Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2020 г. N 16АП-970/20 по делу N А63-15652/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 сентября 2020 г. N Ф08-6316/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Ессентуки

1 июня 2020 г.

Дело N А63-15652/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01.06.2020.

Полный текст постановления изготовлен 01.06.2020.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей: Афанасьевой Л.В., Макаровой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., при участии в судебном заседании представителя заявителя - общества с ограниченной ответственностью "МУСТАНГ МОТОРС" (ОГРН 1142651007180, ИНН 2632811303) - Тигранян Н.Т. (доверенность от 01.03.2019 N 20-ММ/19), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737) и третьих лиц - администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.01.2020 по делу N А63-15652/2019,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "МУСТАНГ МОТОРС" (далее - общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее по тексту - управление Росреестра) с заявлением в котором просило:

- признать решение Управления Росреестра об отказе в учете изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:12 от 10.09.2019 N 26/РКФ/19-42710 незаконным,

- обязать Управление Росреестра произвести кадастровый учет изменений вида разрешенного использования земельного участка общей площадью 15 265 кв.м, с кадастровым номером 26:23:140125:12, расположенного по адресу Ставропольский край, Минераловодский городской округ, автодорога Р-21 7 "Кавказ", 347 км, 7, находящегося в собственности у ООО "МУСТАНГ МОТОРС" с "для строительства подсобных строений и благоустройство территорий" на "Магазины (код вида 4.4) и объекты придорожного сервиса (код вида 4.9.1)" на основании документов, представленных с заявлением ОУ (04.06.2019) N 26-0-1-149/3001/2019-1459 (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования - л.д. 117-174 том 3).

Решение суда от 27.01.2020 требования общества удовлетворены. Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 1, 7, 42, 70 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 18, 23, 30, 34, 35, 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьями 2, 11, 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьями 1, 8, 14, 26, 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статьей 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" и исходил из того, что территория Минераловодского городского округа зонирована в порядке, установленном действующим градостроительным законодательством, а фактическое использование обществом принадлежащего ему на праве собственности земельного участка соответствует утвержденным в данном муниципальном образовании Правилам землепользования и застройки Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - Правила). При этом отнесение указанного участка к категории земель промышленности само по себе не означает, что на него не распространяется действие Правил (градостроительных регламентов), поскольку соответствующие ограничения (запреты) пунктами 4 - 6 статьи 36 Градостроительного кодекса установлены для иных категорий земель (земельных участков). При наличии утвержденных в установленном порядке Правил, принятия соответствующего решения органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования не требуется. При таких обстоятельствах и с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, поскольку общество, как собственник земельного участка, может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий; акта органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования не требуется, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении оспариваемым решением Управления Росреестра прав и законных интересов общества, в связи с чем удовлетворил заявленные им требования.

Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом норм права и несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела. Жалоба мотивирована тем, что основания, изложенные государственным регистратором в уведомлении от 10.09.2019 N 26/РКФ/19-42710, об отказе в учете изменений земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:12 законны. В данном случае сведения об изменении вида разрешенного использовании земельного участка подлежат внесению в ЕГРН исключительно в порядке межведомственного взаимодействия. При этом соответствующие сведения вносятся регистрирующим органом только на основании принятого уполномоченным органом решения (акта) об изменении вида разрешенного использования. Такое решение в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:12 в управление Росреестра в порядке межведомственного взаимодействия не поступало. Ответы управления архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 01.02.2018 N 242 о предоставлении сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (далее - ИСОГД), от 04.12.2018 N 3307 о рассмотрении обращения, решениями (актами) об изменении вида разрешенного использования земельного участка не являются. Поскольку заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета изменений в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:12, регистрирующий орган обоснованно приостановил, а затем отказал в осуществлении государственного кадастрового учета. Кроме того, в целях изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:12 необходимо изменить существующую категорию данного участка иную категорию - земли населенных пунктов. Земельный участок находится в границах территории муниципального образования Минераловодского городского округа Ставропольского края. Решением Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 20.12.2017 N 500 утверждены Правила землепользования и застройки Минераловодского городского округа Ставропольского края, которые действуют на всей территории муниципального образования, состоящей из земель населенных пунктов, прилегающих к ним земель общего пользования, рекреационных земель, земель для развития городского округа. Вместе с тем, положения данных Правил не затрагивают земельные участки, которые существовали до вступления их в силу, и виды разрешенного использования которых не соответствуют установленному Правилами градостроительному регламенту. Такие участки могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, установленными градостроительным регламентом. Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:12 установлен 19.05.2010, то есть до дня вступления в силу классификатора видов разрешенного использования земельных участков, а сам земельный участок как объект гражданских правоотношений существовал до вступления в силу Правил. Следовательно, положения Правил не затрагивают земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:12. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:12 относится к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения (далее - земли промышленности). Из представленной справки управления архитектуры градостроительства администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 04.12.2018 N 3310 следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:12 расположен в территориальной зоне Т-1 "Объекты придорожного сервиса". Виды разрешенного использования "магазины" (код вида 4.4) и "объекты придорожного сервиса" (код вида 4.9.1) относятся к основным видам разрешенного использования для данной территориальной зоны. Сведения о категории земель и о разрешенном использовании земельного участка вносятся в ЕГРН в качестве дополнительных сведений. Внесение в ЕГРН таких сведений осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия либо в уведомительном порядке. Кроме того, данный участок относится к землям промышленности. Устанавливая деление земельных участков по категориям, законодатель определил особый правовой статус каждой из категорий по отношению к другим. Категория земель, к которой отнесен спорный участок, подразумевает наличие следующих особенностей: расположение земельного участка за границами населенного пункта; использование или предназначение для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач. Зонирование территорий земельным законодательством предусматривается для земель населенных пунктов. Для такой категории земель градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. При этом законодатель не установил аналогичные положения для земель промышленности. Градостроительные регламенты относятся к земельным участкам, расположенным в пределах границ территориальных зон, то есть к землям населенных пунктов, а не к землям промышленности. Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:12 расположен в функциональной зоне транспорта Т-1 "Объекты придорожного сервиса". Вместе с тем, данная зона устанавливается для земель населенных пунктов. Спорный же участок имеет отличную от категории земель населенных пунктов категорию. Поэтому градостроительные регламенты, также как и Правила, установленные для земель населенных пунктов, не распространяются на участок с кадастровым номером 26:23:140125:12, который относится к землям промышленности. Следовательно, в целях изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо в установленном порядке привести в соответствие его категорию, то есть перевести принадлежащий обществу земельный участок в категорию земель населенных пунктов.

Управление Росреестра указало на неприменимость к рассматриваемому спору разъяснений, содержащихся в пункте 1 Обзора от 14.11.2018, основанных на положениях пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), регулирующих правоотношения, объектами которых являются участки из земель населенных пунктов. Участок с кадастровым номером 26:23:140125:12 относится к землям промышленности, правоотношения по которому регулируются исключительно положениями статей 87, 90 Земельного кодекса. Перевод земель иных категорий в земли населенных пунктов осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 06.10.2015 N 2318-О). Нарушение такого порядка является основанием для признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую (статья 8 Земельного кодекса). В случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования включенных в границы населенных пунктов земельных участков (пункт 2 статьи 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"; далее - Закон N 191-ФЗ). В представленном с заявлением комплекте документов отсутствует согласие залогодержателя (Банка ВТБ (ПАО)) на изменение в ЕГРН сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:12. Исполнение регистрирующим органом обязательных требований федерального законодательства не может свидетельствовать о незаконности его решения (действий).

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора, отзывов на апелляционную жалобу и своих представителей в суд не направили.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс) в отсутствие управления Росреестра и третьих лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности все материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, общество по договору купли-продажи от 04.06.2016 N 4088, заключенному по результатам проведения торгов приобрело у общества с ограниченной ответственностью "ВИСТА" признанного банкротом в рамках дела N А63-9240/2014 в собственность земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:12 и расположенные на нем объекты недвижимого имущества по адресу (местонахождению): Ставропольский край, Минераловодский район, 347-й км автомагистрали Кавказ (лот N 1). Земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:12 относится к категории земель промышленности и имеет вид разрешенного использования - для строительства подсобных строений и благоустройство территорий. Приобретенная обществом недвижимость представляет собой боксы для хранения бронированных автомобилей, количество этажей 1, общей площадью 137,4 кв.м.; нежилое 2-х этажное здание общей площадью 439, 1 кв.м., склад стройматериалов, количество этажей 1, общей площадью 1 431 кв.м.

