Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2020 г. N 09АП-76523/19

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2020 г. N 09АП-76523/19

г. Москва

19 февраля 2020 г.

Дело N А40-210381/19

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2020 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Кораблевой М.С.,

судей Валюшкиной В.В., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Некоммерческой организации "Фонд международной гуманитарной помощи и сотрудничества",

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2019 по делу N А40-210381/19, принятое судьей Т.Г. Голоушкиной,

по иску Департамента Городского имущества города Москвы (ИНН: 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО "ПИЭМИНВЕСТ" (ИНН: 77717691844, ОГРН 1117746056570)

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Горчакова Ю.Н. по доверенности от 31.12.2019 диплом ВСГ 3039388 р/н 28714 от 10.07.2009,

от ответчика: Чудаков А.А. - генеральный директор по протоколу N 2 от 03.11.2011,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО "ПИЭМИНВЕСТ" (далее - ответчик) о взыскании 1 080 579,62 руб. задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2015 по 21.02.2019 и 181 928,58 руб. пени за период с 06.10.2016 по 21.02.2019 по договору аренды земельного участка от 29.03.2012 N И-10-000114, ссылаясь на ст. ст. 309,310,614 Гражданского кодекса РФ, ст.64 Земельного кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2019 в иске отказано. Отказывая в иске, суд первой инстанции сделал вывод о том, что установлена невозможность использования объекта аренды в согласованных сторонами целях, в связи с чем договор не образует на стороне арендатора обязанности по внесению арендной платы, а на стороне истца сопутствующего данному обязательству права требования.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2019, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, иск удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то обстоятельство, что наличие инженерных коммуникаций на земельном участке не может влиять на невозможность использования земельного участка, т.к. в процессе освоения земельного участка ответчик имел бы возможность подключиться к ним для использования капитального строения, а отказ в выдаче порубочного билета на вырубку деревьев в пятне застройки ответчиком оспорен в судебном порядке оспорен не был.

В ходе судебного разбирательства в апелляционном суде представители сторон поддержал свои правовые позиции. Ответчик в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании против доводов жалобы возражает, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, по итогам проведенного аукциона по продаже права аренды 29.03.2012 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N И-10-000114, расположенного по адресу: г.Москва, г.Зеленоград, район Крюково, 15-й микрорайон, корп. 1559 "А", площадью 720 кв.м., сроком на 5 лет 11 месяцев 28 дней.

Согласно п.3.2 Договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца отчетного квартала.

В соответствии с пунктами 5.4 и 5.85 договора на Ответчика возложена обязанность надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора, а также ежеквартально и в полном объеме уплачивать арендную плату.

В нарушение условий договора согласно расчету истца ответчиком своевременно не внесена арендная плата за период с 4 квартала 2015 по 21.02.2019 в размере 1 080 579 руб. 62 коп.

В соответствии с п.7.2 в случае невнесения арендной платы в установленный срок ответчик уплачивает истцу пени. Пени за просрочку платежа составляют 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки включительно.

Ответчику за просрочку платежа по арендной плате начислены пени за период с 06.10.2016 по 21.02.2019 в размере 181 928,58 руб.

22.04.2019 года (исх.N 33-6-218428/19-(0)-1 истцом в порядке ч. 5 ст. 4 АПК РФ в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить задолженность по арендной плате, которая оставлена последним без ответа и удовлетворения.

Поскольку ответчик в установленные в договоре сроки арендную плату не уплатил, начислив пени за просрочку внесения арендной платы, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и пени.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, в совокупности и во взаимосвязи оцени по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст.270 АПК РФ для отмены решения от 23 октября 2019 и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

По смыслу статей п.1 ст.328, ст.ст. 611, 612, 614 ГК РФ во взаимосвязи с разъяснениями, содержащимися в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", обязанность арендатора по уплате арендной платы обусловлено исполнением другой стороной (арендодателем) своих обязательств; на стороне арендодателя помимо обязанности предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, также лежит и обязанность передать в аренду такое имущество, которое не имеет недостатков полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствие с п. 1.1 предметом договора является предоставление земельного участка по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, 15-й микрорайон, корпус 1559, кадастровый номер N 77:10:0006003:1007, договор NИ- 10-0001 Нот 29.03.2012 года и разрешенное использование: участки для строительства предприятия общественного питания с характеристиками, указанными в п. 1.4. настоящего договора.

Согласно п. 1.4. Договора участок предоставляется для целей строительства предприятия бытового обслуживания прочего назначения

Как правильно установлено судом первой инстанции, арендодатель не исполнил обязанность по договору, не предоставил участок, отвечающий требованиям для строительства предприятия общественного питания, поскольку предоставил земельный участок, территорию которого занимают зеленые насаждения и подземные коммуникации (общий коллектор).

