Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2019 г. N 11АП-16452/19

г. Самара

08 ноября 2019 г.

Дело N А65-5503/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 ноября 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Пышкиной Н.Ю., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лариной Ю.Н.,

при участии:

от истца - МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика - ООО "Волгастрой" - представитель Шарипов Р.К. по доверенности от 20.03.2019 г.,

от третьих лиц - представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 31 октября 2019 года в зале N 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2019 года по делу N А65-5503/2019 (судья Коротенко С.И.),

по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),

к обществу с ограниченной ответственностью "Волгастрой", г.Казань (ОГРН 1151690106985, ИНН 1661047338),

об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Меридианная, с кадастровым номером 16:50:110505:2585 путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства,

с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, Сайфиеву Марину Автономовну, г. Казань, Мингалеева Наиля Зямаевича,г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Волгастрой", г.Казань об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Меридианная, с кадастровым номером 16:50:110505:2585 путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства.

Определением суда от 01.03.2019 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, Сайфиеву Марину Автономовну, г. Казань, Мингалеева Наиля Зямаевича,г. Казань.

В судебном заседании истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просит принять уточнение исковых требований в части обязания ООО "Волгастрой" передать истцу техническую документацию на объект незавершенного строительства -оригинал эскизного проекта 2015 объекта незавершенного строительства, расположенного г.Казань, ул. Меридианная, кадастровый номер 16:506110505:2585.

Уточнение исковых требований судом принято в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2019 года по делу N А65-5503/2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель ООО "Волгастрой" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 05.09.2012 между Комитетом (Арендодатель) и гр.Сайфиевой М.А. и гр.Мингалеевым Н.З. (Арендатор) заключен договор аренды N 16611 земельного участка, расположенного по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, ул.Меридианная, кадастровый номер: 16:50:110503:55, разрешенное использование земельного участка: занимаемый не завершенным строительством зданием, сроком до 08.07.2015( т. 1 л.д. 14-19).

08.02.2016 между Комитетом и гр. Сайфиевой М.А. и гр.Мингалеевым Н.З. заключено Соглашение N 16611-рда о расторжении договора аренды земельного участка от 05.09.2012 N 16611, в соответствии которым договор аренды земельного участка от 05.09.2012 N 16611счиать утратившим силу с 14.01.2016 ( т. 1 л.д. 32).

14.01.2016 между Комитетом (Арендодатель) и Сайфиевой М.А. и Мингалеевым Н.З. (Арендатор) заключен договор аренды N 18778 земельного участка с кадастровым номером 16:50:110503:55 площадью 424 кв.м., расположенного по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, ул.Меридианная, под не завершенным строительством зданием( т. 1 л.д. 33-38).

Срок договора аренды установлен до 13.01.2019, дата возврат земельного участка 13.01.2019 (пункт.1,2.2. договора).

30.11.2018 между гр. Сайфиевой М.А., гр. Мингалеевым Н.З. и ООО "Волгастрой" был заключен Договор купли - продажи объекта незавершенного строительством( т. 1 л.д. 69-72, т. 2 л.д. 47-52), в соответствии с которым гр. Сайфиева М.А. и гр. Мингалеевым Н.З. продали ООО "Волгастрой" принадлежащий им по праву долевой собственности объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Меридианная, кадастровый номер 16:50:110505:2585( т. 1 л.д. 69-72, т. 2 л.д. 47-52).

04.12.2018 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации права собственности ООО "Волгастрой" и запись о регистрации обременения в виде ипотеки за номером государственной регистрации: 16:50:110505:2585-16/001/2018-4 в пользу Сайфиевой М.А.и Мингалеева Н.З. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:110505:2585, что подтверждается выпиской ( т. 1 л.д. 93-95).

На запрос суда Управление Росреестра по РТ представило реестровое дело N 16:50:110505:2585 на объект незавершенного строительства ( т. 2л.д. 1-59), из которого следует, что ранее на основании договора купли- продажи объекта незавершенного строительства от 05.12.2002, заключенного между Государственным внебюджетным жилищным фондом при Президенте Республики Татарстан и Русаковым А.Ф., 22.07.2003 за гр. Русаковым А.Ф зарегистрировано право собственности на спорный объект( т. 2 л.д. 5-8).

В свою очередь гр. Русаков А.Ф по договору купли-продажи незаконченного строительством здания от 13.07.2007 продал гр. Сайфиевой М.Р. и гр. Мингалееву Н.З. в собственность по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на данный объект( т. 2 л.д. 15-17).

22.09.2008 на основании договора дарения 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незаконченное строительством здание от 25.08.2008 право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности перешло к Сайфиевой М.А.( т. 2 л.д. 28-29).

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.01.2019 подтверждается переход прав на спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:110505:2585( т. 1 л.д. 24).

