Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2020 г. N 18АП-1107/20

г. Челябинск

28 февраля 2020 г.

Дело N А76-24689/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Аникина И.А., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2019 по делу N А76-24689/2018.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" - Панфилова А.С. (доверенность от 27.01.2020), Чвало А.А. (доверенность от 03.02.2020,),

акционерного общества "Тандер" - Сафонова Е.Я. (доверенность от 13.12.2019), Шмелев А.В. (доверенность от 13.08.2019).

Общество с ограниченной ответственностью "Прогресс" (далее - ООО "Прогресс", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Тандер" (далее - АО "Тандер", ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (с учетом уточнения требований, т. 1 л.д.81, т. 4 л.д. 100, 106).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2019 (резолютивная часть от 10.12.2019) суд первой инстанции обязал АО "Тандер" в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить с ООО "Прогресс" основной договор купли-продажи недвижимого имущества:

-нежилого помещения 1-го этажа, общей площадью 445,9 кв.м., в том числе торговая площадь 350 кв.м., кадастровый номер 74:36:0418028:878, назначение: нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Советская, д. 12, пом.1;

-1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1040 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0418028:28, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - универсальный магазин, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, ул. Советская, д. 12, на следующих условиях:

"Общество с ограниченной ответственностью "Прогресс" (ОГРН 1135658003580) в лице уполномоченного представителя, именуемое в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и акционерное общество "ТАНДЕР" (ОГРН 1022301598549), в лице уполномоченного представителя, именуемое в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- нежилое помещение с кадастровым номером 74:36:0418028:878, общей площадью 445,9 (Четыреста сорок пять целых девять десятых) кв.м., находящегося на первом этаже в нежилом здании, универсального магазина товаров повседневного спроса, общей площадью 915,8 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Советская, д. 12, пом. 1 (именуемый далее - Магазин);

- 1/2 доли земельного участка площадью 1040 (Одна тысяча сорок) кв. м., с кадастровым номером 74:36:0418028:28, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - универсальный магазин, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, ул. Советская, д. 12, запись в Едином государственном реестре недвижимости N 74/036/809/2017-27476 от 12.10.2017 (именуемый в далее - Земельный участок).

Обременений Земельного участка и ограничений его использования не имеется.

2. Продавец подтверждает, что на момент заключения настоящего договора ? доля в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора от 12.11.2014, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.11.2014 сделана запись регистрации N 74-74-01/639/2014-90, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 24.11.2014 серия 74 АЕ N 192906.

Нежилое помещение с кадастровым номером 74:36:0418028:878, общей площадью 445,9 (четыреста сорок пять целых девять десятых) кв.м., принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора от 12.11.2014, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU74315000-99- 2017 от 31.05.2017, орган выдачи Администрация г. Челябинска, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 23.09.2017 сделана запись регистрации N74:36:0418028:878-74/001/2017-1.

3. Продавец гарантирует, что недвижимое имущество, на момент подписания настоящего договора, свободно от долгов, не подлежит удержанию, не состоит под запретом (арестом), свободно от обременений; на недвижимое имущество не имеется задолженности по обязательным платежам, не имеется ограничений (обременений).

На момент подписания договора помещение Магазина находится в арендном пользовании на основании договора аренды N Члф/52264/17 от 30.10.2017, заключенного между АО "Тандер" и ООО "Прогресс", Покупатель ознакомлен и согласен с его условиями.

4. Стоимость отчуждаемого Магазина установлена сторонами в размере 29 442 096 руб. 00 коп.; стоимость отчуждаемой доли земельного участка составляет 3 271 344 руб. 00 коп.

Общая стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет 32 713 440 руб. 00 коп.

Указанная стоимость установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

5. Покупатель обязуется оплатить стоимость недвижимого имущества, указанного в п. 4 договора в следующем порядке:

- сумму в размере 6 542 688 руб. 00 коп. в течение 7 (семи) рабочих дней с момента приема Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области полного пакета документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца по следующим реквизитам:

Получатель: ООО "Прогресс"

ИНН 5614063280 р/с 40702810812610007013 ФИЛИАЛ N 6318 Банка ВТБ (ПАО) в г. Самаре

БИК 043601968, к/с30101810422023601968

- сумму в размере 26 170 752 руб. 00 коп. - в течение 7 (семи) банковских дней с момента осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области государственной регистрации перехода права собственности Покупателя на недвижимое имущество, что подтверждается предоставлением Продавцом Покупателю оригинала выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащей сведения о проведенной государственной регистрации перехода права, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца по следующим реквизитам:

Получатель: ООО "Прогресс"

ИНН 5614063280 р/с 40702810812610007013 ФИЛИАЛ N 6318 Банка ВТБ (ПАО) в г. Самаре

БИК 043601968, к/с30101810422023601968

6. Стороны установили, что до момента полной оплаты Покупателем стоимости недвижимого имущества, недвижимое имущество признается сторонами, находящимся в залоге у Продавца, возникает залог в силу закона.

