Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2019 г. N 04АП-5633/19

город Чита

09 декабря 2019 г.

Дело N А78-3548/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Каминского В.Л.,

судей Ломако Н.В., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Селивановой Т.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Салтанова Николая Михайловича на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 16 августа 2019 года по делу N А78-3548/2019 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Салтанова Николая Михайловича (ОГРН 304753418700372, ИНН 753400000403) к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца: Салтановой Н.Г. - представителя по доверенности от 13.03.2014,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Салтанов Николай Михайлович (далее - истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - ответчик, департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка N 661/18 от 30.10.2018, просит изложить пункты 1.2, 1.4, 2.2, 3.2, 3.4, 4.1, 4.3, подпункты 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4, 4.3.5, 4.3.6 пункта 4.3, пункт 4.4, подпункты 6.2.11, 6.2.23, 6.2.24, 6.2.25 пункта 6.2, пункты 8.2, 8.3, 9.2, 9.4, 9.5, 9.7 в редакции истца.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 16 августа 2019 года иск удовлетворен частично. При этом пункты 1.2, 1.4, 3.2, 4.3, подпункты 4.3.3, 4.3.5 пункта 4.3 приняты в редакции ответчика.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением в части принятия указанных пунктов в редакции ответчика, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решения в части и принятия нового судебного акта об удовлетворения требований об урегулировании разногласий в редакции истца, а именно:

* п. 1.2 "Земельный участок предоставляется для размещения и обслуживания объекта капитального строительства- магазина";

* пункт 1.4 "Исключить" либо "Арендатор вправе изменить разрешенный вид использования земельного участка, если Правилами землепользования городского округа г. Читы (ст. 85 ЗК РФ) разрешен испрашиваемый вид использования";

* пункт 3.2 "Исключить" либо в редакции "По истечении срока настоящего договора арендатор имеет право на заключение нового договора аренды";

* пункт 4.3 "Расчет арендной платы производится на основании п.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", и размер годовой платы устанавливается в размере полутора процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, как для земель ограниченных в обороте".

* подпункт 4.3.3 пункта 4.3 "Размер арендной платы за пользование земельным участком за календарный год составляет 249 660 рублей",

* подпункт 4.3.5 пункта 4.3 "Арендная плата вносится в следующие сроки и порядке: I квартал - 62415 рублей до 15 марта II квартал - 62415 рублей до 15 июня III квартал- 62415 рублей до 15 сентября VI квартал - 62415 рублей до 15 декабря текущего года ", по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

В отзыве представитель ответчика, ссылаясь на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик представителя в судебное заседание не направил, ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123, частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика.

В судебном заседании представитель истца доводы и требования апелляционной жалобы, дополнений, поддержала.

Истец не согласился с выводом суда первой инстанции в части вопросов урегулирования разногласий по пунктам 1.2, 1.4, 3.2, 4.3., 4.3.3., 4.3.5, поэтому в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009, решение подлежит проверке в обжалуемой части, о чем не имеется возражений сторон.

Проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 22.04.2014 между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 327/14, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 10 027 кв.м., с кадастровым номером 75:32:010670:2037, расположенный по адресу: Забайкальский край, г.Чита, ул.Магистральная (т.2 л.д.90-92).

Земельный участок предоставлен для размещения объекта капитального строительства - торгового комплекса на основании распоряжений Департамента N 1929/р от 21.04.2014, N 718/р от 20.02.2014 (т.2 л.д.94).

Согласно кадастровой выписке филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Забайкальскому краю сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 16.04.2014 (т.2 л.д.93).

Срок действия договора аренды определен в п.2.1 до 31.03.2017.

Соглашение сторон от 23.06.2016 договора аренды расторгнут (т.2 л.д.95-96).

На основании заявления Салтанова Н.М. распоряжением Департамента от 14.07.2015 N 4431/р утверждена схема расположения земельных участков, образуемых путем перераспределения земельных участков в кадастровом квартале 75:32:010670 с кадастровыми номерами 75:32:010670:2037 и 75:32:010670:2045.

Земельные участки относятся к землям населенных пунктов, находятся в территориальной зоне делового, общественного, коммерческого назначения (О-1) (т.2 л.д.97-100).

Согласно сведениям ЕГРП земельный участок с кадастровым номером 75:32:010670:2037 площадь 10 027 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 75:32:010670:2045 площадь 17 809 кв.м. (т.2 л.д.101-102).

Впоследствии земельные участки с кадастровыми номерами 75:32:010670:2037 и 75:32:010670:2045 преобразованы в два земельных участка с новыми кадастровыми номерами 75:32:010670:2060 и 75:32:010670:2061, о чем внесены соответствующие сведения государственный кадастр недвижимости (т.1 л.д.111-112).

