Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2020 г. N 12АП-657/20

г. Саратов

14 февраля 2020 г.

Дело N А57-19177/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2020 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Борисовой Т.С., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Рафиковой Р.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования "Город Саратов" и общества с ограниченной ответственностью "Бетта", на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 декабря 2019 года по делу N А57-19177/2019, по иску заместителя прокурора Саратовской области в интересах муниципального образования "Город Саратов" в лице администрации муниципального образования "Город Саратов", к администрации муниципального образования "Город Саратов", (ОГРН 1036405000280 ИНН 6450011003), г. Саратов, к обществу с ограниченной ответственностью "Бетта" (ИНН 6453123379 ОГРН: 1126453004501) г. Саратов, третьи лица: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, общество с ограниченной ответственностью "Производственно - коммерческая фирма "Альфа-БЭЛ", комитет по управлению имуществом города Саратова, о признании недействительным договора, применения последствий недействительности сделки, признании права отсутствующим,

при участии в судебном заседании представителей: ООО "Бетта" - адвоката Сотникова А.Е., действующего на основании ордера от 02.02.2020 N 24; администрации муниципального образования "Город Саратов" - Радченко М.А., действующей на основании доверенности от 21.03.2019 N 01-08/08; прокурора Анашкина А.В., действующего на основании служебного удостоверения N 266481,

УСТАНОВИЛ:

прокуратура Саратовской области (далее по тексту - заявитель, прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее по тексту - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Бетта"" (далее по тексту - общество, ООО "Бетта"), о:

- признании недействительным договора от 23.11.2018 N АР-18-765/ю-4 земельного участка площадью 2750 м2, с кадастровым номером 64:48:040803:39, расположенного по адресу: г. Саратов, Молодежный проезд, д 8, с разрешённым видом использования "для автостоянки открытого типа индивидуального легкого транспорта от 100 до 300 машиномест", заключённого между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и обществом с ограниченной ответственностью "Бетта";

- признании отсутствующим права собственности ООО "Бетта" на автостоянку, в том числе на: нежилое здание площадью 54,1 м2, ограждения, асфальтно - бетонное покрытие площадью 2 207 м2 с кадастровым номером 64:48:040803:282;

- аннулировании записи о праве собственности ООО "Бетта" на объект - автостоянку с кадастровым номером 64:48:040803:282 в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости;

- применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ООО "Бетта" возвратить земельный участок с кадастровым номером 64:48:040803:39 администрации муниципального образования "Город Саратов".

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17 декабря 2019 года заявленные требования были удовлетворены в полном объёме.

Общество, администрация, не согласившись с данным решением суда, обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт об отказе прокуратуре в заявленных требованиях.

Общество указывает в жалобе на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, на то обстоятельство, что у прокуратуры, в силу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), отсутствует право предъявления иска о признании права отсутствующим, что судом не применены положения о пропуске срока исковой давности, также указывает на неправильное определение процессуального ответчика.

Доводы жалобы администрации являются аналогичными доводам жалобы общества.

Прокуратурой представлен отзыв на апелляционные жалобы, в котором она просит решение суда оставить без изменения, сами жалобы без удовлетворения, по основаниям, изложенным в нём.

Представители общества, администрации, прокуратуры, присутствовавшие в заседании апелляционной инстанции, поддержали доводы своих жалоб и отзыва, соответственно.

Иные лица, в нарушение положений статьи 262 АПК РФ и определений Двенадцатого арбитражного суда от 17 и 22 января 2020 года, отзывы на жалобы не представили, о дате, месте и времени извещены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121-123 АПК РФ, явку представителей в судебное заседание не обеспечили

Рассмотрев доводы жалоб, отзыва на неё, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

Прокуратура, в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась в арбитражный суд Саратовской области с вышеназванными требованиями, посчитав, что оснований возникновения и последующей регистрации права собственности общества на спорные объекты отсутствовали, также требования обосновывались несоблюдением закона и иных правовых актов при получении земельного участка в аренду.

Как следует из материалов дела, прокуратурой области проведена проверка соблюдения требований законодательства при распоряжении администрацией земельным участком с кадастровым номером 64:48:040803:39 площадью 2750 м2, расположенным по адресу: г. Саратов, Молодежный проезд, д. 8., в ходе которой установлено, что 07.09.1998 между администрацией и ПКФ "Альфа-БЭЛ" заключён договор N 1238 аренды земельного участка сроком на 5 лет для проектирования и строительства открытой стоянки автомобилей (лист дела 23 тома 1).

В дальнейшем ПКФ "Альфа-БЭЛ", реорганизованной в общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Альфа-БЭЛ" произведено строительство открытой стоянки автомобилей, введённой в эксплуатацию 27.07.2001 с регистрацией на неё 13.09.2001 право собственности, включающего двухэтажное нежилое помещение площадью 54,1 м2, ограждение длиной 171 м, ограждение длиной 74 м, асфальто-бетонное покрытие площадью 2207 м2.

Администрацией и ООО ПКФ "Альфа-БЭЛ" 30.12.2003 на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, заключён договор N 1965 аренды земельного участка площадью 2750 м2 с кадастровым номером: 64:48:040803:0039 с разрешенным видом использования "нежилое здание открытая стоянка автомобилей", находящегося по адресу: г. Саратов Молодежный проезд, д. 8, сроком на 15 лет.

В отношении спорных объектов между ООО ПК "Альфа-БЭЛ" и ООО "Бетта" 09.06.2016 был заключён договор купли - продажи недвижимого имущества, с регистрацией права собственности на него 18.07.2016.

Также, 18.07.2016, между ООО ПКФ "Альфа-БЭЛ" и ООО "Бетта" заключён договор замены стороны в обязательстве по названному договору аренды с переходом прав и обязанностей по нему к ООО "Бетта".