Продавец обязуется в срок не позднее 3 (трех) календарных дней с момента получения денежных средств в соответствии с п.5 договора предоставить в Управление Федеральной службы государственной 20 регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области надлежащим образом оформленную расписку о полном расчете.

7. Продавец обязуется в течение 5 (пяти) календарных дней с момента приема-передачи недвижимого имущества в соответствии с п. 8 Договора предоставить надлежащим образом оформленный счет-фактуру.

8. Недвижимое имущество передается Продавцом Покупателю по акту приема-передачи в день подписания сторонами настоящего Договора купли-продажи недвижимого имущества.

9. Прием-передача недвижимого имущества между сторонами для включения в состав основных средств Покупателя оформляется следующими документами:

- товарная накладная (форма N ТОРГ-12 или УПД) для Магазина и Земельного участка, которые составляются в количестве не менее двух экземпляров - по одному экземпляру для каждой из сторон и подписываются представителем Покупателя и представителем Продавца в день подписания сторонами акта приема-передачи в соответствии с п.8 договора.;

- информационное письмо о невозможности передачи недвижимого имущества по актам ОС-1 и ОС-1а.

10. Продавец гарантирует наличие в Помещении разрешенных присоединенных электрических мощностей не менее 40 кВт, центрального водоснабжения, центрального отопления объекта.

Инженерные, коммуникации, необходимые для нормальной эксплуатации передаваемого по настоящему договору недвижимого имущества в соответствии с его назначением, являются его неотъемлемой частью и передаются по акту приема-передачи с обусловленными лимитами потребления, техническими показателями узлов учета по энергоснабжению, тепло-, водоснабжению.

Продавец обязуется предоставить Покупателю все необходимые документы, а также совершить иные действия, необходимые с его стороны, для заключения Покупателем договоров энергоснабжения, тепло-, водоснабжения Помещения, в том числе расторгнуть договор с энергоснабжающей организацией с последующим обязательным заключением договора и выделением лимитов Покупателю.

11. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством РФ и настоящим договором несет Покупатель.

12. Право собственности на недвижимое имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

13. Риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества переходит на Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с 21 ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

14. В случае уклонения Продавца от предоставления счета-фактуры в соответствии с п. 7 договора, а равно в случае уклонения Продавца от оформления документов по приему-передаче недвижимого имущества, в соответствии с п. 9 договора, Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 20 % от суммы сделки по настоящему договору.

15. Отношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством РФ."

С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о надлежащем исполнении истцом обязательств, предусмотренных пунктом 3.1.4. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества N ЧлФ/08296/17 от 30.10.2017 (далее по тексту - предварительный договор). По смыслу указанного условия договора, на истца возлагалась обязанность по передаче ответчику сетей электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, а также передача комплекта документов, подтверждающих отдельное технологическое присоединение недвижимого имущества к электросетям с выделенной мощностью 40 кВт, с целью обеспечения ответчику возможности до заключения основного договора заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. По изложенным мотивам фактическое подключение всего здания к системам электроснабжения не свидетельствует о выполнении истцом условий пункта 3.1.4. предварительного договора. Соглашение N 1 от 01.02.2018 о перераспределении мощности заключено после истечения срока действия предварительного договора, в нарушение пункта 40(4) Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 N 861 (далее - Правила N 861) не согласовано с сетевой организацией, предусматривает распределение мощности только на период действия договора аренды NФлф/52264/17 от 30.10.2017 и после истечения срока его действия утрачивает силу. Кроме того, перераспределение мощности в данном случае исключается пунктом 34 Правил N 861, в силу чего технологическое присоединение энергопринимающих устройств такого объекта к электросетям возможно только в порядке самостоятельного технологического присоединения. Наличие у АО" Тандер" прямого договора энергоснабжения с ООО "МагнитЭнерго" также не подтверждает выполнение истцом условий пункта 3.1.4. договора, поскольку договор был заключен после прекращения срока действия предварительного договора и возможность заключить такой договор появилась у ответчика после заключения соглашения о перераспределении мощности. Недопустимость в силу пункта 34(3) Правил N 861 перераспределения мощности влечет также незаконность договора с ООО "МагнитЭнерго". Выводы суда первой инстанции о передаче истцом ответчику документов, подтверждающих отдельное технологическое присоединение недвижимого имущества к электросетям с выделенной мощностью 40 кВт, основаны на неправильной оценке письма без даты без номера, подписанного С.Б.Сидоровым. Судом не дана надлежащая оценка доводам ответчика о недоказанности истцом факта исполнения обязанностей, предусмотренных пунктами 3.1.1. - 3.1.4. предварительного договора, в установленный предварительным договором срок - 01.11.2017.

Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о надлежащем исполнении истцом обязанности направить предложение о заключении основного договора, поскольку направленное истцом ответчику уведомление не содержало существенных условий основного договора.

Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 1 площадью 445,9 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0418028:878, которое расположено на 1-ом этаже здания по адресу: г. Челябинск, ул. Советская, д. 12. Право собственности на помещение зарегистрировано 23.09.2017, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) (т. 1 л.д.14-15, 86-87, т. 4 л.д. 119-120).

Согласно выписке из ЕГРН указанное помещение расположено в объекте недвижимости с кадастровым номером 74:36:0418028:876. Здание состоит из двух помещений с кадастровым номером 74:36:0418028:878 и с кадастровым номером 74:36:0418028:877 (т. 4 л.д. 121-122).

Помещение N 2 площадью 469,9 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0418028:877 на праве общей долевой собственности принадлежит Кесояну Н.М. и Хачатряну А.А. (т. 4 л.д. 116-117).

Здание с кадастровым номером 74:36:0418028:876 расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0418028:28. Земельный участок площадью 1040 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0418028:28 поставлен на кадастровый учет 13.07.2009. Обществу "Прогресс" на праве общей долевой собственности принадлежит доля в размере 1/2 земельного участка (т. 1 л.д. 16-18, 88-89). По доли земельного участка принадлежит Кесояну Н.М. и Хачатряну А.А.

Между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N ЧлФ/08296/17 от 30.10.2017 (т. 1 л.д. 9-13), по условиям которого стороны обязуются не позднее 30.01.2018 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п.2.2 договора (далее - основной договор), на условиях, установленных настоящим договором (п.1.1 договора).

Срок, указанный в п.1.1 договора, может быть продлен по соглашению сторон (п.1.2 договора).

Раздел 2 предварительного договора содержит условия Основного договора.

Согласно п. 2.1 предварительного договора стороны обязуются заключить Основной договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п.2.2 настоящего договора, при условии выполнения продавцом обязанностей, предусмотренных п.п.3.1-3.1.8 настоящего договора.

В соответствии с п.2.2 предварительного договора по условиям Основного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- нежилое помещение 1-го этажа общей площадью 445,9 кв.м., в том числе торговая площадь 350 кв.м., кадастровый номер 74:36:0418028:878, назначение: нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Советская, д. 12, пом. 1 (именуемый далее - Магазин);

Техническая характеристика магазина указана в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.09.2017.

- 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1040 кв. м., с кадастровым номером 74:36:0418028:28, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - универсальный магазин, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Челябинск, 10 Советский район, ул. Советская, д. 12 (именуемый далее - земельный участок).

Земельный участок занят нежилым зданием, в котором расположен Магазин, и необходимым для его использования, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра N 74/036/809/2017-27476 от 12.10.2017.

Обременений земельного участка и ограничений его использования не имеется.

В п. 2.5 предварительного договора стоимость отчуждаемого магазина установлена сторонами в размере 29 942 096 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% - 4 491 167 руб. 19 коп.; стоимость отчуждаемого земельного участка составляет 3 271 344 руб. 00 коп., без НДС. Общая стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет 32 713 440 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% - 4 491 167 руб. 19 коп. Указанная стоимость установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

В п. 2.6 предварительного договора стороны определили порядок оплаты объектов, являющихся предметом договора.

В п. 2.7 предварительного договора стороны установили, что до момента полной оплаты Покупателем стоимости недвижимого имущества, недвижимое имущество признается сторонами, находящимся в залоге у Продавца, возникает залог в силу закона. Продавец обязуется в срок не позднее 3 календарных дней с момента получения денежных средств в соответствии с п.5 договора предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области надлежащим образом оформленную расписку о полном расчете.

