Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2020 г. N 11АП-4480/20 по делу N А55-28188/2019

г. Самара

20 мая 2020 г.

Дело N

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Дегтярева Д.А., Назыровой Н.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 мая 2020 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 10 февраля 2020 года по делу N А55-28188/2019 (судья Шабанов А.Н.),

по иску Департамента градостроительства городского округа Самара,

к Обществу с ограниченной ответственностью "Усадьба",

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства строительства Самарской области Самарской области, Департамента управления имуществом городского округа Самара, Администрации городского округа Самара,

о взыскании 3 942 951 руб. 00 коп.,

без участия представителей сторон и третьих лиц,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Усадьба" о взыскании 3 942 951 руб., в том числе: 3 653 847 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 по договору аренды земельного участка N 450 от 02.12.2008, 289 103 руб. 76 коп. пени за период с 11.03.2018 по 31.12.2018.

Определением суда от 18.10.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца были привлечены: Министерство строительства Самарской области Самарской области, Департамент управления имуществом городского округа Самара, Администрация городского округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10 февраля 2020 года исковые требования удовлетворены частично: с Общества с ограниченной ответственностью "Усадьба", в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара, взыскано 1 131 183 руб. 24 коп., в том числе задолженность в сумме 1 048 234 руб. 92 коп. и неустойка в сумме 82 948 руб. 32 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить

обжалуемое решение, удовлетворив исковые требования в полном объеме, мотивируя свою жалобу тем, что смена территориальной зоны на зону Ж-2 не повлекла смену разрешенного использования земельного участка, а также невозможность использования земельного участка в соответствии с установленным договором видом разрешенного использования, следовательно, в данном случае подлежит применению механизм определения арендной платы в отношении земельных участков, предоставляемых для иных видов строительства в соответствии с установленным видом его разрешенного использования - "строительство гостиничного комплекса".

В приложении к апелляционной жалобе (п. 3-4) в обоснование своей позиции истцом представлены дополнительные доказательства: копия письма Управления Росреестра по Самарской области, копия письма Департамента управления имуществом г.о. Самара.

Согласно ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

На основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ доказательства, приложенные к апелляционной жалобе в обоснование своих доводов, заявитель должен был представить в суд первой инстанции, в связи с чем, указанные документы не подлежат приобщению к материалам дела, а также оценке судом апелляционной инстанции.

Ответчик и третьи лица возражений на жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, на основании приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 27.11.2008 N 454-п между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СТ Логистикс" (арендатор) 02.12.2008 заключен договор аренды земельного участка N 450 (далее - договор аренды от 02.12.2008), по условиям которого арендатору предоставлен в аренду сроком до 27.11.2013 земельный участок с кадастровым номером 63:01:0206002:589, площадью 4254,20 кв. м, относящийся к категории "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Демократическая, для строительства гостиничного комплекса.

По условиям договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (пункт 4.2); арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей (пункт 4.3); арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.4).

В последующем между обществом с ограниченной ответственностью "СТ Логистикс" и обществом "Усадьба" был заключен договор перемены лиц в обязательствах от 26.12.2018, в соответствии с которым права и обязанности по договору аренды от 02.12.2008 перешли обществу "Усадьба".

Дополнительными соглашениями N 1 от 01.10.2009, N 2 от 27.04.2011, N 3 от 12.04.2013 к договору аренды от 02.12.2008 сторонами были внесены изменения в договор в части порядка расчета арендной платы, размера пеней, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке.

С 01.03.2015 Министерство утратило полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области "О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы Администрации городского округа Самара

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

Дополнительным соглашением N 4 от 14.07.2016, заключенным между Департаментом и обществом "Усадьба", стороны внесли изменения в пункт 1.2 договора аренды от 02.12.2008, согласно которому земельный участок предоставляется для малоэтажной смешанной жилой застройки. Названное соглашение в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Департамент письмом от 18.02.2019 N Д05-01/440 уведомил общество "Усадьба" о наличии у него задолженности по договору аренды от 02.12.2008 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в сумме 3 653 847 руб. 24 коп., пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 11.03.2018 по 31.12.2018 в сумме 289 103 руб. 76 коп.

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Истец не согласен с выводом суда первой инстанции, принявшего во внимание, что вид разрешенного использования арендуемого обществом земельного участка был изменен с даты принятия решения Думы городского округа Самара от 29.01.2015 N 504 и внесения изменения в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, с территориальной зоны, предусматривающей строительство гостиничного комплекса на зону для строительства малоэтажных жилых домов, и использовавшего при расчете арендной платы показатель процента в размере 3,5%, а не 12,2%.

Департамент полагает, что в данном споре подлежит применению механизм определения арендной платы в отношении земельных участков, предоставляемых для иных видов строительства в соответствии с установленным видом его разрешенного использования - "строительство гостиничного комплекса", но не для жилой застройки.

Доводы апелляционной жалобы рассмотрены апелляционным судом и отклоняются, поскольку частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, исходя из нижеследующего.

Земельный участок площадью 4254,20 кв. м с кадастровым номером 63:01:0206002:589, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Демократическая, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области (далее - Порядок определения размера арендной платы), в соответствии с которым размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области, предоставляемые для строительства, определялся на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывался в процентах от кадастровой стоимости в соответствии с настоящим постановлением.

Применив статьи 307, 309, 310, 328, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 4 статьи 22, подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 (в редакции, действующей с 01.03.2015) Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Арбитражный суд Самарской области пришел к обоснованному выводу о том, что регулирование арендной платы за спорный земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы, обязательный для обеих сторон договора аренды, подлежит обязательному применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта; арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты арендных платежей, рассчитанных в соответствии с действующим нормативным правовым актом; изменение условий договоров аренды и внесение в текст договоров подобных изменений не является обязательным. При наличии договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора.

При установленных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы об отсутствии правовых последствий подписанного сторонами Дополнительного соглашения от 14.07.2016 N 4 об изменении вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающий строительство гостиничного комплекса, на строительство малоэтажного жилого дома, не влияют на обоснованность выводов суда первой инстанции, также констатирующего обжалуемым решением отсутствие государственной регистрации указанного соглашения, нарушение им норм земельного законодательства для предоставления земельных участков, пункта 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61 утверждены Правила застройки и землепользования в городе Самаре, которые включают карту правового (градостроительного) зонирования, устанавливающую границы территориальных зон в городском округе Самара. Обществу "Усадьба" 07.12.2012 выдано разрешение на строительство гостиничного комплекса N RU63301000-109.

В связи с изменением территориальной зоны, в которой находился арендованный обществом земельный участок, с зоны Ж-3 (зона средне-этажной жилой застройки) на зоны Ж-1 и Р-4 (Ж-1 - зона малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами, Р-4 - зона памятников природы), общество не смогло приступить к строительству и обратилось в Комиссию по застройке и землепользованию при главе городского округа Самара с заявлением о внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре.

По результатам рассмотрения заявления общества Думой городского округа Самара принято решение от 29.01.2015 N 504 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самара" и территориальная зона арендуемого обществом "Усадьба" земельного участка изменена на зону Ж-2 (зона малоэтажной смешанной жилой застройки).

В соответствии с таблицей N 1 приложения N 2 к Порядку определения размера арендной платы, утвержденному постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, процент от кадастровой стоимости земельных участков, установленный в зависимости от периода использования земельного участка (пятый год и последующие годы) при виде строительства - строительство многоэтажных и малоэтажных жилых объектов составляет 3,5%; а в соответствии с таблицей N 2 приложения N 2 к названному Порядку определения размера арендной платы, процент от кадастровой стоимости земельных участков, установленный в зависимости от периода использования земельного участка (четвертый год и последующие годы) при виде строительства - строительство гостиничных комплексов составляет 12,2%.

Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что вид разрешенного использования арендуемого обществом земельного участка был изменен с даты принятия решения Думы городского округа Самара от 29.01.2015 N 504 и внесения изменения в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, с территориальной зоны, предусматривающей строительство гостиничного комплекса на зону для строительства малоэтажных жилых домов, при расчете арендной платы следует применять показатель процента в размере 3,5 %, а не 12,2 %.

Применяя формулу расчета, утвержденную постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции изменений от 10.09.2015), показатель процента в размере 3,5 % от кадастровой стоимости, учитывая изменение вида разрешенного использования на основании решения Думы городского округа Самара от 29.01.2015 N 504, суд первой инстанции установил, что задолженность ответчика за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 составляет сумму 1 048 234 руб. 92 коп., удовлетворил исковые требования в указанной части долга и соответствующей ей суммы пени (п. 5.3 договора) за заявленный истцом период 11.03.2018 по 31.12.2018 в сумме 82 948 руб. 32 коп.

Довод апелляционной жалобы о том, что смена территориальной зоны на зону Ж-2 не повлекла смену разрешенного использования земельного участка, а также невозможность использования земельного участка в соответствии с установленным договором видом разрешенного использования, следовательно, в данном случае подлежит применению механизм определения арендной платы в отношении земельных участков, предоставляемых для иных видов строительства в соответствии с установленным видом его разрешенного использования - "строительство гостиничного комплекса", нельзя признать обоснованным в силу следующего.

В силу пункта 9 части 1 статьи 22 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастровый учет в связи с изменением сведений осуществляется на основании документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.

В соответствии с абзацем 3 части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, содержит положения, согласно которым указание разрешенного использования земельного участка "жилая застройка" исключает размещение гостиниц как зданий (помещений), используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (код 2.0).

Для размещения гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них предназначены соответствующие функциональному использованию объекта недвижимости, расположенному на участке, земельные участки с видом разрешенного использования "Гостиничное обслуживание" (код 4.7. по Классификатору видов разрешенного использования от 01.09.2014 N 540).

При таких обстоятельствах доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, учтены при вынесении решения, не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, иные доводы рассмотрены и оценены верно судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы, который в силу ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 10 февраля 2020 года по делу N А55-28188/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий

Е.В. Коршикова

Судьи

Д.А. Дегтярев Н.Б. Назырова