Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2020 г. N 20АП-8350/19

г. Тула

16 января 2020 г.

Дело N А68-7672-115/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 16 января 2020 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Григорьевой М.А., судей Сентюриной И.Г. и Тучковой О.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Прониной О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ПАО "Тульский оружейный завод" на определение Арбитражного суда Тульской области от 06 ноября 2019 года по делу N А68-7672-115/2019,

принятое по заявлению конкурсного управляющего должника-застройщика ООО "Строительная компания "Фаворит" Новикова П.В.

о признании отсутствующим (прекратившимся) право залога ПАО "Тульский оружейный завод" на земельный участок с кадастровым номером 71:30:010609:107, на земельный участок с кадастровым номером 71:30:010609:108, на земельный участок с кадастровым номером 71:30:010609:95, а также о погашении Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, ИНН 7106512065, ОГРН 1097154026056, записей о залоге 71:30:010609:107-71/001/2018-4, 71:30:010609:108-71/001/2018-4, 71:30:010609:95- 71/001/2017-4,

при участии в судебном заседании:

от ПАО "Тульский оружейный завод - представителя Макеева А.А. (доверенность от 20.12.2019);

от конкурсного управляющего Новикова П.В. - представителя Быкова А.С. (доверенность от 16.10.2019),

в отсутствие представителей других лиц, участвующих в деде, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Тульской области от 06 ноября 2019 года удовлетворено заявление конкурсного управляющего должника-застройщика ООО "Строительная компания "Фаворит" Новикова П.В. о признании права залога на земельные участки с кадастровыми номерами 71:30:010609:107, 71:30:010609:108 и 71:30:010609:95 отсутствующим.

Указанным определением суд признал отсутствующим право залога ПАО "Тульский оружейный завод" в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 71:30:010609:107 (номер государственной регистрации залога 71:30:010609:107- 71/001/2018-4), 71:30:010609:108 (номер государственной регистрации залога 71:30:010609:108-71/001/2018-4), 71:30:010609:95 (номер государственной регистрации залога 71:30:010609:95-71/001/2017-4).

На Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области возложена обязанность, погасить в государственном реестре записи о залоге указанных выше земельных участков, установленном в пользу ПАО "Тульский оружейный завод".

Не согласившись с определением суда первой инстанции, ПАО "Тульский оружейный завод" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда от 06 ноября 2019 года отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования заявителя в полном объеме.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что, по его мнению, исходя из системного толкования пункта 2.5 рамочного соглашения от 30.07.2017 и пунктов 3.4 договоров купли-продажи от 30.05.2017 и от 20.06.2018, следует, что залог прекращается при условии предоставления застройщиком обществу разрешения на строительство соответствующих очередей домов.

Поскольку ООО "Строительная компания "Фаворит" разрешения на строительство соответствующих очередей домов залогодателю ПАО "Тульский оружейный завод" не представило, то, по мнению заявителя апелляционной жалобы, основания для прекращения права залога отсутствуют.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается нормы, регулирующие правила отношений о товарном кредите, полагая, что обременение на земельные участки в виде залога сохраняется до полной оплаты земельных участков с кадастровыми номерами 71:30:010609:103, 71:30:010609:104, 71:30:010609:105, которые образованы при разделе участка с кадастровым номером 71:30:010609:95. Указывает, что до настоящего времени ООО "Строительная компания "Фаворит" не оспаривало зарегистрированное право залога и в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прекращения права залога не обращалось.

В отношении участков с кадастровыми номерами 71:30:010609:107 и 71:30:010609:108 (вторая очередь строительства) заявитель апелляционной жалобы полагает, что, несмотря на получение разрешения на строительство 27.06.2018, должник не имел намерения на осуществление застройки на данных участках, к строительству не приступал, и на момент получения разрешения на строительство обладал признаками неплатежеспособности.

В материалы дела от Управления Росреестра по Тульской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (том 1, стр. 102-103). Регистрирующий орган указывает, что его вина в отсутствии в реестре сведений о прекращении залога отсутствует, поскольку в регистрирующий орган не поступали документы, которые могли бы являться основанием для внесения соответствующей записи. В то же время, регистрирующий орган ссылается, кроме прочего, на возможность внесения такой записи, на основании вступившего в силу судебного акта о прекращении залога.

