Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2020 г. N 09АП-1421/20

г. Москва

12 февраля 2020 г.

Дело N А40-164236/19

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Птанской,

судей Т.В.Захаровой, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мурадян М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 декабря 2019 года

по делу N А40-164236/19, принятое судьей Романенковой С.В.,

по иску Индивидуального предпринимателя Сениной Ирины Сергеевны

(ОГРНИП: 313774621300043)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; юр. адрес: 123112, г. Москва, проезд Красногвардейский 1-й, д. 21, стр. 1)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Перкова О.В. по доверенности от 03.06.2019

от ответчика: Артамонова Ю.С. по доверенности от 06.11.2019

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Сенина Ирина Сергеевна (далее - ИП Сенина И.С., истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, г. Зеленоград, корп.1412, пом. I, с кадастровым номером 77:10:0006002:2772, общей площадью 233 кв.м., с учетом протокола разногласий:

- Пункт 3.1. Договора купли-продажи: "Цена Объекта составляет 11 650 000 рубле, в соответствии с отчетом N 08-5/19 от 20.05.2019 об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО "Независимая профессиональная оценка "СТАНДАРТ". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

- Пункт 3.2. Договора купли-продажи: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течении десяти лет со дня его заключения и изменению не подлежит.".

- Пункт 3.4. Договора купли-продажи: "Оплата по Договору вносится Покупателями ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателями до____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей для Покупателя не менее 97 083 рублей 33 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.12.2019 исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции урегулировал разногласия сторон, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора купли-продажи: "Цена Объекта составляет 17 660 000, в соответствии с Заключением эксперта N 1119/09-БЭ от 04.12.2019, выполненным ООО "БСГ- КОНСАЛТИНГ ГРУПП" экспертом Сафоновым Юрием Вячеславовичем. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Пункт 3.4.: "Оплата по Договору вносится Покупателями ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателями до____ числа каждого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей для Покупателя не 2 менее 883 000 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга...".

В части требования об урегулировании разногласий по пункту 3.2. договора судом отказано.

Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия в его редакции.

В обоснование доводов жалобы, заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для рассматриваемого спора.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

В заседании суда апелляционной инстанции 10.02.2020 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2019 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, между Индивидуальным предпринимателем Сениной Ириной Сергеевной (Арендатор) и Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, ответчик, арендодатель) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности г. Москвы N 10-00027/12 от 24.12.2012, согласно условиям которого на основании распоряжения ДИГМ N 3598-р от 31.10.2012 "О проведении аукциона на право заключения договоров аренды на объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" и протокола СГУП по продаже имущества города Москвы от 24.12.2012 N 187-1 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 233 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, кор. 1412, 1 этаж, пом.1, комн.1-3, 6-10, 14, 16-18, 19б, 21-23, срок действия с 25.12.2012 г. по 24.12.2017.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии

малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66".

Таким образом, суд первой инстанции установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 13.03.2019 обратился в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе недвижимости (нежилого помещения), г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1412, пом. I, с кадастровым номером 77:10:0006002:2772, общей площадью 233 кв.м. Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 23.05.2019 с приложением проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), г.Москва, г. Зеленоград, корп.1412, пом. I, с кадастровым номером 77:10:0006002:2772, общей площадью 233 кв.м. по цене 19 598 000 рублей.

Как указывает истец, 28.05.2019 он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий по цене 11 650 000 рублей, протокол разногласий и копию отчета об оценке с сопроводительным письмом, на основании отчета N 08-5/19 от 22.05.2019 об оценке рыночной стоимости.

Ответчик письмом от 30.05.2019 отказался от подписания договора купли-продажи на условиях, изложенных в Протоколе разногласий, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 03.10.2019 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "БСГ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП", эксперту Сафонову Юрию Вячеславовичу с постановкой перед экспертом следующего вопроса: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 233,0 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, г. Зеленоград, корп.1412 ( этаж 1, пом.1, ком. 1-3, 6-10, 14, 16-18, 19б, 21-23) по состоянию на 13.03.2019, без учета НДС?".

Согласно экспертному заключению ООО "БСГ-КОНСАЛТИНГ ГРУПП" по состоянию на 13.03.2019 рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 233,0 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, г. Зеленоград, корп.1412 (этаж 1, пом.1, ком. 1-3, 6-10, 14, 16-18, 19б, 21-23), составляет 17 660 000 рублей.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции отмечено, что истец после получения результатов судебной экспертизы, превышающих рыночную стоимость арендуемого помещения по сравнению с экспертизой истца, своих требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не уточнил, против цены, установленной экспертизой не возражал.

Исходя из пояснений сторон, пояснений эксперта, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд первой инстанции правомерно посчитал, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 17 660 000 рублей.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При этом суд исходит из того, что поскольку заключение договора является обязательным для ответчика, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием об урегулировании разногласий по договору.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Суд также отмечает, что в части требования об изменении пункта 3.2. договора купли-продажи доводы истца судом отклоняются, поскольку противоречат требованиям действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы ответчика подлежат отклонению исходя из следующего.

Так, Ссылка заявителя на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта необоснованна.

Основанием для обращения истца в суд явилось отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора.

В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Исходя из вышеизложенного, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ, в связи с чем госпошлина относится на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 декабря 2019 года по делу N А40-164236/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Птанская

Судьи

Т.В.Захарова А.И. Трубицын