Приобретенные обществом объекты недвижимости в настоящее время используется совместно с другими связанными с ними функционально объектами для размещения салона по продаже и обслуживанию (ремонту) автомобилей.

04 июня 2019 общество обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:12, адрес: Российская Федерация, Ставропольский край, Минераловодский городской округ, автодорога Р-217 "Кавказ", 347 км, 7 (запись в книге входящих документов N 26-0-1-149/3001/2019-1459) с приложениями (доверенность от 20.02.2017 N 2776273; заявление об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков; ответ управления архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 01.02.2018 N 252 о предоставлении сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности; ответ управления архитектуры и градостроительства администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края от 04.12.2018 N 3307 о рассмотрении обращения общества).

Решением от 10.06.2019 управления Росреестра приостановило осуществление государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:12 на три месяца с даты принятия решения на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Закона N 221-ФЗ. Решение мотивировано отсутствием акта органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования для земельного участка категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения. Решением заседания апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав от 22.07 2019 N 217 по заявлению общества 26/19-66 от 05.07.2019 принято решение об отклонении заявления об обжаловании решения о приостановлении.

Ссылаясь на незаконность решения о приостановлении и принятого в последующем решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета, общество обратилось с настоящим заявлением в суд.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ).

В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - закон N 218 ФЗ).

Названный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно этому Закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных данным Законом сведений, содержащихся в ЕГРН (часть 1 статьи 1).

ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Государственным кадастровым учетом недвижимости признается внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным законом сведений об объектах недвижимости (часть 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в ЕГРН (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ.

Согласно положениям части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются перечисленные в ней, а также иные документы, предусмотренные федеральным законом.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для их осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав содержится в статье 26 Закона N 218-ФЗ.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса).

Земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на ряд категорий, указанных в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса. Эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодекса, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В силу норм статьи 36 Градостроительного кодекса правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительными регламентами. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Градостроительные регламенты устанавливается с учетом, в том числе, фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны, а также функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия; в границах территорий общего пользования; предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами; предоставленные для добычи полезных ископаемых. Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса).

В рамках основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки, изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Материалы дела подтверждают, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:12 и расположенных в границах данного участка объектов недвижимости по продаже и техническому обслуживанию транспортных средств (автосалона). Указанный земельный участок расположен в границах территории муниципального образования - Минераловодского городского округа Ставропольского края, но за пределами границ населенных пунктов, входящих в состав названного округа.

Городской округ - один или несколько объединенных общей территорией населенных пунктов, не являющихся муниципальными образованиями, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. При этом не менее двух третей населения такого муниципального образования проживает в городах и (или) иных городских населенных пунктах (статья 2 Закона N 131-ФЗ).

Территорию городского округа составляют земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, земли рекреационного назначения, земли для развития городского округа. Границы городского округа устанавливаются с учетом необходимости создания условий для развития его социальной, транспортной и иной инфраструктуры, обеспечения органами местного самоуправления городского округа единства городского хозяйства (пункты 3.1, 15.1 статьи 11 Закона N 131-ФЗ).

К вопросам местного значения городского округа относится, в том числе, утверждение генеральных планов муниципального, городского округа и правил землепользования и застройки (пункт 26 статьи 16 Закона N 131-ФЗ).

Генеральный план городского округа является документом территориального планирования муниципального образования (пункт 3 части 1 статьи 18 Градостроительного кодекса).

Подготовка генерального плана городского округа осуществляется применительно ко всей его территории (часть 1 статьи 23 Градостроительного кодекса).

Градостроительное зонирование территорий муниципальных образований осуществляется в целях определения территориальных зон и установлениям градостроительных регламентов Документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки (пункты 6, 8 статьи 1 Градостроительного кодекса).

Правила землепользования и застройки разрабатываются, в том числе, в целях создания условий для устойчивого развития и планировки территорий муниципальных образований, а также обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты (части 1, 2 статьи 30 Градостроительного кодекса).

Документ территориального планирования - Генеральный план Минераловодского городского округа Ставропольского края утвержден решением Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 15.12.2017 N 495.