Апелляционный суд 18.12.2019 откладывал судебное разбирательство по жалобе в связи с необходимостью получения дополнительных доказательств от лиц, участвующих в деле. 26.12.2019 в материалы апелляционного производства от ПАО "Тульский оружейный завод" представлены дополнительные пояснения по апелляционной жалобе.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, что в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Исследовав материалы апелляционного производства, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

21.06.2019 ПАО "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" обратилась в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Строительная компания "Фаворит".

Определением Арбитражного суда Тульской области от 24 июня 2019 года заявление ППК "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" к ООО "СК "Фаворит" о признании несостоятельным (банкротом) застройщика принято к производству.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 18 июля 2019 года заявление публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" признано обоснованным, ООО "СК "Фаворит" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Новиков Павел Васильевич.

Сообщение о признании должника банкротом и введении в отношении него реализации имущества гражданина опубликовано финансовым управляющим должника в газете "КоммерсантЪ" N 132 от 27.07.2019

25.09.2019 конкурсный управляющий должника-застройщика ООО "Строительная компания "Фаворит" обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании отсутствующим (прекратившимся) права залога ПАО "Тульский оружейный завод" на земельный участок с кадастровым номером 71:30:010609:107, на земельный участок с кадастровым номером 71:30:010609:108, на земельный участок с кадастровым номером 71:30:010609:95, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области погасить в ЕГРП записи о залоге 71:30:010609:107-71/001/2018-4, 71:30:010609:108- 71/001/2018-4, 71:30:010609:95-71/001/2017-4.

Материалами дела о банкротстве установлено, что между ПАО "Тульский оружейный завод" и ООО "Строительная компания Фаворит" заключено соглашение от 30.05.2017 о приобретении земельных участков для осуществления строительства жилого комплекса "Пряничная слобода" в Зареченском районе г. Тулы (адрес расположения: г. Тула, Зареченский район, п. Горелки, ул. Большая, д. 15).

В соответствии с указанным соглашением ПАО "Тульский оружейный завод" и ООО "Строительная компания Фаворит" договорились о передаче обществу-должнику ООО "Строительная компания Фаворит" под застройку земельного участка с кадастровым номером до размежевания 71:30:010609:12, расположенного по адресу: г. Тула, Зареченский район, п. Горелки, ул. Большая, д. 15 (пункт 1.1 соглашения).

Согласно пункту 2.1 соглашения стороны приняли на себя обязательства заключения в последующем отдельных договоров, конкретизирующих порядок отчуждения земельного участка и осуществление взаиморасчетов сторон.

Пунктом 2.5 соглашения от 30.05.2017 стороны предусмотрели, что с момента заключения договора купли-продажи земельного участка и до момента получения застройщиком разрешения на строительство каждой очереди строительства земельный участок будет находиться в залоге у общества. Общество обязано снять обременение с земельного участка в установленном законом порядке в течение десяти дней календарных дней с момента получения обществом письменного уведомления от застройщика о получении разрешения на строительство.

Пунктами 2.6 - 2.10 соглашения от 30.05.2017 стороны определили порядок заключения и основные условия договоров участия в долевом строительстве, согласно которым ПАО "Тульский оружейный завод" должно получить в собственность после завершения строительства объекты недвижимости, построенные на спорном участке.

В соответствии с пунктом 2.11 соглашения от 30.05.2017, если иное не будет согласовано сторонами при исполнении договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости и договоров участия в долевом строительстве на земельном участке, денежные обязательства сторон, вытекающие из указанных договоров, будут прекращены зачетом встречных однородных денежных требований.

В материалах апелляционного производства 20АП-7759/2019 находится соглашение о приобретении земельных участков для осуществления второй очереди строительства многоквартирных жилых домов (N N 3, 4, 6 по генплану) от 20.06.2018. Указанное соглашение заключено ПАО "Тульский оружейный завод" и ООО "Строительная компания Фаворит" в развитие рамочного соглашения от 30.05.2017 и оформляет намерения сторон заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 71:30:010609:107 (пункт 2.2.1 соглашения), договоры участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов на этом участке и соглашение о зачете встречных однородных денежных требований (пункт 2.1).

