Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2020 г. N 09АП-77063/19

г. Москва

20 января 2020 г.

Дело N А40-21217/19

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семикиной О.Н.,

судей: Фриева А.Л., Титовой И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гавриковой А.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОЛТЭР",

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.06.2019 по делу N А40-21217/19,

по исковому заявлению акционерного общества "МОСКАПСТРОЙ-ТН" (ОГРН 1117746464032, ИНН 7710891185, адрес: 125009, г. Москва, ул. Тверская, д. 23, стр. 1, помещение III,эт.3,к.31,32,33)

к обществу с ограниченной ответственностью "ОЛТЭР" (ОГРН 1027700084103, ИНН 7705392409, адрес: 142700, Московская обл, г. Видное, Клубный пер, д. 7 стр. 1, пом. 2)

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент городского имущества города Москвы, Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москва

о признании

при участии:

от истца: Майков П.В. по доверенности от 09.01.2020,

от ответчика: Зайцев А.О. по доверенности от 27.11.2019,

от третьего лица: 1) не явился, извещен, 2) не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

АО "МОСКАПСТРОЙ-ТН" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "ОЛТЭР" признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Департамент городского имущества, Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра по Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы 03.06.2019, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, находит решение Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2019 не подлежащим изменению или отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, "30" ноября 2013 года между АО "Москапстрой-ТН" и ООО "ОЛТЭР", были заключены договоры участия в долевом строительстве N 3-2-4 /МТ, N 3-4-1 /МТ, N 3-4-2 /МТ, N 3-10-1 /МТ, N 3-10-2 /МТ, N 3-11-1 /МТ, N 3-11-2 /МТ, N 3-12-1 /МТ, N 3-12-2 /МТ, N 3-14-1 /МТ, N 3-14-5 /МТ, N 3-16-1 /МТ, N 3-16-5 /МТ, N 3-17-1 /МТ, N 3-17-5 /МТ, N 3-18-1 /МТ, N 3-18-5 /МТ, N 3-19-1 /МТ, N 3-19-4 /МТ, N 3-19-5 /МТ, N 3-20-4 /МТ, N 3-20-5 /МТ, N 3-21-4 /МТ, N 3-21-3 /МТ, N 3-21-4 /МТ, N 3-21-5 /МТ.

Предметом договоров, являются обязательства ответчика в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) в г. Москве на земельном участке по адресу: город Москва, улица Мытная, вл. 40-44 с кадастровым номером 77:01:0006007:1003 объекты капитального строительства -жилые корпуса N 1, 2, 3 и 4 в составе многофункционального жилого комплекса с реконструкцией стадиона "Труд" и в течение 6-ти месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства, а истец принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Объектами долевого строительства, согласно договорам, являются 26 жилых помещений (квартир) общей проектной площадью 3 418,79 кв. м, расположенные в корпусе N 3.

Перечень и расположение квартир, с указанием объемов работ, осуществляемых застройщиком в отношении помещений, содержатся в приложениях N 1, N 2, N 3 к договорам.

Согласно п. 1.4 договоров, срок окончания строительства (создания) объекта недвижимости - 01.06.2014 г. ответчик вправе ввести объект в эксплуатацию и передать истцу помещения в более ранний срок.

Ответчик осуществлял строительство объекта на основании распоряжений Правительства Москвы от 12.04.2005 N 599-РП, от 06.04.2007 N 623-РП и от 15.10.2013 N 593-РП, инвестиционного контракта от 01.06.2008, заключенным между ответчиком и Правительством Москвы, договора аренды земельного участка от 28.03.2011 N И-01-000073, разрешений на строительство N RU77224000-003258 от 30.12.2008, N RU77224000-0036574 от 30.01.2012, N RU77224000-007108 от 30.07.2012, N RU77224000-008389 от 20.08.2013, проектной декларации, размещенной 04 апреля 2011 года в сети Интернет на сайте строительства, положительного заключения государственной экспертизы от 15.04.2009 per. N 77-1-4-0346-09.

В соответствии с разделом 3 договоров, цена договоров (общая сумма долевых взносов по каждому договору) составляет: 905.492.768,58 рублей 58 копеек, и уплачивается застройщику в течение 10 рабочих дней с момента регистрации каждого договора в Управлении Росреестра по Москве, при этом уплата производится в рублях РФ путем перечисления на расчетный счет ответчика или иными предусмотренными действующим законодательством способами.

