Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2019 г. N 21АП-3129/19

05 декабря 2019 г.

Дело N А83-7157/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28.11.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 05.12.2019.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Рыбиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Енокян В.А.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Морская звезда" - Низамутдинова М.И. - директор согласно выписке из ЕГРЮЛ, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым - Щеповских С.В., представитель по доверенности от 15.04.2019 N 03-19/1172, представлен диплом о высшем юридическом образовании, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

от Администрации города Ялты - Щеповских С.В., представитель по доверенности от 02.09.2019 N 5320/02.1-42, представлен диплом о высшем юридическом образовании, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Морская звезда" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 26 июля 2019 года по делу N А83-7157/2019,

по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью "Морская звезда",

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Ялты,

о расторжении договора аренды земельного участка и о понуждении возвратить земельный участок,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Морская звезда" (далее - ответчик, Общество, ООО "Морская звезда") о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 0111946800:01:003:0275 (90:25:030103:563), площадью 1,8145 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ялтинская, 27, заключенного 20.06.2008 года между Гурзуфским поселковым советом и ООО "Морская звезда" и зарегистрированный 06.08.2008 за N 040800700022; об обязании ООО "Морская звезда" в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок с кадастровым номером 0111946800:01:003:0275 (90:25:030103:563), площадью 1,8145 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ялтинская,27, путем подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым акта приема-передачи.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом выполняет взятые на себя обязательства по договору аренды, а именно не производит строительство на переданном в аренду земельном участке, на котором отсутствуют какие-либо строения и сооружения, т.е. земельный участок не используется по целевому назначению, что является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка.

В ходе рассмотрения настоящего дела, судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Ялты Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 26 июля 2019 года по делу N А83-7157/2019 исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым удовлетворено частично. Расторгнут договор аренды земельного участка с кадастровым номером 0111946800:01:003:0275 (90:25:030103:563), площадью 1,8145 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ялтинская, 27, заключенный 20.06.2008 года между Гурзуфским поселковым советом и ООО "Морская звезда" (ОГРН:1149102029735) и зарегистрированный 06.08.2008 за N 040800700022. В остальной части отказано. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Морская звезда" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000,00 рублей.

Не согласившись с указанным решением Арбитражного суда Республики Крым, общество с ограниченной ответственностью "Морская звезда" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в удовлетворенной части отменить, принять по делу новый судебный акт, которым, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивированы тем, что судом первой инстанции при вынесении решения нарушены процессуальные нормы, судом не установлены имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд считал установленными, в связи с чем, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Кроме того, основанием для отмены указанного судебного акта, помимо нарушения процессуальных норм, заявитель апелляционной жалобы считает неполное выяснение судом первой инстанции всех обстоятельств по делу, что привело суд к ошибочным выводам и неверному применению норм материального права.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2019 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

31.10.2019 от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает на то, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Определением от 31.10.2019 суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 25.11.2019 для предоставления сторонами дополнительных доказательств по делу.

20.11.2019 в адрес суда от ООО "Морская звезда" поступили письменные пояснения, а также дополнительные доказательства во исполнение определения апелляционного суда от 31.10.2019.

В судебном заседании, назначенном на 25.11.2019, представитель общества с ограниченной ответственностью "Морская звезда" поддержал доводы апелляционной жалобы и просил отменить решение суда первой инстанции.

Представитель истца и третьего лица возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд апелляционной инстанции, обжалуемый судебный акт оставить без изменения, поскольку считает его законным и обоснованным, иные пояснения и возражения изложены в отзыве на апелляционную жалобу.

В судебном заседании судом объявлен перерыв до 28.11.2019.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 20.06.2008 между Гурзуфским поселковым советом (Арендодатель) и ООО "Морская звезда" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, зарегистрированный 06.08.2008 под N 040800700022, по условиям которого Арендодатель, в соответствии с решением Гурзуфского поселкового Совета N 31 от 28.05.2008 24-ый сессии 5-ого созыва предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок общей площадью 1,8145 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ялтинская, 27, кадастровый номер 90:25:030103:563 для строительства и обслуживания комплекса многоквартирных жилых домов террасного типа (пункты 1-2 Договора).

Согласно пункту 4 Договора, на земельном участке, предаваемом в аренду находится недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, который принадлежит Арендатору, что подтверждается Выпиской о регистрации права собственности на недвижимое имущество, выданной Коммунальным предприятием Ялтинское бюро технической инвентаризации 01.11.2007, регистрационный номер в реестре права собственности на недвижимое имущество 20870597.

