Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2020 г. N 16АП-4813/19

г. Ессентуки

27 февраля 2020 г.

Дело N А63-17609/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19.02.2020.

Полный текст постановления изготовлен 27.02.2020.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Макаровой Н.В., судей Афанасьевой Л.В. и Цигельникова И.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Советского городского округа Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.10.2019 по делу N А63-17609/2019, принятое по заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива "Агрофирма "Восточное", Ставропольский край, Советский район, х. Восточный, ОГРН 1022601010365, к администрации Советского городского округа Ставропольского края, Ставропольский край, г. Зеленокумск, ОГРН 1172651027207, управлению имущественных и земельных отношений администрации Советского городского округа Ставропольского края, Ставропольский край, г. Зеленокумск, ОГРН 1172651027130, о признании незаконным отказа администрации Советского городского округа Ставропольского края, изложенного в письме от 02.09.2019 N 5864, обязании заключить договор аренды земельного участка на условиях проекта договора аренды от 26.06.2019 в редакции протокола разногласий СПК "Агрофирма "Восточное" от 22.07.2019, при участии в судебном заседании представителя: от сельскохозяйственного производственного кооператива "Агрофирма "Восточное" - Герасимова А.Ю. (доверенность от 08.07.2019), Харин А.И. (по выписке); от администрации Советского городского округа Ставропольского края - Шеховцовой Н.А. (09.09.2019); от управления имущественных и земельных отношений администрации Советского городского округа Ставропольского края - Шеховцовой Н.А. (доверенность от17.01.2020),

УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный производственный кооператив "Агрофирма "Восточное" (далее - СПК "Агрофирма "Восточное", кооператив) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края к администрации Советского городского округа Ставропольского края (далее - администрация), управлению имущественных отношений администрации Советского городского округа Ставропольского края (далее - управление) с заявлением:

о признании незаконным отказа администрации в заключении договора аренды земельного участка, выраженного в письме от 02.09.2019 N 5864;

об обязании администрации заключить договор аренды земельного участка на условиях проекта договора аренды от 26.06.2019 в редакции протокола разногласий СПК "Агрофирма "Восточное" от 22.07.2019, а именно в следующей редакции: пункт 2.1. "Аренда участка устанавливается сроком с 26 июня 2019 года по 25 июня 2029 года"; пункт 4.1.1. "Арендодатель имеет право на основании вступившего в законную силу решения суда требовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения условий договора арендатором"; пункт 4.4.2. "Арендатор имеет право в пределах срока действия договора без согласия арендодателя при условии его уведомления передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать участок в субаренду"; пункт 4.5.1. "Арендатор обязан выполнять в полном объёме все условия договора" (с учетом уточненных требований).

Решением суда от 28.10.2019 заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции признал незаконным отказ администрации от 02.09.2019 N 5864 в заключении договора аренды земельного участка из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:27:000000:84, общей площадью 11 342, 3 га, расположенного по адресу: Россия, Ставропольский край, Советский район, территория СПК "Агрофирма "Восточное", на новый срок. Суд обязал администрацию заключить с СПК "Агрофирма "Восточное" договор аренды земельного участка на условиях проекта договора аренды от 26.06.2019 в редакции протокола разногласий СПК "Агрофирма "Восточное" от 22.07.2019.

В апелляционной жалобе администрация просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Заявитель жалобы полагает, что на момент направления в адрес СПК "Агрофирма "Восточное" проекта договора от 26.06.2019 заявителем было утрачено преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка без торгов, в связи с чем, решение, изложенное в письме от 02.09.2019 не противоречит закону, а решение о предоставлении в льготном порядке (без соблюдения публичных процедур) заявителю прав на земельный участок 26:27:000000:84 после истечения срока действия договора аренды от 23.04.2009, является незаконным.

