Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2020 г. N 06АП-1553/20 по делу N А04-6047/2019

г. Хабаровск

02 июня 2020 г.

А04-6047/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалдуга И.В.,

при участии в заседании:

от Администрация Краснояровского сельсовета: представитель не явился,

от ИП Шолохова Ю.П.: Силина Н.В., представитель по доверенности от 05.09.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шолохова Юрия Панкратовича

на решение от 10.02.2020

по делу N А04-6047/2019

Арбитражного суда Амурской области

по иску Администрации Краснояровского сельсовета Мазановского района Амурской области

к индивидуальному предпринимателю Шолохову Юрию Панкратовичу

о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора

и по встречному иску индивидуального предпринимателя Шолохова Юрия Панкратовича

к Администрации Краснояровского сельсовета Мазановского района Амурской области

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

администрация Краснояровского сельсовета Мазановского района Амурской области (ОГРН 1022801005578, адрес: с. Красноярово, Амурская область, далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шолохову Юрию Панкратовичу (ОГРНИП 213280730400010, далее - ИП Шолохов Ю.П.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 06.04.2018 в размере 646 307,80 руб., пени в размере 255 937,89 руб., расторжении договора аренды от 01.04.2018 N 2.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 06.04.2018.

До рассмотрения дела по существу истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования: просил взыскать с ИП Шолохова Ю.П. задолженность по арендным платежам в сумме 692 593,90 руб. за период с 01.04.2018 по 14.08.2019, пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 112 941,03 руб. за период с 15.07.2018 по 14.08.2019, досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.04.2018 N 2.

Уточнения приняты судом к рассмотрению в порядке статьи 49 АПК РФ.

В свою очередь, ИП Шолохов Ю.П. обратился с встречным исковым заявлением о расторжении договора аренды от 06.04.2018 N 2 из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности администрации Краснояровского сельсовета, зарегистрированного Управлением Росреестра Амурской области 03.05.2018, номер регистрации 28:17:000000:949-28/007/2018-2.

Встречный иск мотивирован невозможностью использовать весь земельный участок по прямому назначению, поскольку пригодной для пашни является площадь в размере 81,07 га, вместо 160,07 га, предусмотренных спорным договором.

Определением суда от 14.11.2019 встречное исковое заявление ИП Шолохова Ю.П. принято к производству.

Решением от 10.02.2020 первоначальный иск удовлетворен частично: с ИП Шолохова Ю.П. в пользу администрации взыскано 805 326,28 руб., в том числе 692 593,90 руб. - задолженность по арендным платежам за период с 01.04.2018 по 14.08.2019, 112 732,38 руб. - пени, начисленные на сумму долга за период с 17.07.2018 по 14.08.2019. В остальной части требования о взыскании пени отказано. Первоначальное требование о расторжении договора аренды от 06.04.2018 N 2 удовлетворено.

Этим же решением в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с судебным актом, ИП Шолохов Ю.П. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить, удовлетворить встречное исковое заявление, ссылаясь на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы указано на то, что до подписания акта приема-передачи земельный участок сторонами не осматривался, акт приема-передачи был подписан в кабинете в администрации Краснояровского сельского совета.

В 2018 и 2019 годах заявитель не смог обрабатывать арендованный земельный участок, поскольку тот был затоплен, часть участка была переувлажнена и частично заросла кустарником и деревьями. Средста на проведение мелиоративных работ у предпринимателя отсутствовали.

В этой связи 06.05.2019 ИП Шолохов Ю.П. направил в адрес администрации требование о расторжении договора.

Исходя из условий договора аренды от 06.04.2018 N 2, арендатору предоставлен земельный участок площадью 160,07 га. Вместе с тем, из акта осмотра границ земельного участка следует, что площадь земельного участка, пригодная к использованию для сельскохозяйственного производства, составила 81,07 га. При этом доступа к пашне не имелось, поскольку она находилась в центре земельного участка, с севера расположено болото и затопленные земли, а с юга - лесной массив. Указанное, по мнению заявителя, свидетельствует о невозможности использовать земельный участок по целевому назначению.

Освоение земельного участка, проведение работ по водоотведению на земельном участке, а также вырубка леса на земельном участке не является предметом договора аренды.