Истец полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартир, истец и ответчик своевременно подписали акты об исполнении финансовых обязательств к договорам в количестве 26 шт.

В нарушение условий договоров, обязательство по передаче объектов недвижимого имущества по состоянию на дату судебного заседания в суде первой инстанции ответчик не исполнил.

Сторонами не оспаривается, что участник долевого строительства исполнил обязательства по договорам участия в долевом строительстве.

Действительно, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Действительно, до настоящего момента спорный объект в эксплуатацию не введен, обмеры объекта органами технической инвентаризации не осуществлены, жилые помещения не учтены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не произведена.

В своею очередь, судом первой инстанции установлено, что истец приобрел спорную недвижимость по договору о долевом участии в строительстве, полностью оплатил цену договора.

Согласно сложившемуся правовому подходу, несмотря на то, что сторона договора имеет лишь обязательственное право требовать предоставления недвижимого имущества в порядке исполнения договора, иск о признании своего права собственности на соответствующее имущество, может признаваться допустимым. (Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановление от 27 марта 2012 г. N 15961/11).

Представленным истцом заключением специалиста N 041519.03 ст. ООО "Деловой Консалтинг" от 10.04.2019 г. установлено (стр.23 заключения), что процент готовности жилого дома (корпуса N 3) составляет 98, 23 %; доля истца в объекте жилого дома (корпуса N 3) составляет 22, 207% об общей площади объекта; доля истца в объекте жилого дома (корпуса N 3) составляет 26,607% от общей площади квартир в объекте жилого дома (корпуса N 3); и, соответственно, 2, 355% от объекта "Многофункциональный жилой комплекс с объектами социальной инфраструктуры и реконструкции стадиона "Труд" (за исключением спортивного клуба "Шаболовка")

Кроме того, суд первой инстанции учел, что решениями суда общей юрисдикции за гражданами признано право собственности на нежилые помещения в том же здании по аналогичному договору долевого участия в строительстве, заключенному с теми же лицами - ответчиками по настоящему делу.

Довод Правительства о том, что его право, вытекающее из инвестиционного контракта в отношении создаваемой вещи, является преимущественным, перед иными участниками и обладателями имущественных прав в отношении объекта строительства признан несостоятельным.

В соответствии с п. 3.1.4 контракта, 100 % площади технических помещений подземной автостоянки передаются в собственность инвестора и привлеченных им соинвесторов в соответствии с МГСН 5.01.-01 "Стоянки легковых автомобилей" без изменения функционального назначения.

Пунктом 3.2 контракта установлено, что оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке после ввода инвестиционного объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту и приложений к нему на основании Акта о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного контракта (пускового комплекса) согласно условиям контракта.

В соответствии с п. 3.3., при завершении строительства объекта и вводе его в эксплуатацию раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте уточняется по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ, которые изготавливаются по заявке Инвестора на основании утвержденной проектно-сметной документации и натурных обмеров органов технической инвентаризации и согласовываются сторонами. Принятое решение оформляется Актом о результатах реализации инвестиционного контракта.

Пунктами 4.3.1. и 4.3.2. инвестиционного контракта установлено, что завершение расчетов и урегулирование претензий сторон контракта происходит на третьем этапе путем подписания сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

По мнению Правительства, положение п. 2 ст. 308 ГК РФ, свидетельствует о приоритетности оформления имущественных прав между Правительством Москвы и ООО "ОЛТЭР", который в дальнейшем вправе по своему усмотрению, согласно заключенным с иными лицами договорами, оформлять имущественные права исключительно на часть имущества перешедшему ему, как участнику инвестиционного контракта.

Однако Правительством не учтено, что Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" был дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Положения статьи 24.2 Закона о регистрации (в редакции Закона N 427-ФЗ) распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон, по которым исполнены до дня вступления в силу Закона N 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения названных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.

Таким образом, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права.

Кроме того, по инвестиционным контрактам оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится после сдачи объекта в эксплуатацию на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта.

Согласно Федеральному закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

Согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящейся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

В силу статьи 7 Федерального закона N 427-ФЗ от 12.12.2011 указанная правовая норма (пункт 1 статьи 4 ФЗ N 427-ФЗ от 12.12.2011) вступает в силу 01.02.2012 и распространяется на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона и обязательства сторон, по которым не исполнены на день вступления в силу Федерального закона.

В данном случае, акт реализации инвестиционного контракта между участниками инвестиционной деятельности не подписан.

