Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2020 г. N 13АП-771/20 по делу N А21-11278/2019

г. Санкт-Петербург

17 марта 2020 г.

Дело N А21-11278/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Шахрзаевым М.И.

при участии:

от истца: Пышко Е.А. (доверенность от 16.10.2019)

от ответчика: Неделько В.В. (доверенность от 17.02.2020)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-771/2020) АО "Виста" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.12.2019 по делу N А21-11278/2019 (судья Талалас Е.А.), принятое

по иску Администрации Пионерского городского округа

к АО "Виста"

о расторжении договора аренды,

установил:

Администрация Пионерского городского округа (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд с иском к акционерному обществу "Виста" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 04.10.2017 N 72/2017, обязании Общества возвратить земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337, расположенный по адресу: Калининградская область, г. Пионерский, ул. Шаманова, 19А, погасить регистрационную запись в ЕГРН и снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337, расположенный по адресу: Калининградская область, г. Пионерский, ул. Шаманова, 19А.

Решением от 16.12.2019 в удовлетворении иска в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 04.10.2017 N 72/2017 отказано, суд обязал Общество возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337, расположенный по адресу: Калининградская область, г. Пионерский, ул. Шаманова, 19А, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, указывая, что суд первой инстанции самостоятельно вышел за рамки заявленных требований, Администрацией требование о признании договора ничтожным не заявлялось, вопрос о недействительности договора суд на обсуждение сторон не выносил, при этом, оснований для признании договора аренды ничтожной сделкой не имеется, в рамках дела N А21-4393/2018 в иске ООО "Шани" о признании недействительным спорного договора было отказано.

Администрация возразила против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просила решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 27.04.2017 N 242 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 05.05.2017 N 37/2017 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 10 000 кв.м. с кад.N39:19:010215:1115, сроком на 49 лет с разрешенным использованием: под магазин.

В связи с обращением Общества Администрацией постановлением от 28.08.2017 N 562 "Об утверждении схемы раздела земельного участка на кадастровом плане территории" утверждена схема расположения земельных участков, образованных путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1115, с условными кадастровыми номерами 39:010215:1115:ЗУ1, площадью 3665 кв.м., территориальная зона О-1 (делового, общественного и коммерческого назначения, разрешенное использование - под магазины), и с условными кадастровым номером 39:19:010215:1115:ЗУ2, площадью 6335 кв.м., территориальная зона Ж-1 (многоэтажной жилой застройки), разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка.

На основании постановления Администрации от 03.10.2017 N 628 между Администрацией и Обществом заключен договор от 04.10.2017 N 72/2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337, площадью 6335 кв.м, сроком на 49 лет, до 20.04.2066 (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2017).

В соответствии с п. 1.2 договора земельный участок, указанный в 1.1. договора, имеет разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Решением окружного Совета депутатов Пионерского городского округа 16.02.2017 N 10 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки щипального образования "Пионерский городской округ" (утв. решением Совета депутатов от 25.11.2010 N 107 в редакции решений от 07.05.2015 N 35, от 25.02.2016 N 10) изменены границы территориальных зон муниципального образования (далее - Решение N 10).

В соответствии с п. 1.19 Решения N 10 часть зоны делового, общественного и коммерческого назначения (индекс О-1) отнесена к зоне застройки многоэтажными жилыми домами (6-9 этажей) (индекс Ж-1) применительно к земельному участку, расположенному по ул. Шаманова в г. Пионерский.

Светлогорским межрайонным прокурором внесен протест от 05.09.2018 на Решение N 10, в частности на п. 1.19 Решения, в связи с нарушением земельного законодательства при территориальном зонировании исходного земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1115, который оказался отнесен к двум территориальным зонам: зоне делового, общественного и коммерческого назначения (индекс О-1) и частично - зоне многоэтажной жилой застройки 6-9 этажей (Ж-1), что противоречит ст. 85 ЗК РФ.

Решением окружного Совета депутатов от 27.09.2018 N 71 протест Прокурора удовлетворен.

Решением окружного Совета депутатов Пионерского городского округа 27.09.2018 N 72 п. 1.19 Решения N 10 признан утратившим силу. Индекс земельного участка с КН 39:19:010215:1337 возвращен к первоначальному индексу О-1.

Ссылаясь на то, что на момент заключения спорного договора аренды (04.10.2017) земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337, общей площадью 6 335 кв.м., находился в зоне многоэтажной жилой застройки (индекс зоны Ж-1), к которой он был отнесен на основании пункта 1.19 Решения N 10, впоследствии отмененного по протесту Прокурора, в случае нахождения земельного участка в территориальной зоне 0-1 договор аренды не мог быть заключен, полагая, что имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении оспариваемого договора аренды, Администрация направила в адрес Общества уведомление от 13.05.2019 N 1-2264 с предложением расторгнуть договор аренды.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о расторжении договора аренды, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

В силу пункта 1 статьи 133 и пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов. Права на выбор одного из предусмотренных градостроительным регламентом видов разрешенного использования в этом случае реализуется арендатором в момент заключения договора аренды (пункт 2). Изменение вида разрешенного использования такого земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (пункт 3).

На момент заключения договора аренды Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ) были установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей жилищного строительства и для целей строительства иных объектов.

Законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, первоначально земельный участок, из которого образован арендуемый Обществом, предоставлялся в соответствии с п. 1 ст. 39.1, пп9 п. 2 ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ, постановлением администрации Пионерского городского округа от 27.04.2017 N 242 для использования под магазин.

Согласно положениям пунктов 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статей 39.3, 39.6 ЗК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, для жилищного строительства, как и соглашения о продлении такого договора возможны только по результатам торгов.

В соответствии с пунктом 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, в тех случаях, когда требуется проведение публичных процедур, подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку, либо право ведения деятельности на нем.

Таким образом, без соблюдения установленной процедуры предоставление находящегося в публичной собственности земельного участка в аренду для жилищного строительства прямо противоречит статье 39.6 ЗК РФ и нарушает публичные интересы, права и охраняемые интересы третьих лиц. Заключение спорного договора аренды фактически привело к обходу процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал договор аренды ничтожной сделкой.

Ссылка подателя на судебные акты по арбитражным делам N А21-6681/2019, А21-4393/2018 является необоснованной, в рамках указанных арбитражных дел оценивались иные фактические обстоятельства.

Согласно пункту 4 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку договор аренды является ничтожной сделкой, вопреки доводам подателя жалобы в отсутствие иных правовых оснований для использования спорного земельного участка суд первой инстанции правомерно обязал Общество возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337.

Исходя из изложенного оснований для отмены или изменения решения апелляционным судом не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.12.2019 по делу N А21-11278/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Е.В. Жиляева Н.С. Полубехина