Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2020 г. N 19АП-594/20 по делу N А36-3591/2019

город Воронеж

6 марта 2020 г.

Дело N А36-3591/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 6 марта 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи судей

Донцова П.В., Капишниковой Т.И., Осиповой М.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степиной В.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Агро Виста Тамбов" (ОГРН 1056805888677, ИНН 6807001878, далее - ООО "Агро Виста Тамбов", общество или заявитель): от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (ОГРН 1044800221817, ИНН 4826044672, далее - Управление Росреестра по Липецкой области, Управление): от Администрации сельского поселения Слободской сельсовет Лебедянского муниципального района Липецкой области (ОГРН 1034800060778, ИНН 4811002528, далее - Администрация):

Мягков С.Е., представитель по доверенности от 07.02.2020, Принь Л.Н., представитель по доверенности от 15.12.2019 N 51; представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Агро Виста Тамбов" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 17.12.2019 по делу N А36-3591/2019 (судья Коровин А.А.), принятое по заявлению ООО "Агро Виста Тамбов" к Управлению Росреестра по Липецкой области о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 28.12.2018 N КУВД-001/2018-2936281/2,

третье лицо: Администрация сельского поселения Слободской сельсовет Лебедянского муниципального района Липецкой области,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агро Виста Тамбов" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области о признании незаконным уведомления от 28.12.2018 N КУВД-001/2018-2936281/2 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 26.03.2018 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 48:11:1400201:161, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Россия, Липецкая область, Лебедянский район, и обязании заинтересованного лица осуществить регистрацию указанного договора.

Дело рассматривалось при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Администрации сельского поселения Слободской сельсовет Лебедянского муниципального района Липецкой области.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 17.12.2019 по делу N А36-3591/2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Агро Виста Тамбов" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которых просило решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования заявителя в полном объеме.

ООО "Агро Виста Тамбов" ссылается на то, что на государственную регистрацию был представлен протокол общего собрания от 20.03.2018, который отражает решение всех участников долевой собственности.

Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что законодательством не предусмотрено требование о предоставлении полного списка арендодателей при регистрации договора аренды.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 28.02.2020.

В продолженном судебном заседании представитель общества поддержал ранее высказанную позицию по делу.

Представитель Управления Росреестра по Липецкой области возражал против доводов апелляционной жалобы, полагал решение суда законным и обоснованным.

Представитель Администрации в судебное заседание не явился.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившегося лица.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 03.02.2018 в газетах "Липецкая газета" N 22 (25650) и "Лебедянские вести" N 14 (13108) опубликованы сообщения о проведении общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 48:11:1400201:161 с повесткой дня о выборе лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании границ земельных участков, при обращении с заявлением о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также заключать договоры аренды земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, утверждении арендатора и условий договора аренды земельного участка.

20.03.2018 состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 48:11:1400201:161, на котором приняты вышеуказанные решения, в том числе утвержден арендатор земельного участка (ООО "Агро Виста Тамбов") и определены условия договора аренды земельного участка (протокол общего собрания участников долевой собственности от 20.03.2018).

Впоследствии между участниками долевой собственности (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Агро Виста Тамбов" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 26.03.2018. Заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением от 09.08.2018 о государственной регистрации договора аренды.

Уведомлением от 27.09.2018 N КУВД-001/2018-2936281/1 заинтересованное лицо приостановило регистрацию сделки об ограничении, обременении права. Уведомлением от 28.12.2018 N КУВД-001/2018-2936281/2 заинтересованное лицо отказало заявителю в регистрации сделки об ограничении, обременении права на основании статьи 27 и пунктов 4 и 7 части 1 статьи 26 закона о регистрации.

Полагая, что отказ заинтересованного лица в государственной регистрации договора аренды не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд за судебной защитой.

Арбитражный суд, принимая обжалуемое решение пришел к выводу, что из имеющегося в материалах регистрационного дела перечня участников общей долевой собственности, следует, что общее количество участников долевой собственности на спорный земельный участок составляет 30 собственников, из которых 19 собственников поименованы в перечне, а в отношении оставшихся собственников земельных долей данные отсутствуют, в договоре аренды поименованы 11 участников долевой собственности, участвовавшие в общем собрании участников долевой собственности, проведенном 20.03.2018, а иные собственники земельных долей в договоре не поименованы, в связи с чем представленный на регистрацию договор аренды по своему содержанию не соответствует требованиям, содержащимся в статьях 606 и 608 ГК РФ, в части неуказания правообладателей на стороне арендодателя, в связи с чем приостановление государственной регистрации договора аренды и последующий отказ в его государственной регистрации по данному основанию является правомерным.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда области.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из обстоятельств дела и существа заявленных требований, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что к рассматриваемым правоотношениям применяются положения Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В статье 27 Закона о регистрации указано, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В пункте 4 части 1 статьи 26 Закона о регистрации предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

