Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2019 г. N 17АП-16362/19

г. Пермь

23 декабря 2019 г.

Дело N А60-35206/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М. А.,

судей Беляева К.П., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Балдиной А.С.,

при участии:

от истцов - Данилов Е.В., доверенность от 13.05.2019, паспорт;

от ответчика - Маркоч М.Д., доверенность от 09.06.2017, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истцов, индивидуального предпринимателя Маркова Валерия Петровича, индивидуального предпринимателя Хачатрян Рипсиме Хачатуровны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 сентября 2019 года по делу N А60-35206/2019

по иску индивидуального предпринимателя Маркова Валерия Петровича (ОГРНИП 318665800029526, ИНН 662315073970), индивидуального предпринимателя Хачатрян Рипсиме Хачатуровны (ОГРНИП 316965800043274, ИНН 662346205521)

к обществу с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (ОГРН 1036605217252, ИНН 6674121179)

третье лицо: акционерное общество "Тандер" (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475)

о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды,

установил:

истцы, индивидуальный предприниматель Марков Валерий Петрович (далее - ИП Марков В.П.), индивидуальный предприниматель Хачатрян Рипсиме Хачатуровна (далее - ИП Хачатрян Р.Х.) обратились в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (далее - ООО "Элемент-Трейд", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 22-НМЮ от 10.06.2019 размере 720 557 руб. 42 коп. за период с января по август 2019 года, неустойки в размере 24 650 руб. 00 коп., с продолжением начисления по день фактической уплаты долга, а также о расторжении договора аренды N22-НМЮ от 10.06.2019 и обязании ответчика освободить нежилые помещения.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.09.2019 иск удовлетворен частично. С ООО "Элемент - Трейд" в пользу ИП Маркова В. П. и ИП Хачатрян Р.Х. взыскана неустойка в сумме 688 руб. 76 коп. и в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску - 16 руб. 54 коп. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истцы, обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявители указывают на несогласие с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для уменьшения арендной платы. Указывают, что в соответствии с п. 3.19.1 договора аренды недвижимого имущества N 22-НМЮ от 10.06.2016 в течение всего срока аренды арендодатель обязуется не предоставлять в аренду здание и (или) прилегающую территорию или их части третьим лицам в целях осуществления деятельности, аналогичной разрешенному использованию, а также не осуществлять указанную деятельность самостоятельно. 06.12.2018 между собственниками здания по адресу г. Н. Тагил пр. Мира, д.56А и АО "Тандер" был заключен договор аренды N НтгФ/63116/2018, в соответствии с которым помещение на втором этаже здания был предоставлен в аренду под магазин "Магнит Косметик", магазин "Магнит Косметик" имеет информационную вывеску, которые еще с улицы однозначно ориентируют потребителя о реализуемой в магазине на втором этаже группе товаров (бытовая химия, косметика, парфюмерия). Заключение договора аренды с данным арендатором объективно не нарушает интересы ответчика, соответствует свободе реализации прав собственника и самой предпринимательской деятельности. Ссылка ответчика на выводы судебных инстанций по делу N А76-2088/2018 является неуместной, так как в данном деле рассматривалась ситуация с предоставлением помещений в аренду под деятельность магазина "Красное&Белое", которое, действительно, осуществляет аналогичную деятельность с магазином "Монетка" (торговля алкоголем и продуктами питания). В случае нарушения арендодателем п.3.19.1 размер арендной платы уменьшается на 30 % (п.2.9.4 Договора аренды). Учитывая, что факт установленного арендатором нарушения является спорным, считают, что указанная санкция не могла произвольно применяться арендатором в одностороннем порядке в виде зачета. Указывают, что ответчик назвал внесенные им ранее платежи ошибочной переплатой, а у арендодателей усмотрел неосновательное обогащение. Возможность и правомочие применения п.2.9.4 ретроспективно, т.е. в отношении предыдущего периода аренды со ссылкой на якобы ошибочность ранее произведенных платежей вызывает сомнения. До марта 2019 года, то есть до момента, когда арендатор якобы обнаружил нарушение арендодателями условий договора, арендатор добровольно производил платежи на вполне законном основании - договор аренды недвижимого имущества N 22- НМЮ от 10.06.2016 и дополнительное соглашение от 17.12.2018. Таким образом, арендные платежи с декабря 2018 года по март 2019 года нельзя считать неосновательным обогащением арендодателей. Считают, что предусмотренные п.2.9.4 договора последствия нарушения условий договора аренды (при его реальном установлении судом) в виде уменьшения арендной платы могли применяться только с марта 2019 года, т.е. с момента установления нарушения арендатором. Открытие магазина в указанном здании объективно нельзя было не заметить. Соответственно, ответчик не усматривал наличие нарушения с декабря 2018 по март 2019 года и производимые им платежи в указанный период нельзя счесть ошибочными задним числом. Полагают, что суд необоснованно произвел расчет неустойки лишь с 11.04.2019, расчет должен производиться с 11.02.2019 по 06.09.2019. Также апеллянт полагает необоснованным отказ суда в удовлетворении требований о расторжении договора.

До начала судебного разбирательства от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным; просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель истцов поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение оставить без изменения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцами (арендодатели) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 22-НМЮ от 10.06.2016 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, пр.Мира, д. 56а, в соответствии с которым ответчику в аренду на 7 лет переданы нежилые помещения N N 5-17, 19-25, общей площадью 493,1 кв.м. Согласно п. 2.6.1. договора арендатор в течение срока аренды обязался полностью и своевременно выплачивать арендодателю арендную плату в размере 280 000 руб. ежемесячно.

В соответствии с п. 2.7.5 договора арендная плата подлежит уплате непозднее 10 числа календарного месяца, следующего за расчётным.

Согласно п. 2.8.1. договора размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон, но не ранее 12 месяцев с даты регистрации договора и не чаще одного раза в год в течение всего срока аренды, но не более чем на 6%.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 17.12.2018 стороны установили, что арендная плата с 01.01.2019 составляет 291 200 руб.

Из искового заявления следует, что в нарушение вышеуказанных условий, предусмотренных договором, обязательства ответчиком выполнялись несвоевременно и не в полном объеме, в связи с чем у ответчика перед истцом образовалась задолженность за период с января по август 2019 года в размере 720 557 руб. 42 коп.

Истец 11.04.2019 направлял в адрес ответчика претензию с требованием оплатить сумму задолженности, однако ответа на претензию не последовало.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском о взыскании суммы задолженности и неустойки, а также о расторжении договора аренды N 22-НМЮ от 10.06.2019 и обязании освободить нежилые помещения.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из отсутствия задолженности по арендной плате в спорный период в связи с тем, что размер арендной плате подлежал снижению на 30 % на основании п. 2.9.4 договора аренды N 22-НМЮ от 10.06.2016, размер неустойки определен судом за период с 11.04.2019 по 06.09.2019 в размере 688 руб. 76 коп. В остальной части требования оставлены без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

По расчету истца задолженность по арендной плате за период с января по август 2019 года составляет 720 557 руб. 42 коп., расчет арендной платы произведен истцом исходя из суммы ежемесячного платежа в размере 291200 руб., определенного дополнительным соглашением от 17.12.2018.

Возражая против удовлетворения заявленного иска, ответчик указал на наличие оснований для уменьшения размера арендной платы на 30% на основании п. 2.9.4. договора аренды N 22-НМЮ от 10.06.2016.

Как установлено судом, нежилое здание с кадастровым номером 66:56:206005:1009, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, пр. Мира, д.56а, предоставлено ответчику на праве аренды для осуществления в нем разрешенного вида деятельности: под круглосуточное и непрерывное использование арендатором помещения с целью организации в нем магазина "Монетка".

Пунктом 2.9.4 договора аренды предусмотрено уменьшение размера арендной платы на 30% в случае нарушения арендодателем п.3.15.1, 3.19.1, 3.21.1 договора. В частности, согласно п. 3.19.1 договора аренды в течение всего срока аренды арендодатель обязуется не предоставлять в аренду здание и (или) прилегающую территорию или их части третьим лицам в целях осуществления деятельности, аналогичной разрешенному использованию, а также не осуществлять указанную детальность самостоятельно.

Из представленной истцом выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в отношении здания с кадастровым номером 66:56:206005:1009, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, пр. Мира, д.56а зарегистрированы следующие обременения:

- 28.12.2016 аренда, нежилые помещения, номера на поэтажном плане: N 5-17; 19-25, общей площадью: 448,6 кв.м в пользу ООО "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД";

- 24.12.2018 аренда, учетный номер части: 66:56:0206005:1009/1, нежилые помещения N 1-7, назначение: нежилое, площадь: общая 480,8 кв.м, расположенные на 2 этаже в пользу ООО "ТАНДЕР" (ИНН 2310031475).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая, что ООО "ТАНДЕР" является торговой сетью продовольственных и непродовольственных товаров (магазины "Магнит", "Магнит косметик"), магазин "Монетка" является торговой сетью, которая также осуществляет розничную торговую деятельность продовольственными и непродовольственными товарами, что подтверждается ассортиментным перечнем товаров, разрешенных к реализации в магазине "'Универсам "Монетка" (ООО "ЭЛЕМЕНТ-ТРЕЙД"), расположенного по адресу г. Нижний Тагил, ул. Мира, 56а, иными материалами дела, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об обоснованности возражений ответчика о применении положений п. 2.9.4 договора аренды N 22-НМЮ от 10.06.2016.

Поскольку установлены основания для уменьшения размера арендной платы, с учетом п. 2.9.4 договора аренды N 22-НМЮ от 10.06.2016 размер арендной платы с 1 января 2019 года составит 203 840 руб. 00 коп. в месяц, по расчету суда в период с декабря 2018 года по август 2019 года сумма арендной платы составила 1 826 720 руб. 00 коп. (196 000 руб. 00 коп. за декабрь 2018 года, 203 840 руб. 00 коп. за каждый из 8 месяцев 2019 года), ответчиком за указанный период была осуществлена оплата на сумму 1 889 042 руб. 58 коп., суд первой инстанции первой пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части основного долга в связи с погашением задолженности.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 24650 руб., с продолжением ее начисления до момента фактического исполнения обязательства.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы начисляется пени в размере 0,01 % от ежемесячного размера арендной платы за каждый день просрочки (п. 4.1.1 договора).

С учетом уменьшения размера арендной платы, произведенных ответчиком платежей, судом первой инстанции установлены основания для взыскания с ответчика неустойки за период с 11.04.2019 по 06.09.2019 в сумме 688 руб. 76 коп.

Приеденные в обоснование апелляционной жалобы доводы, которые, по сути, сводятся к несогласию с применением судом первой инстанции п. 2.9.4 договора аренды N 22-НМЮ от 10.06.2016, отклоняются.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Поскольку при заключении договора аренды N 22-НМЮ от 10.06.2016 сторонами достигнуто соглашение об уменьшении арендной платы на 30 % в случае предоставления арендодателем в аренду здания и (или) прилегающей территории или их части третьим лицам в целях осуществления деятельности, аналогичной разрешенному использованию, а также осуществления указанной детальности самостоятельно, факт сдачи помещений в аренду третьему лицу, осуществляющему аналогичную деятельность, документально подтвержден, выводы суда об обоснованности возражений ответчика касательно размера арендных платежей с даты заключения договора аренды с третьим лицом надлежит признать правильными.

Оснований полагать произведенный судом расчет неустойки ошибочным не установлено, учитывая произведенный судом расчет задолженности, основанный на уменьшении ежемесячного арендного платежа, наличии переплаты на январь-март 2019 года, произведенных платежах. Иной расчет неустойки истцами в жалобе не приведен.

Что касается доводов апеллянта о необоснованном отказе суда в удовлетворении требований о расторжении договора аренды N 22-НМЮ от 10.06.2016, оснований для отмены судебного акта в указанной части также не имеется.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу подпункта 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 28 и 29 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Поскольку задолженность по арендной плате отсутствует, наличие просрочки исполнения обязательства по внесению арендной плате применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора не является существенным нарушением, суд правомерно не усмотрел оснований для расторжения договора и возложения на ответчика обязанности освободить занимаемые помещения.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 сентября 2019 года по делу N А60-35206/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

К.П. Беляев В.В. Семенов