Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2019 г. N 09АП-61881/19

г. Москва

02 декабря 2019 г.

Дело N А40-35532/19

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Бондарева А.В., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.08.2019

по делу N А40-35532/19 (97-281), принятое судьей Китовой А.Г.

по иску ЗАО "ТОРГМЕТРОСТРОЙ" (ОГРН 1037739724065, ИНН 7717011802)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423, 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12)

третье лицо: Правительство Москвы (ИНН 7710489036, ОГРН 1027739813507)

о понуждении к заключению договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: Миллер Л.Н. - по доверенности N 10 от 23.04.2019 г., Соколов А.А. по доверенности от 01.02.2019 г.; диплом номер ВСГ 4312554 от 30.04.2010,

от ответчика: Апрелов С.А. по доверенности от 29.11.2018, диплом ДВС 1097827 от 09.04.2001,

от третьего лица: Апрелов С.А. по доверенности от 09.09.2019, диплом ДВС 1097827 от 09.04.2001,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "ТОМЕС" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером N 77:02:0021016:1576 по адресу: г. Москва, Рижская пл., вл. 9, на срок до 06.12.2067 на условиях исчисления срока выплаты арендной платы с даты заключения данного договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.08.2019 по делу N А40-35532/19 суд признал заключенным между сторонами договор аренды земельного участка с кадастровым номером N 77:02:0021016:1576 по адресу: г. Москва, Рижская пл., вл. 9, на условиях, предложенных истцом.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик и третье лицо - Правительство Москвы, обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просили отменить решение суда первой инстанции принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика и Правительства Москвы доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить по изложенным в жалобе основаниям.

Представитель истца возражал против доводов, заявленных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником комплекса нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N 77:02:0021016:1576, находящийся по адресу: г. Москва, Рижская пл., вл. 9.

Право собственности Общества на задание подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН в отношении зданий с кадастровыми номерами N 77:02:0021016:1042, N 77:02:0021016:1043, N 77:02:0021016:1044, N 77:02:0021016:1620, N 77:02:0021016:1628, N 77:02:0021016:1626.

05.12.2017 Общество обратилось в Департамент с предложением (заявлением) заключить договор аренды в отношении земельного участка с истцом как с собственником расположенного на земельном участке недвижимого комплекса. В качестве приложения к указанному заявлению истец также направил Департаменту предлагаемый к заключению договора аренды.

16.01.2019 Департамент направил в адрес Общества свой проект договора аренды, согласно которому абз. 1 п. 3.2. проекта Договора аренды в редакции Департамента содержал условие об оплате арендной платы за период начиная с 11.10.2013.

Истец не согласился с данной редакцией Договора аренды, предложенной ответчиком, и в связи с возникновением между сторонами разногласий при заключении Договора, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениям ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее - ГК РФ), пришел к выводу, что внесение в договор правила об обратной силе условий договора в принудительном порядке, при отсутствии согласия одной из сторон, является недопустимым.

При этом обязанность арендатора уплачивать арендную плату до передачи ему арендованного имущества и до начала пользования им данным имуществом не соответствует положениям ст. 421, 614 ГК РФ, в связи с чем суд пришел к выводу, что договор подлежит заключению на условиях, предложенных Обществом.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Обязанность по оказанию государственной услуги города Москвы "Предоставление земельного участка в собственность собственникам зданий, строений, сооружений" возложена на ответчика постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 No 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом земельных ресурсов города Москвы".

В соответствии с п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ( далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Кодекса, на праве оперативного управления (пп. 9).

В силу п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, согласно Земельному кодексу Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты недвижимости, предоставляется в аренду без проведения торгов собственникам этих объектов недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства", при разрешении споров, связанных с приобретением земельных участков в собственность на основании правил ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимо руководствоваться тем, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Судом первой инстанции установлено, что истец являются собственником здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N 77:02:0021016:1576, а потому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации имеют исключительное право на приобретение указанного земельного участка в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 446 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и частью 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Право собственности на объект недвижимости, находящийся на спорном земельном участке, зарегистрировано за истцом.

Учитывая, что в рамках настоящего дела, истец обратился с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора аренды, а не о понуждении Департамента заключить данный Договор, то довод заявителей жалобы о том, что Обществом был избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права подлежит отклонению.

Таким образом, и довод заявителей о том, что истец был обязан был соблюсти административный регламент и только после получения отказа Департамента имел право обратиться в суд, подлежит отклонению.

Так, в соответствии с п. 1-4 ст. 1, п. 1, 2 ст. 124 ГК РФ регулирование гражданских правоотношений основывается на принципе равенства их участников, при этом органы государственной власти выступают в гражданском обороте на равных началах с частными лицами.

Согласно п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, при этом законодательство исходит из принципа необходимости обеспечения фактического равенства в переговорном процессе участников гражданско-правовых отношений.

Исходя из текстуального толкования ст. 445 ГК РФ, целью регулирования данной статьи является, в том числе, защита прав стороны с более слабыми переговорными возможностями по установлению справедливых условий договора, учитывающих интересы обеих сторон.

В связи с указанным, включение в договор положений, ущемляющих интересы одной из сторон договора, является недопустимым.

Следовательно, истец правомерно обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском, мотивированным положениями ст. 445,446 ГК РФ, так как установление в договоре аренды обязанности по внесению арендной платы за период до заключению данного договора нарушают права арендатора.

Довод заявителей жалобы о том, что заключение Договора аренды с условием о выплате арендной платы с даты заключения договора, противоречит принципу платности землепользования подлежит отклонению.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, поэтому обязательство землепользователя по внесению платежей возникает в силу закона. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно ст.ст. 421, 425 ГК РФ внесение в договор аренды правила об обратной силе условий договора в принудительном порядке, при отсутствии согласия Истца, является недопустимым.

Как установлено в п.п. 1-2 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом, исходя из п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.

Как верно указал суд первой инстанции, со ссылкой на позицию судов вышестоящих инстанций, распространение действия договора аренды, в том числе обязанности арендатора по внесению арендной платы, за период фактического пользования земельным участком, предшествовавший заключению договора аренды, возможно лишь по соглашению сторон, которого в данном случае не имеется.

Следовательно, обязанность арендатора уплачивать арендную плату до передачи ему арендованного имущества и до начала пользования им данным имуществом не соответствует вышеприведенным нормам права.

При этом удовлетворение настоящего иска не лишает права Департамента в случае внесения Обществом арендной платы до заключения Договора аренды, обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.08.2019 по делу N А40-35532/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.В. Бондарев Н.И. Панкратова