Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2019 г. N 09АП-35654/19

г. Москва

06 декабря 2019 г.

Дело N А40-81365/17

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Кораблевой М.С., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гапоновым М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ВБГ"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.05.2019 по делу N А40-81365/17, принятое судьей Ламоновой Т.А.,

по иску ООО "ВБГ" к ООО "Ремчас-КГП" о предоставлении права ограниченного пользования нежилым помещением (сервитута)

по встречному иску ООО "Ремчас-КГП" к ООО "ВБГ" об обязании произвести работы по созданию (восстановлению) собственного отдельного входа в своё нежилое помещение,

третьи лица: индивидуальный предприниматель Бегляров Исмаилов Асиф Оглы, Комитет государственного строительного надзора города Москвы, Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы, Государственная жилищная инспекция города Москвы

при участии в судебном заседании представителей

истца: Рыжакова А.В. по доверенности от 19.07.2019, Гудкевич Л.В. по доверенности от

19.07.2019,

ответчика: Попова А.М. по доверенности от 19.09.2019, удостоверение N 11140 от 14.01.2011, Гусев С.А. - директор на основании приказа N 2 от 11.12.2016,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ВБГ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ремчас-КГП" об обязании предоставить право ограниченного пользования (сервитута) нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, д. 12, корп. 1, пом. IV, в составе комнат 6 - вестибюль и лестница, помещения 7 - тамбур на плане БТИ, общей площадью 16,2 кв.м., являющимися частью нежилого помещения общей площадью 77,7 кв.м с кадастровым номером 77:07:0008001:10854, принадлежащего на праве собственности ООО "Ремчас-КГП", о взыскании судебной неустойки за неисполнение решения суда в сумме 35000 руб. ежемесячно.

К совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск ООО "Ремчас-КГП" об обязании ООО "ВБГ" провести работы по созданию или восстановлению собственного отдельного входа в своё нежилое помещение по адресу: Москва, ул. Толбухина, д.12/7, корп.1, площадью 60 кв.м.

Решением суда первой инстанции от 15.05.2019 первоначальное исковое заявление об установлении сервитута, определении судебной неустойки оставлено без удовлетворения, удовлетворено встречное исковое заявление об обязании провести работы по созданию или восстановлению собственного отдельного входа в свое нежилое помещение по адресу: г. Москва ул. Толобухина д. 12/7 корп. 1 площадью 60 кв.м.

Истец - ООО "ВБГ",не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представители истца поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, отзыве на возражения по апелляционной жалобе. На основании ст. 268 АПК РФ судом апелляционной инстанции к материалам дела приобщены дополнительные доказательства.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в возражениях по апелляционной жалобе.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "ВБГ" является собственником нежилого помещения площадью 60,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, д. 12/7, корп. 1.

Часть данного помещения площадью 40,0 кв.м на основании договора аренды предоставлена в пользование индивидуальному предпринимателю Беглярову Исмаилу Асифу оглы для офисно-торговых целей; на предоставленной площади функционирует магазин непродовольственных товаров.

Нежилое помещение, принадлежащее ООО "ВБГ", непосредственно граничит с нежилым помещением, находящимся в собственности Общества с ограниченной ответственностью "Ремчас-КГП". Второе из указанных нежилых помещений имеет общую площадь 77,7 кв.м, состоит, в том числе, из вестибюля и лестницы (помещение 6), тамбура (помещение 7), общая площадь помещений 6 и 7 составляет 16,2 кв.м.

Истец, обращаясь в суд с заявленными требованиями ссылался на обстоятельства того, что доступ к принадлежащему ему помещению возможен только через помещения 6 и 7, составляющие часть нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ООО "Ремчас-КГП". Руководство ООО "Ремчас-КГП", пользуясь сложившейся ситуацией, настояло на заключении договора аренды 1/2 нежилых помещений общей площадью 16,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, д. 12/7, корп. 1 (1 этаж, помещения: 6 - лестница, вестибюль, 7 - тамбур), с индивидуальным предпринимателем Бегляровым Исмаилом Асифом оглы, выступившим в качестве арендатора. Размер арендной платы помещений 6 и 7, принадлежащих ООО "Ремчас-КГП", составляет 15 000 рублей ежемесячно, при этом арендатор данных помещений ИП Бегляров И.А.о. лишён возможности их реального использования, т.к. они предоставлены лишь для обеспечения доступа покупателей.

ООО "ВБГ" полагает, что в создавшейся ситуации предоставление со стороны ООО "Ремчас-КГП" принадлежащих ему помещений 6, 7, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, д. 12/7, корп. 1, этаж 1, не соответствует действующему законодательству РФ, в данном случае должны применяться нормы, регулирующие порядок предоставления права ограниченного пользования нежилым помещением (сервитут).

Истцом избран способ защиты в виде установления сервитута, поскольку по результатам экспертного заключения организация отдельного входа в принадлежащее истцу помещение не представляется возможным.