В отзыве на апелляционную жалобу управление просит решение суда отменить и удовлетворить апелляционную жалобу администрации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, считает, что обжалуемое решение подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления администрации от 23.04.2009 N 218 между отделом имущественных и земельных отношений администрации Советского муниципального района (арендодатель) и производственным кооперативом (арендатор) был заключен договор аренды находящихся в государственной собственности земельных участков от 23.04.2009 (далее - договор от 23.04.2009), согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (единое землепользование) для ведения сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 26:27:0:84 общей площадью 11 342,3 га, в том числе 11 248,8 га пашни, 93,5 га пастбищ (пункт 1.1) сроком на 10 лет с 23.04.2009 по 22.04.2019 (пункт 2.1). Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.12.2009, номер регистрации 26-26-27/007/2009-965.

Земельный участок передан производственному кооперативу по акту приема-передачи от 23.04.2009, подписанному сторонами договора от 23.04.2009.

В пункте 4.3.2 договора от 23.04.2009 предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора аренды в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок, за исключением случаев установленных законодательством, на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

С учетом указанного пункта договора производственный кооператив 23.01.2019 обратился в администрацию с заявлением от 22.01.2019 N 23 о продлении срока действия договора от 23.04.2009 земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:84 на 49 лет.

22.04.2019 по платёжному поручению N 645 ООО "Свобода КМВ" перечислено 27 707 895,70 руб., из которых 23 247 573,97 руб. сумма основного долга и 4 460 321,73 руб. пеня. Согласно платежному поручению N 645 назначение платежа оплата арендной платы по договору аренды от 23.04.2009 за СПК "Агрофирма "Восточное".

Полагая, что заявление от 22.01.2019 N 23 в установленные законом сроки не рассмотрено, а уполномоченным органом допущено бездействие, нарушающее принадлежащие СПК "Агрофирма "Восточное" права и законные интересы в сфере экономической деятельности, производственный кооператив 11.06.2019 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании бездействия администрации незаконным, выразившееся в невыдаче ответа на его заявление от 22.01.2019 N 23. Заявление производственного кооператива принято к производству Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63- 11464/2019.

В письме от 03.07.2019 N 4335 уполномоченный орган информировал председателя производственного кооператива Харина А.И. о том, что на основании заявления от 22.01.2019 исх. N 23 администрацией по истечению срока действия прежнего договора аренды земельного участка были подписаны три экземпляра проекта договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена и переданы на подписание бывшему председателю СПК "Агрофирма "Восточное" Столярову В.А. Поскольку бывшим председателем производственного кооператива (Столяровым В.А.) переданный ему проект договора аренды подписан не был уполномоченный орган согласно письму от 03.07.2019 N 4335 повторно направил подписанные со стороны администрации три экземпляра проекта договора аренды земельного участка в новой редакции от 26.06.2019 и предложил полномочному руководителю СПК "Агрофирма "Восточное" подписать договор аренды, обеспечить государственную регистрацию права аренды.

24.07.2019 производственным кооперативом в администрацию предоставлен протокол разногласий к договору аренды от 26.06.2019, в котором арендатор просил условия договора аренды изложить в редакции протокола разногласий, а именно:

пункт 2.1"Аренда участка устанавливается сроком с 26 июня 2019 года по 25 июня 2024 года" заменить на "Аренда участка устанавливается сроком с 26 июня 2019 года по 25 июня 2029 года";

пункт 4.1.1"Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 1 квартал, при передаче прав и обязанностей по договору третьим лицам, а также в случае однократного нарушения других условий договора" заменить на "Арендодатель имеет право на основании вступившего в законную силу решения суда требовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения условий договора арендатором";

пункт 4.4.2"Арендатор имеет право в пределах срока действия договора в обеспечение кредитных, инвестиционных, и иных обязательств передавать в залог право аренды на кчасток третьим лицам в порядке, установленном действующим законодательством" заменить на "Арендатор имеет право в пределах срока действия Договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать участок в субаренду";

