Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2020 г. N 16АП-5679/19

г. Ессентуки

5 февраля 2020 г.

Дело N А63-6824/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2020.

Полный текст постановления изготовлен 05.02.2020.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Макаровой Н.В., судей Белова Д.А. и Цигельникова И.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ковалевой З.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива колхоз-племзавод "Россия" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.11.2019 по делу N А63-6824/2019, принятое по заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза-племзавода "Россия", с. Манычское, ОГРН 1022602623339, ИНН 2602000795, к администрации Апанасенковского муниципального района Ставропольского края, с. Дивное, ОГРН 1U426UU48969U, ИНН 26U2UU5514, об осязании подписать договор аренды земельною участка на условиях протокола разногласий, при участии в судебном заседании: представителя сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза-племзавода "Россия" - Ермаковой М.М. (доверенность от 05.02.2019), представителя администрации Апанасенковского муниципального района Ставропольского края - Сиденко Н.А. (доверенность от 15.01.2020),

УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный производственный кооператив колхоз-племзавод "Россия" (далее - кооператив, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Апанасенковского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация, ответчик) об обязании подписать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:03:000000:33, площадью 17 670 000+/-29 400 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Апанасенковский район, с. Манычское, государственная собственность на который не разграничена от 15.11.2018, на условиях протокола разногласий.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.10.2019 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что у кооператива отсутствуют законные основания для заключения договора аренды земельного участка на новый срок, так как договор аренды спорного земельного участка от 14.10.2008 является ничтожным, и не подтверждает факт владения кооператива данным земельным участком на праве аренды, и, как следствие, не порождает для заявителя права на заключение договора аренды без проведения торгов на новый срок.

в апелляционной жалобе кооператив просит отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования, указывая, что договор аренды от 14.10.2008 на протяжении длительного времени надлежащим образом исполнялся сторонами, в силу чего утверждение администрации о ничтожности сделки свидетельствует о ее недобросовестном поведении. Кооператив ссылается на то, им регулярно вносились арендные платежи. Заявитель жалобы указывает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу об отсутствии у истца права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив и оценив в совокупности все материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ), арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.10.2008 между кооперативом (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключён договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 14.10.2008, согласно которому арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду на 10 лет земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 17 670 ООО +/- 29400 кв.м., с кадастровым номером, 26:03:000000:33, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, р-н Апанасенковский, с. Манычское (далее-земельный участок).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра по СК) 20.12.2008 за N 26-26-03/011/2008-066.

17.10.2018 кооператив обратился в администрацию муниципального района, являющуюся, согласно подпункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ"о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее-Закон N 137-ФЗ) уполномоченным органом, осуществляющим предоставление земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, с заявлением о предоставлении земельного участка, без проведения торгов по основанию, предусмотренному подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее-Закон N 101-ФЗ).

В приложение к заявлению о предоставлении в аренду земельного участка в соответствии с требованиями, установленными подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, были представлены копия паспорта представителя кооператива, копия нотариальной доверенности, заверенная кооперативом, копии писем Межмуниципального отдела по Ипатовскому району и Апанасенковскому району Управления Росреестра по СК от 31.05.2018 об отсутствии информации о проведении проверок в отношении кооператива при использовании земельного участка, Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Ставропольскому краю и Карачаево-Черкесской Республике от 03.08.2018 об отсутствии информации о выявленных нарушениях земельного законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка кооперативом, выписка из ЕГРЮЛ, выписка из ЕГРН на земельный участок.

Администрацией в соответствии с административным регламентом издано постановление от 25.10.2018 N 556-п "О предоставлении земельного участка без проведения торгов" в которое постановлением от 14.11.2018 N 605-п "О внесении изменений в постановление администрации Апанасенковского муниципального района Ставропольского края от 25.10.2018 N 556-п "О предоставлении земельного участка без проведения торгов" внесены изменения в части срока аренды земельного участка, который составил 10 лет.

15.11.2018 администрацией подготовлен проект договора аренды земельного участка, 16.11.2018 представителем кооператива в отделе имущественных и земельных отношений администрации муниципального района получены три экземпляра проект договора аренды земельного участка от 15.11.2018, что подтверждается распиской, имеющейся в материалах дела.