Договор заключен сроком на 49 (сорок девять) лет (пункт 8 Договора).

Согласно пунктам 15 - 16 Договора, земельный участок передается в аренду для строительства и обслуживания комплекса многоквартирных жилых домов террасного типа. Целевое назначение земельного участка (код УКЦИЗ - 1.13.2) "Жилая застройка и коммерческое назначение".

В соответствии с пунктом 31 Договора в обязанности Арендатора входило в т.ч. использование земельного участка в соответствии с целью, определенной в пункте 15 данного Договора, придерживаясь при этом действующего земельного и экологического законодательства, государственных и местных стандартов, норм правил по использованию земли.

Пунктами 19 и 20 Договора предусмотрено, что передача земельного участка в аренду осуществляется с разработкой проекта отвода земельного участка.

Передача земельного участка арендатору осуществляется после государственной регистрации, согласно Акту приема-передачи.

Во исполнение пункта 20 Договора земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 20.06.2008, подписанному сторонами и являющемуся неотъемлемой частью Договора.

Актом обследования земельного участка Управлением земельного и градостроительного муниципального контроля администрации города Ялты от 24.04.2019 N 191 установлено, что на осматриваемом земельном участке (кадастровый номер 90:25:030103:563) строительные работы не ведутся, территория свободна от застройки капитальными строениями, земельный участок не освоен. Согласно сведениям кадастровой карты Российской Федерации земельный участок, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ялтинская, в районе дома N 27 (90:25:030103:563) находится на кадастровом учете, вид разрешенного использования не установлен. Согласно условиям договора аренды от 2008 года целевое назначение - для строительства и обслуживания комплекса многоквартирных жилых домов террасного типа.

Также, как указывает истец в исковом заявлении, согласно сведениям на публично-кадастровой карте на сайте Росреестра по состоянию на 24.04.2019, на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости.

Таким образом, по состоянию на апрель 2019 года арендатор не приступил к освоению земельного участка, согласно предусмотренному Договором целевому назначению - для организации строительства и обслуживания комплекса многоквартирных жилых домов террасного типа, тем самым существенно нарушив условия данного Договора.

Поскольку, Арендатор не выполнил обязательства, определенные условиями Договора, выраженные в не освоении земельного участка, Департамент обратился к ответчику с предупреждением (от 22.02.2019 N 03-19/643) о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка и предложением о расторжении договора аренды земельного участка. Ответ на претензию получен не был.

Неисполнение ответчиком своих обязательств по договору в части неосуществления ответчиком строительства объекта, стало основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.

Как верно установлено судом первой инстанции, согласно пункту 6 статьи 26 Закона Республики Крым N 54-ЗРК "Об основах местного самоуправления в Республике Крым", Закону Республики Крым N 15-ЗКР от 05.06.2014 "Об установлении границ муниципальных образований и статусе муниципальных (образований в Республике Крым", Положению о Департаменте имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым, утвержденному решением 12-й сессии 1-го созыва Ялтинского городского совета от 17.09.2015 года N 11, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым является надлежащим истцом в данном деле.

По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действовавшие на момент возникновения данных правоотношений.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 509 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязано совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из оснований, установленных статьей 11 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 11 ГК Украины основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Пунктом 1 статьи 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По своей правовой природе, договор, заключенный между сторонами, является договором аренды земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Аналогичные нормы материального права, которые раскрывают общие понятия обязательства, договора и договора аренды, содержаться в статьях 8, 307, 420, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно статье 193 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) участники хозяйственной деятельности должны исполнять хозяйственные обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В соответствии со статьей 530 ГК Украины, если в обязательстве установлен срок (время) его исполнения, то оно подлежит выполнению в этот срок (время). Договор является обязательным для исполнения сторонами (статья 629 Гражданского кодекса Украины).

Статьей 526 ГК Украины закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Гражданского кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно предъявляются.

Вышеуказанные нормы законодательства Украины не противоречат нормам действующего законодательства Российской Федерации, регулирующих такого рода правоотношения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенного арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанность в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Предметом данного спора является установление факта наличия или отсутствия оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 20.06.2008, заключенного между Гурзуфским поселковым советом и ООО "Морская звезда".