пункт 4.5.1"Арендатор обязан выполнять в полном объёме все условия договора. Использовать участок самостоятельно без передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам" заменить на "Арендатор обязан выполнять в полном объёме все условия договора";

пункт 6.2 "Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством" заменить на "Договор может быть расторгнут на основании решения суда в порядке, установленном законодательством";

пункт 6.3 "В случае нарушения требований, установленных пунктами 4.5.2, 4.5.3, 4.5.6 договора, относящихся к существенным условиям настоящего договора, договор расторгается арендодателем в одностороннем порядке при условии уведомления арендатора за два месяца о расторжении договора" заменить на "В случае нарушения требований, установленных пунктами 4.5.2, 4.5.3, 4.5.6 договора, относящихся к существенным условиям настоящего договора, арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении настоящего договора, при условии направления в адрес арендатора за два месяца до подачи соответствующего искового заявления претензии с требованием об устранении допущенных нарушений".

Администрация 28.08.2019 в адрес производственного кооператива направила письмо от 27.08.2019 исх. N 5706, в котором названный протокол разногласий отклонила.

В письме от 02.09.2019 N 5864 администрация уведомила производственный кооператив о том, что решение о направлении в адрес СПК "Агрофирма "Восточное" проекта договора аренды земельного участка от 26.06.2019 является незаконным. В связи с отказом от заключения договора аренды от 23.04.2019 на условиях протокола разногласий, предложенных производственным кооперативом, администрация просила возвратить три экземпляра проекта договора аренды, направленные в адрес арендатора письмом от 03.07.2019 N 4335.

Согласно решению Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2019, принятому по делу N А63- 11464/2019, в удовлетворении требования производственному кооперативу отказано, суд пришел к выводу, что на момент рассмотрения спора по существу оспариваемое заявителем бездействие органа местного самоуправления отсутствует, так как заявление производственного кооператива от 22.01.2019 рассмотрено уполномоченным органом посредством направления в его адрес проекта договора аренды от 26.06.2019. Также арбитражный суд в решении от 10.09.2019 посчитал ошибочным довод администрации об отсутствии у производственного кооператива преимущественного права на продление срока аренды на момент направления в его адрес (03.07.2019) проекта договора аренды спорного земельного участка от 26.06.2019. Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2019, принятое по делу N А63-11464/2019, вступило в законную силу 11.10.2019.

По настоящему делу производственный кооператив посчитав последующий отказ уполномоченного органа в заключении договора аренды, выраженный в письме от 02.09.2019 N 5864, нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с требованиями о признании отказа незаконным, а также об обязании уполномоченный орган заключить договор аренды земельного участка от 26.06.2019 на условиях протокола разногласий от 24.07.2019.

Апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно рассмотрел заявленные требования о признании незаконным отказа администрации от заключения договора, об обязании заключить договор аренды земельного участка и преддоговорной спор в порядке искового производства, исходя из следующего.

Под ненормативным актом понимается документ властно-распорядительного характера, вынесенный уполномоченным органом, содержащий обязательные предписания, распоряжения, нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица и влекущий неблагоприятные юридические последствия.

Оспариваемое письмо администрации от 02.09.2019 не отвечает признакам ненормативного акта, поскольку содержит отказ на предложение (оферта) о заключении договора аренды земельного участка, то есть об отсутствии волеизъявления на возникновение договорных правоотношений с обществом, а не предписания властно-распорядительного характера.

Фактически предметом спора является конфликт между собственником земельного участка и лицом, желающим получить участок в аренду. Арендодатель и арендатор приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ). В данном случае для квалификации требования не имеет значения то обстоятельство, что спорный земельный участок принадлежит публичному собственнику (муниципальное образование), поскольку администрация как орган исполнительной власти местного самоуправления вынесла решение о формировании и предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения, осуществив тем самым свои полномочия в области земельного законодательства, а интерес кооператива заключается в сохранении права аренды земельного участка, что не требует от администрации совершения каких-либо публичных (административных) действий.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно рассмотрел заявленные требования кооператива как иск о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.10.2013 по делу N А63-9500/2012.