Указал также, что договор носит взаимный характер, в связи с чем невозможность использования арендованного имущества по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы (пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2012 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Полагает, что действия и поведение администрации Краснояровского сельсовета являются недобросовестными, свидетельствуют о злоупотреблении истцом своими правами, в связи с чем защите не подлежат.

Ссылается также на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора. Имеющийся в материалах дела вскрытый конверт с вложенным уведомлением о расторжении договора не является надлежащим доказательством соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку отсутствует почтовая квитанция о направлении претензии, а также опись вложения.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация Краснояровского сельсовета с ее доводами не согласилась, просила оспариваемый судебный акт оставить без изменения, указав, что ответчик лично выезжал с главой администрации Краснояровского сельсовета для осмотра земельного участка, после чего в администрации сельсовета стороны подписали акт приема-передачи. Замечаний со стороны арендатора по земельному участку не имелось. В течение 2018, 2019 годов заявитель не обращался в администрацию о непригодности арендованного земельного участка.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2020 апелляционная жалоба принята к производству с назначением судебного заседания на 15.04.2020 на 11 час. 00 мин.

Определением от 15.04.2020 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 27.05.2020 на 12 час. 00 мин. в связи с принятием Президиумом Верховного Суда Российской Федерации и Президиумом Совета судей Российской Федерации Постановления от 08.04.2020 N 821, направленного на предотвращение угрозы распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV).

В судебном заседании 27.05.2020, проводившемся посредством видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Амурской области, представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, дав соответствующие пояснения.

Администрация, извещенная в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, своего представителя не направила.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившегося участника процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, пояснения заявителя, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

Согласно материалам дела 06.04.2018 (согласно договору, представленному в материалы дела, дата подписания ответчиком 19.03.2018, Администрацией - 06.04.2018) между администрацией Краснояровского сельсовета Амурской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Шолоховым Ю.П. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности администрации Краснояровского сельсовета N 2, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (далее - участок) из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности Краснояровского сельсовета, с кадастровым номером 28:17:000000:949, площадью 1 600 700 м2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Местоположение участка: Амурская область, Мазановский район, Краснояровский сельсовет. Участок предоставляется для сельскохозяйственного производства. Передача участка оформляется актом приема-передачи (приложение N 1), который составляется и подписывается сторонами.

Срок аренды участка устанавливается на 3 года (пункт 2.1. договора).

Согласно пункту 3.1 размер годовой арендной платы за участок определяется в порядке, установленном законодательством Амурской области.

Размер годовой арендной платы за участок в 2018 году составил 563 146,40 руб.

За период с 01.04.2018 по 15.07.2018 арендная плата составила 140 786,60 руб., в том числе сумма задатка для участия в аукционе - 57 625,20 руб.

За период с 15.07.2018 по 01.12.2018 арендная плата - 281 573,20 руб.

Размер годовой арендной платы за земельный участок в 2019 составил 563 146,40 руб.

За период с 01.01.2019 по 15.07.2019 арендная плата - 281 573,20 руб.

За период с 15.07.2019 по 01.12.2019 арендная плата - 281 573,20 руб.

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что арендная плата за участок вносится арендатором за полугодия:

- за 1-ое полугодие не позднее 15 июля текущего года,

- за 2-ое полугодие не позднее 01 декабря текущего года.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать расторжения договора в случае невнесения годовой арендной платы в полном объеме в сроки, установленные пунктом 3.2 договора.

Согласно пункту 5.2. названного договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.04.2018, подписанному сторонами без каких-либо разногласий. Из акта также следует, что состояние земельного участка соответствует условиям договора, явных недостатков нет.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 03.05.2018.

Письмом от 08.04.2019 исх. N 139 администрация направила в адрес предпринимателя претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате в сумме 364 734,60 руб., а также пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 97 748,87 руб., начисленной на основании пункта 5.2 договора, по состоянию на 08.04.2019, в 10-дневный срок с момента получения претензии.

Претензия получена арендатором 23.04.2019 и оставлена последним без удовлетворения.

Со своей стороны, письмом от 06.05.2019 исх. N 1 арендатор направил в адрес администрации Краснояровского сельсовета требование о расторжении договора аренды N 2 с 01.05.2019 в связи с отсутствием денежных средств. Указанное требование получено истцом.

