Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2020 г. N 14АП-2088/20 по делу N А66-3329/2019

г. Вологда

15 апреля 2020 г.

Дело N А66-3329/2019

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Ралько О.Б. и Шадриной А.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Шуиной Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 27 января 2020 года по делу N А66-3329/2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ИНСАЙТ" (ОГРН 1156952022974, ИНН 6949107260; адрес: 171273, Тверская обл., Конаковский р-н, д. Игуменка, корп. 13; далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ОГРН 1106952029315, ИНН 6950125150; адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, ул. Советская, д. 33; далее - Территориальное управление) об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Территориальным управлением при заключении договора купли-продажи недвижимости - профилактория с кадастровым номером 69:15:0000013:452, общей площадью 292,8 кв. м, расположенного по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, Городенское сельское поселение, д. Игуменка (на территории ООО "Санаторий Игуменка"), корп. 13, с предоставлением рассрочки оплаты.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Центр Оценки "Аверс" (далее - Центр оценки), индивидуальный предприниматель Дорофеева Оксана Васильевна (далее - ИП Дорофеева О.В.).

В ходе рассмотрения спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с учетом результатов судебной экспертизы уточнил исковые требования и просил суд урегулировать возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи профилактория с кадастровым номером 69:15:0000013:452 разногласия путем изложения пунктов 1.7, 3.1, 3.4 договора в следующей редакции:

1.7 "Договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда по делу N А66-3329/2019.";

3.1 "Цена объекта составляет 2 446 000 (два миллиона четыреста сорок шесть тысяч) рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";

3.4 "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 40 766 (сорок тысяч семьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.".

Решением суда от 27 января 2020 года исковые требования Общества удовлетворены, суд урегулировал разногласия сторон, приняв спорные пункты 1.7, 3.1, 3.4 договора в уточненной редакции истца. Этим же решением суда с ответчика в пользу Общества взыскано 36 000 руб. судебных расходов.

Территориальное управление с решением суда не согласилось, обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, в иске отказать. В обоснование жалобы указывает, что стоимость объекта, определенная на основании отчета Центра оценки от 31.08.2018 N 839-23/2018 в размере 7 600 000 руб. является обоснованной. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. Объект оценки является доходной недвижимостью, и для окончательного и достоверного результата оценки эксперту, кроме затратного и сравнительного подходов, следовало применить доходный подход. Считает, что суд необоснованно взыскал с ответчика 30 000 руб. судебных расходов, связанных с проведение судебной экспертизы, поскольку истец при заявлении ходатайства о назначении экспертизы просил отнести расходы по ее проведению на Общество.

Общество в отзыве на жалобу доводы ответчика отклонило, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Судебной заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ без участия представителей сторон, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы. От сторон поступили ходатайства от 15.04.2020 о рассмотрении жалобы без участия их представителей.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как видно из материалов дела, здание профилактория, площадью 292,8 кв. м, расположенное по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, Горорденское сельское поселение, д. Игуменка (на территории ООО "Санаторий Игуменка"), корп. 13, является собственностью Российской Федерации.

На основании договора аренды от 05.06.2014 N 21/04-1 и дополнительного соглашения к договору от 20.11.2015 указанное здание передано в аренду Обществу на срок с 08.08.2014 до 04.06.2029.

Общество 02.08.2018 обратилось в Территориальное управление с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого здания в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 26.11.2018 N 806-р определены условия приватизации арендуемого Обществом профилактория. Цена продажи имущества установлена в размере 8 968 000 руб. с учетом НДС.

Территориальное управление с письмом от 31.01.2019 N 384-01 направило Обществу проекты договора купли-продажи недвижимости.

Общество в ответе от 22.02.2019 N 35 на письмо Территориального управления согласилось на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с учетом протокола разногласий, указав на несогласие с ценой выкупаемого объекта и предложив установить стоимость имущества в размере 2 181 000 руб., определенном в отчете об оценке рыночной стоимости от 04.02.2019 N 51/07/-18, выполненном ИП Дорофеевой О.В.

Поскольку в процессе заключения договора купли-продажи профилактория стороны не достигли соглашения по цене выкупаемого имущества и порядка оплаты, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, учитывая результаты судебной экспертизы, признал уточненные исковые требования Общества правомерными.

Апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определен нормами Закона N 159-ФЗ.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия правомерно переданы Обществом на рассмотрение суда.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Аналогичные положения содержатся в статьях 12 и 13 Закона N 135-ФЗ, согласно которым итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае согласно представленному Территориальным управлением проекту договора купли-продажи стоимость выкупаемого помещения определена на основании отчета от 31.08.2018 N 839-23/2018, выполненного Центром оценки, в сумме 7 600 000 руб. (без НДС).