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 0111946800:01:003:0275 (90:25:030103:563), площадью 1,8145 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ялтинская, 27, заключенного 20.06.2008 между Гурзуфским поселковым советом и ООО "Морская звезда", исходил из того, что арендатор, начиная с 2008 года и по 17.03.2016 не предпринимал каких-либо действенных мер по освоению и застройке земельного участка, что свидетельствует о недобросовестности арендатора и отсутствии стремления надлежащим образом исполнять условия договора аренды муниципальной земли.

Анализируя изложенные выше нормы права, коллегия судей апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик принял в арендное пользование земельный участок общей площадью 1,8145 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ялтинская, 27, кадастровый номер 011194680:01:003:00275 (ранее 90:25:030103:563). Указанный земельный участок был передан ответчику в аренду для строительства и обслуживания комплекса многоквартирных жилых домов террасного типа, с отнесением этих земель к категории земель жилой застройки и коммерческого назначения.

Согласно пункту 4 Договора, на земельном участке, предаваемом в аренду находится недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, который принадлежит Арендатору, что подтверждается Выпиской о регистрации права собственности на недвижимое имущество, выданной Коммунальным предприятием Ялтинское бюро технической инвентаризации 01.11.2007, регистрационный номер в реестре права собственности на недвижимое имущество 20870597.

Договор аренды заключен сроком на 49 (сорок девять) лет с его государственной регистрации (пункт 8 Договора).

В тоже время судебной коллегией установлено, что условия спорного договора аренды земельного участка не предусматривают ни сроков начала освоения земельного участка, ни сроков начала строительства комплекса многоквартирных жилых домов.

Письмом от 22.02.2019 за N 03-19/643 Департамент обратился к ответчику с требованием о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а также с предложением о расторжении Договора в случае его неисполнения в указанный в письме срок.

При этом в соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В ходе судебного разбирательства установлено, что 22.02.2019 Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики направило в адрес ООО "Морская звезда" письмо N 03-19/643, в котором сообщило о выявлении существенных нарушений договора аренды, выразившихся в неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение длительного периода времени.

При этом, Департамент потребовал ООО "Морская звезда" выполнить в тридцатидневный строк взятые на себя обязательства по Договору и предоставить подтверждающие документы, а также предложило расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.06.2008 и освободить переданный в аренду земельный участок (том 1, л.д.24-25). Направление данного документа подтверждается квитанцией от 22.02.2019 с почтовым идентификатором 29860028047143 (том 1, л.д.54).

Вышеуказанное письмо было направлено ООО "Морская звезда" по адресу: парк Приморский, д.1, пом. 1201, г. Ялта, Республика Крым, 298609, который соответствует выписке из Единого государственного реестра юридических лиц Российской Федерации (том 1, л.д.43).

В соответствии с отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 29860028047143, 08.04.2019 письмо выслано обратно отправителю в связи с истечением срока хранения.

Согласно пункту 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), доставленных по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьями 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и апелляционным судом при рассмотрении дела повторно, договор аренды зарегистрирован Крымским региональным филиалом Государственного предприятия "Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" 06.08.2008 под N 040800700022.

В ходе судебного разбирательства в суде первой и апелляционной инстанции представитель ответчика не оспаривал тот факт, что строительство заявленного в договоре объекта не осуществлено, однако, указал на совершение им комплекса действий для исполнения обязательств по договору и освоению земельного участка, свидетельствующий об объективных препятствиях к реализации договора.

Коллегией судей апелляционного суда установлено и усматривается из материалов дела, правоотношения по освоению земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ялтинская, 27, возникли в 2004 году, в момент заключения между Государственным предприятием совхоз-завод "Гурзуф" и ООО "Морская звезда" контракта о совместной хозяйственной деятельности от 01.07.2004.

В соответствии с условиями указанного контракта ООО "Морская звезда" приняло на себя обязательства осуществить строительство здания общежития на 30 мест, расположенного в пгт. Никита и передать данный объект Государственному предприятию совхоз-завод "Гурзуф", последнее, в свою очередь, приняло на себя обязательства передать ООО "Морская звезда" право на застройку земельного участка площадью 1,8145 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ялтинская, 27.

В соответствии с ч. 1 ст. 48, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Аналогичный порядок был предусмотрен и законодательством Украины, в частности ст. 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и ч. 5 ст. 26 Закона Украины от 17.02.2011 N3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", в соответствии с которыми проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

При этом, судебная коллегия считает необходимым отметить, что действовавшее на тот момент законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Таким образом, понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительных работ, а именно: подготовку необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

С 2005 года сбор технических условий на строительство комплекса многоквартирных домов террасного типа, технических условий, разработку и последующее согласование проекта выноса ВЛ-110 кВ ПС "Гурзуф" - ПС "Артек" осуществляло Государственное предприятие совхоз-завод "Гурзуф" за счет денежных средств ООО "Морская звезда".