Согласно п. 2.8 предварительного договора Продавец обязуется в течение 5 календарных дней с момента приема-передачи недвижимого имущества в соответствии с п. 2.9 Договора предоставить надлежащим образом оформленный счет-фактуру.

Согласно п. 2.9 предварительного договора недвижимое имущество передается Продавцом Покупателю по акту приема-передачи в день подписания сторонами настоящего Договора купли-продажи недвижимого имущества.

В п. 2.10 предварительного договора стороны согласовали, что прием-передача недвижимого имущества между сторонами для включения в состав основных средств Покупателя оформляется следующими документами:

-товарная накладная (форма N ТОРГ-12) для Магазина и Земельного участка, которые составляются в количестве не менее двух экземпляров - по одному экземпляру для каждой из сторон и подписываются представителем Покупателя и представителем Продавца в день подписания сторонами акта приема-передачи в соответствии с п.2.9 договора;

-информационное письмо о невозможности передачи недвижимого имущества по актам ОС-1 и ОС-1а.

В силу п. 2.11 предварительного договора Продавец гарантирует наличие в магазине разрешенных присоединенных электрических мощностей не менее 40 кВт, центрального водоснабжения, центрального отопления объекта. Инженерные коммуникации необходимые для нормальной эксплуатации передаваемого по настоящему договору недвижимого имущества в соответствии с его назначением, являются его неотъемлемой частью и передаются по акту приема-передачи с обусловленными лимитами потребления, техническими показателями узлов учета по энергоснабжению, тепло-, водоснабжению. Продавец обязуется предоставить Покупателю все необходимые документы, а также совершить иные действия, необходимые с его стороны, для заключения Покупателем договоров энергоснабжения, тепло-, водоснабжения магазина, в том числе расторгнуть договор с энергоснабжающей организацией с последующим обязательным заключением договора и выделением лимитов Покупателю.

Пунктом 3.1. предварительного договора на продавца возложены следующие обязанности:

- пунктом 3.1.1. договора - в срок до 01.11.2017 предоставить покупателю актуальную исполнительную съемку с посадкой здания на земельный участок согласно координат с указанием всех сетей, охранных зон (при наличии), выполненную специализированной организацией;

- пунктом 3.1.2. договора - в срок до 01.11.2017 выполнить благоустройство прилегающей территории и подъездных путей к планируемой зоне разгрузки Магазина с представлением подтверждающей документации, согласованной контролирующими органами;

- пунктом 3.1.3. договора - в срок до 01.11.2017 предоставить Покупателю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и технический план в полном объёме (в случае отличия от фактической планировки узаконить перепланировку);

- пунктом 3.1.4. договора - в срок до 01.11.2017 передать покупателю все сети с подтверждающей документацией, в том числе не менее 40 кВТ эл. мощности.

В силу п.3.3.1 договора покупатель вправе отказаться от заключения основного договора купли-продажи в случае невыполнения продавцом п.п.3.1.1-3.1.5 настоящего договора, а также, если продавцом при выполнении им обязанностей, предусмотренных п.п. 3.1.1-3.1.8 настоящего договора нарушены требования действующего законодательства.

По условиям п. 4.1 предварительного договора продавец не позднее 15.11.2017 направляет покупателю документы, подтверждающие выполнение продавцом обязанности, предусмотренной п.п. 3.1.1-3.1.6 настоящего договора.

В целях устранения рисков по получению лицензии на право розничной торговли алкогольной и спиртосодержащей продукции в объекте недвижимости, стороны обязуются перед заключением основного договора купли-продажи в срок не позднее 30.10.2017 заключить долгосрочный договор аренды сроком не менее одного года указанного в п.2.2 настоящего договора недвижимого имущества с обязательным включением следующих условий:

-покупатель (именуемый в договоре аренде недвижимого имущества как арендатор) обязуется в срок не позднее 2 месяцев с даты подписания долгосрочного договора аренды недвижимого имущества получить лицензию на право розничной торговли алкогольной и спиртосодержащей продукции при условии предоставления продавцом (именуемом в договоре аренды недвижимого имущества как арендодатель) всех требуемых документов для проведения государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества и подтверждения соответствия объекта лицензионным требованиям;

-арендная плата не включает пользование коммунальными услугами, плату за содержание общего имущества и составляет 200 000 руб., в том числе НДС 12 30 508 руб. 47 коп., которые будут учтены в счет выкупной цены при заключении основного договора купли-продажи (п.4.2 договора).

