения целей договора (п.п. 3.1.1, 4.1 договора) ввиду невозможности использования земельного участка в целях жилищного строительства. Так, согласно письму Комитета по градостроительству и архитектуры Санкт-Петербурга от 10.11.2016 N 221-3-51932/16 земельный участок с кад.N 78:42:0016209:6 расположен в границах территориальной зоны Т1Ж2-2/ТС1, тогда как в соответвии с Приложением 2 к Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524, Т1Ж2 - 2 это жилая зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих домов с участками не менее 1200 кв.м с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры, ТС1 - зона сельскохозяйственных угодий с включением объектов инженерной инфраструктуры. Согласно п.п. 7.1.2, 7.1.3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" подготовка и утверждение документации по планировке территории в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны, код которой указан в числителе кодового обозначения территориальной зоны, не допускаются до истечения расчетного срока Генерального плана Санкт-Петербурга, за исключением случая, предусмотренного в подпункте 7.1.1.3 настоящего приложения; окончание расчетного срока Генерального плана Санкт-Петербурга определяется в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга.

В соответствии с абз. 3 п. 7 Общих положений о территориальном планировании Санкт-Петербурга (Закон Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99 "О Генеральном плане Санкт-Петербурга") расчетный срок Генерального плана Санкт-Петербурга - период реализации проектных решений Генерального плана Санкт-Петербурга - 01.03.2021.

Таким образом, по истечении срока действия договора у ответчика имелось право на прекращение договора по правилам статьи 699 ГК РФ, и данный отказ не противоречит Закону N 161-ФЗ в редакции, действующей на дату заключения договора в 2013 году.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене, в удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2019 по делу N А56-84976/2017 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива "Ревизор" (адрес: 199397, г Санкт-Петербург, ул. Наличная 48/1/15, ОГРН: 1137847240850) в пользу акционерного общества "Дом.РФ" (адрес: 125009,г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, ОГРН: 1027700262270) 3000 рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

И.Н. Бармина Н.С. Полубехина