В представленном Обществом отчете об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества N 51/07-18, подготовленном оценщиком -ИП Дорофеевой О.В., рыночная стоимость здания профилактория по состоянию на 02.08.2018 определена в размере 2 181 000 руб. (без НДС).

В связи наличием между сторонами разногласий в отношении цены выкупаемого Обществом имущества судом в процессе рассмотрения дела назначена судебная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки", эксперту Купцову Михаилу Михайловичу.

В представленном в суд по результатам судебной экспертизы заключении N 18/09-19Э содержится вывод о том, что рыночная стоимость недвижимого имущества - здания профилактория с кадастровым номером 69:15:0000013:452, общей площадью 292,8 кв. м, расположенного по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, Городенское сельское поселение, д. Игуменка (на территории ООО "Санаторий Игуменка"), корп. 13, без учета стоимости земельного участка, на котором расположено указанное здание, по состоянию на 02.08.2018 составляет 2 886 000 руб. с НДС и 2 446 000 руб. без НДС.

Оценив заключение эксперта Купцова М.М. по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции, признавая достоверность выводов судебной экспертизы, учитывая отсутствие иных допустимых бесспорных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 02.08.2019, определил выкупную стоимость объекта недвижимости исходя из цены, установленной по результатам судебной экспертизы, в размере 2 446 000 руб. При этом стоимость имущества установлена без НДС, поскольку в силу положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, не являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость.

Доводы ответчика о несогласии с установленной судом ценой выкупаемого имущества не принимаются апелляционным судом.

Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

В силу пункта 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В данном случае, как следует из заключения эксперта N 18/09-19Э, при проведении оценки эксперт использовал сравнительный и затратный подходы. При этом применение указанных подходов и отказ от применения доходного подхода экспертом обоснован. Вместе с тем Территориальное управление не представило доказательств того, что эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода.

Фактически доводы апеллянта направлены на оспаривание результатов судебной экспертизы. Вместе с тем ответчик, имея сомнения в полноте или обоснованности заключения судебной экспертизы, мог заявить об этом и ходатайствовать о проведении как дополнительной, так и повторной экспертизы в порядке, предусмотренном статьей 87 АПК РФ. Однако Территориальное управление данным правом не воспользовалось, соответствующее ходатайство не заявило.

Признавая обоснованными требования Общества об изложении пункта 3.4 договора в предложенной истцом редакции, предусматривающей рассрочку платежа и начисление на остаток основного долга процентов за предоставленную рассрочку, суд правомерно руководствовался пунктами 2-4 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, статей 809, 823 ГК РФ, разъяснениями, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами". При этом судом принято во внимание, что проект спорного договора купли-продажи имущества содержит все исходные данные, необходимые для начисления соответствующих процентов в соответствии с законодательством, с учетом сумм, выплаченных покупателем за выкупаемое недвижимое имущество.

Доводов, опровергающих выводы суда в указанной части, ответчиком в жалобе не приводится.

Пункт 1.7 договора в редакции истца, как верно указал суд, соответствует положениям пункта 4 статьи 445 ГК РФ, в связи с этим правомерно утвержден судом в предложенной Обществом редакции.

Иные условия договора купли-продажи здания профилактория сторонами не оспариваются, какие-либо разногласия по остальным пунктам договора у сторон отсутствуют и на разрешения суда не передавались.

Доводы ответчика о том, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, на основании заявления Общества подлежат отнесению на истца, отклоняются апелляционным судом.

В связи с удовлетворением исковых требований Общества судебные расходы на оплату судебной экспертизы, понесенные истцом, правомерно в соответствии с нормами части 1 статьи 110 АПК РФ отнесены судом на ответчика. Вопреки доводам апеллянта, в ходатайстве Общества о назначении по делу судебной экспертизы от 04.06.2019 отсутствует заявление об отнесении расходов, связанных с оплатой услуг эксперта, на истца. Доказательств заключения сторонами в порядке части 4 статьи 110 АПК РФ соглашения о распределении судебных расходов в деле не имеется.

Таким образом, по результатам рассмотрения жалобы апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Доводы, изложенные ответчиком в апелляционной жалобе, не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, основаны на иной правовой оценке подателем жалобы обстоятельств спора, что не свидетельствует об ошибочности выводов суда.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба Территориального управления удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 27 января 2020 года по делу N А66-3329/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

О.Б. Ралько А.Н. Шадрина