В месячный срок, установленный пунктом 7 статьи 39.17 ЗК РФ кооперативом проект договора рассмотрен и по результатам его рассмотрения составлен протокол разногласий, с учетом которого 27.11.2018 договор аренды земельного участка был подписан и сопроводительным письмом 03.12.2018 направлен в адрес администрации муниципального района.

По итогам рассмотрения протокола разногласий, администрацией принято постановление от 13.12.2018 N 668-п об отмене постановлений администрации района от 25.10.2018 N 556-п "О предоставлении земельного участка без проведения торгов", и постановления от 14.11.2018 N 605-п "О внесении изменений в постановление администрации Апанасенковского муниципального района Ставропольского края от 25.10.2018 N 556-п "О предоставлении земельного участка без проведения торгов".

Основаниями для отмены указанных постановлений явилось их противоречие действующему земельному законодательству, так как администрацией установлено отсутствие права кооператива на заключение договора аренды спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов.

18.01.2019 администрацией в адрес кооператива направлен отказ в предоставлении муниципальной услуги "Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов" за N 01/304, мотивированный пунктом 3,4 статьи 39.6, пунктом 24 статьи 39.16 ЗК РФ, а также ненадлежащим соблюдением сроков внесения арендной платы при использовании земельного участка, направленный проект договора аренды земельного участка был отозван.

Кооператив обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании администрацию подписать с кооперативом договор аренды земельного участка от 15.11.2018 на условиях протокола разногласий.

Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно части 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Подпунктом 6 пункта 1 и пункту 6 ст. 39.14 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления) установлено, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности осуществляется без проведения торгов после подачи в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка. В случае если в соответствие с Земельным кодексом допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель.

Из пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи (аренды) земельного участка, суды должны учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным. Обязанность уполномоченного органа заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов при наличии условий и соблюдения юридическим лицом требований, предусмотренных подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, закреплена в земельном законодательстве.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ и при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ определено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.

В соответствии с пунктом 4 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение новою договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

07.02.2019 письмом N 01/667 администрацией муниципального района в адрес кооператива направлен для подписания акт приема-передачи спорного земельного участка, который до настоящего времени кооперативом не подписан.

Из материалов дела следует, что кооператив являлся арендатором спорного земельного участка на основании договора аренды от 14.10.2008, заключенного последним с администрацией муниципального образования села Манычского Апанасенковского района Ставропольского края (далее - администрация муниципального образования) сроком на 10 лет, зарегистрированного в Управлении Росреестра по СК 20.12.2U08 заN 26-26-U3/U1 l/2008-Obo.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2016 по делу N А63-7471/2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.03.2017, а также определением Верховного суда Российской Федерации от 18.07.2017 по заявлению киинератива к администрации муниципального образования о признании незаконным отказа в выкупе спорного земельного участка, суды пришли к выводу, что в период заключения договора аренды земельного участка от 14.10.2008 у администрации муниципального образования отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

Поскольку администрация муниципального образования распорядилась земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, не имея на тго соответствующих полномочий, суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды земельного участка от 14.10.2008 в силу статей 209, 167, 168, 608 ГК РФ, как не соответствующего абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суды пришли к выводу, что договор аренды земельного участка от 14.10.2008 не является надлежащим доказательством, подтверждающим факт пользования кооперативом спорным земельным участком.

Кроме того, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что поскольку договор аренды земельного участка от 14.10.2008 заключен до 04.09.2013, в рассматриваемом случае не подлежат применению нормы ГК об основаниях и последствиях недействительности сделок (статьи 166-176, 178-181), в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подпункты 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 60 постановления от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Применимой к рассматриваемым отношениям редакцией статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, противоречащая закону, ничтожна.

Указанный вывод судов апелляционной и кассационной инстанций признан правомерным Верховным Судом Российской Федерации в определении от 18.07.2017 и не поставлен в зависимость от проведения конкурентной процедуры - аукциона.

В соответствии же со статьей 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А63-7471/2016 и пришел к правильному выводу о том, что у кооператива отсутствуют законные основания для заключения договора аренды земельного участка на новый срок, так как договор аренды спорного земельного участка от 14.10.2008 является ничтожным, и не подтверждает факт владения кооперативом данным земельным участком на праве аренды, и не порождает для заявителя права на заключение договора аренды без проведения торгов на новый срок.