В пункте 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В силу положений пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ предусмотрено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из представленного в материалы дела договора аренды усматривается, что он заключен сроком на 49 лет (пункт 5.1 договора), следовательно, договор аренды подлежит государственной регистрации, и суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что приостановление государственной регистрации на основании пункта 4 части 1 статьи 26 Закона о регистрации являлось неправомерным.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не согласен с выводами суда первой инстанции о правомерности отказа в государственной регистрации по пункту 7 части 1 Закона о регистрации - несоответствие требованиям законодательства формы и (или) содержания договора.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Материалами дела подтверждается, что 03.02.2018 в газетах "Липецкая газета" N 22 (25650) и "Лебедянские вести" N 14 (13108) опубликованы сообщения о проведении общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 48:11:1400201:161 с повесткой дня о выборе лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании границ земельных участков, при обращении с заявлением о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также заключать договоры аренды земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, утверждении арендатора и условий договора аренды земельного участка (т.1 л.д. 57-62).

Как следует из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 48:11:1400201:161, состоявшегося 20.03.2018, на указанном собрании принимались решения по следующим вопросам:

1. Выбор лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании границ земельных участков, при обращении с заявлением о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также заключать договоры аренды земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

2. Утверждение арендатора и условий договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

При решении вопроса о наличии кворума для признания собрания правомочным было установлено, что на собрании лично или через представителей присутствуют 11 собственников - ООО "Лебедянское" в лице генерального директора, 10 собственников через представителя по доверенности Пискарева П.И. Список собственников, содержащий сведения о личных данных, правоустанавливающих документах, размере долей оформлен приложением N 1 к указанному протоколу (т.1 л.д. 69-71) и входил вместе с протоколом от 20.03.2018 в состав документов, представленных на регистрацию (т.1 л.д. 128, 140-141).

В материалах дела имеется перечень всех участников общей долевой собственности на спорный земельный участок, утвержденный главой Администрации сельского поселения Слободской сельсовет Лебедянского муниципального района Липецкой области (т.1 л.д. 78), указанный перечень также был приложен к заявлению на государственную регистрацию (т. 1 л.д. 128, 136).

Из названного перечня следует, что размер доли, полученной при приватизации земельного участка с кадастровым номером 48:11:1400201:161, составляет 7,12 га, площадь земельного участка - 352,7080 га. Всего участников общей долевой собственности - 19, ими приватизировано 39 целых 23/300 доли.

В отношении площади 74, 482 га, что составляет 10,5 долей, данные о собственниках отсутствуют.

Таким образом, в собрании собственников 20.03.2018 участвовало более половины зарегистрированных собственников (11 из 19), которым принадлежало более половины земельных долей - в целом (присусттвовали собственники 32 целых 184/300 доли, а всего - 39 целых 23/300 зарегистрированных+10,5 - незарегистрированных).

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия приходит к выводу о наличии кворума на собрании 20.03.2018 и правомочности его проведения.

По первому вопросу повестки собрания - выбор уполномоченного лица единогласно решили избрать Березнюка Павла Павловича (т.1 л.д. 65), по второму вопросу повестки единогласно утвержден арендатор - ООО "Агро Виста Тамбов", а также единогласно утверждены условия договора (т.1 л.д. 66).

Избранное уполномоченное лицо осуществило подписание договора аренды от 26.03.2018, представленного на государственную регистрацию (т.1 л.д. 128, 132)

Как следует из договора участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 48:11:1400201:161, поименованные в Приложении N 1 к настоящему договору, с учетом положений пункта 6.8 настоящего договора в лице представителя участников общей долевой собственности Березнюка Павла Павловича. Договор, а также приложение к договору, которое содержит сведения об 11 участниках, присутствующих на собрании 20.03.2018, подписаны представителем ООО "Агро Виста Тамбов" и Березнюком П.П.

Таким образом, договор аренды был подписан надлежащим уполномоченным на то лицом.

Судом апелляционной инстанции также проверены условия представленного на государственную регистрацию договора на предмет их соответствия условиям, согласованным на общем собрании участков 20.03.2018, каких-либо расхождений установлено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о правомочности проведенного собрания собственников общей долевой собственности, а также о соответствии представленного договора аренды требованиям законодательства.

Заявление о государственной регистрации было представлено арендатором - ООО "Агро Виста Тамбов" в лице представителя Пискарева П.И., заверенная нотариусом доверенность от 17.07.2018 на которого была представлена в качестве приложения к заявлению о регистрации (т. 1 л.д. 128, 131).