Кроме того, судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права на объекты недвижимого имущества, следовательно, он не должен влечь нарушение прав и законных интересов других лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, а также приводить к потенциальному спору о праве. (Постановление Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 июня 2013 г. N 18185/12).

Аналогичное правило применимо и к акту, составляемому сторонами в отсутствие судебного спора.

Как отметил суд, пунктом 3.1.1 инвестиционного контракта предусмотрено, помимо прочего, что 100% общей жилой площади передается в собственность инвестора (ООО "ОЛТЭР") и привлеченных соинвесторов при условии перечисления инвестором в бюджет города Москвы 101.176.384 долларов США в рублевом эквиваленте.

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 27.03.2014 по делу N А40-90253/13- 133-818 следует, что в рамках указанного дела Правительством Москвы предъявлялось требование к ООО "ОЛТЭР" о взыскании неуплаченного инвестиционного взноса в сумме 101 176 384 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день исполнения судебного акта, предусмотренного п. 3.1.1 инвестиционного контракта, однако решением иск Правительства Москвы удовлетворен частично, с ООО "ОЛТЭР" взыскан инвестиционный взнос в сумме 28 907 537,90 долларов США, неустойка в размере 6 720 039 долларов США, в остальной части отказано.

При этом суд пришел к выводу, что ответчиком не исполнено обязательство по выплате компенсации по жилой площади в соответствии с п. 3.1 контракта. Установив, что на момент подачи искового заявления, трехлетний срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности в размере 72 268 846,10 долларов США за период по 01.07.2010 г., а также начисленной на указанную сумму неустойки истек, суд отказал в иске по причине истечения исковой давности, о применении которой было заявлено ответчиком, как стороной спора.

В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 21.11.2018 г. по делу N А40-250109/16 указано, что Правительство Москвы, взыскав с ответчика денежные средства, реализовало свое право требования по результатам участия в Инвестиционном контракте. Данное обстоятельство также отражено в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 21.11.2018 г. по делу N А40-250109/16, где со ссылкой на ст.69 АПК РФ (решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.03.2014 г. по делу N А40-90253/13, решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.12.2014 г. по делу N А40-130441/14, а также постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.06.2016 г. по делу N А40-27166/15) указано, что Правительство Москвы уже взыскало с ответчика денежные средства, предусмотренные п.3.1.1 инвестиционного контракта, таким образом, реализовало свое право требования по результатам участия в инвестиционном контракте.

Таким образом, регистрация права собственности участника долевого строительства на оплаченный им объект имущественных прав в таком случае не может повлечь нарушение прав и законных интересов города Москвы.

Как обоснованно указал представитель Правительства, право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В то же время обязательство обусловленное исполнением инвестиционного контракта прекращено, о чем сделан вывод в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 21 июня 2016 г. по делу N А40-27166/15.

При этом факт наличия продленного разрешения на строительство не означает, что инвестиционный контракт продлен (постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.01.2018 по делу N А40-130441/14).

Ответчик в апелляционной жалобе утверждает, что у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения иска. Допущено неправильное применение норм материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам.

Также в апелляционной жалобе указано, что суд основал свою позицию на ст.7 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на Определение ВС РФ от 05.09.2019 г. N 306-ЭС16-3099 по делу N А55-36158/2009.

Указанные доводы заявителя апелляционной жалобы являются необоснованными и противоречат содержанию оспариваемого судебного акта.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на позицию, изложенную в Определении ВС РФ N 306-ЭС 16-3099 от 05.09.2019 г. по делу N А55-36158/2009 не применима к рассматриваемым правоотношениям, поскольку требования участников долевого строительства о признании права собственности по делу N А55-36158/2009 были заявлены в рамках процедуры банкротства застройщика, в то время как настоящее дело рассматривается по правилам искового производства.

Следовательно, к рассматриваемым в настоящем деле правоотношениям не применимы нормы Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в том числе положения пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

В отношении экспертного заключения, представленного истцом в материалы дела, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции при несогласии с выводами эксперта, отраженными в заключении специалиста N 041519.03 ст. ООО "Деловой Консалтинг" от 10.04.2019 г., был вправе потребовать назначения судебной экспертизы.

Ответчиком и третьими лицами в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно абзацу 2 части 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации неблагоприятные последствия. В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда от 03.06.2019 г.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2019 по делу N А40-21217/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.Н. Семикина

Судьи

А.Л. Фриев И.А. Титова