Проект основного договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п.2.1 договора, разрабатывается Покупателем и направляется продавцу не позднее 3 рабочих дней с момента предоставления продавцом документов, подтверждающих выполнение продавцом обязанностей, предусмотренных п.п. 3.1.1-3.1.4 настоящего договора, а также выполнение сторонами обязанностей, предусмотренных в п.4.2 настоящего договора (п.4.3 Предварительного договора).

В случае отказа или уклонения покупателя от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, при условии выполнения продавцом в сроки, предусмотренные настоящим договором обязанностей, предусмотренных п.п.1.1.1-3.1.5, настоящего договора, продавец вправе обратиться в суд с требованием о понуждении покупателя заключить основной договор купли-продажи при условии получения покупателем лицензии на право розничной торговли алкогольной и спиртосодержащей продукции в объекте недвижимости (п.5.4 договора).

Истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) также подписан договор аренды N ЧлФ/52264/17 от 30.10.2017 (т. 2 л.д.93) нежилого помещения 1- го этажа площадью 445,9 кв.м., кадастровый номер 74:36:0418028:878, назначение: нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Советская, д. 12, пом. 1, для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией (п. 1.1, 1.2 договора аренды).

В п. 1.1 договора аренды указано на то, что помещение в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию для оговоренных целей. Торговая площадь Объекта - 350 кв.м. здание обеспечено теплом, водой, электроэнергией.

Ссылаясь на уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора N ЧлФ/08296/17 от 30.10.2017, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требований, суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика возникла обязанность по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества в силу заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества N ЧлФ/08296/17 от 30.10.2017.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен предварительный договор N ЧлФ/08296/17 от 30.10.2017, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства в срок не позднее 30.01.2018 заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, согласованного сторонами.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Условиями пунктов 3.3.1 и 4.3. предварительного договора согласована обязанность ответчика (покупателя) по заключению основного договора при выполнении истцом (продавцом) обязанностей, предусмотренных пунктами п.п.3.1.1-3.1.5 предварительного договора, а также право ответчика отказаться от заключения основного договора в случае неисполнения истцом указанных условий договора.

Указанными условиями предварительного договора на истца возложены следующие обязанности:

- пунктом 3.1.1. договора - в срок до 01.11.2017 предоставить покупателю актуальную исполнительную съемку с посадкой здания на земельный участок согласно координат с указанием всех сетей, охранных зон (при наличии), выполненную специализированной организацией;

- пунктом 3.1.2. договора - в срок до 01.11.2017 выполнить благоустройство прилегающей территории и подъездных путей к планируемой зоне разгрузки Магазина с представлением подтверждающей документации, согласованной контролирующими органами;

- пунктом 3.1.3. договора - в срок до 01.11.2017 предоставить Покупателю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и технический план в полном объёме (в случае отличия от фактической планировки узаконить перепланировку);

- пунктом 3.1.4. договора - в срок до 01.11.2017 передать покупателю все сети с подтверждающей документацией, в том числе не менее 40 кВТ эл. мощности.

В силу части 1 и части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что факт исполнения истцом обязанностей, предусмотренных пунктом 3.1.1. и 3.1.3. предварительного договора подтвержден заключением предварительного договора N ЧлФ/08296/17 от 30.10.2017 в условиях фактического возведения здания, в котором расположено отчуждаемое ответчику помещение, на момент согласования условия предварительного договора N ЧлФ/08296/17 от 30.10.2017, и в условиях согласования ответчиком режима строительства здания, его размещения на местности, что следует из переписки сторон (т. 3 л.д. 65-92).

Указанное обстоятельство также подтверждается сведениями, представленными органом местного самоуправления в письме от 15.02.2019 в адрес истца (т. 3 л.д. 17), разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU74315000-99-2017 от 31.05.2017 (т. 1 л.д. 21).

Поддерживая выводы суда первой инстанции в данной части, апелляционный суд руководствуется такжесь разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", поскольку исходя из даты заключения предварительного договора (30.10.2017), и учитывая объем организационно-правовых мероприятий, необходимых для предоставления поименованных в пунктах 3.1.1. и 3.1.3. документов, исполнение истцом указанных обязанностей в срок до 01.11.2017 при фактическом отсутствии таких документов, являлось объективно невозможным.

Аналогичный вывод можно сделать и в части исполнения истцом условий пункта 3.1.2. предварительного договора.

Кроме того, факт исполнения истцом пункта 3.1.2. предварительного договора подтвержден актом приемки выполненных работ по благоустройству и озеленению от 22.05.2017 и актом осмотра законченного строительством объекта капитального строительства от 22.05.2017 (т. 3 л.д. 18, 19).

Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции в указанной части, в апелляционной жалобе не приведено.

В части исполнения истцом условий пункта 3.1.4. договора, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3.1.4. предварительного договора предусмотрено, что в срок до 01.11.2017 продавец обязан передать покупателю все сети с подтверждающей документацией, в том числе не менее 40 кВТ эл. мощности.

Наряду с этим пунктом 2.11 предварительного договора предусмотрено, что Продавец гарантирует наличие в магазине разрешенных присоединенных электрических мощностей не менее 40 кВт, центрального водоснабжения, центрального отопления объекта. Продавец обязуется предоставить Покупателю все необходимые документы, а также совершить иные действия, необходимые с его стороны, для заключения Покупателем договоров энергоснабжения, тепло-, водоснабжения магазина, в том числе расторгнуть договор с энергоснабжающей организацией с последующим обязательным заключением договора и выделением лимитов Покупателю.

Согласно абзацу 4 пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Из взаимосвязанных условий пунктов 3.1.4. и 2.11 предварительного договора следует сделать вывод о возложении на продавца обязанности по обеспечению помещения, отчуждаемого ответчиком, присоединенными электрическими мощностями не менее 40 кВт.

Вопреки мнению апеллянта, условия предварительного договора N ЧлФ/08296/17 от 30.10.2017 не позволяют утверждать о том, что обеспечение присоединенной мощностью помещений должно осуществляться исключительно путем самостоятельного технологического присоединения энергопринимающих устройств объекта к электросетям.

По изложенным мотивам, доводы апеллянта о том, что истцом не обеспечено самостоятельное технологическое присоединение энергопринимающих устройств мощностью не менее 40 кВт к электросетям, не могут быть признаны обоснованными в силу их несоответствия договоренностям сторон, предусмотренным предварительным договорам.

В силу этого, на основании части 2 статьи 65 АПК РФ для установления обстоятельства надлежащего исполнения истцом обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.4. предварительного договора, суд первой инстанции обоснованно признал юридически значимым обстоятельством факт обеспечения помещений, отчуждаемых ответчику, электрическими мощностями не менее 40 кВт.

Изложенное обстоятельство подтверждается материалами дела: заключением договора аренды N ЧлФ/52264/17 от 30.10.2017 нежилого помещения с кадастровым номером 74:36:0418028:878 (т. 2 л.д.93-102), пунктом 1.1. которого предусмотрено, что ответчику передано помещение в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, здание обеспечено, в том числе, электроэнергией; заключением соглашения N 1 от 01.02.2018 о перераспределении мощности (т. 3 л.д. 12, 29), из содержания которого усматривается передача обществу "Тандер" мощности 40 кВт, заключением обществом АО" Тандер" прямого договора энергоснабжения с ООО "МагнитЭнерго" (т. 3 л.д. 136).

Ссылки апеллянта на то, что соглашение N 1 от 01.02.2018 о перераспределении мощности заключено на период действия договора аренды N ЧлФ/52264/17 от 30.10.2017, что следует из его условий, отклоняются, поскольку, как ранее отмечено апелляционным судом, оценка обстоятельства исполнения истцом условий пункта 3.1.4. предварительного договора производится, исходя из наличия фактической возможности получения электрической мощности не менее 40 кВт и факт наличия технической возможности получения такой мощности подтвержден соглашением N 1 от 01.02.2018. Возможность фактического изменения выделенной мощности при дальнейшей эксплуатации помещений ответчиком как собственником имущества им в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ не доказана, и напротив, опровергается фактом заключения ответчиком прямого договора энергоснабжения с ООО "МагнитЭнерго" (т. 3 л.д. 136), который, как отмечает сам апеллянт в жалобе, был оформлен после получения технической возможности получения электрической мощности не менее 40 кВт на основании соглашения о перераспределении мощности N 1 от 01.02.2018.

Доводы апеллянта о том, что соглашение N 1 от 01.02.2018 о перераспределении мощности заключено после истечения срока действия предварительного договора, в нарушение пункта 40(4) Правил N 861 не согласовано с сетевой организацией, отклоняются, поскольку нормами Правил N 861 не установлены заявленные апеллянтом в жалобе правовые последствия заключения соглашения о перераспределении мощности без согласования с сетевой организацией, в силу чего оснований для оценки указанного соглашения по правилам статьи 166 и статьи 168 ГК РФ у апелляционного суда отсутствуют. Изложенные в пояснениях ООО "МагнитЭнерго" последствия технологического присоединения путем перераспределения мощности без согласования с энергосбытовой организацией (т. 3 л.д. 136) не отменяют принятых ответчиком по предварительному договору купли-продажи и подтвержденных конклюдентными действиями ответчика договоренностей сторон.

Доводы апеллянта о том, что перераспределение мощности в данном случае исключается пунктом 34(3) Правил N 861, отклоняются.

Согласно пункту 34(3) Правил N 861 не допускается снижение объема максимальной мощности собственных энергопринимающих устройств с одновременным перераспределением объема снижения максимальной мощности в пользу иных владельцев от объема максимальной мощности, указанной в документах о технологическом присоединении энергопринимающих устройств, следующими лицами юридические лица или индивидуальные предприниматели, осуществившие технологическое присоединение энергопринимающих устройств, максимальная мощность которых составляет до 150 кВт включительно (с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств) по третьей категории надежности.

Согласно абзацу 9 пункта 2 Правил N 861 максимальная мощность - это наибольшая величина мощности, определенная к одномоментному использованию энергопринимающими устройствами (объектами электросетевого хозяйства) в соответствии с документами о технологическом присоединении и обусловленная составом энергопринимающего оборудования (объектов электросетевого хозяйства) и технологическим процессом потребителя, в пределах которой сетевая организация принимает на себя обязательства обеспечить передачу электрической энергии, исчисляемая в мегаваттах.

Согласно акту разграничения эксплуатационной ответственности сторон N 6898 от 16.05.2016 (т. 2 л.д. 154), максимальная мощность энергопринимающих устройств здания составляет 60 кВт.

Исходя из соотношения условий перераспределения мощности в соглашении о перераспределении мощности N 1 от 01.02.2018, аналогичная максимальная мощность энергопринимающих устройств здания сохранилась на дату заключения соглашения.

Между тем изложенные обстоятельства не свидетельствуют о том, что помещения ответчика не были обеспечены истцом мощностью энергопринимающих устройств 40 кВт, как это предусмотрено условиями предварительного договора, тогда как порядок достижения такой мощности не входит в сферу правового и экономического интереса ответчика.

Более того, учитывая фактическое перераспределение мощности на основании соглашения N 1 от 01.02.2018 с учетом фактически состоявшегося технологического присоединения энергопринимающих устройств АО "Тандер" и допуска в эксплуатацию прибора учета (т. 3 л.д.10-11; пояснения ООО "МагшнитЭнерго", т. 3 л.д. 134), и отсутствие в материалах дела доказательств недостаточности перераспределенной мощности для эксплуатации помещений ответчика либо иных помещений в здании апелляционный суд исходит из презумпции наличия технологической возможности перераспределения максимальной мощности здания, которая ответчиком в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ не опровергнута.

Следует также принять во внимание факт заключения предварительного договора N ЧлФ/08296/17 от 30.10.2017 в условиях фактического возведения здания на основании разрешения на ввод в эксплуатацию объекта от 31.05.2017 (т. 1 л.д. 21) и в условиях контролируемого ответчиком процесса строительства здания (т. 3 л.д. 65-92), в силу чего обеспечение помещений электрической мощностью не менее 40 кВт находилось в сфере правового контроля ответчика на момент согласования условий предварительного договора.

Истец в письме от 31.08.2017 в адрес ответчика (т. 2 л.д. 14) указывает на то, что условия предварительного договора купли-продажи должны определяться, исходя из того, что сделка заключается в отношении фактически существующего объекта, а требования о предоставляемой мощности по электроснабжению 40 кВт соответствует нормативным стандартам. Возражений на указанное письмо от ответчика не поступило, что свидетельствует о принятии ответчиком условий предварительного договора купли-продажи, исходя из фактически сложившихся отношений сторон.

Ссылки ответчика на сведения, предоставленные энергосбытовыми организациями о недопустимости перераспределения потребляемой мощности в отношении здания, расположенного по адресу г. Челябинск, ул. Советская, 12 (письмо ООО "ЭКМ" в адрес ответчика N 376/отп от 14.10.2019, т. 4 л.д. 91; письмо ООО "МагнитЭнерго" в адрес ответчика NК-3625/19 от 30.04.2019, т. 3 л.д. 99, направленное в ответ на запрос ответчика от 22.04.2019, т. 3 л.д. 98), отклоняются, поскольку по существу направлены на отмену договоренностей, достигнутых истцом и ответчиком при заключении предварительного договора купли-продажи в условиях фактического возведения объекта на момент заключения договора.

Изложенная совокупность обстоятельств подтверждает наличие технической возможности обеспечения отчуждаемых ответчику помещений электрической мощностью не менее 40 кВт, и в отсутствие у истца обязанности обеспечить поступление такой мощности по выделенному технологическому присоединению, фактическое подключение помещений, отчуждаемых ответчику, к системам электроснабжения, исходя из обстоятельств настоящего дела, свидетельствует о выполнении истцом условий пункта 3.1.4. предварительного договора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом наряду с недоказанностью факта обеспечения технологического присоединения недвижимого имущества к электросетям с выделенной мощностью 40 кВт, не доказан факт передачи ответчику документов, подтверждающих указанное обстоятельство, в срок, установленный пунктом 3.1.4. предварительного договора - до 01.11.2017, являлись предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно им отклонены, исходя из факта заключения соглашения N 1 от 01.02.2018 о перераспределении мощности, подтверждающего принятие ответчиком перераспределенной мощности и эксплуатации отчуждаемого помещения без замечаний и возражений по условиям арендного пользования, а также с учетом направленного истцу начальником отдела развития АО "Тандер" в г. Челябинске С.Б.Сидоровым уведомления о получении документов, в том числе "договора на сети" (т. 1 л.д. 91, т. 2 л.д. 103).

Доводы апеллянта о том, что последний из указанных документов без указания даты его составления не может подтверждать исполнение истцом обязанности по передаче документов в срок, установленный пунктом 3.1.4. предварительного договора, отклоняются, поскольку, как обоснованно указано судом первой инстанции, соблюдение требований надлежащего документооборота в данном случае находится в сфере волевых действий представителя ответчика (С.Б.Сидорова), являющегося подписантом указанного письма, и риск непроставления даты на документе не может быть возложен на истца.

Наряду с этим, с учетом положений части 1 статьи 71 АПК РФ, судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что истец уведомлял ответчика о намерении заключить основной договор купли-продажи, среди прочего, письмом от 23.01.2018, полученным С.Б.Сидоровым нарочно (т. 1 л.д. 30), однако ответчиком не заявлено возражений относительно нарушений истцом обязанностей, предусмотренных пунктами 3.1.1. - 3.1.4. предварительного договора, как в части фактического их исполнения, так и в части формального предоставления подтверждающих документов.

Из электронной переписки сторон в период 22.10.2018 - 06.11.2018 (т. 1 л.д. 129-132) явствует сохранение намерения ответчика на заключение с истцом договора купли-продажи недвижимого имущества, что применительно к норме пункта 5 статьи 166 ГК РФ, не позволяет суду принять возражения ответчика о неисполнении истцом предусмотренных пунктами 3.1.1.-3.1.4. предварительного договора обязанностей.

Таким образом, исходя из положений пункта 1 статьи 157 ГК РФ, истцом в установленные предварительным договором сроки исполнены обязанности, предусмотренные пунктами 3.1.1. - 3.1.4. предварительного договора, что возлагает на ответчика обязанность по заключению основного договора купли-продажи.

Доводы апеллянта о том, что истцом не соблюден порядок направления уведомления о намерении заключить основной договор, поскольку направленное истцом ответчику уведомление не содержало существенных условий основного договора, апелляционным судом отклоняются.

Согласно пункту 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Исходя из норм пункта 3 статьи 455 и статьи 555 ГК РФ, существенными условиями договора купли-продажи являются предмет и цена договора (стоимость недвижимого имущества).

Предварительный договор N ЧлФ/08296/17 от 30.10.2017 содержал все существенные условия договора купли-продажи, а в направленном истцом ответчику первичном уведомлении о намерении заключить договор - от 23.01.2018 (т. 1 л.д 30) содержалась ссылка на условия предварительного договора N ЧлФ/08296/17 от 30.10.2017, и в отсутствие между сторонами иных договоренностей относительно отчуждения недвижимого имущества на условиях предварительного договора, следует признать отсутствие между сторонами заблуждений относительно намерения истца заключить основной договор купли-продажи и существенных условий такого договора.

По изложенным мотивам, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2019 по делу N А76-24689/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Тандер" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И.Карпачева И.А.Аникин