Как следует из материалов дела, между ПАО "Тульский оружейный завод" (продавец) и должником (покупатель) 20.06.2018 был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества N 148-10370, согласно которому продавец передал покупателю в собственность земельные участки с кадастровыми номерами: 71:30:010609:107 и 71:30:010609:108.

Согласно акту приема - передачи объектов недвижимого имущества от 20.06.2018 указанные участки переданы покупателю.

В обеспечение обязательства должника по указанному договору в пользу ПАО "Тульский оружейный завод" был установлен залог на земельный участок с кадастровым номером 71:30:010609:107, номер государственной регистрации залога 71:30:010609:107- 71/001/2018-4 и залог на земельный участок с кадастровым номером 71:30:010609:108, номер государственной регистрации залога 71:30:010609:108-71/001/2018-4.

В соответствии с пунктом 3.4. договора от 20.06.2018 стороны пришли к соглашению, что земельные участки будут находится в залоге у продавца до момента предоставления покупателем разрешения на строительство домов N 3, N 4 и N 6 жилого комплекса "Пряничная слобода".

Разрешение на строительство объекта капитального строительства жилой комплекс "Пряничная слобода". 2 очередь N 71-RU71326000-963-2018 на строительство жилого дома N 3. жилого дома N 4 и жилого дома N 6 было выдано Администрацией г. Тулы 27.06.2018 (том 1, стр. 25-31).

Кроме того, между ПАО "Тульский оружейный завод" (продавец) и должником (покупатель) 30.05.2017 был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества N 148-9977, согласно которому продавец передал покупателю в собственность земельный участок с кадастровым номером 71:30:010609:95 (том 1, стр. 8-12).

Условиями договора купли-продажи от 30.05.2017 в обеспечение обязательства должника по указанному договору в пользу ПАО "Тульский оружейный завод" был установлен залог на земельный участок с кадастровым номером 71:30:010609:95, номер государственной регистрации залога 71:30:010609:95-71/001/2017-4.

В соответствии с пунктом 3.4. указанного договора стороны пришли к соглашению, что земельный участок будет находится в залоге у продавца до момента предоставления покупателем разрешения на строительство домов N 2 и N 5 жилого комплекса "Пряничная слобода".

Разрешение на строительство объекта капитального строительства жилой комплекс "Пряничная слобода". 1 очередь N 71-RU71326000-1802/17 на строительство жилого дома N 2 и жилого дома N 5 было выдано Администрацией г. Тулы 13.11.2017 (том 1, стр. 31-34).

Ссылаясь на наступление установленных пунктами 3.4 договоров купли-продажи условий, конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями о признании отсутствующим (прекратившимся) право залога ПАО "Тульский оружейный завод" на земельные участки и погашении Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области соответствующих записей о залоге.

Оспариваемым определением требования конкурсного управляющего должником о признании права залога прекратившимся и обязании регистрирующего органа внести об этом соответствующую запись в реестр удовлетворены судом первой инстанции.

При этом, согласно материалам апелляционного производства 20АП-7759/2019 ПАО "Тульский оружейный завод" направило ООО "Строительная компания Фаворит" претензию N 148-12 от 21.01.2019, из которой следует, что полагая, что застройщик явно не сможет исполнить в установленный договорами срок обязательство по строительству 1-й и 2-й очереди многоквартирных жилых домов, ПАО "Тульский оружейный завод" просит считать рамочное соглашение от 30.05.2017 и соглашение о приобретении земельных участков от 20.06.2018 расторгнутыми. Просит возвратить ему земельные участки, переданные по расторгаемым договорам, либо предоставить встречное исполнение.