Письмом от 22.05.2019 исх. N 224 администрация направила предпринимателю соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.05.2018 N 2, кадастровый номер 28:17:000000:949, указав на наличие задолженности по оплате арендных платежей.

Данное соглашение арендатором не получено, возвращено в связи с истечением срока хранения, что подтверждается представленным в материалы дела почтовым отправление 67654335001413.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения с первоначальным иском в суд.

В свою очередь, ИП Шолохов Ю.П. обратился со встречным требованием о расторжении договора аренды N 2, ссылаясь на то, что арендуемый предпринимателем земельный участок имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию, о которых не было известно арендатору при заключении договора.

Сложившиеся отношения сторон подлежат регулированию положениями Земельного кодекса РФ, главы 34 ГК РФ о договоре аренды, а также общими нормами об исполнении обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абзац 1 статьи 606 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.04.2018, подписанному сторонами без возражений.

Доказательств внесения арендатором арендных платежей за период с 01.04.2018 по 14.08.2019 ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Возражая против заявленных требований, а также в обоснование встречного требования и доводов апелляционной жалобы, предприниматель указал на нарушение условий договора арендодателем и наличие существенных недостатков земельного участка, препятствующих его использованию, о которых не было сообщено администрацией при заключении договора.

Доводы заявителя жалобы апелляционным судом отклоняются в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пункт 1 статьи 612 ГК РФ устанавливает, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 ГК РФ. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случае, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Из анализа указанных правовых норм следует, что арендатор, требующий расторжения договора на основании статей 612, 620 ГК РФ, либо, заявляя возражения относительно права арендодателя на взыскание арендной платы, ее размера, должен доказать факт того, что предоставленное в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, которые не были и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества, либо доказать, что имущество после передачи в аренду пришло в непригодное состояние вследствие обстоятельств, лежащих вне пределов контроля арендатора.

Из представленных в материалы дела схем расположения земельного участка, а также из пояснений сторон, следует, что спорный участок непосредственно прилегает к автомобильной дороге общего пользования.

Согласно экспликации спорного земельного участка ООО "Землестроительное проектно-изыскательное предприятие" участок обладает следующими характеристиками: в состав переданных сельхозугодий земельного участка 28:17:000000:949 площадью 160,1 га входят: пашня (часть контура 2700) площадью 128 га, сенокос заболоченный с кустарником (контур 2727) площадью 2,1 га, сенокос сухой чистый (контур 2739) площадью 3,5 га, сенокос сухой залесенный (контур 2703) площадью 4,4 га, сенокос сухой чистый (контур 2701) площадью 0,4 га.

Из отчета N 803/17н ООО "Амурский экспертный центр" от 30.11.2017 "По определению рыночной стоимости годовой арендной платы (земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 1 600 700 кв.м, кадастровый номер 28:17:0000000:949, адрес объекта: Амурская область, Мазановский район) следует, что наиболее эффективное использование земельного участка - использование для сельскохозяйственного производства. Рыночная стоимость арендной платы в год земельного участка по состоянию на 28.11.2017 составляет 64 028 руб., или 0,04 руб./кв.м. в год

Судом установлено, что ИП Шолохов Ю.П. с момента заключения спорного договора и подписания акта приема-передачи от 06.04.2018 не обращался к администрации в целях установления факта пригодности (непригодности) земельного участка для сельскохозяйственного производства.

Каких-либо претензий по поводу невозможности использования земельного участка по целевому назначению в адрес арендодателя в период действия договора не направлял, равно как и не предъявлял требований об уменьшении размера арендной платы ввиду непригодности земельного участка.

Как следует из материалов дела, арендодатель направил претензию с требованием погасить задолженность по арендным платежам письмом от 08.04.2019 исх. N 139.

В свою очередь, предприниматель после получения названной претензии 06.05.2019 направил требование о расторжении договора аренды N 2, которое обосновано отсутствием у арендатора денежных средств. При этом в указанном требовании арендатор также не указывал на наличие претензий к качеству земельного участка, либо о непригодности его для использования в сельском хозяйстве.

Ответчик по первоначальному иску, осуществляя предпринимательскую деятельность и заключая договор аренды земельного участка на определенных условиях, исходя из принципа свободы договора (статьи 421 ГК РФ), действовал осознанно и добровольно на свой предпринимательский риск, при этом ответчик обязан предполагать возможные последствия своих действий и нести риски (абзац 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ).