Также судебной коллегией установлено, что ООО "Мастер групп", г. Одесса в 2005 году был разработан Эскизный проект Комплекса многоквартирных жилых домов террасного типа в г. Ялта, пгт. Гурзуф (ГП совхоз-завод) АР Крым.

Указанный Эскизный проект был одобрен Градостроительным советом для дальнейшей разработки, что подтверждается Выпиской из протокола Градостроительного совета N 01/17-2005 от 29.12.2005.

Согласно Выписке из протокола N 5 заседания Республиканского градостроительного совета от 22.03.2006, был одобрен и рекомендован для дальнейшей разработки Градостроительное обоснование возможности размещения и Эскизного проекта комплекса многоквартирных жилых домов террасного типа в пгт. Гурзуф в районе СГПЧ-23.

В 2007 году ООО "Будмонтажтехнологии", г. Симферополь был разработан проект Комплекса многоквартирных жилых домов террасного типа АР Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ялтинская, 25 в районе (СГПЧ-23), который предусматривал общий срок строительства 56 месяцев, в том числе 3 месяца подготовительных работ, которые согласно раздела 3.5 включают в себя: выполнение ограждения строительной площадки, установку временных и инвентарных сооружений строителей, строительство резервуаров противопожарного запаса воды, строительство трансформаторной подстанции, строительство очистных сооружений, с совмещением вышеуказанных работ предусматривается выполнить мероприятия по защите склона от оползня и откоса будущего котлована от обрушения - погружение свай и омоноличивание ростверков.

Решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 27.08.2007 по делу N 2-8/10582-2007, вступившим в законную силу, на исполком Гурзуфского поселкового совета была возложена обязанность принять решение о выдаче ООО "Морская звезда" разрешения на выполнение работ подготовительного периода (временная подъездная дорога, установление ограждения участка, павильоны охраны) комплекса многоквартирных жилых домов террасного типа в пгт. Гурзуф по ул. Ялтинская, район дома N 25 (р-н СГПЧ-23).

Во исполнение указанного решения суда Исполнительным комитетом Гурзуфского поселкового Совета было принято решение N 377 "О даче разрешения ООО "Морская звезда" на производство работ подготовительного периода", согласно которому Общество получило разрешение на производство работ подготовительного периода.

23.10.2007 Ялтинским Бюро технической инвентаризации выдан Технический паспорт на строения, расположенные по адресу: г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ялтинская, 27.

По результатам проведенных строительных работ за ООО "Морская звезда" было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства: павильон охраны лит. А площадью 14,3 кв.м., лит Б площадью 10,8 кв.м. и ограждения комплекса многоквартирных жилых домов террасного типа, степенью готовности 66%, расположенных на земельном участке площадью 18145 кв.м. Данное обстоятельство подтверждается извлечением о регистрации права собственности на недвижимое имущество N 16505515 от 11.11.2007 года, выданное коммунальным предприятием Ялтинское бюро технической инвентаризации.

Судебная коллегия обращает внимание на то, что право собственности ООО "Морская звезда" на указанные объекты недвижимости не прекращено, и не оспорено.

Решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 21.01.2008 по делу N 2-3/1437-2008 за ООО "Морская звезда" признано право на составление проекта отвода земельного участка для передачи в аренду и право Общества на аренду земельного участка площадью 1,8145 га (кадастровый номер 0111946800:01:003:0275), расположенный по адресу: г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ялтинская, 27, целевое назначение - для строительства комплекса многоквартирных жилых домов террасного типа.

19.02.2008 между ООО "Морская звезда" и МЧП "Будивельник" заключен договор подряда N 11 на общестроительные работы по комплексу многоквартирных жилых домов террасного типа (том 2, л.д.12-126).

Также судебной коллегией установлено, что в период с 2008 года по 2012 года ООО "Морская звезда" проводило работу по актуализации технических условий, выданных ГП "Гурзуф", осуществляло сбор новых Технических условий и разрешений, разработало несколько вариантов проектной документации по строительству комплекса многоквартирных жилых домов террасного типа по ул. Ялтинской д.27.