При рассмотрении апелляционного производства 20АП-7759/2019 заявитель ссылается на то, что 11.02.2019 ПАО "Тульский оружейный завод" и ООО "Строительная компания Фаворит" подписали соглашение об отступном (том 1, стр. 34), согласно которому ООО "Строительная компания Фаворит" передает истцу принадлежащие на праве собственности ООО "Строительная компания Фаворит" земельные участки с кадастровыми номерами 71:30:010609:107 и 71:30:010609:108 (пункт 2.1 договора). В тоже время указанным соглашением стороны признали, что обязательство по оплате этих участков, возникшее из договора купли-продажи объектов недвижимого имущества N 148-10370 от 20.06.2018 прекращаются.

В дело представлен акт приема - передачи объектов недвижимого имущества от 11.02.2019, согласно которому ООО "Строительная компания Фаворит" передало ПАО "Тульский оружейный завод" спорные земельные участки.

В связи с тем, что в отношении принадлежащих должнику ООО "Строительная компания Фаворит" объектов недвижимого имущества запрещены регистрационные действия постановлением службы судебных приставов от 21.12.2018, ПАО "Тульский оружейный завод", полагая, что в обычном порядке совершение регистрационных действий невозможно, обратился в арбитражный суд с иском и принудительной регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 71:30:010609:107 и 71:30:010609:108.

Рассмотрев повторно обособленный спор о признании залога прекратившимся по апелляционной жалобе ПАО "Тульский оружейный завод" в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В настоящем споре рассматривается требование конкурсного управляющего компании-застройщика о признании прекратившимся права залога и совершении соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимость в отношении недвижимого имущества, принадлежащего должнику.

Согласно материалам дела право собственности на спорные земельные участки с кадастровыми номерами 71:30:010609:107, 71:30:010609:108 и 71:30:010609:95 зарегистрировано за ООО "Строительная компания Фаворит". В материалы апелляционного производства представлены актуальные выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Статьей 201.8. Закона о банкротстве установлен порядок рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества должника в деле о банкротстве застройщика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, кроме прочего, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.

Поскольку заявленные в настоящем споре требования вытекают из договоров, установивших обременение в виде залога в отношении земельных участков, принадлежащих должнику, данные требования подлежат рассмотрению в деле о банкротстве в качестве обособленного спора.

Между сторонами спора ПАО "Тульский оружейный завод" и ООО "Строительная компания "Фаворит" (должник-банкрот, в отношении которого применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве "Банкротство застройщика") были заключены договоры купли-продажи земельных участков от 20.06.2018 и от 30.05.2017, обязательные правила для которых установлены параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные договоры заключены в развитие отношений, урегулированных соглашением от 30.05.2017 о приобретении земельных участков для осуществления строительства жилого комплекса "Пряничная слобода" в Зареченском районе г. Тулы (расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, п. Горелки, ул. Большая, д. 15).

Пунктами 2, 3 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 47, 48 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

В случае если заключенный сторонами договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

Соглашение от 30.05.2017 о приобретении земельных участков для осуществления строительства жилого комплекса "Пряничная слобода" заключено сторонами для реализации проекта строительства жилого комплекса, и рассчитано ориентировочно на пять лет сотрудничества (пункт 1.3 соглашения).

Указанным соглашением определены объемы совместной деятельности, конечный результат проекта, стоимость, объекты, используемые при реализации проекта, порядок вложения активов в проект, а также доли участников в результатах реализованного проекта.

Исходя из условий соглашения от 30.05.2017, апелляционный суд полагает, что данный договор имеет признаки договора о совместной деятельности, обязательные правила для которого установлены главой 55 ГК РФ.

Согласно статье 441 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Соглашением от 30.05.2017, кроме прочих условий, ПАО "Тульский оружейный завод" и ООО "Строительная компания "Фаворит" определили порядок и основные условия заключения договоров приобретения земельных участков застройщиком (пункты 2.1 - 2.6).

В соответствии с пунктом 2.5 соглашением от 30.05.2017 с момента заключения договора купли-продажи земельного участка и до момента получения застройщиком разрешения на строительство каждой очереди строительства земельный участок будет находиться в залоге у общества. Общество обязано снять обременение с земельного участка в установленном законом порядке в течение десяти дней календарных дней с момента получения обществом письменного уведомления от застройщика о получении разрешения на строительство.