Согласно п. 4.4. Договора аренды проектирование и строительство инженерных сетей и сооружений, связанных с вводом объекта в эксплуатацию осуществляется арендатором земельного участка за счет собственных/привлеченных средств без последующей компенсации из бюджета города.

Следовательно, договором и условиями аукционной документации предусмотрено подключение построенного объекта к инженерным коммуникациям за счет арендатора земельного участка.

При этом в договоре отсутствует информация о наличии в недрах участка указанных инженерных коммуникаций. Наличие указанных коммуникаций не только противоречит условиям арендного обязательства, но также препятствует использовать предоставленный ответчику объект имущества в соответствии с определенными в Договоре целями.

Вынос инженерных коммуникаций с территории земельного участка за счет арендатора не предусмотрен ни положениями договора, ни положениями аукционной документации, которые не содержали сведений о наличии инженерных коммуникаций. Аукционная документация, включая Извещение о проведении аукциона, также не содержит информацию о наличии инженерных коммуникаций.

Между тем, порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории регламентирован в статьей 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно пункту 3 части 8 которой в извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте должны быть указаны обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории.

Аналогичные положения содержатся в пп.4 п.4 Постановления Правительства Москвы от 12.04.2011 N 119-ПП "О предоставлении земельных участков в городе Москве с проведением процедуры торгов".

Извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, 15-й микрорайон, корпус 1559 было размещено на сайте www.tender.mos.ru. Аналогичное извещение было опубликовано в журнале "Московские торги".

В соответствии с п. 8.1. Извещения указано, что обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах данной территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имуществ на данной территории отсутствуют.

В состав аукционной документации входили не материалы по градостроительному обоснованию, а градостроительный план земельного участка, подготовленный Москомархитектурой в виде отдельного документа. Таким образом, наличие инженерных коммуникаций на земельном участке является ограничением права использования земельного участка, поскольку формирует охранную зону.

При этом о факте наличия на земельном участке инженерных коммуникаций Истцу стало известно при получении им инженерно-топографичекого плана, согласно которому в пятно застройки земельного участка попадают тепловые сети, сети канализации и электрические сети.

Кроме того, сгласно п. 4.4. Договора аренды проектирование и строительство инженерных сетей и сооружений, связанных с вводом объекта в эксплуатацию осуществляется арендатором земельного участка за счет собственных/привлеченных средств без последующей компенсации из бюджета города. Из буквального теста договора следует, что арендатор обязуется выполнить работы по подключению капитального объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

При этом, условия о выносе инженерных сетей за свой счет с территории участка в договоре отсутствуют.

С учетом того, что в ГПЗУ (чертеж М 1:2000) отсутствует информация о линейных объектах и зеленых насаждениях на территории участка, ООО "ПиЭиИнвест" просил Департамент городского имущества предоставить земельный участок, переданный арендатору в состоянии, соответствующем аукционной документации и положениям договора, а именно свободном от инженерных коммуникаций, проходящих в недрах участка и зеленых насаждений, получил ответ (письмо N ДГИ1 -67214/18-1 от 20 сентября 2018 года, в котором так и не была сформирована четкая позиция Департамента городского имущества по данному вопросу).

Также ответчик одновременно обратился в Префектуру Зеленоградского административного округа города Москвы и в Управу района Крюково по проблеме вырубки зеленных насаждений, но так и не получил ответа. Ответчик получил отказ в получении порубочного билета на вырубку деревьев в пятне застройки в Департаменте природопользовании и охраны окружающей среды, по непонятным причинам, хотя согласно Постановлению Правительства Москвы деревья при наличии ГПЗУ и разрешения на строительство вырубаются при оплате единовременного платежа 450000 рублей и без каких либо дополнительных условий.

Указанные фактические обстоятельства Департаментом городского имущества города Москвы в ходе судебного разбирательства при рассмотрении настоящего спора опровергнуты не были.

Таким образом, вопреки утверждению истца ответчик доказал, что арендодателем была не выполнена обязанность по предоставлению арендатору имущества (земельного участка) в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, назначению имущества и целям использования земли, а также не исполнена обязанность по передаче в аренду имущества, которое не имеет недостатков, препятствующих пользованию им.

В этой связи суд первой инстанции обоснованно отказал во взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком за период с 4 квартала 2015 по 21.02.2019 года и соответственно пени в размере 181 928,58 руб. за период с 06.10.2016 по 21.02.2019.

Апелляционная инстанция соглашается с выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что действующим законодательством не предусмотрена возможность освобождения от уплаты арендных платежей в случае неиспользования арендованного имущества в отсутствие соглашения о расторжении договора и факта возврата предмета аренды, в данном конкретном случае признаются судом несостоятельными и основанными на ошибочном толковании норм гражданского права, поскольку в силу п.3 ст.328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу о том, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права.

В свою очередь, доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда от 23.10.2019 г.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2019 по делу N А40-210381/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

В.В. Валюшкина А.И. Проценко