В этой связи довод заявителя жалобы о том, что при подписании акта приема-передачи арендатором не был осмотрен передаваемый земельный участок, апелляционным судом отклоняется.

В обоснование своих доводов и возражений предприниматель сослался на акт осмотра границ земельного участка 28:17:000000:949 от 29.10.2019, составленный ООО "ГеоМир", согласно которому площадь земельного участка равна 160,07 га, площадь несельскохозяйственных угодий по результатам проведенных работ равна - 46,6 га, площадь пахотных земель, затопленных водой - 32,4 га, площадь пахотных земель составила 113,66 га, из них пригодных к использованию 81,07 га.

Кроме того, в материалы дела ответчиком представлено письмо Мазановского лесничества от 13.01.2020 N 2, согласно которому по результатам таксации на спорном земельном участке обнаружена лесная растительность на площади 46,6 га.

Вместе с тем, в нарушение статьи 65 АПК РФ ИП Шолоховым Ю.П. не представлены надлежащие доказательства объективной невозможности обработки площади пашни, указанной в пункте 1.1. договора, при том, что в силу пункта 4.4.9 арендатор обязан соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий.

В силу статьи 12 Земельного кодекса РФ целями охраны земель являются предотвращение и ликвидация загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель.

В целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению достигнутого уровня мелиорации (подпункт 3 пункта 2 статьи 13 ЗК РФ).

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы (статья 42 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 16.07.1998 N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы земельных участков, обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду; соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения; выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Государственным стандартом 16265-89 "Земледелие. Улучшения почвенных условий жизни сельскохозяйственных культур и уничтожения сорняков", Государственным стандартом 26640-85 "Земли. Термины и определения" закреплено, что охрана земель включает комплекс организационно-хозяйственных агрономических, технических, мелиоративных, экономических и правовых мероприятий по предотвращению и устранению процессов, ухудшающих состояние земель, а также случаев нарушения порядка пользования землями.

В соответствии с ГОСТ 16265-89 "Земледелие. Термины и определения" сорные растения (сорняки) - дикорастущие растения, обитающие на сельскохозяйственных угодьях и снижающие величину и качество продукции, урожай всех сельскохозяйственных культур и ухудшающие его качество; благодаря хорошо развитой корневой системе способны поглощать воду и питательные вещества раньше, чем культурные растения; создают очаги распространения болезней и вредителей растений.

Зарастание земель сельскохозяйственного назначения кустарниковой и древесной растительностью ведет к снижению почвенного плодородия, данные процессы должны предотвращаться и устраняться собственниками земельных участков.

Таким образом, в силу прямого указания действующего законодательства в сфере земельных отношений обязанность не допускать зарастание сельскохозяйственных угодий сорными растениями, деревьями и кустарниками и обязанность по проведению соответствующих мероприятий возложена на фактических землепользователей.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указал, что в 2018 и 2019 г.г. не обрабатывал земельный участок в связи с тем, что спорный участок был частично затоплен, остальная часть участка переувлажнена и частично заросла кустарником и деревьями, при этом денежные средства для проведения мелиоративных работ у предпринимателя отсутствовали.

Между тем, как указано выше, в течение всего периода действия договора арендатор не заявлял о невозможности использовать объект аренды по независящим от него обстоятельствам, соответствующих требований к арендодателю им не предъявлялось, земельный участок арендодателю не возвращен, ответчик продолжал занимать земельный участок.

Кроме того, ответчик, являясь арендатором и профессиональным участником рынка по производству сельскохозяйственной продукции, при должной степени заботливости и осмотрительности, должен был учитывать все характеристики земельного участка на стадии заключения договора аренды.

Вместе с тем, заявитель апелляционной жалобы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представил каких-либо разумных пояснений по факту подписания договора аренды, акта приема-передачи земельного участка без фактического осмотра участка (о чем утверждает предприниматель), при этом из обстоятельств дела каких-либо препятствий к такому осмотру, в том числе, исходя из месторасположения участка, места проживания ответчика, не установлено.

Действуя разумно и добросовестно, арендатор обязан был осмотреть предлагаемый в аренду участок до подписания договора и составления акта приема-передачи к нему.

