Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2020 г. N 13АП-39330/19 по делу N А56-92578/2019

г. Санкт-Петербург

03 марта 2020 г.

Дело N А56-92578/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баженовой Ю.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самсоновой Е. В.,

при участии:

от истца: Бородулин С. И., по доверенности от 03.07.2019;

от ответчика: Бурлакова И. Б., по доверенности от 16.08.2019;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-39330/2019) ООО "Импэкстранссервис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2019 по делу N А56-92578/2019 (судья Галенкина К.В.),

принятое по иску ООО "Импэкстранссервис" к ООО "Лига" о взыскании задолженности,

по встречному иску ООО "Лига" к ООО "Импэкстранссервис" о взыскании стоимости восстановительного ремонта,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Импэкстранссервис" (далее -ООО "Импэкстранссервис") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лига" (далее - ООО "Лига") о взыскании 340 910 рублей обеспечительного платежа по договору аренды от 01.07.2018 N 71/18А, 1 982, 42 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.06.2019 по 05.07.2019.

ООО "Лига" обратилось со встречным иском к ООО "Импэкстранссервис" о взыскании 161 377, 78 рублей стоимости восстановительного ремонта помещения по договору аренды от 01.07.2018 N 71/18А.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2019 в удовлетворении первоначального иска ООО "Импэкстранссервис" отказано. Встречный иск ОООО "Лига" удовлетворен.

В апелляционной жалобе ООО "Импэкстранссервис" просит решение отменить, первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

Податель жалобы указывает, что удержание депозитных средств противоречит положениям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Податель жалобы указывает, что двусторонний акт от 29.04.2019 содержит возражения арендатора относительно дефектов.

По мнению подателя жалобы, вменяемые арендатору дефекты носят характер нормального износа в соответствии со статьей 622 ГК РФ.

Податель жалобы считает, что ООО "Лига" без устранения разногласий по объему и характеру вменяемых дефектов произвело покраску стен в спорном помещении, тем самым скрыв факт наличия либо отсутствия дефектов.

ООО "Лига" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Лига" (арендодатель) и ООО "Импэкстранссервис" (арендатор) заключен договор аренды от 01.07.2018 N 71/18А, по условиям которого арендатору во временное пользование передана часть нежилого здания общей площадью 2 291,1 кв.м, этажностью 3-6 (подземных этажей - 1), с кадастровым номером 78:07:0003207:3014, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, дом 37, литера А, для использования под офис.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2018.

В соответствии с пунктом 7.1 договор действует до 31.05.2019.

В соответствии с пунктом 3.5.2 договора арендатор принял обязательство в течение трех дней с даты подписания договора уплатить арендодателю сумму депозита в размере 336 910 рублей, включая НДС 18% (двойной размер арендной платы, указанной в пункте 3.1 договора). Данная сумма депозита является обеспечением надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по договору.

Во исполнение пункта 3.5.2 договора арендатор перечислил на расчетный счет арендодателя 336 910 рублей обеспечительного платежа.

Указав, что 31.05.2019 договор прекратил свое действие, а помещение возвращено арендодателю в установленные сроки, арендатор 05.07.2019 обратился к арендодателю с требованием возвратить 340 910 рублей обеспечительного платежа.

Ссылаясь на невозвращение ответчиком обеспечительного платежа, ООО "Импэкстранссервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Сославшись на то, что арендодателем, в присутствии арендатора составлен и подписан дефектационный акт осмотра помещения от 29.04.2019, которым установлено, что помещение находится в неудовлетворительном техническом состоянии: царапины на напольном покрытии; загрязнения, потертости, отверстия от креплений, провисание входной двери, износ дверной фурнитуры, механическое повреждение на дверном полотне и коробке - царапины и скол; изношены уплотнители распашных створок окон, фурнитура окон; сильные царапины и потертости на подоконнике, ООО "Лига" обратилось в арбитражный суд со встречным иском к ООО "Импэкстранссервис" о взыскании 161 377, 78 рублей стоимости восстановительного ремонта помещения по договору аренды от 01.07.2018 N 71/18А.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы процессуального и материального права, сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска. Встречный иск ОООО "Лига" удовлетворен.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по договору обязательства, по окончании срока действия договора при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом арендатор о своем желании заключить договор аренды на новый срок или об отказе от указанного права обязан письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за два месяца до окончания срока действия договора. При нарушении условий данного пункта, арендатор обязуется выплатить арендодателю штраф в размере сумы депозита, определенной пунктом 3.5.2 договора.