Документ градостроительного зонирования - Правила, действующие на всей территории муниципального образования, утверждены решением Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 20.12.2017 N 500. Из материалов дела следует и судами установлено, что принадлежащий обществу земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:12 расположен в функциональной зоне транспорта Т-1 "Объекты придорожного сервиса". В указанной зоне к основным видам использования земельных участков относятся, в частности, размещение капитальных объектов по продаже товаров (магазинов) площадью до 5 тыс. кв. м и объектов, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, а также иные объекты придорожного сервиса.

Таким образом, территория Минераловодского городского округа зонирована в порядке, установленном действующим градостроительным законодательством, а фактическое использование обществом принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:12 соответствует утвержденным в данном муниципальном образовании Правилам. При этом отнесение указанного участка к категории земель промышленности само по себе не означает, что на него не распространяется действие Правил (градостроительных регламентов), поскольку соответствующие ограничения (запреты) пунктами 4 - 6 статьи 36 Градостроительного кодекса установлены для иных категорий земель (земельных участков).

В пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 приведена следующая правовая позиция. При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

С учетом положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации общество как собственник земельного участка может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий. При этом согласие залогодержателя земельного участка на изменение вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных для соответствующей территориальной зоны, не требуется.

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки принятия соответствующего решение органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования не требуется (пункты 3, 5 части 1 статьи 4 Закона N 191-ФЗ).

Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления общества и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

Материалы дела подтверждают, что выбранные заявителем виды разрешенного использования соответствуют видам разрешенного использования, установленным для территориальной зоны, в которой расположен принадлежащий обществу земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:12, а также фактическому использованию данного участка. Поэтому требование управления Росреестра о предоставлении решения (акта) уполномоченного органа (органа местного самоуправления) об изменении вида разрешенного использования является неправомерным.

Позиция регистрирующего органа о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:12, относящегося к землям промышленности, до перевода его в категорию земель населенных пунктов, несостоятельна. Ссылаясь на то, что градостроительные регламенты в составе Правил установлены для земель населенных пунктов, поэтому не распространяются на спорный участок, относящийся к землям промышленности, управление Росреестра не учитывает, что землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий (пункты 1, 2 статьи 83 Земельного кодекса).

Установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования (подпункт 1 пункта 1 статьи 84 Земельного кодекса).

Как предусмотрено пунктом 3 части 3 и пунктом 7 части 7 статьи 23 Градостроительного кодекса, генеральный план содержит карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения, городского округа. Материалы по обоснованию генерального плана в текстовой форме содержат перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, или исключаются из их границ, с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки, и целей их планируемого использования.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Таким образом, утверждение генерального плана городского округа, предусматривающего установление или изменение границ населенных пунктов, является, в свою очередь, решением о переводе земельных участков, относящихся к иным категориям земель, в категорию земель населенных пунктов. Факт нахождения земельного участка в границах населенного пункта, установленных или измененных в связи с утверждением генерального плана городского округа, определяется исходя из местоположения соответствующего земельного участка по отношению к местоположению границы населенного пункта, а также исходя из перечня земельных участков, предусмотренного пунктом 7 части 7 статьи 23 Градостроительного кодекса. В этом случае принятие уполномоченным органом решения о переводе земельного участка из одной категории в другую (о включении земельного участка в границы населенного пункта) не требуется.

С учетом изложенного, решение управления Росреестра от 10.09.2019 N 26/РКФ/19-42710 об отказе приостановлении осуществления государственного кадастрового в учете изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:12 является незаконным.

Оспариваемое заявителем решение не только противоречит нормам градостроительного законодательства, но и нарушает права (интересы) общества как собственника данного объекта недвижимости, имеющего право самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка.

Вышеизложенное соответствует действующей судебной практике (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.01.2020 по делу N А63-2531/2019).

Судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Фактов, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит. В связи с этим доводы апеллянта признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку сводятся только к несогласию с оценкой обстоятельств судом первой инстанции.

Примененный судом порядок распределения судебных расходов соответствует правилам статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.01.2020 по делу N А63-15652/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.У. Семенов

Судьи

Л.В. Афанасьева Н.В. Макарова