В связи с истечением указанного договора, 23.11.2018 между администрацией и ООО "Бета" сроком на 49 лет был заключён новый договор аренды N Ар-18-765/Ю-4 спорного земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии, в совокупности, следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключённый договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды, которого, был заключён без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные проведённые работы.

В силу положений статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также исходя из характеристик объекта строительства, являющегося объектом капитального строительства, на его возведение требуется получение разрешения на его строительство.

Апелляционный суд, в свою очередь, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что твёрдое дорожное покрытие (асфальто - бетонное), обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает (дополняет) полезные свойства земельного участка, на котором оно находится, представляет собой неотъемлемую составную часть этого участка. Ограждение территории площадки также не имеет прочной физической связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В материалах дела отсутствуют доказательства создания покрытия открытой стоянки автомашин и ограждения территории стоянки изначально как недвижимого имущества с получением всей необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил и введения их в эксплуатацию как объектов недвижимости.

Свод правил СП 113.13330.2016 "Стоянки автомобилей" Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* (утв. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 7 ноября 2016 г. N 776/пр), не характеризует стоянки автомобилей открытого типа, как объекты недвижимости - капитальные строения.

В связи с чем, доводы жалоб о наличии у автостоянки признаков сложной вещи, основаны на неправильном применении норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Апелляционная инстанция также соглашается с выводом суда, основанным на вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Саратова от 25.09.2018 по гражданскому делу N 2-3446/2018, установившим, что нежилое двухэтажное здание площадью 54,1 м2, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040803:39, является постом охраны автостоянки, не имеет самостоятельного функционального назначения, равно как и ограждения длиной 171 метр и 74 метра, расположенные на этом же земельном участке и не являются объектами недвижимости.

Данный вывод арбитражного суда первой инстанции является постановленным в соответствии с требованиями положений статьи 16 АПК РФ, в связи с чем, являются несостоятельными доводы жалобы общества об отмене названного решения Ленинского районного суда.

Согласно данным Интернет сайта saroblsud@renet.ru заявитель жалобы - ООО "Бетта" отказалось от жалобы, производство по ней судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда прекращено 05.02.2020.

Изложенное свидетельствует об отсутствии оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса российской Федерации, как необходимой совокупности условий заключения договора аренды на новый срок (подпункт 4 пункта статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Следовательно, ООО "Бетта" не могло быть признано лицом, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Осуществление в отношении указанного здания государственной регистрации права в качестве объекта недвижимого имущества, не может быть признано основанием приобретения обществом права аренды на спорный земельный участок без торгов.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Приобретение такого участка собственником расположенного на нём объекта недвижимого имущества определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов.

Местоположение границ земельного участка, приобретаемого в порядке данной нормы, и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Доводы жалоб о неправильном определении судом процессуального положения муниципального образования "Город Саратов" также отклоняются апелляционным судом в силу следующего.

Согласно пункту 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" прокурор при предъявлении иска о признании недействительной сделки или применения последствий недействительности ничтожной сделки, совершённой лицами, указанными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, обращается в суд в интересах публично-правового образования. Такое публично-правовое образование вправе вступить в дело в качестве истца.

Положениями части 1 статьи 124 ГК РФ установлено, что муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

Частью 2 статьи 125 ГК РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющих статус этих органов.

В рассматриваемом деле администрация муниципального образования "Город Саратов" является стороной по оспариваемой сделке, следовательно, является ответчиком по делу.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с доводами жалоб об отсутствии права обращения прокурора с иском о признания отсутствующим права собственности ООО "Бетта".

Перечень исков, с которыми прокурор вправе обратиться в арбитражный суд в соответствии с частью 1 статьи 52 АПК РФ не подлежит расширительному толкованию, следовательно, прокурор обратился с требованием, на предъявление которого у него отсутствовало процессуальное право.

В силу положений абзаца 4 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", в случаях, если прокурор обращается в арбитражный суд с исковым заявлением (заявлением) по делам, не предусмотренным федеральным законом, суд прекращает производство по делу применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, производство по делу в части требований прокурора о признании отсутствующим права собственности ООО "Бетта" на автостоянку, в том числе, нежилое здание площадью 54,1 кв.м., ограждения, асфальтно-бетонного покрытия площадью 2 207 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040803:282", подлежит прекращению, соответственно решение суда в части указания на основание исключения записи из единого государственного реестра прав, - отмене.

Согласно статье 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются:

1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;

3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении в части признания отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью "Бетта" и выводов о том, что решение арбитражного суда является основанием для исключения записи из единого государственного реестра прав, постановлены при неправильном применении норм материального и процессуального права, вследствие чего, апелляционные жалобы в данной части подлежит удовлетворению, решение суда, - отмене.

Руководствуясь статьями 150, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 декабря 2019 года по делу N А57-19177/2019 в части "признания отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью "Бетта" на автостоянку, в том числе, нежилое здание площадью 54,1 кв.м., ограждения, асфальтно-бетонного покрытия площадью 2 207 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040803:282" и "Решение арбитражного суда является основанием для исключения записи из единого государственного реестра прав" - отменить.

Апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Бетта" и администрации муниципального образования "Город Саратов" в данной части удовлетворить.

Производство по делу в части требований заместителя прокурора Саратовской области в интересах муниципального образования "Город Саратов" о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью "Бетта" на автостоянку, в том числе, нежилое здание площадью 54,1 кв.м., ограждения, асфальтно-бетонного покрытия площадью 2 207 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040803:282 - прекратить.

В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 декабря 2019 года по делу N А57-19177/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Бетта" и администрации муниципального образования "Город Саратов", - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

Т.С. Борисова М.Г. Цуцкова