Суд первой инстанции, рассматривая спор по существу, обоснованно принял во внимание установленные решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2019, принятое по делу N А63-11464/2019 обстоятельства, свидетельствующие о том, что у СПК "Агрофирма "Восточное" имеется преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:27:0:84 общей площадью 11 342,3 га.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал недействительным отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка, выраженного в письме от 02.09.2019 N 5864, обязав администрацию заключить договор аренды земельного участка от 26.06.2019 с СПК "Агрофирма "Восточное".

Суд первой инстанции также обоснованно исходил из того, что производственный кооператив обратился за приобретением земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов 23.01.2019, то есть до истечения срока действия договора аренды от 23.04.2009.На дату окончания срока действия договора имевшая место задолженность по арендной плате была погашена, по истечении срока действия договора ни одна из сторон не направила другой уведомление о расторжении договора, кооператив продолжил пользование спорным земельным участком по целевому назначению и 03.07.2019 администрация направила в его адрес проект договора аренды спорного земельного участка от 26.06.2019.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод администрации о том, что кооператив утратил преимущественное право на заключение договора аренды без проведения торгов, руководствуясь положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статей 9, 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), из которых следует, что право надлежащего арендатора на продление срока аренды используемого им земельного участка связано не с моментом ответа уполномоченного органа на соответствующее заявление (направления проекта договора аренды), а моментом подачи арендатором заявления о продлении срока аренды земельного участка (заключении договора аренды земельного участка на новый срок) в уполномоченный орган. Несвоевременное рассмотрение уполномоченным органом своевременно поступившего заявления о продлении срока аренды земельного участка не может являться основанием для утраты добросовестным арендатором права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Учитывая изложенное, решение от 28.10.2019 в данной части является законным и обоснованным.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Апелляционным судом при рассмотрении настоящего спора установлено, что у сторон возникли разногласия по отдельным условиям договора аренды, в том числе о сроке аренды земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:84, а также касающимся порядка расторжения договора и права передачи прав аренды третьим лицам. Иные условия договора аренды в предложенных сторонами к подписанию проектах договоров идентичны.

В силу части 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Частью 12 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Согласно пункту 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта.

Пункт 12 названной статьи регламентирует, что договор аренды заключается на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества.

Аналогичная норма содержится в Законе N 101-ФЗ.

Пункт 3 статьи 9 Закона N 101-ФЗ предусматривает, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

В письме от 23.01.2019 кооператив просил предоставить испрашиваемый земельный участок на срок сорок девять лет на праве аренды. Вместе с тем, судом установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается участниками спорных правоотношений, что в протоколе разногласий от 22.07.2019, арендатор просил установить аренду сроком с 26 июня 2019 года по 25 июня 2029 года, то есть на срок десять лет.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено, что в состав испрашиваемого в аренду земельного участка входят пастбища.

Это обстоятельство прямо следует из пункта 1.1 договора, согласно которому в состав спорного земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:84 входят пастбища (93,5 га). Факт наличия в составе спорного земельного участка пастбищ подтверждается также постановлением администрации Советского района N 453 oт 01.09.1993, постановлением администрации т 23.04.2009 N 218 "О предоставлении СПК "Агрофирма "Восточное" земельных участков для сельскохозяйственного производства в аренду на 10 лет", договором аренды находящихся в государственной собственности земельных участков or 23.04.2009, актом приема-передач и арендуемых земельных участков от 23.04.2009, заявлением СПК "Агрофирма "Восточное" от 22.01.2019.