Позиция регистрирующего органа о том, что указанию в договоре подлежали все собственники регистрирующего органа, а отсутствие сведений о собственниках, в том числе и не зарегистрировавших свои права, влечет за собой невозможность регистрации договора аренды в отношении такого земельного участка, подлежит отклонению на основании следующего.

Из представленного договора аренды следует, что Березнюк П.П. заключает указанный договор от имени собственников спорного земельного участка, на конкретный перечень таких собственников, являющийся приложением к договору, в рассматриваемом договоре имеется ссылка в договоре.

Как было установлено, договор с его приложением был представлен на государственную регистрацию, был представлен и протокол собрания 20.03.2018, из которого следовало, кто из собственников уполномочил Березнюка П.П. на подписание договора, а также общий перечень всех собственников (т.1 л.д. 128).

Следовательно, из представленных на регистрацию документов можно установить, кто является собственниками, а, значит, и арендодателями спорного земельного участка.

Указанный вывод соответствует правовой позиции Арбитражного суда Центрального округа, изложенной в постановлении от 26.11.2014 по делу N А64-760/2014.

В настоящем деле судебной коллегией были проверены правомочность собрания 20.03.2018, соответствие представленных на регистрацию документов требованиям законодательства, что является достаточным для осуществления регистрационных действий.

Согласно статье 65 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Управление не представило доказательства нарушения порядка проведения общего собрания участников долевой собственности в отношении спорного земельного участка (статья 14.1 Закона N 101-ФЗ) и доказательства, свидетельствующие о недействительности представленного на регистрацию протокола от 20.03.2018, уполномочивающего Березнюка П.П. подписывать от имени собственников договор аренды от 26.03.2018 при множественности лиц на стороне арендодателя.

Что касается выводов суда о невозможности регистрации договора аренды в случае, если отдельные земельные доли не были зарегистрированы за правообладателями в установленном законом порядке, то суд апелляционной инстанции полагает необходимым учесть следующее.

В разъяснениях Министерства экономического развития Российской Федерации, содержащихся в письме от 27.04.2016 N ОГ-Д23-5192 указывается, что при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, на стороне арендодателя выступают все участники долевой собственности.

Также в указанных разъяснениях отмечается, что на государственную регистрацию договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, должны быть представлены документы, подтверждающие полномочия лица действовать от имени участников долевой собственности без доверенности и заключать договоры аренды такого земельного участка (протокол общего собрания с приложениями). Требований о предоставлении списка арендодателей законодательство не предусматривает.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, при отсутствии данных обо всех участниках долевой собственности на такой участок в любом случае не нарушает права и законные интересы соответствующих участников (даже тех, в отношении которых в ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации прав на земельные доли в составе спорного земельного участка), поскольку указанные лица даже после заключения соответствующего договора аренды земельного участка и, в случае наличия возражений относительно такого договора, не лишаются возможности выделить и лично пользоваться (или иным образом распорядиться) принадлежащей им земельной долей.

Данный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 10.12.2019 N 308-ЭС19-22353 по делу N А63-18101/2018.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Липецкой области от 17.12.2019 по делу N А36-3591/2019 подлежит отмене, а требования заявителя к Управлению Росреестра по Липецкой области о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 28.12.2018 N КУВД-001/2018-2936281/2 - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом результатов рассмотрения настоящего дела суммы государственной пошлины, уплаченные обществом за рассмотрение дела в суде первой инстанции и при подаче апелляционной жалобы, подлежат взысканию с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области.

Исходя из содержания подпункта 3 и подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ с учетом разъяснений, данных в абзаце 1 пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается юридическими лицами в размере 3 000 рублей и физическими лицами в размере 300 рублей, а при обжаловании судебных актов по этим делам - в размере 1 500 рублей и 150 рублей соответственно.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено главой 25.3 НК РФ.

При подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 16.01.2019 N 139.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в размере, превышающем предусмотренную главой 25.3 НК РФ, сумма излишне уплаченной государственной пошлины в размере 1 500 рублей подлежит возврату подателю жалобы из доходов федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 17.12.2019 по делу N А36-3591/2019 отменить полностью.

Признать незаконным уведомление от 28.12.2018 N КУВД-001/2018-2936281/2 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 26.03.2018 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 48:11:1400201:161.

Обязать Управление Росреестра по Липецкой области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (ОГРН 1044800221817, ИНН 4826044672) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агро Виста Тамбов" (ОГРН 1056805888677, ИНН 6807001878) судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 3 000 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы в размере 1 500 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Агро Виста Тамбов" (ОГРН 1056805888677, ИНН 6807001878) излишне уплаченную по платежному поручению от 16.01.2020 N 139 государственную пошлину в размере 1 500 рублей из доходов федерального бюджета.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно статье 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В. Донцов

Судьи

Т.И. Капишникова М.Б. Осипова