30.09.2015 между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 628/15, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 9 080 кв.м., с кадастровым номером 75:32:010670:2060, расположенный по адресу: Забайкальский край, г.Чита, ул.Магистральная (т.1 л.д.106-110).

Земельный участок предоставлен для размещения объекта капитального строительства - торгового комплекса на основании распоряжения Департамента N 5781/р от 22.09.2015 (т.2 л.д.111).

Срок действия договора аренды определен в п.2.1 до 31.10.2017.

Арендатору предоставлен проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.10.2018, который со стороны арендатора не подписан.

В 2017-2018 годах арендатор завершил строительство объектов: нежилых зданий.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.124) предприниматель является собственником объектов недвижимости:

1. Торговый комплекс. I-й этап строительства - Склад, с кадастровым номером 75:32:010670:2116, площадью 1054,5 кв.м., расположенный по адресу: Забайкальский край, г.Чита. ул.Магистральная, 39, строение 4;

2. Торговый комплекс. II-й этап комплекс - Склад, с кадастровым номером 75:32:010670:2096, площадью 1129 кв.м., расположенный по адресу: Забайкальский край, г.Чита. ул.Магистральная, 39, строение 2;

3. Торговый комплекс. III-й этап строительства - магазин, с кадастровым номером 75:32:010670:2111, площадью 680,2 кв.м., расположенный по адресу: Забайкальский край, г.Чита. ул.Магистральная, 39, строение 3.

На основании заявления предпринимателя от 17.10.2018 арендодатель предоставил арендатору проект договора N 661/18 от 30.10.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:010670:2060, в границах которого находятся объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности.

Не согласившись с отдельными условиями договора, истец подписал договор аренды с протоколом разногласий по ряду пунктов.

26.12.2018 ответчик предоставил протокол согласования разногласий, который подписан со стороны истца с протоколом разногласий (т.1 л.д.48-56, 128-134).

Поскольку возникшие между сторонами разногласия не были урегулированы, предприниматель обратился в суд с соответствующим иском.

Судом исковые требования удовлетворены частично, о чем указано выше.

С учетом предмета апелляционного обжалования, спорными являются пункты 1.2, 1.4, 3.2, 4.3, 4.3.3, 4.3.5, договора аренды N 661/18 от 30.10.2018.

Редакция условий договора, предлагаемая истцом:

- пункт 1.2 "Земельный участок предоставляется для размещения и обслуживания объекта капитального строительства - магазина".

- пункт 1.4 "Исключить" либо "Арендатор вправе изменить разрешенный вид использования земельного участка, если Правилами землепользования городского округа г. Читы (ст. 85 ЗК РФ) разрешен испрашиваемый вид использования".

- пункт 3.2 "Исключить" либо в редакции "По истечении срока настоящего договора арендатор имеет право на заключение нового договора аренды".

- пункт 4.3 "Расчет арендной платы производится на основании п.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", и размер годовой платы устанавливается в размере полутора процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, как для земель ограниченных в обороте".

- подпункт 4.3.3 пункта 4.3 "Размер арендной платы за пользование земельным участком за календарный год составляет 249 660 рублей (с учетом пункта 4.3 договора)".

- подпункт 4.3.5 пункта 4.3 "Арендная плата вносится в следующие сроки и порядке: I квартал - 62415 рублей до 15 марта II квартал - 62415 рублей до 15 июня III квартал- 62415 рублей до 15 сентября VI квартал - 62415 рублей до 15 декабря текущего года".

Редакция, предлагаемая ответчиком, отражена в договоре (т. 1 л.д. 39-47).

С выводами суда первой инстанции в отношении вопросов урегулирования разногласий по пунктам 1.2, 1.4, 3.2 суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Земельный участок был предоставлен предпринимателю в 2014 году без проведения торгов.

Впоследствии после преобразования земельного участка был заключен договор аренды на преобразованный земельный участок без проведения торгов в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

По смыслу приведенной нормы права при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор.

В пункте 1.2 договора аренды истец предлагает изменить разрешенное использование земельного участка "под магазин" вместо предложенного ответчиком "торговый комплекс".

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно части 1, части 2 статьи 8 Закона N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков.

Пунктом 4 части 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что вид или виды разрешенного использования земельного участка являются дополнительными сведениями об объекте недвижимого имущества, вносимыми в кадастр недвижимости.