Из пояснений администрации, данных в ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции, следует, что спорный земельный участок является единым земельным участком, на котором расположены как пашни, так и пастбища, и поставлен на кадастровый учет в качестве единого участка.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая ограничения, установленные пунктом 12 статьи 39.8 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 9 Закона N 101-ФЗ в отношении срока предоставления в аренду земельного участка для сенокошения и выпаса скота, апелляционный суд полагает, что вывод суда первой инстанции об отсутствии ограничений и возможности передачи земельного участка в аренду на срок 10 лет, противоречит положениям статьи 9 Закона N 101-ФЗ и подпункта 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, из которых следует, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Учитывая установленные обстоятельства и предусмотренные законодательством сроки для предоставления в аренду спорного земельного участка, а также с целью недопущения превышения таких ограничений, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что предоставление в аренду спорного земельного участка возможно на срок три года с учетом его характеристик. Указанные положения договора не нарушают права арендатора, имеющего право по истечении трехлетнего срока действия договора заключить договор аренды на новый срок.

Кооператив также просил изложить пункт 4.1.1 договора аренды в редакции протокола разногласий от 22.07.2019, согласно которым досрочное расторжение договора аренды возможно исключительно на основании вступившего в законную силу решения суда.

Администрация просила изложить пункт 4.1.1 в следующей редакции: "Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 1 квартал, при передаче прав и обязанностей по договору третьим лицам, а также в случае однократного нарушения других условий договора".

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Статьей 619 ГК РФ также предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Учитывая, что администрация предлагает пункт 4.1.1 договора изложить в редакции, предполагающей расторжение договора в одностороннем порядке при однократном нарушении условий договора и, принимая во внимание, что действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено расторжение договора в одностороннем порядке при однократном нарушении условий договора, а также учитывая, что в настоящий момент между сторонами имеется спор по вопросу расторжения договора уже на стадии его заключения, апелляционный суд считает необходимым включить в договор условие о возможности расторжения договора только в судебном порядке.

Стороны также не достигли соглашения по пунктам 4.4.2 и 4.5.1 договора.

В соответствии с пунктом 4.4.2 договора в редакции СПК "Агрофирма "Восточное" арендатор имеет право в пределах срока действия договора без согласия арендодателя при условии его уведомления передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать участок в субаренду", а согласно пункту 4.5.1 в редакции истца арендатор обязан выполнять в полном объёме все условия договора.

Согласно части 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, положения части 9 статьи 22 ЗК РФ применяется при сроке аренды договора более пяти лет.

Поскольку апелляционный суд учел, что в состав передаваемых в аренду земельных участков входят пастбища, в связи с чем, установил срок аренды три года, положения части 9 статьи 22 ЗК РФ в данном случае применению не подлежат.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.07.2019 по делу N А32-33838/2018.

Поскольку апелляционный суд в данном случае устанавливает срок действия договора три года и учитывая, что земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов, положения договора о передаче прав третьим лицам (перенайма) приводит к необоснованному получению земельного участка без проведения торгов лицами, не обладающими таким правом в обход процедуры, установленной пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Учитывая изложенное, пункты 4.4.2, 4.5.1 договора в редакции протокола разногласий истца подлежат отклонению, а решение суда в указанной части - отмене.

Рассматривая требование истца об утверждении условий пунктов 6.2, 6.3 договора аренды, апелляционная коллегия судей приходит к выводу о включении в договор условий о том, что расторжение договора возможно только в судебном порядке, принимая во внимание, что на стадии заключения договора аренды между сторонами имеется спор по вопросу его расторжения.

Определением суда от 10.09.2019 по заявлению СПК "Агрофирма "Восточное" приняты обеспечительные меры в виде запрета администрации, любым иным лицам до момента вступления в законную силу судебного акта по делу N А63-17609/2019 совершать действия по проведению торгов на право заключения договоров аренды, безвозмездного пользования, договоров доверительного управления, а также иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении земельного участка из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:27:000000:84 общей площадью 11 342,3 га, расположенного по адресу: Россия, Ставропольский край, Советский район, Территория СПК "Агрофирма "Восточное", а также совершать любые иные действия, направленные на передачу любым лицам или любое иное распоряжение указанным земельным участком; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществлять любые регистрационные действия в отношении земельного участка из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:27:000000:84 общей площадью 11342,3 га, расположенного по адресу: Россия, Ставропольский край, Советский район, Территория СПК "Агрофирма "Восточное".