Аналогичные условия предусмотрены договорами купли-продажи земельных участков, заключенными в развитие отношений, о которых ПАО "Тульский оружейный завод" и ООО "Строительная компания "Фаворит" договорились соглашением от 30.05.2017.

Пунктами 3.4 договоров купли-продажи земельных участков от 20.06.2018 и от 30.05.2017 стороны пришли к соглашению, что земельные участки будут находиться в залоге у продавца ПАО "Тульский оружейный завод" до момента предоставления покупателем ООО "Строительная компания "Фаворит" разрешения на строительство домов N 3, N 4 и N 6 (по договору от 20.06.2018) и до представления разрешения на строительство домов N 2 и N 4 (по договору от 30.05.2017).

Таким образом, пунктом 2.5 соглашения от 30.05.2017 и пунктами 3.4 договоров купли-продажи земельных участков стороны предусмотрели условия предоставления залога имущества.

Правила о залоге урегулированы параграфом 3 "Залог" главы 23 "Обеспечение исполнения обязательств" ГК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 настоящего Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Договорами купли-продажи земельных участков предусмотрено, что участки будут находиться в залоге до представления покупателем разрешения на строительство. Порядок представления разрешений на строительство, либо иные какие-то условия представления указанных разрешений условиями договора не установлены.

Разрешения на строительство домов, предусмотренные пунктами 3.4 договоров купли-продажи земельных участков, представлены в материалы дела.

В связи с изложенным апелляционный суд пришел к выводу, что поскольку на дату рассмотрения настоящего спора обязанность по получению (предоставлению) разрешений на строительство покупателем в любом случае является исполненной, требование о признании залога прекратившимся является правомерным.

Одновременно конкурсный управляющий заявил требование об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области погасить в ЕГРП соответствующие записи о залоге 71:30:010609:107-71/001/2018-4, 71:30:010609:108- 71/001/2018-4, 71:30:010609:95-71/001/2017-4.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Нормы статьи 339.1 ГК РФ предусматривает случаи государственной регистрации залога. В соответствии с указанными нормами, а также согласно статье 8.1 ГК РФ, залог земельных участков подлежит государственной регистрации, и возникает с момента такой регистрации.

Основания прекращения залога установлены статьей 352 ГК РФ, согласно пункту 10 части 1 которой, залог прекращается в том числе, в случаях, предусмотренных договором.

Судом первой инстанции установлено, что в настоящем случае пунктом 2.5 соглашения от 30.05.2017 и пунктами 3.4 договоров купли-продажи земельных участков стороны пришли к соглашению о том, что земельный участок будет находиться в залоге у продавца до момента получения (предоставления) покупателем разрешений на строительство соответствующих домов (N 2 и N 5 жилого комплекса "Пряничная слобода" - по договору от 30.05.2017 и N 3, N 4 и N 6 жилого комплекса "Пряничная слобода" - по договору от 20.06.2018).

Данное соглашение сторон соответствует пункту 10 части 1 статьи 352 ГК РФ.

Довод ответчика о том, что залог земельных участков не прекратился, поскольку в настоящее время согласно соглашению об отступном в соответствии с актом приема-передачи имущества от 11.02.2019 спорные земельные участки находятся в фактическом владении ПАО "Тульский оружейный завод", не изменяет вывод о прекращении залога, установленного в обеспечение обязательств по договорам, регулирующим порядок купли-продажи земельных участков.

Ссылаясь на соглашение об отступном от 11.02.2019 как на основание возникновения залоговых отношений, ответчик приводит правило пункта 5 статьи 488 ГК РФ, в соответствии с которым, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Указанная норма (статья 488 ГК РФ) относится к отношениям, урегулированным договором купли-продажи (глава 30 ГК РФ). Правила статьи 488 ГК РФ являются специальными правилами, обеспечивающими исполнение покупателем обязательства по оплате товара при договорной отсрочке платежа (продажа в кредит).