Как следует из возражений первоначального истца, при заключении договора аренды стороны выезжали на осмотр земельного участка, являющегося объектом аренды, сам договор подписан сторонами после такого осмотра в администрации Краснояровского сельсовета.

Доказательств обратного заявителем апелляционной жалобы не представлено.

Кроме того, договор аренды N 2 от 06.04.2018 заключен по результатам проведенных торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства (протокол заседания комиссии о проведении аукциона N 110118/3141624/03-03 от 13.02.2018).

Из указанного протокола заседания комиссии о проведении аукциона следует, что в аукционе по заключению спорного договора участвовали два претендента, в ходе проведения аукциона ИП Шолохов Ю.П. предложил наибольший размер арендной платы, представил все соответствующие документы для участия, внес задаток, в результате чего признан победителем аукциона.

При этом, заключая договор аренды, предприниматель возражений, претензий в отношении объекта аренды не представил.

Таким образом, учитывая поведение ответчика при проведении торгов, свидетельствующее о заинтересованности предпринимателя в получении в аренду именно спорного участка, а также учитывая, что соответствующие требования арендатора предъявлены к арендодателю после получения претензии о погашении задолженности по арендным платежам путем подачи встречного искового заявления (ноябрь 2019 года), ранее претензий к качеству земельного участка не предъявлялось, апелляционный суд приходит к выводу о том, что на момент заключения договора аренды арендатору достоверно было известно о состоянии принятого в аренду земельного участка.

В этой связи, поскольку на момент принятия земельного участка в аренду ответчик, имевший возможность заявить возражения относительно его недостатков по мотиву несоответствия фактической площади пашен данным, указанным в договоре, замечаний не предъявил, риски несовершения указанного действия, в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, относятся на арендатора, в том числе риски невозможности пользования той или иной частью земельного участка, необходимость несения дополнительных затрат на проведение мероприятий в целях создания возможности такого использования.

Кроме того, ссылаясь в апелляционной жалобе на подготовленный кадастровым инженером акт осмотра границ земельного участка, заявитель в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил достаточных доказательств, обуславливающих невозможность использования той части земельного участка, в отношении которой в самом акте указано на пригодность для использования в целях сельскохозяйственного производства.

Показания допрошенных судом первой инстанции свидетелей Боброва А.Е., Каменева Е.В., из которых следует, что при попытке обработки земельного участка техника предпринимателя не смогла передвигаться по земельному участку из-за переувлажнения почвы, однозначно не подтверждают доводы апелляционной жалобы.

Кроме того, из представленного акта осмотра границ следует, что вывод о невозможности использования части пашни обоснован тем, что вода с данной части участка не отводится. Вместе с тем, ответчиком доказательств невозможности выполнения им в порядке пункта 4.4.9 договора мероприятий по устранению данного фактора не представлено.

Действуя разумно, добросовестно и проявляя должную степень осмотрительности, ИП Шолохов Ю.П. при заключении договора аренды должен был установить наличие на площади земельного участка древесно-кустарниковой растительности, переувлажненность почвы.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности, установив фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности ответчиком по первоначальному иску факта невозможности использования земельного участка по причине недостатков, за которые должен отвечать арендодатель.

Напротив, из совокупности доказательств, имеющихся в деле, следует то, что значительная часть земельного участка пригодна к использованию для сельскохозяйственного производства, невозможность вовлечения в такое производство иной части земельного участка (в том числе посредством проведения такого вида мелиоративных работ, как расчистка от древесно-кустарниковой растительности, проведение иных культуртехнических работ - ст.8 Федерального закона от 10.01.1996 N 4-ФЗ "О мелиорации земель", пп.3 п.1 ст.40 ЗК РФ) из материалов дела не следует. При этом недостатки, на которые ссылается заявитель жалобы, должны были быть обнаружены им по результатам осмотра земельного участка при заключении договора.

Доказательств тому, что после заключения договора состояние земельного участка ухудшилось в сравнении с тем, в котором он был передан арендатору при заключении договора, и о котором должно было быть известно Шолохову Ю.П. при подписании акта приема-передачи, в материалы дела ответчиком также не представлено.

С учетом изложенных обстоятельств, апелляционный суд приходит к выводу о доказанности первоначальным истцом факта пользования ответчиком спорным земельным участком в спорный период.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы по договору аренды в сроки, предусмотренные договором.