Таким образом, в договоре сторонами предусмотрена обязанность арендатора уведомить арендодателя не позднее, чем за два месяца до окончания срока действия договора о своем желании заключить договор аренды на новый срок или об отказе от указанного права.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения; по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 7.2 договора также предусмотрено, что арендатор обязан уплатить штраф в размере суммы депозита в случае ненаправления арендодателю в установленный срок уведомления об отказе от заключения договора аренды на новый срок.

Данное условие договора соответствует требованиям пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ), и не противоречит иным нормам гражданского законодательства.

Заключая договор, ООО "Импэкстранссервис" выразило согласие, в том числе с условием, оговоренном в пункте 7.2 договора.

Приняв во внимание, что арендатор не уведомил арендодателя о намерении заключать договор на новый срок, исходя из пункта 7.2 договора, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что арендодателем правомерно произведено удержание суммы депозита, уплаченной арендатором в качестве штрафа согласно пункту 7.2 договора.

При этом о данном удержании арендатор уведомлен письмом от 10.06.2019 N 927-4/19.

Поскольку истцом не представлено доказательств надлежащего уведомления арендодателя в соответствии с условиями пункта 7.2 договора, требования истца о возврате обеспечительного депозита по договору в размере 340 910 рублей, а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Возражая против удовлетворения встречного иска, ООО "Импэкстранссервис" указало на недоказанность ответчиком того факта, что указанные повреждения выходят за пределы естественного износа, сославшись на то, что срок эксплуатации оконной и дверной фурнитуры, а также уплотнителей оконных створок носит продолжительный характер и износ указанных элементов не может быть вменен в вину арендатору без наличия доказательств того какова была степень износа указанных элементов на момент их передачи в аренду. Указанные элементы не могли существенно износиться за 11 месяцев с момента передачи помещения в аренду.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2.2.10 договора арендатор обязан передать помещение арендодателю при его освобождении (в связи с расторжением/прекращением настоящего договора/изменением договора в связи с отказом арендатора от части помещения) по акту не позднее срока истечения договора, даты его расторжения либо изменения в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными изменениями и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.

В случае ухудшения состояния (с учетом нормального износа) помещения вследствие деятельности арендатора, в течение срока действия договора и/или при освобождении помещения (либо его части) по любому основанию арендатор обязан в течение 10 рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего требования возместить арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При неподписании дефектационного акта арендатором в течение 10 дней с даты его направления арендатору, односторонний акт, подписанный арендодателем, является основанием возмещения арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта.

Из материалов дела усматривается, что дефектационным актом от 29.04.2019 подтверждается наличие дефектов в спорном помещении.

ООО "Импэкстранссервис", получив письменное требование ООО "Лига" об оплате стоимости восстановительного ремонта с приложением дефектационного акта и локальной сметы, в установленный срок не заявило возражений.

С учетом изложенного, приняв во внимание положения пункта 2.2.10 договора, неисполнение ответчиком обязательства, предусмотренного данным пунктом, по возврату помещения в состоянии, обусловленном договором (в соответствии с характеристикой помещения, указанной в акте сдачи-приемки от 01.07.2018), суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО "Импэкстранссервис" в пользу ООО "Лига" 161 377, 78 рублей стоимости восстановительного ремонта.

Следует отметить, что арендатор, принимая имущество в аренду, подписав без возражений приложение N 2 к договору аренды от 01.07.2018 N 71/18А, не указал, что у него имеются возражения относительно состояния и качества принимаемого в аренду имущества.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2019 по делу N А56-92578/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Ю.С. Баженова И.А. Тимухина