Данные обстоятельства подтверждаются письмами от 27.02.2008 N 7 в адрес Гурзуфского поселкового головы о выдаче разрешения на составления проекта отвода земельного участка (том 2, л.д.86), от 20.06.2008 N 33 в адрес начальника ЯГУЗР о выдаче справки об ограничениях и сервитутах по земельному участку (том 2, л.д.87), от 15.07.2008 N 37 в адрес Крымского Республиканского предприятия ППВКХ о внесении изменений в Договор (том 2, л.д.88), от 15.07.2008 N 38 в адрес начальника ДЭУ о переоформлении технических условий на ООО "Морская звезда" (том 2, л.д.89), от 18.07.2008 N 39 в адрес начальника КП "Горсвет" г. Ялта о переоформлении технических условий на ООО "Морская звезда" (том 2, л.д.90), от 18.07.2008 N 40 в адрес начальника ЦЭС N 5 о переоформлении технических условий на ООО "Морская звезда" (том 2, л.д.91), от 18.07.2008 N 41 в адрес начальника ЦЭС N 5 о переоформлении технических условий на ООО "Морская звезда" (том 2, д.д.92), от 21.07.2008 N 42 в адрес начальника ОГАИ г. Ялта о переоформлении технических условий на ООО "Морская звезда" (том 2, л.д.93), от 22.07.2008 N 43 в адрес начальника КП "Зеленстрой" о переоформлении технических условий на ООО "Морская звезда" (том 2, л.д.94), от 22.07.2008 N 44 в адрес начальника Управления ГУ МЧС Украины в АР Крыму о переоформлении технических условий на ООО "Морская звезда" (том 2, л.д.95), от 23.07.2008 N 45 в адрес начальника ГО "Крымское Республиканское противооползневое управление" о переоформлении технических условий на ООО "Морская звезда" (том 2, л.д.96), от 23.07.2008 N 46 в адрес начальника ГП "Крымское Республиканское противооползневое управление" о переоформлении технических условий на ООО "Морская звезда" (том 2, л.д.97), от 23.07.2008 N 47 в адрес ЧП "Укргазпром" о переоформлении технических условий на ООО "Морская звезда" (том 2, л.д.98).

В период с 2008 по 2011 ответчиком получены технические условия на озеленение и комплексное благоустройство для проектирования и строительства комплекса многоквартирных жилых домов террасного типа, на подключение к сетям водопровода и канализации, радиофикацию, по отводу поверхностных вод с участка, телефонизацию (том 2, л.д.107-109, 99-102).

21.08.2008 ООО "Морская звезда" Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в АРК выдано разрешение N 721 на выполнение строительных работ "Строительство комплекса многоквартирных домов террасного типа в пгт. Гурзуф по ул. Ялтинская, 25" (том 2, л.д.133).

Также апелляционным судом установлено, что Обществом были заключены договоры добровольного страхования от огневых рисков и рисков стихийных бедствий земельного участка, общей площадью 1,8145 га кадастровый номер 0111946800:01:003:0275 от 17.01.2012 N 070-5-80 (том 2, л.д.121), от 16.01.2013 N 070-5-53, от 04.02.2014 N 070-5-093 (том 2, л.д.123).

17.12.2013 между ООО "Морская звезда" и ЧП "ОКС-ПРОЕКТ" заключен договор подряда на строительство комплекса многоквартирных жилых домов террасного типа (том 2, л.д.130-132).

17.12.2013 между ООО "Морская звезда" и ЧП Кваша В.И. заключен договор на выполнение комплекса работ и мероприятий по осуществлению технического надзора за строительно-монтажными работами на объекте: "Комплекс многоквартирных жилых домов террасного типа" (том 2, л.д.131).

Разработка указанной выше рабочей документации стало основанием для внесения изменений в договор аренды земельного участка от 20.06.2008, заключенного между Гурзуфским поселковым советом и ООО "Морская звезда".

Также в материалы дела представлены доказательства соблюдения процедуры, предусмотренных в целях приведения в соответствие договорных обязательств.

Так, 17.03.2016 Общество обратилось в Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым с заявлением (N 01-10/98) о переоформлении договора аренды в соответствии с законодательством Российской Федерации (том 2, л.д.39).

С момента обращения Общества с указанным заявлением по март 2019 года между истцом и ответчиком велась переписка о переоформлении договора аренды земли, что подтверждается материалами дела (том 2, л.д.11-58).

Кроме того, материалами дела подтверждается, что органами местного самоуправления города Ялты на протяжении трех лет утверждалась документация территориального планирования, что препятствовало к переоформлению договора аренды (том 2, л.д.11, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 21, 27, 33, 34, 37).

