Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2020 г. N 15АП-23068/19

город Ростов-на-Дону

30 января 2020 г.

дело N А32-38129/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.В. Нарышкиной, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варавиной Е.Н.,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского жилищного строительного кооператива "Галактика-2"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2019 по делу N А32-38129/2019

по иску потребительского жилищного строительного кооператива "Галактика-2"

к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

о признании недействительными изменений арендной платы по договорам аренды,

УСТАНОВИЛ:

потребительский жилищно-строительный кооператив "Галактика-2" (далее - истец, кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент, ответчик), в котором просил:

* признать недействительным изменение ответчиком арендной палаты в одностороннем порядке с 01.12.2017 по договору аренды от 12.08.2008 N 4900004740 с 0,08 руб. до 8 865 руб. в год;

* признать недействительным изменение ответчиком арендной палаты в одностороннем порядке с 01.12.2017 по договору аренды от 12.08.2008 N 4900004741 с 1,37 руб. до 86 347 руб. в год.

Решением суда от 25.10.2019 в иске отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Доводы жалобы сводятся к тому, что департамент по управлению имуществом города Сочи на момент заключения договоров аренды был правомочен распоряжаться земельными участками; участки используются по целевому назначению.

В судебное заседание истец и ответчик, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.08.2008 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N 4900004740 (далее - договор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:67, площадью 73 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 75 г, для благоустройства придомовой территории, без права застройки (п. 1.1. договора) ( т.1, л.д. 24-26).

В силу пункта 2.1 договора срок действия договора установлен до 22.05.2056.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы установлен в приложении к договору и составляет 0,08 руб. в год (т.1, л.д. 27).

Также, 12.08.2008 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N 4900004741 (далее - договор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:68, площадью 1 264 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 75 г, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, для благоустройства придомовой территории, без права застройки (п. 1.1. договора, т.1, л.д. 29-33).

В силу пункта 2.1 договора срок действия договора установлен до 22.05.2056.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы установлен в приложении к договору и составляет 1,37 руб. в год.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно п. 3.3 договоров арендная плата вносится арендатором ежеквартально до истечения 10 числа последнего месяца квартала. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Письмами от 22.12.2017 N 31879/0205-16 и N 31675/0205-16 ответчик сообщил истцу, что в соответствии с п. 7 приложения к постановлению администрации г. Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчёта регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", произведена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302011:67, 23:49:0302011:68.

Ответчик направил в адрес истца дополнительные соглашения к договорам аренды от 12.08.2008 N 4900004740 и N 4900004741 (т.1, л.д. 40-41, 46-47).

Согласно пунктов 1 указанных дополнительных соглашений размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетами об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 01.12.2017 N 23-2017/17 и N 24-2017/17, согласно которым годовая арендная плата земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:67 составляет 8 865 руб. в год, а за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:68 годовая арендная плата составляет 86 347 руб.

Пунктами 2 дополнительных соглашений предусмотрено, что начисление арендной платы на основании пункта 1 устанавливается с 01.12.2017.

В письмах от 01.06.2018 истец сообщил ответчику, что правовые основания для заключения дополнительных соглашений, предусматривающих установление величины арендной платы, основанной на произведении рыночной стоимости земельного участка на 1,5% отсутствуют (т.1, л.д. 42-43,44-45).

Письмами от 04.07.2018 N 17045/0205-16 и N 17044/0205-16 департамент сообщил, что п. 3 Постановления N 582 установлены правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. В связи с тем, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0302011:67 и 23:49:0302011:68 принадлежат на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, размер годовой арендной платы за пользование ими установлен в соответствии с п. 7 пп. б постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов". Также в указанных письмах истцу было сообщено о наличии у него задолженности по арендной плате.

Ссылаясь на невозможность урегулирования спора, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что договоры аренды земельных участков от 12.08.2008 N 4900004740 и N 4900004741 являются недействительными (ничтожными) сделками, следовательно, внесение изменений в ничтожный договор аренды невозможно, основания для удовлетворения требований отсутствуют.

С изложенными в апелляционной жалобе доводами судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом аренды могут быть в том числе земельные участки.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из материалов дела видно, что спорные договоры заключены в 2008 году в отношении земельного участка, относящегося к территории курорта федерального значения. Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что администрация г. Сочи не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками особо охраняемой природной территории курорта Сочи.

В соответствии с действующим в момент подписания договора аренды законодательством земельный участок относился к объектам, находящимся в федеральной собственности, в силу указания федерального закона (ст. 17 Земельного кодекса Российской Федерации). Из действующих в момент подписания данного договора нормативных актов следует, что участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относится, по общему правилу, к федеральной собственности.

Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре.

Данный вывод основан на положениях:

- постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", которым установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения;

- распоряжения Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федерального закона от 23.021995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", которым курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение;

- пункта 6 ст. 2 Федерального закона РФ от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", согласно которому особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов исполнительной власти;

- статьи 29 Земельного кодекса РФ, согласно которой предоставление лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10, 11 ЗК РФ.

Согласно п. 8 ст. 2 Федерального закона РФ от 14.03.1995 N 33-ФЗ содержание права государственной собственности на особо охраняемые природные территории, в том числе находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном статьями 129, 209, 214 ГК РФ, если иное не следует из данного Закона.

Согласно п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 Кодекса. В соответствии с п. 1 ст. 125 Кодекса органы государственной власти осуществляют от имени Российской Федерации права собственника имущества в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Согласно ст. 114 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации. Согласно ст. 12 Федерального конституционного закона "О Правительстве Российской Федерации" функции между федеральными органами исполнительной власти распределяет Правительство Российской Федерации. В качестве компетентного органа, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, Правительством Российской Федерации определено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Таким образом, не будучи собственником, администрация не могла распорядиться земельным участком посредством его передачи в аренду.

Договоры от 12.08.2008 N 4900004740 и N 4900004741 не соответствуют требованиям закона, а именно требованиям п. 1 ст. 125, ст. 209, п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данные договоры являются недействительными (ничтожными) сделками (в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии судебных актов арбитражный суд определяет обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65); оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу (часть 1 статьи 168).

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований о признании недействительными изменений арендной платы судом первой инстанции отказано правомерно.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2019 по делу N А32-38129/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.В. Нарышкина Т.Р. Фахретдинов