При таких обстоятельствах, установив факт передачи земельного участка арендатору, в отсутствие доказательств невозможности использования объектом аренды вследствие недостатков, которые не могли быть обнаружены во время осмотра имущества или передаче имущества в аренду, равно как в отсутствие доказательств внесения арендных платежей со стороны арендатора, суд первой инстанции пришел к верному выводу о правомерности требований первоначального истца в части взыскания основного долга в сумме 692 593,90 руб. за период с 01.04.2018 по 14.08.2019, удовлетворив иск в указанной части в заявленном размере.

Таким образом, учитывая недоказанность предпринимателем, как истцом по встречному иску, обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка вследствие недостатков, за которые отвечает Администрация сельсовета, равно как недоказанность того, что после передачи арендатору состояние земельного участка по независящим от арендатора причинам ухудшилось в сравнении с первоначальным таким образом, что его невозможно использовать так, как должен был предполагать арендатор при заключении договора, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного иска.

Первоначальным истцом, кроме того, заявлено требование о взыскании договорной неустойки в сумме 112 941,03 руб., начисленной за период с 15.07.2018 по 14.08.2019.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 спорного договора предусмотрена ответственность арендатора при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки в виде начисления пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

По расчету истца размер пени, рассчитанной за период с 01.04.2018 по 14.08.2019, составил 112 941,03 руб.

Проверив расчет пеней, суд первой инстанции обоснованно признал его неверным, рассчитанным без учета установленного пунктом 3.2 договора срока внесения арендной платы (за 1-ое полугодие не позднее 15 июля текущего года, за 2-ое полугодие не позднее 01 декабря текущего года).

По расчету суда первой инстанции размер пеней за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 17.07.2018 по 14.08.2019 составил 112 732,38 руб.

Расчет пеней, произведенный судом первой инстанции, апелляционной инстанцией проверен и признан верным.

Оснований для освобождения ответчика от ответственности в силу статьи 401 ГК РФ судом не установлено.

Указанная сумма правомерно взыскана с ответчика в пользу истца, в отсутствие оснований для применения статьи 333 ГК РФ.

По смыслу статьи 330 ГК РФ неустойка, в том числе, направлена на стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательства под угрозой наступления неблагоприятных материальных последствий.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 71 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Вместе с тем, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Согласно пункту 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Принимая во внимание положения пункта 2 статьи 333 ГК РФ и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, апелляционный суд не усматривает оснований для снижения взысканной неустойки.

При этом доказательств, подтверждающих получение кредитором необоснованной выгоды при взыскании с должника неустойки, начисленной в соответствии с условиями договора, материалы дела не содержат; условий исключительности, равно как и оснований для применения статьи 401 ГК РФ апелляционным судом не установлено.

Кроме того, начисление неустойки с применением ставки 0,1% является обычно принятой в деловом обороте и не считается чрезмерно высокой.

В этой связи апелляционный суд не усматривает признаков явной несоразмерности взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства.

При таких обстоятельствах, с ИП Шолохова Ю.П. правомерно взысканы пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды за период с 17.07.2018 по 14.08.2019 в сумме 112 732,38 руб.

Рассматривая требование первоначального истца в части расторжения договора аренды, апелляционный суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке даже после уплаты долга, при условии соблюдения разумного срока для предъявления иска о расторжении договора.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Исходя из абзаца 5 пункта 4.1.1 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения годовой арендной платы в полном объеме, в сроки, установленные пунктом 3.2 договора.

В соответствии с пунктом 6.2 договора последний может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда, на основании и в порядке, установленными настоящим договором, земельным и гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

Материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы.

Письмом от 08.04.2019 исх.N 139 арендодатель направил в адрес арендатора претензию с требованием о погашении задолженности по арендным платежам, которое получено адресатом 23.04.2019, согласно сведениям с официального сайта Почта России.

22.05.2019 письмом за исх. N 224 администрация направила в адрес предпринимателя соглашение о расторжении договора аренды от 06.04.2018 N2 (почтовый идентификатор 67654335001413), которое возвращено отправителю за истечением срока хранения.

При этом допущенное арендатором нарушение условий договора, невнесение арендных платежей, является существенным нарушением арендатором условий договора и основанием для его расторжения судом.

