Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2019 г. N 12АП-9165/19

г. Саратов

01 октября 2019 г.

Дело N А12-13432/2016

Резолютивная часть постановления объявлена "25" сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен "01" октября 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарова И.А.,

судей Грабко О.В., Макарихиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Стриганковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление финансового управляющего Семьяновой Ольги Викторовны об утверждении положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества Дубовицкого Александра Викторовича, в рамках дела о банкротстве N А12-13432/2016, по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания;

УСТАНОВИЛ:

24.03.2016 в Арбитражный суд Волгоградской области поступило заявление АО "ЮниКредит Банк" о признании Дубовицкого А.В. (далее также Должник) несостоятельным (банкротом), принятое к производству 08.04.2016.

Определением суда от 05.07.2016 (резолютивная часть от 01.07.2016) отношении Дубовицкого А.В. введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим утвержден Шлякин В.В.

Решением суда от 20.02.2017 в отношении Дубовицкого А. В. введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим Шлякин В.В..

Определением суда от 09.02.2018 (резолютивная часть от 08.02.2018) Шлякин В.В. освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего Дубовицкого А.В., финансовым управляющим должника утвержден Палихов А.Ю.

Определением суда от 19.12.2018 Палихов А.Ю. освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего, финансовым управляющим должника утверждена Семьянова О.В.

08.04.2019 в Арбитражный суд Волгоградской области поступило ходатайство, уточненное в порядке ст. 49 АПК РФ, в котором финансовый управляющий просил утвердить положение о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника.

Определением суда от 10.07.2019 ходатайство финансового управляющего удовлетворено в части.

Утверждено, в редакции, предложенной финансовым управляющим Семьяновой О.В., положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества Дубовицкого А.В. - ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, назначение объекта: жилое помещение; площадь:49,5 кв.м.; адрес: Москва, р-н Коптево, проезд Черепановых, д.68, кв.146, кадастровый N 77:09:0003001:5645, с начальной ценой в размере 3 413 219 руб. 79 коп.

В остальной части в утверждения положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом в части, касающейся утверждения положение о порядке продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру, Дубовицкая Наталья Викторовна обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить определение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.07.2019.

Определением от 28.08.2019 Двенадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению спора по правилам суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступ.

От Дубовицкой Н.В. поступило ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие представителя и приобщении отчетов о рыночной стоимости имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Изучив и исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с п. 1 ст. 213.26 Закон о банкротстве, положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего. Данное положение должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 и 140 Закона о банкротстве.

Как следует из материалов дела, по итогам оспаривания сделок должника в конкурсную массу включено следующее имущество, в отношении которого финансовый управляющий просит утвердить порядок продажи:

N п/п	Наименование	Рыночная стоимость	Обоснование рыночной стоимости
1	Земельный участок площадью 1236 кв.м, назначение: для ИЖС, разрешенное использование: земли населенных пунктов, местоположением: Московская обл., Химкинский р-он, пос. Фирсановка, ул. Лермонтова, д.8, кадN 50:10:0050112:28	6 119 000,00	экспертное заключение N 2743Э/2018 ООО "ЭсАрДжи - ипотечный центр" от 30.07.2018
2	жилое строение, условный номер 311:090- 4632, общей площадью 183,3 кв.м, количество этажей 3 (три), нежилое помещение деревянное тип Б площадью 50,23 кв.м, нежилое помещение из кирпича тип Г площадью 20,6 кв.м, местоположением: Московская обл., Химкинский р-он, пос. Фирсановка, ул. Лермонтова, д.8, на земельном участке с кад. N 50:10:0050112:28	9 955 000,00	Экспертное заключение ИП Колесников С.А. от 01.04.2019
3	? в праве общей долевой собственности на квартиру, назначение объекта: жилое помещение; площадь:49,5 кв.м.; адрес: Москва, р-н Коптево, проезд Черепановых, д.68, кв.146, кадастровый N 77:09:0003001:5645	7 863 008,67	кадастровая стоимость
4	право требования к Дубовицкому Кириллу Александровичу (Москва, Ленинградский пр., д.74, корп.6, кв.108) в сумме 2 772 000 рублей, установленное определением от 12.04.2018 по делу N А12-13432/2016(исполнительный лист серии ФС N023573241 от 08.05.2018 г.)	2 772 000, 00	определение от 12.04.2018 г. по делу N А12-13432/2016

Решение финансового управляющего о рыночной стоимости имущества должника было опубликовано на сайте ЕФРСБ 02.04.2019. После обращения с вышеуказанным ходатайством финансовым управляющим были получены выписки из ЕГРН в отношении недвижимого имущества должника, уточняющие кадастровую стоимость объектов и подтверждающие факт наличия обременений. В частности, актуальная кадастровая стоимость квартиры, расположенной по адресу г.Москва, р-н Коптево, проезд Черепановых, д.68, кв.146, составляет 6 826 439,57 руб., то есть стоимость ? доли в праве собственности составляет 3 413 219,79 руб. Кроме того, законным представителем должника была представлена документация, подтверждающая отсутствие регистрации права на объекты недвижимости на земельном участке местоположением: Московская обл., Химкинский р-он, пос. Фирсановка, ул. Лермонтова, д.8, кад. N 50:10:0050112:28, а также информацию о наличии спора о праве в отношении указанных объектов. Также был представлен Отчет N ИМ-154/05/2019, изготовленный ООО "Центр экономического анализа и экспертизы" (г.Москва), об оценке недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская обл., Химкинский р-он, пос. Фирсановка, ул. Лермонтова, д.8, согласно которого рыночная стоимость жилых построек составляет 3 852 147 руб.; рыночная стоимость земельного участка составляет 4 500 208 руб. В связи с тем, что Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, целесообразно продажу земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости осуществлять в составе единого лота, начальная цена которого составит 8 352 355 рублей. Также финансовым управляющим получена информация, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении принадлежащего должнику земельного участка содержатся записи об арестах: N 50- 50/010-50/010/001/2015-3940/10 от 17.06.2015, а так же N 50-50/010-50/010/001/2015- 3971/1 от 22.06.2015, внесенные на основании постановления Центрального районного суда г. Волгограда от 05.06.2015 по делу N3/6-869/2015, судья Алтухов Д.В. (ходатайство старшего следователя по ОВД СЧ ГСУ ГУ МВД России по Волгоградской области, Малышкиной М.М.). Уголовный арест наложен в обеспечение гражданских исков по приговору суда в отношении Дубовицкого А.В. Снятие ареста с земельного участка возможно по истечении срока давности.Также финансовым управляющим установлено, что постоянным местом жительства единственного дебитора - Дубовицкого Кирилла Александровича - являются США. Зарегистрированным имуществом на территории РФ он не владеет. В связи с вышесказанным, учитывая вновь выявленную информацию по кадастровой стоимости объектов, полученные отчеты независимого оценщика, сведения о наличии обременений и низкой ликвидности части имущества, в целях сокращения сроков реализации имущества, финансовый управляющий уточнил свои требования в части начальной цены и состава лотов (имущества должника), подлежащих реализации. Кроме того, во исполнение требования суда об уточнении, конкурсный управляющий доводит до сведения суда следующее, что в соответствии со ст.250, ст.255 ГК РФ продажа Лота N2 (? в праве общей долевой собственности на квартиру) в соответствии с уточненным порядком осуществляется в случае отказа всех остальных участников долевой собственности в письменной форме от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли по цене, установленной Арбитражным судом Волгоградской области в рамках дела о банкротстве должника, соблюдение вышеобозначенного порядка возможно только после вынесения определения суда об установлении начальной продажной цены имущества. Возбуждение исполнительного производства в отношении Дубовицкого Кирилла Александровича в части взыскания денежных средств в результате признания сделки недействительной подтверждается приложенным принт-скрином с сайта УФССЕП России. Тем же документом, а также выписками по счету должника, подтверждается отсутствие платежей в погашение данной задолженности. В адрес пристава-исполнителя повторно направлен запрос о ходе и результатах исполнительного производства.

Правоустанавливающими документами на жилое строение общей площадью 183,3 кв.м, количество этажей 3, нежилое помещение деревянное тип Б площадью 50,23 кв.м, нежилое помещение из кирпича тип Г площадью 20,6 кв.м, расположенное в Московская области, Химкинский район, пос. Фирсановка, ул. Лермонтова, д.8, является справка БТИ, а также представленные в материалы дела о банкротстве документы БТИ о изменении площадей жилого помещения. Записи об арестах, внесенные на основании постановлений в рамках уголовного дела, на дату рассмотрения настоящего ходатайства не погашены, поскольку не истек трехлетний срок с момента наложения ареста, а для снятия ареста учитывается трехлетний период для предъявления гражданских исков с даты вынесения приговора по уголовному делу (срок не истек, приговор имеется в рамках дела о банкротстве). Просит утвердить предложенный ею порядок реализации вышеуказанного имущества.

Рассмотрев предоставленный порядок, суд пришел выводу, что он подлежит удовлетворению только в части имущества должника в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с п. 1 ст. 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего. Данное положение должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 и 140 Закона о банкротстве.

Как следует из материалов дела, предложенное к реализации имущество должника, включено в конкурсную массу по результатам рассмотрения обособленных споров по оспариванию сделок должника.

Так, определением суда от 12.04.2018 (резолютивная часть от 05.04.2018) признана недействительной сделка - договор купли-продажи машино-места от 15.05.2015, заключенный между Дубовицким Александром Викторовичем и Дубовицким Кириллом Александровичем. Судом применены последствия недействительности сделки посредством взыскания с Дубовицкого Кирилла Александровича в конкурсную массу должника, Дубовицкого Александра Викторовича, 2 760 000 руб. и расходов по госпошлине в размере 12 000 руб.

Продажа прав требования является исключением из общего правила, предусмотренного ст. 129, 139, 140 Закона о банкротстве, и должна быть обусловлена наличием существенных препятствий для получения задолженности от дебитора. Предложение о реализации прав требований, вместо осуществления взыскания дебиторской задолженности должно быть мотивировано финансовым управляющим.

Представленное финансовым управляющим предложение о реализации прав требования к Дубовицкому Кириллу Александровичу на 2 772 000 руб., подтвержденное судебным актом, мотивировано тем, что Дубовицкий К.А. не проживает в России, однако данное утверждение голословно, документально не подтверждено.

Согласно материалам дела, местом регистрации Дубовицкого К.А. является г. Москва, пр. Ленинградский, дом 74,корп.6,кв.108. На определение от 12.04.2018 судом 08.05.20198 был выдан исполнительный лист, доказательств его предъявления к исполнению, как и сведений из службы судебных приставов о ходе исполнительного производства, не предоставлено, а также сведений об отсутствие за ним зарегистрированного имущества и счетов.

Рассматривая спор, суд первой инстанции запрашивал у финансового управляющего данные сведения (о регистрации Дубовицкого К.А., подтвердить проживание за пределами РФ, из службы судебных приставов об исполнении судебного акта по дебиторской задолженности), однако такие сведения суду не представлены.

При таких обстоятельствах суд считает реализация прав требований преждевременна, в связи с чем, в части реализации прав требований ходатайство финансового управляющего удовлетворению не подлежит.

Далее, определением суда от 19.10.2018 (резолютивная часть от 18.10.2018) признана недействительной сделка - договор купли-продажи земельного участка от 07.05.2015, заключенный между Дубовицким Александром Викторовичем и Исаевой Еленой Сергеевной, применены последствия недействительности сделки путем возврата в конкурсную массу должника, Дубовицкого Александра Викторовича, земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский район, пос. Фирсановка, ул. Лермонтова, д.8, кадастровый номер 50:10:0050112:28, площадью 1 236 кв.м.

В ходе рассмотрения обособленного спора по оспариванию данной сделки было установлено, что в соответствии со ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997, в редакции на момент приобретения права собственности Дубовицкого А.В. на спорный земельный участок, позволяла последнему не регистрировать свое право собственности, которое возникло ранее введения в действие настоящего закона. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации, возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины. Однако, при продаже объекта недвижимости, право собственности на который возникло ранее введения в действия закона о регистрации прав на недвижимое имущество, продавец должен был зарегистрировать свое право собственности. Указанная регистрация возможна с одновременной регистрацией перехода права собственности. Право собственности на земельный участок перешло к Исаевой Е.С., что нашло отражение в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

При этом права на строения, находящихся на спорном земельном участке, в нарушение ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 не было зарегистрированы ни за Дубовицким А.В., ни за Исаевой Е.С.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано что, согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одном улицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. При заключении договора купли-продажи земельного участка от 07.05.2015 был нарушен установленный п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, в связи с чем, договор купли-продажи, в силу ст. 168 ГК РФ, признан ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий. Уже после выяснения обстоятельств нахождения на земельном участке объектов недвижимости представитель должника предоставил суду договор купли продажи от той же даты, что и спорный договор купли-продажи земельного участка (от 07.05.2015) в отношении объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, заключенный между Дубовицким А.В. и Исаевой Е.С., который оспорен не был. Так как судом был установлен факт регистрации права собственности на спорное имущество за Исаевой Е.С., то суд применил последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу только земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский район, пос. Фирсановка, ул. Лермонтова, д.8, кадастровый номер 50:10:0050112:28, площадью 1 236 кв.м.

Представленное финансовым управляющим предложение о реализации земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский район, пос. Фирсановка, ул. Лермонтова, д.8, кадастровый номер 50:10:0050112:28, площадью 1 236 кв.м. и строений на нем:

-жилого строения общей площадью 183,3 кв.м, количество этажей 3 (три)

- нежилого помещения деревянное, площадью 50,23 кв.м.,

-нежилого помещение из кирпича, площадью 20,6 кв.м.,

мотивировано тем, что Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, поэтому целесообразно продажу земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости осуществлять в составе единого лота.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП. Такие документы на спорные жилые и нежилые строения, расположенное в Московская области, Химкинский район, пос. Фирсановка, ул. Лермонтова, д.8,не представлены. То есть, финансовый управляющий не предоставил доказательств тому, что земельный участок, расположенный в Московская области, Химкинский район, пос. Фирсановка, ул. Лермонтова, д.8, и жилые и нежилые строения на нем, принадлежат одному лицу - должнику, а указал, что жилое помещение находится в споре.

Кроме того, в рамках уловного дела в отношении должника было наложен арест на спорное имущество, который не снят (приговор имеется в рамках дела о банкротстве).

Суд первой инстанции, рассматривая спор, просил финансового управляющего представить доказательства снятия ареста с имущества должника (земельный участок и строения), правоустанавливающие документы на спорные жилые и нежилые строения, расположенное в Московская области, Химкинский район, пос. Фирсановка, ул. Лермонтова, д.8. Однако такие документы не предоставлены.

В связи с этим, суд считает, что в части реализации этого имущества ходатайство финансового управляющего удовлетворению не подлежит и, соответственно, не подлежит принятию к учету представленный Дубовицкой Н.В. отчет о рыночной стоимости данного имущества.

Также, определением суда от 13.07.2018 (резолютивная часть от 06.07.2018) признана недействительной сделка - договор купли-продажи доли квартиры от 24.10.2014, заключенный между Дубовицким Александром Викторовичем и Царюк Виктором Андреевичем, применены последствия ее недействительности в виде восстановления записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности за Дубовицким Александром Викторовичем на доли квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, пр. Черепановых, дом. 68, квартира 146.

В ходе рассмотрения обособленного спора о действительности сделки было установлено, что Царюк А.В., тесть Дубовицкого А.В., умер 14.10.2016, 18.05.2017 свидетельство на право на наследство выдано Дубовицкой Наталье Викторовне, дочери Царюк В.А., супруге должника, которая является универсальным правопреемником Царюк В.А.

С учетом установленного факта регистрации права собственности на спорное имущество за Царюк А.В. и вступления в наследство на данное имущество Дубовицкой Н.В., суд применил последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу доли квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, пр. Черепановых, дом. 68, квартира 146.

В пункте 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Реализация имущества должника с применением процедуры, предусмотренной Законом о банкротстве, не аннулирует специальных норм о преимущественном праве приобретения участником долевой собственности доли в недвижимости, принадлежащей должнику.

Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом о банкротстве не установлены ограничения права сособственника недвижимого имущества на преимущественное приобретение доли в праве общей долевой собственности на имущество, принудительно продаваемого на торгах. Следовательно, принудительный характер торгов в рамках банкротства не исключает права иных участников долевой собственности на реализацию преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на квартиру, в том числе и в случае заключения договора купли-продажи такой доли путем проведения торгов.

Продажа имущества должника, в отношении которого открыто процедура банкротства, возможна лишь в порядке, предусмотренном статьей 139 Закона о банкротстве - на торгах, целью которых является получение максимальной выручки от реализации имущества должника. Данная цель не входит в противоречие с установленным Гражданским кодексом Российской Федерации правилом о принадлежности сособственнику квартиры права на преимущественное приобретение соответствующей доли.

Использование этого права возможно постольку, поскольку это отвечает задачам процедуры банкротства, то есть реализация права на преимущественное приобретение доли в праве общей долевой собственности на недвижимость возможна только после проведения торгов и по цене не ниже сформировавшейся по итогам этих торгов.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, приведенным в пункте 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и в пункте 14 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" истец в случае нарушения права преимущественной покупки недвижимого имущества не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

С учетом уточнения требований, финансовым управляющим представлен порядок о реализации ? в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 49,5 кв.м; расположенной в г. Москва, район Коптево, проезд Черепановых, д.68, кв.146, кадастровый N 77:09:0003001:5645, в котором указаны положения о преимущественном праве покупке сособственником.

Проанализировав предложенный финансовым управляющим должником порядок и условия реализации имущества - доли в праве общей долевой собственности на квартиру, назначение объекта: жилое помещение; площадь:49,5 кв.м.; адрес: Москва, р-н Коптево, проезд Черепановых, д.68, кв.146, кадастровый N 77:09:0003001:5645, суд пришел к выводу, что его положения соответствуют нормам, установленным Законом о банкротстве и отвечают интересам должника и его кредиторов.

Устанавливая начальную цену продажи, суд первой инстанции определил ее в размере от кадастровой стоимости.

Обжалуя судебный акт, Дубовицкая Н.В. указывала, что цена доли квартиры не эквивалентна ее кадастровой стоимости, поскольку покупатель приобретает не весь объект, а долю в нем, что с учетом характера объекта (жилое помещение) предполагает наличие сособственника, проживающего единолично или с членами семьи в этом помещении.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данным доводом.

Дубовицкой Н.В. в материалы дела представлен Отчет N КВ/141/07/2019 от 05.07.2019 об оценке рыночной стоимости доли в праве на недвижимое имущество (квартиру), расположенное по адресу: г. Москва, проезд Черепановых, дом 68, квартира 146, согласно которому рыночная стоимость на 03.07.2019 составила 2 175 113 рублей.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу статьи 12 Закона N 135-ФЗ при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно установленным правилам ее осуществления, отчет презюмируется достоверным. В соответствии с абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Возражений относительно достоверности Отчета N КВ/141/07/2019 от 05.07.2019 об оценке рыночной стоимости доли в праве недвижимого имущества, ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы от финансового управляющего должника в суд апелляционной инстанции не поступило.

С учетом изложенного, суд считает возможным принять названный отчет об оценке для установления начальной цены имущества.

При этом, суд отмечает, что определение фактической рыночной стоимости осуществляется в ходе торгов (при условии, что торги организованы в форме, обеспечивающей максимально возможное участие в них всех заинтересованных лиц). Устанавливая начальную продажную цену имущества, суд определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения по более высокой цене.

В связи с переходом к рассмотрению спора по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, определение Арбитражного суда Волгоградской области подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 143, 147, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 10 июля 2019 года по делу N А12-13432/2016 отменить.

Ходатайство финансового управляющего удовлетворить частично.

Утвердить в редакции, предложенной финансовым управляющим Семьяновой Ольгой Владимировной, положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества Дубовицкого Александра Викторовича - ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, назначение объекта: жилое помещение; площадь:49,5 кв.м.; адрес: Москва, р-н Коптево, проезд Черепановых, д.68, кв.146, кадастровый N 77:09:0003001:5645, с установлением начальной цены продажи в размере 2 517 113 руб.

В остальной части в утверждения положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший определение.

Председательствующий судья

И.А. Макаров

Судьи

О.В. Грабко Л.А. Макарихина