По мнению ответчика, предъявившего встречные требования, препятствий в пользовании принадлежащем ООО "ВБГ" помещении не будет при условии организации отдельного входа. Из пояснений ответчика следует, что нежилые помещения, принадлежащие в собственности ООО "ВБГ" и ООО"РемЧас-КГП" приобретались в собственность одновременно в 2000 г. При этом ООО "ВБГ" был ознакомлен с расположением нежилых помещений и не захотел приобретать в общую собственность нежилое помещение в виде вестибюля и лестницы (помещение N 6 и N 7) общей площадью 16,2 кв.м., решив произвести переустройство своего нежилого помещения в виде оборудования входной двери в одном из окон помещения, поскольку размеры окон 1800 мм + 700 мм= 2500 мм в высоту и 1230 мм в ширину. Нежилое помещение в виде вестибюля и лестницы было приобретено ООО "РемЧас-КГП".

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "ВБГ" об установлении сервитута и удовлетворяя требования ООО "Ремчас-КГП" об обязании ООО "ВБГ" организовать отдельный вход, руководствовался следующим.

В соответствии с нормами действующего законодательства, а также с учетом разъяснений высшей судебной инстанции сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника объекта недвижимости иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему объектом. По результатам судебной экспертизы установлено, что в спорном здании в отношении принадлежащего ООО "ВБГ" помещения возможно устройство отдельного входа, что, по мнению суда первой инстанции, исключает необходимость установления сервитута, однако является основанием для обязания ООО "ВБГ" организовать отдельный вход.

Обжалуя решение суда первой инстанции, истец указывает, что принятое судом первой инстанции решение и выводы в нем не соответствуют позиции Совета многоквартирного дома, в соответствии с которой собственники многоквартирного дома не давали согласия на организацию в доме отдельного входа. Решение суда первой инстанции не соответствует нормам жилищного законодательства, поскольку в соответствии со ст. 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для целей реконструкции объектов капитального строительства с целью получения разрешения на строительство требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

Вместе с тем, по мнению суда апелляционной инстанции, при разрешении настоящего спора судом первой инстанции не учтены обстоятельства, которые позволяют сделать вывод об избрании истцами по первоначальному и встречному искам ненадлежащего способа защиты нарушенного права, что является основанием для отмены решения суда первой инстанции и отказа в удовлетворении заявленных требований по первоначальному и встречному искам в полном объеме.

Из представленных в материалы дела доказательств следует и по результатам проведенной судебной экспертизы установлено, что ранее помещения N 7 (тамбур) и N 6 (вестибюль-лестница) нежилого помещения ООО "Ремчас-КГП", входили в состав существовавших лестничных маршей и лестничных площадок, являющихся местами общего пользования для всех жителей подъезда многоквартирного дома; после проведенной перепланировки часть существовавших лестничных маршей и лестничных площадок были "перекрыты", в результате чего вход в образованные "нежилые помещения" стал возможен только со стороны улицы Толобухина, при этом помещения N 7 и N 6 также оставались местами общего пользования (единственным проходом) для образованных нежилых помещений и беспрепятственного прохода; при приватизации нежилого помещения ООО "Речас-КГП" (ранее ООО "Эврика"), помещения N 7 и N 6, являясь местами общего пользования, вошли в состав приватизированного ООО "Ремчас-КГП" нежилого помещения, в договоре ВАМ N 7084 от 14.11.1995 о приватизации не имеется каких-либо сведений об ограничениях (обременениях) в пользовании указанным помещением.

Таким образом, суд первой инстанции при разрешении спора не принял во внимание обстоятельство того, что спорные помещения (N 6, N 7 общей площадью 16,2 кв.м) являются местами общего пользования, в связи с чем не учел следующих разъяснений.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3, 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Так, на основании ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Таким образом, спорное имущество является местами общего пользования, ООО "ВБГ", являясь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, в любом случае вне зависимости от факта приватизации ООО "Ремчас-КГП" данного имущества и регистрации в отношении него права собственности, имеет право общей долевой собственности в отношении данного имущества, а, следовательно, и право беспрепятственного пользования им (ст. 209 ГК РФ) с одновременным несением бремени содержания данного имущества (ст. 210 ГК РФ).

Основания приобретения ООО "Ремчас-КГП", регистрации права собственности в отношении спорного имущества правового значения не имеют.

При таких обстоятельствах, оснований для установления сервитута, равно как и рассмотрения вопроса об организации отдельного входа не имеется, избранные способы защиты нарушенных, как полагают истцы, прав являются ненадлежащими с учетом выявленных при рассмотрении спора обстоятельств и приведенных разъяснений высшей судебной инстанции.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требования об обязании ООО "ВБГ" организовать отдельный вход с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данного требования и одновременным оставлением в силе решения суда об отказе в удовлетворении требования об установлении сервитута с изменением мотивировки отказа.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2019 по делу N А40-81365/17 отменить в части обязания ООО "ВБГ" провести работы по созданию отдельного входа в нежилое помещение, в удовлетворении данного требования отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

М.С. Кораблева А.И. Проценко