Из материалов дела следует, что спорный участок предоставлен арендатору без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта на основании распоряжений Департамента N 718/р от 20.02.2014, N 1929/р от 21.04.2014, при этом в акте выбора земельного участка для строительство, выданного на основании распоряжения мэра города Читы N 2412-Р от 11.10.2013 указан конкретный вид разрешенного использования: "размещение торгового комплекса в зоне О-1 Правилами землепользования и застройки городского округа "Город Чита" предусмотрено как основной вид разрешенного использования территории" (т.2 л.д.87).

В газете "Читинское обозрение" N 38(1261) от 18.09.2013 администрация городского округа "Город Чита" информировала население о возможном предоставлении земельных участков для строительства ряда объектов в том числе торгового комплекса в пределах земельного участка, местоположение которого определено: Забайкальский край, г. Чита, Железнодорожный административный район, ул. Магистральная (т.2 л.д.88).

Из представленной в материалы дела выписки из кадастрового паспорта земельного участка (т.1 л.д.111-112) следует, что земельный участок с кадастровым номером 75:32:010670:2060 относится к категории земель "земли населенных пунктов", поставлен на кадастровый учет 20.07.2015 с разрешенным использованием: "для размещения объекта капитального строительства - торгового комплекса".

Указанный земельный участок является преобразованным из земельного участка 75:32:010670:2037, разрешенное использование которого также было определено "для размещения объекта капитального строительства - торгового комплекса" (выписка т.2 л.д.93).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий, в том числе на земли населенных пунктов.

Пунктом 2 указанной статьи предписано, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 и вступил в силу с 24.12.2014.

Согласно пункту 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Согласно пункту 12 статьи 34 указанного Федерального закона, до 01.01.2020 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

Как следует из сведений государственного кадастра недвижимости разрешенное использование спорного земельного участка было установлено до утверждения Классификатора.

Обосновывая необходимость внесения изменений в наименование вида разрешенного использования, истец ссылается, на то, что площадь построенных предпринимателем объектов недвижимости в совокупности I, II, III этапа строительства меньше 5000 кв.м., соответственно, необходимо применить код 4.4 Классификатора и определить вид разрешенного использования земельного участка "под магазин".

Между тем, законодатель разграничивает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования по федеральному классификатору. При установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка федеральному классификатору этот вид не изменяется. Публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу, и прежний вид разрешенного использования не изменяется, но уточняется. При изменении разрешенного использования прежний его вид изменяется на иной вид, который функционально отличается от прежнего вида.

Согласно части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - также ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2 статьи 37 ГрК РФ).

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (часть 2.1 статьи 37 ГрК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (части 3 статьи 37 ГрК РФ).

В силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно частям 1, 3 статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Для целей настоящего кодекса используются следующие понятия и определения: правообладатели земельных участков - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

Таким образом, арендатор земельного участка имеет право самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований, выбрать вид разрешенного использования земельного участка.

Согласно пункту 13 части 34 Закона N 171-ФЗ по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Между тем, как верно указано судом первой инстанции, по состоянию на дату рассмотрения дела в государственный кадастр недвижимости сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка не внесены.

Доказательств обращения арендатора либо арендодателя, как "правообладателей земельного участка" применительно к части 3 статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков материалы дела не содержат.

Как верно отмечено судом первой инстанции, в данном случае обращение арендатора в суд с требованием об урегулировании разногласий по договора аренду при отсутствии соблюдения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка, которая носит заявительный характер, по существу направлено на обход подлежащих применению норм действующего законодательства, регулирующих порядок внесения изменений вида разрешенного использования земельного участка.

При таком положении и поскольку вид разрешенного использования земельного участка не изменен, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о принятии пункта 1.2 договора в редакции ответчика.

По приведенным выше мотивам пункт 1.4 договора оставлен в редакции ответчика. Правовых оснований для его исключения либо принятия в редакции истца по делу не установлено. Кроме того, в случае внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости о разрешенном использовании земельного участка, арендодатель может рассмотреть вопрос о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Пункт 3.2 договора аренды истец просит "Исключить" либо изложить в редакции "По истечении срока настоящего договора арендатор имеет право на заключение нового договора аренды".

При этом судом первой инстанции пункт 3.2 договора, принят в следующей редакции: "Договор прекращается в связи с истечением срока действия договора, если иное не установлено действующим законодательством или настоящим договором".

Согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Как верно отмечено судом первой инстанции, оснований для исключения данного пункта из договора аренды не установлено, поскольку пунктом 3.1 договора установлен срок аренды до 31.10.2067 с учетом ограничений, установленных подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом, редакция пункта 3.2 договора, предложенная истцом, обоснованно не принята, поскольку данный пункт содержит условие о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия и не ограничивает права арендатора на заключение нового договора аренды.

В отношении вопросов урегулирования разногласий по п. 4.3,п.п. 4.3.3, 4.3.5 п. 43 договора суд первой инстанции, сославшись на статьи 421, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Забайкальского края от 19.06.2015 N 305, разъяснения, приведенные в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7), пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в данной части.

Суд посчитал, что поскольку спорный участок, относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено, при расчете арендной платы не подлежит применению постановление N 582, поскольку им утверждены Правила определения арендной платы за федеральные земли, поэтому размер арендной платы за данный земельный участок следует исчислять с применением Закона Забайкальского края от 01.04.2009 N 152-ЗЗК "О регулировании земельных отношений на территории Забайкальского края", Постановления Правительства Забайкальского края от 19.06.2015 N 305, о чем и указано в редакции договора, предложенной ответчиком.

С данными выводами суд апелляционной инстанций согласится оснований не имеет, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, предоставленные в аренду без торгов, установлен Постановлением Правительства Забайкальского края от 19.06.2015 N 305 (далее - Порядок определения размера арендной платы).

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 21.12.2018) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), на который сослались суды, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

При таком положении является ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что при определении размера арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, или муниципальные земли не подлежат применению Основные принципы определения арендной платы.

Данный правовой подход сформулирован в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399 по делу N А41-51086/2018.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

Поскольку Порядком определения размера арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства Забайкальского края от 19.06.2015 N 305 размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе N 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

В данном случае арендная плата по спорному договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что спорный участок ограничен в обороте, что ответчиком не оспаривается.

По мнению апелляционной инстанции, поскольку в данном случае арендная плата является регулируемой и устанавливается не иначе как на основании закона, редакция договора должна быть установлена с учетом нормы права, вне зависимости он наличия или отсутствия ссылок сторон на это. Поэтому отклоняются доводы ответчика о не указании в редакции, предложенной истцом, ссылок на правила определения арендной платы.

При указанных обстоятельствах, в целях защиты прав и законных интересов предпринимателя, апелляционный суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий спорного договора в части размера арендной платы, с указанием о том, что размер арендной платы за земельный участок составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок (определяется в порядке пункта 30 раздела 8 Методических рекомендаций, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710), указанием размера аренды и её стоимости за квартал.

При этом апелляционный суд учитывает положения пункта 1 статьи 387 НК РФ, Решение Думы городского округа город Чита от 24.11.2005 N 195 в силу абз. 10 статьи 2 которого, земельный налог применительно к спорному земельному участку установлен в размере 1,5% от кадастровой стоимости (16 644 000 руб.), что в данном случае составляет 249 660 рублей (16 644 000 х 1,5%=249 660).

При таком положении и поскольку в данном случае арендная плата по спорному договору является регулируемой и по материалам дела установлено использование земли как минимум с 17.01.2018 и иного в рамках настоящего дела не установлено, применительно к настоящему спору подпункты 4.3.3 и 4.3.5 пункта 4.3 договора также подлежат корректировке.

При этом апелляционный суд отмечает, что в случае снятия с земельного участка ограничений в его приватизации либо отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, размер арендной платы подлежит определению на иных условиях.

При установленных обстоятельствах, решение суда первой инстанции в части вопросов урегулирования разногласий по пунктам 4.3., 4.3.3., 4.3.5. договора аренды N 661/18 подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду неправильного применения норм материального права, с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований в указанной части.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы (частичное её удовлетворение) с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины - 1500 руб.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 16 августа 2019 года по делу N А78-3548/2019 отменить в части вопросов урегулирования разногласий по пунктам 4.3., 4.3.3., 4.3.5. договора аренды N 661/18 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 9 080 кв.м., с кадастровым номером 75:32:010670:2060, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Магистральная.

В указанной части принять новый судебный акт, урегулировав разногласия сторон в следующей редакции:

- пункт 4.3 договора "Размер арендной платы за земельный участок составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок (определяется в порядке пункта 30 раздела 8 Методических рекомендаций, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710). Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582".

- подпункт 4.3.3 пункта 4.3 "Размер арендной платы за пользование земельным участком за календарный год составляет 249 660 рублей".

- подпункт 4.3.5 пункта 4.3:

год	квартал	размер арендной платы	срок оплаты до:
2018	I, II, III, IV	238716 руб.	15.12.2018
текущий год начиная с 01.01.2019	I	62415	15.03 текущего года
	II	62415	15.06 текущего года
	III	62415	15.09 текущего года
	VI	62415	15.12 текущего года

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984) в пользу индивидуального предпринимателя Салтанова Николая Михайловича расходы по оплате государственной пошлины - 1500 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

В.Л. Каминский

Судьи

Д.В. Басаев Н.В. Ломако