Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2019 г. N 14АП-5714/19

г. Вологда

26 декабря 2019 г.

Дело N А13-20592/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2019 года.

В полном объеме постановление изготовлено 26 декабря 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ждановой В.Н.,

при участии от прокуратуры Вологодской области представителя Иволги О.В. по доверенности от 12.11.2019, от мэрии города Череповца представителя Лопахтиной Т.С. на основании доверенности от 07.11.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 мая 2019 года по делу N А13-20592/2018,

установил:

заместитель прокурора Вологодской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Череповца (адрес: 162608, Вологодская обл., г. Череповец, просп. Строителей, д. 4а; ОГРН 1023501247440, ИНН 3528008860; далее - Комитет), акционерному обществу "Череповецкий фанерно-мебельный комбинат" (адрес: 162604, Вологодская обл., г. Череповец, ул. Проезжая, д. 4; ОГРН 1023501239618, ИНН 3528006408; далее - Общество) о признании недействительными пунктов 5.1.2, 7.4 договора аренды земельного участка от 18.10.2017 N 14900.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: мэрия города Череповца (далее - Мэрия), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 16 мая 2019 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме, кроме того с Общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 3 000 руб.

Комитет с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы со ссылкой на статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) указывает, что оспариваемое условие пункта 7.4 договора, устанавливающее право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, предусмотрено в целях побуждения арендатора к добросовестному исполнению условий договора об использовании земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования и своевременному внесению арендной платы. Договор аренды подписан арендатором без каких-либо возражений и протоколов разногласий. Считает, что пункт 5.1.2 договора не противоречит условиям пункта 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку оспариваемое условие не относится к переуступке прав и обязанностей по договору аренды (перенаем). Вместе с тем субаренда (поднайм) и передача прав и обязанностей по договору аренды (перенайм) являются двумя самостоятельными институтами гражданского права. Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ в части права арендатора передать свои права и обязанности по договору третьему лицу не отвечает критериям императивной нормы, поэтому применяется лишь в случае, когда в договоре сторонами не достигнуто иное. Полагает, что Прокурором не доказано нарушение публичных интересов и прав третьих лиц оспариваемыми условиями договора аренды земельного участка.

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2019 производство по делу приостанавливалось на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) до принятия судебного акта Арбитражным судом Северо-Западного округа по делу N А13-17630/2018.

Определением апелляционного суда от 05.11.2019 производство по настоящему делу возобновлено.

Представитель Прокурора в судебном заседании доводы апеллянта отклонил по мотивам, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения.

Представитель Мэрии в судебном заседании поддержал доводы жалобы Комитета.

Ответчики, Управление Росреестра надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили; Общество, Комитет заявили ходатайства о рассмотрении жалобы в их отсутствие. Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ без участия представителей ответчиков, Управления Росреестра.

Заслушав пояснения представителей Прокурора, Мэрии, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, распоряжением губернатора Вологодской области от 29.12.2015 N 4267-р Общество определено в качестве лица, имеющего право на получение земельного участка в аренду без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта "Организация производства фибролитовых стеновых панелей и плит". На основании данного распоряжения и подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.04.2016 N 14619, по условиям которого Обществу в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0102004:255, площадью 150 634 кв. м, имеющий вид разрешенного использования - производственная деятельность, расположенный по адресу Вологодская обл., г. Череповец, Северное ш.

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставлен для строительства производственного предприятия (организация производства фибролитовых стеновых панелей и плит).

В силу пункта 2.1 договора он заключен на срок с 13.04.2016 по 12.04.2026. По акту приема-передачи от 13.04.2016 земельный участок с кадастровым номером 35:21:0102004:255 передан в аренду Обществу.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра 26.04.2016 в установленном законом порядке.

Впоследствии в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 35:21:0102004:255 договор аренды от 13.04.2016 N 14619 расторгнут с 18.10.2017 по соглашению сторон от 18.10.2017. На основании акта приема-передачи от 18.10.2017 земельный участок с кадастровым номером 35:21:0102004:255 площадью 150 634 кв. м возвращен Обществом Арендодателю.

В этот же день Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.10.2017 N 14900, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0102004:255, однако меньшей площадью, а именно 132 012 кв. м, расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, Северное ш., имеющий вид разрешенного использования - производственная деятельность.

Цель предоставления земельного участка осталась неизменной - для строительства производственного предприятия (организация производства фибролитовых стеновых панелей и плит) (пункт 1.3 договора N 14900).

Согласно пункту 2.1 договора N 14900 он заключен на срок с 18.10.2017 по 12.04.2026.

По акту приема-передачи от 18.10.2017 земельный участок с кадастровым номером 35:21:0102004:255 площадью 132 012 кв. м передан Комитетом в аренду Обществу.

Государственная регистрация договора N 14900 произведена Управлением Росреестра 24.10.2017.