Согласно пункту 1 статьи 448 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

Доказательства, которые подтверждали бы, что ПАО "Тульский оружейный завод" и ООО "Строительная компания "Фаворит", оформляя акт приема - передачи объектов недвижимого имущества от 11.02.2019 на спорные земельные участки, имели намерение договориться о продаже товара в кредит, в материалах дела отсутствуют.

Заключая соглашение об отступном от 11.02.2019 ПАО "Тульский оружейный завод" и ООО "Строительная компания "Фаворит" фактически договорились о внесении изменений в договорные отношения, урегулированные соглашением от 30.05.2017 и принятыми в его развитие последующими договорами.

К указанной сделке должны применяться правила главы 29 ГК РФ "Изменение и расторжение договора", в том числе и пункт 4 статьи 453 ГК РФ.

Следовательно, при совершении этой сделки не может идти речь о восстановлении (возвращении) права собственности. При внесении изменений в договор, которые предусматривают переход права собственности на имущество от одной стороны договора к другой, право собственности у одного прекращается, а у другого лица возникает вновь. Поскольку в части возникновения права собственности на спорные участки у ООО "Строительная компания "Фаворит" изменяемый договор был исполнен.

Таким образом, экономический смысл соглашения об отступном от 11.02.2019 в прекращение права собственности на спорное имущество ООО "Строительная компания "Фаворит" и возникновении соответствующего права у ПАО "Тульский оружейный завод".

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Судом первой инстанции установлено, что в настоящем случае в пункте 2.5 соглашения от 30.05.2017 и в пунктах 3.4 договоров от 30.05.2017 и от 20.06.2018 стороны пришли к соглашению о том, что земельный участок будет находиться в залоге у продавца до момента получения (по соглашению от 30.05.2017) и/или предоставления (по договорам от 30.05.2017 и от 20.06.2018) покупателем разрешений на строительство соответствующих домов (N 2 и N 5 жилого комплекса "Пряничная слобода" - по договору от 30.05.2017 и N 3, N 4и N 6 жилого комплекса "Пряничная слобода" - по договору от 20.06.2018).

Разрешения на строительство выданы застройщику 13.11.2017 и 28.06.2018 соответственно.

Поскольку, определяя договором обстоятельства, при наступлении которых земельных участков прекращается, пунктом 2.5 соглашения от 30.05.2017 стороны предусмотрели, что с момента заключения договора купли-продажи земельного участка и до момента получения застройщиком разрешения на строительство каждой очереди строительства земельный участок будет находиться в залоге у общества, апелляционный суд пришел к выводу, что залог прекратился в дату получения застройщиком разрешения на строительство на соответствующем земельном участке.

В связи с тем, суд апелляционной инстанции полагает, что суд области правомерно удовлетворил требования конкурсного управляющего о признании отсутствующим (прекратившимся) право залога ПАО "Тульский оружейный завод" на земельный участок с кадастровым номером 71:30:010609:107, на земельный участок с кадастровым номером 71:30:010609:108, на земельный участок с кадастровым номером 71:30:010609:95, а также о погашении Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, записей о залоге 71:30:010609:107-71/001/2018-4, 71:30:010609:108-71/001/2018-4, 71:30:010609:95- 71/001/2017-4.

В апелляционной жалобе ПАО "Тульский оружейный завод" указывает, что спорное право залога должно быть сохранено, поскольку проданные объекты недвижимости покупателем не оплачены.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда области о том, что данные доводы не соответствуют пункту 5 статьи 488 ГК РФ, пункту 10 части 1 статьи 352 ГК РФ и пунктам 3.4 заключенных ПАО "Тульский оружейный завод" и ООО СК "Фаворит" договоров от 30.05.2017 и от 20.06.2018.

В соответствии с пунктами 52, 53 Постановления Пленумов N 10/22 от 29.04.2010 при удовлетворении иска заинтересованного лица о признании зарегистрированного обременения отсутствующим на государственного регистратора, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, возлагается обязанность внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимость.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований отмены обжалуемого судебного акта.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Тульской областиТульской области от 06 ноября 2019 года по делу N А68-7672/2019А68-7672/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Григорьева

Судьи

И.Г. Сентюрина О.Г. Тучкова