При таких обстоятельствах, установив фактические обстоятельства дела, оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности заявленного истцом требования о расторжении договора земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении первоначальным истцом досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора аренды опровергается представленным в материалы дела почтовым отправлением с почтовым идентификатором 67654335001413, которое возвращено отправителю за истечением срока хранения.

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

С учетом указанных правовых норм и позиций высшей инстанции, при наличии в материалах дела возвращенного почтового отправления с отметкой органа почтовой связи "за истечением срока хранения", в данном случае ответчик считается уведомленным о требованиях арендодателя в части расторжения договора аренды.

Оснований для возложения на арендодателя риска недобросовестного поведения арендатора, не обеспечивающего получение почтовой корреспонденции, не имеется.

Доказательств того, что корреспонденция не была получена адресатом по причине ненадлежащего исполнения обязательств организацией почтовой связи, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Ссылка заявителя жалобы на то, что выкопировка из журнала исходящей корреспонденции не подтверждается факт направления предложения о расторжении договора в адрес арендатора, апелляционным судом не принимается, поскольку указанное доказательство оценено судом первой инстанции в совокупности с иными доказательствами, в частности, почтовым отправлением 67654335001413.

Надлежащих доказательств того, что в указанном почтовом отправлении содержалось иная корреспонденция, заявителем апелляционной жалобы в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

При этом отсутствие описи вложения в письмо не является основанием для вывода о ненаправлении в адрес ответчика соглашения о расторжении договора, так как законодательством не установлена обязательная форма направления корреспонденции сторонами с составлением описи вложения в письмо.

Таким образом, правовых оснований для вывода о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора и, как следствие, вывода о наличии условий для оставления искового заявления без рассмотрения, у суда первой инстанции не имелось.

Довод апелляционной жалобы о том, что земельный участок не осматривался сторонами до подписания акта приема-передачи, апелляционным судом отклоняется по основаниям, изложенным выше.

Ответчик, осуществляя предпринимательскую деятельность, и заключая договор аренды земельного участка на определенных условиях, исходя из принципа свободы договора (статьи 421 ГК РФ), действовал осознанно и добровольно на свой предпринимательский риск, при этом арендатор обязан предполагать возможные последствия своих действий и нести риски (абзац 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ), в том числе связанные с неустановлением явных недостатков земельного участка при заключении договора аренды (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Довод заявителя жалобы о доказанности встречным истцом факта невозможности использования арендованного земельного участка, также отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку надлежащих доказательств в обоснование указанного довода заявителем в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено. Свидетельские показания, полученные судом первой инстанции, достоверно и бесспорно не подтверждают указанные доводы, учитывая обязанность арендатора по проведению, в том числе мелиоративных работ на принятом в аренду земельном участке, а также исходя из доказанности факта осведомленности арендатора о состоянии земельного участка при заключении договора аренды.

Отсутствие денежных средств на проведение мелиоративных работ не освобождает арендатора от надлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей.

По указанным основаниям подлежит отклонению довод жалобы об отсутствии доступа к пригодной части земельного участка.

Кроме того, как установлено судом, арендатор, несмотря на утверждение о непригодности земельного участка для его использования в соответствии с условиями договора, не извещал об этом арендодателя и не предпринимал мер к уменьшению арендной платы. Возражения в части непригодности земельного участка возникли у ответчика лишь во встречном исковом заявлении. Требование ответчика о расторжении договора аренды, направленное ответчиком в адрес истца письмом от 06.05.2019, обосновано отсутствием денежных средств у арендатора.

Таким образом, ссылка заявителя жалобы на доказанность факта невозможности использования предпринимателем спорного земельного участка по его целевому назначению основана на неправильном толковании статей 611, 612, 620 ГК РФ.

В этой связи ссылка заявителя жалобы на пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2012 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" апелляционным судом не принимается.

Ссылка заявителя жалобы на статью 10 ГК РФ также не принимается, в отсутствие надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии в поведении истца признаков злоупотребления своими правами.

Изложенное в совокупности свидетельствует о несостоятельности доводов апелляционной жалобы и отсутствии правовых оснований для ее удовлетворения, в связи с чем решение отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 10.02.2020 по делу N А04-6047/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев