Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2020 г. N 12АП-1454/20 по делу N А57-6304/2019

г. Саратов

26 мая 2020 г.

Дело N А57-6304/2019

Резолютивная часть постановления объявлена "22" мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен "26" мая 2020 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грабко О.В.,

судей Макарова И.А., Самохваловой А.Ю.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Булавиной Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Русагро"

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 20 января 2020 года по делу N А57-6304/2019

по заявлению ООО "Вектор-Рэй" о включении требований в реестр требований кредиторов и расторжении договоров аренды

в рамках дела о признании должника - акционерного общества "Торговый дом "Русский гектар" (410065, г. Саратов, 2-й Красноармейский тупик, д. 1А, ОГРН 1156451014060, ИНН 6453141610) несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Русагро" Пономарева Р.Г, действующего на основании доверенности от 20 декабря 2019 года, представителя общества с ограниченной ответственностью "Вектор-Рэй" Кордонской А.В., действующей на основании доверенности от 01 февраля 2020 года,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Саратовской области от 21 августа 2019 года акционерное общество "Торговый дом "Русский гектар" (далее - АО "ТД "Русский гектар", должник) признано несостоятельным (банкротом) как ликвидируемый должник, открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 21 августа 2019 года конкурсным управляющим должника утвержден Бенькович Евгений Сергеевич из числа членов Ассоциации Саморегулируемой организации арбитражных управляющих "Центральное агентство арбитражных управляющих" (119017, г. Москва, переулок 1-й Казачий, дом 8, строение 1, офис 2).

Информация о признания должника банкротом и открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликована в газете "КоммерсантЪ" N 157(6637) от 31 августа 2019 года.

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью ООО "Вектор-Рэй" (далее - ООО "Вектор-Рэй") с заявлением о расторжении договора аренды земельных участков от 02 апреля 2018 года, между АО "ТД "Русский гектар" и ООО "Вектор-Рэй", зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 22 июня 2018 г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись регистрации 64:20:040401:4-64/001/2018-1; расторжении договора аренды земельного участка от 02 апреля 2018 года, между АО "ТД "Русский гектар" и ООО "Вектор-Рэй", зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 22 июня 2018 г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись регистрации 64:13:000000:248-64/001/2018-1, включении в реестр требований кредиторов должника АО "ТД "Русский гектар" требования о выплате общей суммы задолженности в размере 1 679 364 (Один миллион шестьсот семьдесят девять тысяч триста шестьдесят четыре) рубля 79 копеек.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ООО "Ветор-Рэй" уточнило заявленные требования, просило расторгнуть договор аренды земельных участков от 02 апреля 2018 года, между АО "ТД "Русский гектар" и ООО "Вектор-Рэй", зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 22 июня 2018 г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись регистрации 64:20:040401:4-64/001/2018-1; расторгнуть договор аренды земельного участка от 02 апреля 2018 года, между АО "ТД "Русский гектар" и ООО "Вектор-Рэй", зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 22 июня 2018 г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись регистрации 64:13:000000:248-64/001/2018-1; установить размер требований ООО "Вектор-Рэй" в сумме 786 831 (Семьсот восемьдесят шесть тысяч восемьсот тридцать один) рубль 79 копеек. и включить в 3 очередь реестра требований кредиторов АО "Торговый дом "Русский гектар". Судом уточнения приняты.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 20 января 2020 года расторгнут договор аренды земельных участков от 02 апреля 2018 года, между АО "ТД "Русский гектар" и ООО "Вектор-Рэй", зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 22 июня 2018 г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись регистрации 64:20:040401:4-64/001/2018-1. Расторгнут договор аренды земельного участка от 02 апреля 2018 года, между АО "ТД "Русский гектар" и ООО "Вектор-Рэй", зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 22 июня 2018 г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись регистрации 64:13:000000:248-64/001/2018-1. Установлен размер требований ООО "Вектор-Рэй" в сумме 786 831 (Семьсот восемьдесят шесть тысяч восемьсот тридцать один) рубль 79 копеек и включен в 3 очередь реестра требований кредиторов АО "Торговый дом "Русский гектар".

Не согласившись с указанным определением суда, общество с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Русагро" (далее - ООО "ГК "Русагро") обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции в части и отказать в удовлетворении заявления о расторжении договоров аренды.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что право аренды земельных участков подлежало включению в конкурсную массу должника.

Представитель ООО "Вектор-Рэй" возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

В силу пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть определения, при этом иные лица, участвующие в деле, возражений против этого не заявили и на проверке законности определения суда в полном объеме не настаивали, то суд апелляционной инстанции не может выйти за рамки апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность определения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru) 01 мая 2020 года, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В обоснование заявленных требований ООО "Вектор-Рэй" ссылается на неоднократные нарушения АО "ТД "ТД "Русский гектар" обязанности по внесению арендной платы.

Как следует из материалов дела, 02 апреля 2018 года между Полякиным Ю.Г. (первоначальный арендодатель) и АО "ТД "Русский гектар" (арендатор) был заключен договор аренды следующих земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в Марксовском районе Саратовской области:

- земельного участка с кадастровым номером 64:20:040201:81, площадью 3 055 405 кв. м,

- земельного участка с кадастровым номером 64:20:040201:82, площадью 2 559 545 кв. м,

- земельного участка с кадастровым номером 64:20:040201:80, площадью 2 689 728 кв. м,

- земельного участка с кадастровым номером 64:20:040201:79, площадью 3 180 704 кв. м,

- земельного участка с кадастровым номером 64:20:040201:83, площадью 2 123 757 кв. м,

- земельного участка с кадастровым номером 64:20:000000:3949, площадью 3 840 000 кв.м.,

- земельного участка с кадастровым номером 64:20:040401:4, площадью 480 077 кв. м.

Также 02 апреля 2018 года между Полякиным Ю.Г. (первоначальный арендодатель) и АО "ТД "Русский гектар" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:13:000000:0248, общей площадью 13 181 000 (тринадцать миллионов сто восемьдесят одна тысяча) кв. м, адрес объекта: Саратовская область, Ершовский район, территория Новорепинского МО, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

По условиям договора аренды земельных участков от 02 апреля 2018 года и договора аренды земельного участка от 02 апреля 2018 года срок аренды составляет 10 лет, исчисляемых с даты государственной регистрации договора. Указанный срок истекает 21 июня 2028 года.

Пунктом 3.2.3 указанных выше договоров аренды определено, что арендатор вправе сдавать арендованные земельные участки в субаренду без согласия арендодателя. Пользуясь данным правом АО "ТД "Русский гектар" передало участки с кадастровыми номерами 64:20:040201:82, 64:20:040201:81, 64:20:040201:80, 64:20:040201:79'-я 64:20:040201:83 во ременное пользование ООО "Авангард-Агро" на основании заключенного между ними договора Д-135759 субаренды земельных участков от 22.06.2018 года, зарегистрированного Управлением Росреестра по Саратовской области 27.08.2018 года.

09 октября 2018 года Управлением Росреестра по Саратовской области зарегистрирован переход права собственности от Полякина Юрия Геннадьевича к ООО "Вектор-Рэй" на земельные участки со следующими кадастровыми номерами: 64:20:040201:81, площадью 3 055 405 кв. м, 64:20:040201:82, площадью 2 559 545 кв. м, 64:20:040201:80, площадью 2 689 728 кв. м, 64:20:040201:79, площадью 3 180 704 кв. м, 64:20:040201:83, площадью 2 123 757 кв. м, 64:20:000000:3949, площадью 3 840 000 кв.м, 64:20:040401:4, площадью 480 077 кв. м.

30 ноября 2018 года Управлением Росреестра по Саратовской области зарегистрирован переход права собственности от Полякина Юрия Геннадьевича к ООО "Вектор-Рэй" на земельный участок с кадастровым номером 64:13:000000:0248, общей площадью 13 181 000 кв. м.

Переход права собственности на земельные участки осуществлен на основании заключенного, между Полякиным Ю.Г. и ООО "Вектор-Рэй" договора купли-продажи недвижимости (земельных участков сельскохозяйственного назначения) N Д-137283 от 12 сентября 2018 года, содержащего условие об обременении участков правами третьих лиц по договору аренды земельных участков б/н от 02.04.2018 года в пользу АО "ТД "Русский гектар".

Таким образом с даты регистрации права собственности на земельные участки ООО "Вектор-Рэй" к нему перешли все права и обязанности Полякина Ю.Г., вытекающие из Договора аренды земельных участков б/н от 02 апреля 2018 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 22 июня 2018 г., запись регистрации 64:20:040401:4-64/001/2018-1, и договора аренды земельного участка от 02 апреля 2018 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 22 июня 2018 г, запись регистрации 64:13:000000:248-64/001/2018-1.

В связи с чем, в адрес АО "ТД "Русский гектар" было направлено уведомление о смене собственника земельных участков, предоставленных во временное пользование.

Согласно пункту 4.1 договора аренды земельных участков от 02.04.2018 г., арендная плата за земельные участки, переданные в пользование Арендатору, без учета НДС составляет 123 711 рублей 59 копеек в месяц.

По договору аренды земельного участка от 02 апреля 2018 года, арендная плата составляет 25 043 рубля 90 копеек в месяц, без учета НДС.

В соответствии с пунктом 4.5. договоров аренды арендная плата выплачивается ежемесячно, не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным.

Следовательно, на 27 марта 2019 года задолженность АО "Торговый дом "Русский гектар" перед ООО "Вектор-Рэй" по договору аренды земельных участков от 02 апреля 2018 года, за период пользования земельными участками с 10 октября 2018 года по 28 февраля 2019 составила 697 174 (Шестьсот девяносто семь тысяч сто семьдесят четыре) рубля 68 копеек; задолженность по договору аренды земельного участка от 02 апреля 2018 года за период пользования участком 64:13:000000:0248 с 01 декабря 2018 года по 28 февраля 2019 года составила 89 657 (Восемьдесят девять тысяч шестьсот пятьдесят семь) рублей 16 копеек.

Общая сумма неисполненного Должником денежное обязательство перед ООО "Вектор-Рэй" по арендной плате на 27 марта 2019 года составила 786 831 (Семьсот восемьдесят шесть тысяч восемьсот тридцать один) рубль 79 копеек, что подтверждается актами сверок, приобщенными ранее к заявлению ООО "вектор-Рэй".

В соответствии с пунктом 3.1.4. договора аренды земельных участков от 02 апреля 2018 года и договора аренды земельного участка от 02 апреля 2018 года по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор полностью или частично не вносит арендную плату. Таким образом, указанные выше договоры аренды от 02 апреля 2018 года по требованию арендодателя могут быть расторгнуты досрочно.

В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды земельных участков от 02 апреля 2018 года и договора аренды земельного участка от 02 апреля 2018 года, споры, которые могут возникнуть при исполнении условий договора, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров.

11 июля 2019 года ООО "Вектор-Рэй" направило в адрес ликвидатора АО "ТД "Русский гектар" претензии с требованием о погашении задолженности и досрочном расторжении договоров аренды земельных участков путем заключения соответствующих соглашений. Соглашения о расторжении договоров аренды прилагались. О принятом решении предложено сообщить в десятидневный срок с даты получения претензии.

Указанные претензии были получены адресатом 16 июля 2019 года, однако до настоящего времени ни денежные средства в счет оплаты задолженности по арендной плате, ни письменный ответ так и не поступили.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 3.1.4. договора аренды земельных участков от 02 апреля 2018 года и договора аренды земельного участка от 02 апреля 2018 года по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор полностью или частично не вносит арендную плату.

Из материалов деда следует, что задолженность по арендной плате составляет 786 831 руб. 79 коп. Размер задолженности по арендной плате не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которая влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать.

Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения, в силу статьи 450 ГК РФ, не может служить основанием для расторжения договора.

Поскольку суд первой инстанции установил факт нарушения оплаты арендных платежей и соблюдения претензионного порядка (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), допущенное арендатором нарушение следует признать существенным, что в силу положений вышеуказанных норм влечет правовые последствия в виде расторжения договоров аренды.

Поскольку в отношении общества, являющегося арендатором по договору, введена процедура конкурсного производства, заявленное требование о расторжении договора аренды подлежит предъявлению в деле о банкротстве.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно расторг договоры аренды земельных участков от 02 апреля 2018 года, заключенные между ООО "Ветор-Рэй" и АО "ТД "Русский гектар".

Суд апелляционной инстанции считает несостоятельными доводы апелляционной жалобы ООО "ГК "Русагро" о том, что суд первой инстанции неправомерно пришел к выводу о возможности расторжения договоров аренды, поскольку права аренды подлежали включению в конкурсную массу должника и в дальнейшем подлежали реализации в процедуре банкротства должника.

В Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Возврат арендованной вещи по причине существенных нарушений условий договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, не только нарушает права арендодателя, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное определение в обжалуемой части, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Русагро" следует оставить без удовлетворения.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 февраля 2020 года по настоящему делу было удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Русагро" о принятии обеспечительных мер, апелляционный суд запретил Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области вносить записи в ЕГРН о прекращении ограничения прав и обременения на земельные участки со следующими кадастровыми номерами: 64:20:040201:81 площадью 3 055 405 кв. м, 64:20:040201:82, площадью 2 559 545 кв. м, 64:20:040201:80, площадью 2 689 728 кв. м, 64:20:040201:79, площадью 3 180 704 кв. м, 64:20:040201:83, площадью 2 123 757 кв. м, 64:20:000000:3949, площадью 3 840 000 кв.м, 64:20:040401:4, площадью 480 077 кв. м. до рассмотрения по существу апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Русагро" на определение Арбитражного суда Саратовской области от 20 января 2020 года по делу N А57-6304/2019.

В связи с принятием настоящего постановления суд апелляционной инстанции считает необходимым принятые определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 февраля 2020 года по настоящему делу обеспечительные меры отменить в полном объеме, поскольку основания, послужившие причиной их принятия, отпали.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 20 января 2020 года по делу N А57-6304/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Обеспечительные меры, принятые определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 февраля 2020 года по настоящему обособленному спору отменить.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.В. Грабко

Судьи

И.А. Макаров А.Ю. Самохвалова