Пунктом 5.1.2 договора предусмотрено право Арендатора в пределах срока действия договора с согласия Арендодателя передать участок в субаренду.

В соответствии с пунктом 7.4 договора Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора в случаях неосвоения участка в течение трех лет с даты заключения договора аренды; использования участка не в соответствии с видом разрешенного использования и целью его предоставления; просрочки внесения Арендатором арендной платы три и более раз подряд по истечении установленного договором срока платежа с превышением семи банковских дней. Арендодатель уведомляет Арендатора об отказе от договора не менее чем за 20 календарных дней. В случае отсутствия на земельном участке объекта недвижимости, иных сооружений земельный участок считается возвращенным Арендодателю с даты, указанной в письменном отказе.

Аналогичные условия содержались в пунктах 5.1.2, 7.4 договора аренды земельного участка от 13.04.2016 N 14619.

Прокурор, считая, что пункты 5.1.2, 7.4 договора аренды земельного участка N 14900 противоречат нормам пункта 9 статьи 33 ЗК РФ, в порядке статьи 52 АПК РФ обратился в суд с иском о признании данных условий договора аренды недействительными.

Суд первой инстанции признал исковые требования Прокурора правомерными.

Апелляционный суд находит решение суда подлежащим отмене в силу следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

На основании пунктов 2, 4 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2 статьи 607 ГК РФ).

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пунктах 1, 3, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что при применении названных выше положений следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В статье 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Между тем сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделка о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделка о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Апелляционным судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 35:21:0102004:255 предоставлен Обществу в аренду сроком на 10 лет изначально на основании договора от 13.04.2016 N 14619, а впоследствии на основании спорного договора от 18.10.2017 N 14900 для реализации масштабного инвестиционного проекта "Организация производства фибролитовых стеновых панелей и плит". Предоставление земельного участка в аренду осуществлялось на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов в соответствии с распоряжением губернатора Вологодской области от 29.12.2015 N 4267-р.

Вместе с тем суд, признавая спорные пункты договора аренды N 14900 недействительными как нарушающие требования пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, не принял во внимание указанные обстоятельства. Судом не учтено, что в данном случае включение в договор условий о необходимости получения согласия Арендодателя на передачу участка в субаренду и о праве Арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора в случае нарушения Арендатором условий использования земельного участка обусловлено целями предоставления земельного участка и не посягает на публичные интересы, а, напротив, направлено на обеспечение гарантий соблюдения таких интересов на случай недобросовестного поведения Арендатора, получившего земельный участок в аренду вне конкурентных процедур для реализации инвестиционного проекта, признанного имеющим особую значимость для публичного образования.

При этом условия пункта 5.1.2 не исключают право Арендатора на передачу земельного участка в субаренду в пределах срока договора аренды. Более того, из материалов дела видно, что данное право Обществом реализовано. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.10.2018 земельный участок с кадастровым номером 35:21:0102004:255 передан в субаренду обществу с ограниченной ответственностью "Фиброплит". Сведений о возникновении между сторонами договора аренды спора относительно передачи земельного участка в субаренду не имеется.

Из оспариваемого истцом пункта 7.4 договора не следует право Арендодателя немотивированно отказаться от договора, напротив в данном пункте договора определены случаи, связанные с нарушением Арендатором своих обязательств по договору, влекущие возможность одностороннего отказа Арендодателя от договора аренды, и которые исходя из особенностей заключения данного договора могли бы быть признаны существенными нарушениями. Более того, в силу статей 310, 450.1 ГК РФ в любом случае не исключается судебный контроль за осуществлением стороной, которой предоставлено право на односторонний отказ от договора, этого права.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.10.2019 по делу N А13-17630/2018.

В данном постановлении по делу со схожими фактическими обстоятельствами судом кассационной инстанции также указано, что статьей 52 АПК РФ прокурору предоставлено право обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления. В силу пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", прокурор, предъявляя иск о признании недействительной сделки, совершенной указанными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ лицами, обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования, которое в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца. Однако прокурор, предъявляя иск, не обосновал, на защиту какого публично-правового интереса направлено его требование и каким образом в случае удовлетворения иска будет предотвращено нарушение публичных интересов, прав и законных интересов неопределенного круга лиц. Требование прокурора направлено на защиту скорее интересов конкретного лица - Арендатора, осуществляющего предпринимательскую деятельность, чем публичных интересов.

При таких обстоятельствах, поскольку Прокурором не доказано нарушение оспариваемыми условиями пунктов 5.1.2, 7.4 договора аренды земельного участка от 18.10.2017 N 14900 публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, правовых оснований для удовлетворения исковых требований и признания спорных условий договора аренды недействительными не имеется.

В свете изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, а иск Прокурора - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 мая 2019 года по делу N А13-20592/2018 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева Ю.В. Зорина