В суд апелляционной инстанции от администрации поступило ходатайство об отмене обеспечительных мер, принятых определением от 10.09.2019.

Рассмотрев указанное ходатайство, апелляционный суд находит его обоснованным, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 97 АПК РФ обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело. Перечень случаев, при которых обеспечительные меры могут быть отменены, законом не предусмотрен. Вместе с тем из анализа правовых норм, регулирующих порядок и основания применения обеспечительных мер, следует, что данный вопрос разрешается судом в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

В пункте 22 постановления N 55 Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер" дано следующее разъяснение. Ответчик, иные лица, участвующие в деле, а также лица, чьи права и интересы нарушены в результате применения обеспечительных мер, после получения определения арбитражного суда о применении обеспечительных мер вправе обратиться с ходатайством об их отмене в суд, их применивший, в порядке, предусмотренном статьей 97 АПК РФ, представив объяснения по существу примененных мер. На основании таких объяснений суд повторно проверяет наличие оснований, установленных частью 2 статьи 90 АПК РФ, и оценивает отношения на соответствие критериям, указанным в пункте 10 данного постановления. С учетом сбалансированной оценки доводов заявителя и ответчика суд отказывает в отмене обеспечительных мер либо выносит определение об их отмене.

Исследовав фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что наличие обеспечительных мер препятствует законному вовлечению в гражданский оборот спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, а также препятствует исполнению вступившего в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что основания, в связи с которыми приняты обеспечительные меры, на дату рассмотрения ходатайства администрации об их отмене отпали, и не подлежат сохранению с целью обеспечения исполнения решения суда.

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения Арбитражного суда Ставропольского края от 28.10.2019 по делу N А63-17609/2019 в части урегулирования разногласий по пунктам 2.1., 4.4.2, 4.5.1 проекта договора аренды от 26.06.2019.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.10.2019 по делу N А63-17609/2019 отменить в части урегулирования разногласий по пунктам 2.1., 4.4.2, 4.5.1 проекта договора аренды от 26.06.2019.

Изложить пункты 2.1, 4.1.1, 4.4.2, 4.5.1, 6.2, 6.3 договора в следующей редакции:

пункт 2.1. изложить в следующей редакции: "аренда участка устанавливается сроком с 26 июня 2019 года по 25 июня 2022 года";

пункт 4.1.1. изложить в следующей редакции: "арендодатель имеет право на основании вступившего в законную силу решения суда требовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения условий договора арендатором";

пункт 4.4.2 изложить в следующей редакции: "арендатор имеет право в пределах срока действия договора в обеспечение кредитных, инвестиционных и иных обязательств передавать в залог право аренды на участок третьим лицам в порядке, установленном действующим законодательством";

пункт 4.5.1 изложить в следующей редакции: "арендатор обязан выполнять в полном объёме все условия договора. Использовать участок самостоятельно без передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам";

пункт 6.2 изложить в следующей редакции: "договор может быть расторгнут на основании решения суда в порядке, установленном законодательством";

пункт 6.3 изложить в следующей редакции: "в случае нарушения требований, установленных пунктами 4.5.2, 4.5.3, 4.5.6 договора, относящихся к существенным условиям настоящего договора, арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении настоящего договора, при условии направления в адрес арендатора за два месяца до подачи соответствующего искового заявления претензии с требованием об устранении допущенных нарушений".

В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.10.2019 по делу N А63-17609/2019 оставить без изменения.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2019 по делу N А63-17609/2019, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Макарова

Судьи

Л.В. Афанасьева И.А. Цигельников