18.12.2018 Сайфиева М.А. и Мингалеев Н.З. обратились в Комитет с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка N 18778 от 14.01.2016 (N 5831/кзио-вх/огот 18.12.2018) в связи с продажей спорного объекта ответчику ООО "Волгастрой"( т. 1 л.д. 41-42).

Как указывает истец, 25.12.2018 Комитетом проведено обследование на земельного участка с кадастровым номером 16:50:110503:55, расположенного по адресу Ново-Савиновский район, ул.Меридианная, в ходе которого установлено, что строительство объекта не завершено в течение срока аренды, что подтверждается приложенными фототаблицами ( т. 1 л.д. 44-49).

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции отказывая в иске указал, что из пункта 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Федерального закона N 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

С учетом изложенного суд первой инстанции установил, что арендные правоотношения между Комитетом и Сайфиевой М.А. и Мингалеевым Н.З. в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:110503:55, расположенного по адресу Ново-Савиновский район, ул.Меридианная, являющегося объектом по договору аренды от 14.01.2016, фактически имели место с 05.09.2012 на основании договора аренды N 16611 и фактически не прекратились на дату 01.03.2015 ( т. 1 л.д. 14-19).

Суд первой инстанции также указал, что ответчик продолжает пользоваться земельным участком на праве аренды, оплачивая арендные платежи, что подтверждается платежным поручением N 3 от 05.03.2019, что Комитетом не оспаривается (т. 1 л.д. 83). Таким образом, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункту 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи при отчуждении объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, производится принудительное изъятие имущества у собственника (ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 1, 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу п. 33 ст. 34 вышеуказанного закона положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 35 ФЗ N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой 5.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Правоотношения по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:110503:55 в рассматриваемом случае возникли на основании договора аренды земельного участка от 14.01.2016, который устанавливает цель использования участка - под не завершенное строительством здание; срок действия договора согласован в пункте 2.1. договора до 13.01.2019.

При этом установлено, что арендные правоотношения между Комитетом и Сайфиевой М.А. и Мингалеевым Н.З. в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:110503:55, расположенного по адресу Ново-Савиновский район, ул.Меридианная, являющегося объектом по договору аренды от 14.01.2016, фактически возникли с 05.09.2012 на основании договора аренды N 16611 ( т. 1 л.д. 14-19).

Также установлено, что в связи с приобретением права собственности на спорный объект и предстоящим истечением срока аренды земельного участка, 18.12.2018 и 22.01.2019 ООО "Волгастрой" обращалось в Комитет с заявлением о заключения нового Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:110503:55, на которое Комитет 27.12.2018 и 22.01.2019 направил в адрес ООО "Волгастрой" письма N 17584/КЗИО-ИСХ, N 1817/КЗИО-ИСХ о том, что право на однократное предоставление в аренду данного земельного участка для завершения строительства объекта реализовано и предоставить земельный участок на новый срок невозможно в силу ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, договор аренды от 14.01.2016 был заключен для целей завершения строительства объекта.

Поскольку на момент заключения договора от 14.01.2016 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Выводы суда о том, что договорные отношения между истцом и ответчиком являются продолжением договора аренды N 16611 от 05.09.2012, и фактически арендные правоотношения между сторонами в отношении спорного земельного участка возникли с 05.09.2012 и не прекращались на протяжении всего периода и фактически имели место на 01.03.2015, ошибочны, по мнению истца, и не могут служить основанием для вывода о том, что к договору, заключенному 14.01.2016, положения статьи 239.1 ГК не подлежат применению.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10.09.2019 по делу А65-476/2019.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции также указал, что ответчик действовал добросовестно и в целях окончания строительства здания на спорном участке обращался к истцу с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок, однако истец отказал ответчику.

Между тем, пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено единственное условие, при котором требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению: если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Поскольку сведений о наличии обстоятельств, упомянутых в пункте 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в дело не представлено, само по себе обращение ответчика с просьбой предоставить ему земельный участок в нарушение установленного Земельным кодексом РФ порядка не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований об изъятии земельного участка.

Обосновывая исковые требования в части понуждения ответчика к передаче технической документации, относящейся к объекту незавершенного строительства, истец указал, что распоряжение объектами недвижимости без технической документации на объект незавершенного строительства невозможно.

Между тем, указанный довод не основан не нормах действующего законодательства. Кроме того, конкретный перечень подлежащей передаче технической документации истцом не указан.

При таких обстоятельствах исковые требования в части понуждения к передаче технической документации удовлетворению не подлежат.

Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств апелляционный суд приходит к выводу о том, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, сделаны с неправильным применением норм материального права, и в силу ч.2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2019 года по делу N А65-5503/2019 подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении иска.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266-271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2019 года по делу N А65-5503/2019 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Волгастрой" объект незавершенного строительства расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Меридианная, с кадастровым номером 16:50:110505:2585 путем продажи с публичных торгов.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Волгастрой" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по иску и 1500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Н.Ю. Пышкина Л.Л. Ястремский