В пункте 24 статье 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости.

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах спорный земельный участок имеет пересечение границ с земельными участками с кадастровыми номерами 26:03:050102:2, 26:03:050502:2, 26:03:050402:112.

Данный факт подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11.07.2019 N КУВИ-104/2019-52216, а также решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2016 по делу N А63-7471/2016.

Таким образом, суд первой инстанции верно посчитал, что при отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ, кооператив не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Апеллянт со ссылкой на определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.01.2019 по делу N 308-КГ18-15997 указывает на недобросовестное поведение администрации при отказе в заключении договора на новый срок, при том, что им в рамках договора аренды земельного участка от 14.10.2008 в 2019 году вносились арендные платежи.

Указанный довод не принимается судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.01.2019 по делу N 308-КГ18-15997 сформулирована правовая позиция, согласно которой при надлежащем исполнении сторонами договора аренды земельного участка, арендодатель на протяжении длительного периода, получавший арендную плату, не предъявлявший требований о признании недействительным ранее заключенного договора, отказывая в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на то, что требование арендатора основано на недействительной сделке, действует недобросовестно.

Действительно, согласно представленным в материалы дела платёжным поручениям кооператив вносил плату за фактическое использование спорного земельного участка на основании письменного требования администрации муниципального района.

При этом, апелляционный суд принимает во внимание, что договор аренды земельного участка от 14.10.2008 признан о ничтожным не по инициативе и не по исковому заявлению администрации, а при рассмотрении заявления кооператива к администрации муниципального образования о признании незаконным отказа в выкупе спорного земельного участка. Рассматривая в рамках дела N А63-7471/2016 указанные требования кооператива, суды усмотрели ничтожность договора аренды земельного участка от 14.10.2008.

Таким образом, апелляционный суд не усматривает признаков недобросовестного поведения со стороны администрации. О ничтожности сделки администрация в рамках дела N А63-7471/2016 ранее не заявляла, таким образом, действия администрации не могли повлиять на выводы судов о ничтожности спорной сделки, равно как и на возникновение у кооператива права на получение земельного участка без проведения торгов. В настоящее время администрация ссылается на ничтожность сделки, при этом, ответчик обоснованно ссылается на указанный факт как преюдициальное обстоятельство, установленное вступившим в законную силу судебным актом.

Учитывая изложенное, правовая позиция, сформулированная в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.01.2019 по делу N 308-КГ18-15997 к рассматриваемым правоотношениям не применима.

Довод апеллянта о том, что изданные администрацией муниципального района постановления от 25.10.2018 N 556-п и от 14.11.2018 N 605-п и направление договора аренды свидетельствуют о наличии на стороне заявителя прав аренды на земельный участок без проведения торгов, не принимаются апелляционным судом ввиду того, что действия администрации не свидетельствуют о легализации ранее заключенного договора аренды и отсутствия его ничтожности.

Довод апелляционной жалобы о том, что дополнительным соглашением от 05.05.2011 к договору аренды земельного участка от 14.10.2008 стороны заменили арендодателя по договору, указав в качестве такового отдел имущественных и земельных отношений администрации, который вступил в договор на имеющихся условиях не соответствует действительности, так как отдел имущественных и земельных отношений администрации муниципального района стороной по указанному договору не являлся, арендодателем указана администрация района, что подтверждается материалами дела.

Отдел имущественных и земельных отношений администрации муниципального района администрирует доходы, поступающие от арендной платы, то есть является их получателем.

Также апеллянт считает, что, поскольку в отношении спорного земельного участка проведены межевые работы, определены координаты поворотных точек, в ЕГРН отсутствует запись о том, что "граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства" в предоставлении земельного участка не может быть отказано по основанию, предусмотренному пунктом 24 статьи 39.16 ЗК РФ. Указанный довод отклоняется апелляционной коллегией судей, поскольку материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок имеет пересечение границ с другими земельными участками.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание отсутствие правовых оснований для предоставления кооперативу земельного участка на праве аренды без проведения торгов, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Суд первой инстанции правильно применил нормы права, дал надлежащую оценку доказательствам, выводы суда соответствуют обстоятельствам и материалам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.11.2019 по делу N А63-6824/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Макарова

Судьи

Д.А. Белов И.А. Цигельников