30.05.2017 истец в своем письме (N 01.1-19/4904) сообщил ответчику о том, что вид разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ялтинская, 27, будет определен по итогам работы комиссии и рабочей группы, созданной на основании распоряжения от 30.09.2017 N 267-р. После принятия решения рабочей группы, договор аренды земельного участка будет переоформлен (том 2, л.д.27).

В марте 2019 года были утверждены документы территориального планирования, а в апреле того же года Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Кроме того, ООО "Морская звезда" в материалы дела представлены выписки из ЕГРН, согласно которых 23.10.2019 за ответчиком было зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства, степенью готовности 66%, расположенные по адресу: г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ялтинская, д. 27, а именно: лит. А площадью 20,3 кв.м., лит. Б площадью 16,8 кв.м.(т.д. 3, л.д. 44-47)

Учитывая изложенное выше, коллегия судей апелляционной инстанции пришла к выводу, что на протяжении всего периода с момента подписания договора и передачи участка арендатору, ответчик осуществлял все действия, направленные на получение необходимой градостроительной документации для проектирования и начала строительства на арендуемом земельном участке, также в процессе рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанции установлены обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства ответчиком, которые не зависели от воли арендатора, а им в свою очередь предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Судебная коллегия также полагает, что не завершение строительных работ и не сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом, не свидетельствует о пассивном и неправомерном бездействии арендатора, исключившее достижение цели договора аренды. Что касается доводов истца относительно отсутствия на земельном участке объекта строительства в виде многоквартирного дома, судебная коллегия отмечает, что отсутствие в материальном виде возведенного объекта не означает нарушение ответчиком взятых по договору аренды обязательств, поскольку для его возникновения законодательством предусмотрена совокупность ряда юридических фактов, с наступлением которых строительство капитального объекта может быть начато, продолжено и окончено.

Доводы истца о том, что муниципальный орган лишен того, ради чего заключался Договор, при изложенной выше установленной судом совокупности обстоятельств, также отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные, так как, расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из фактических обстоятельств дела, не будет соответствовать балансу интересов сторон.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по освоению земельного участка, которые отвечают критериям разумности и добросовестности, в связи с чем, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.

При этом, суд апелляционной инстанции учитывает то обстоятельство, что в соответствии с положениями статьи 32 Закона Украины "Об аренде земли" досрочное расторжение договора аренды земли по требованию одной из сторон по решению суда возможно в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 Закона Украины "Об аренде земли", а также на основаниях, определенных Земельным кодексом и другими законами Украины.

Согласно статье 25 Закона Украины "Об аренде земли", арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли. Если в договоре установлен срок начала использования земельного участка, к арендатору может быть предъявлен судебный иск о расторжении договора аренды в связи с нарушением этого условия. Согласно статье 1 Закона Украины "О землеустройстве", целевым назначением земельного участка является использование земельного участка по назначению, определенному на основании документации по землеустройству в установленном законодательством порядке.

Судебная коллегия обращает внимание на то, что законодательство Украины не предусматривало сроки, в течение которых арендатор обязан приступить к строительству на арендуемом земельном участке, тогда как участок передан на срок 49 лет.

На основании изложенного, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии у истца законных оснований требовать у ответчика досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 20.06.2008, заключенного между Гурзуфским поселковым советом и ООО "Морская звезда", а потому основания для удовлетворения исковых требований в полном объеме отсутствуют, при этом учитывая, что других оснований для расторжения договора, как то неоплата арендной платы или иные нарушения условий договора истец не заявлял.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2015 по делу N А83-1183/2015, которое оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 19.01.2016.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Морская звезда" и отмене решения суда первой инстанции.

В силу части 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

С учетом вышеизложенного, обжалуемый судебный акт подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с изложенным решение Арбитражного суда Республики Крым от 26 июля 2019 года по делу N А83-7157/2019 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 5 вышеуказанной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Таким образом, с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу общества с ограниченной ответственностью "Морская звезда" подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в сумме 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 26 июля 2019 года по делу N А83-7157/2019 - отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым к Обществу с ограниченной ответственностью "Морская звезда" о расторжении договора аренды от 20.06.2008 и возврате земельного участка с кадастровым номером 0111946800:01:003:0275 (90:25:030103:563), площадью 1,8145 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ялтинская,27 - отказать.

Взыскать Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН 1149102130264, ИНН 9103015492) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Морская звезда" судебные расходы за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 3 000,00 (три тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

И.В. Евдокимов С.А. Рыбина