Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2020 г. N 21АП-434/20 по делу N А83-17616/2019

02 июня 2020 г.

Дело N А83-17616/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26.05.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.06.2020.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Тарасенко А.А., Евдокимова И.В.,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Молчановой В.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Соверен" - Повышева А.С., по доверенности N б/н от 28.10.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 25.12.2019 по делу N А83-17616/2019 (судья Толпыго В.И.)

по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью "Соверен"

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, возвращении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым в Арбитражный суд Республики Крым поступило заявление, согласно которому истец (с учетом заявления об уточнении исковых требований от 19.11.2019, принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 49 АПК РФ) просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по апрель 2019 г. в размере 1238975,83 рублей и пеню в размере 280447,66 рублей по 15 мая 2019, расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.05.2017, обязать возвратить земельный участок.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 25.12.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2020 апелляционная жалоба Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым принята к производству.

Основанием для отмены обжалуемого судебного акта заявитель апелляционной жалобы считает неполное выяснение судом первой инстанции всех обстоятельств дела, что привело к ошибочным выводам и неверному применению норм материального и процессуального права.

Заявитель считает, что на момент переоформления договора аренды за ответчиком числилась задолженность основного долга и пени. Учитывая непогашенную задолженность за пользование земельным участком, а также отсутствие назначения платежей в платежных поручениях ответчика, уплаченные арендатором суммы арендной платы зачислялись в счет непогашенной задолженности по первоначальному договору аренды земельного участка.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать и оставить решение суда первой инстанции без изменений.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей иных лиц, участвующие в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.05.2017 между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Соверен" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка.

Согласно пункту 1.1 договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок для обслуживания производственных цехов, площадью 14481 кв.м., кадастровый номер 90:25:020104:1064, расположенные по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гаспра, ул. Южнобережное шоссе, N 11-В, в границах указанных в кадастровом паспорте (плане, карте), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с пунктом 1.5. договора, нормативная цена (кадастровая стоимость) земельного участка составляет 35 573 017,00 рублей.

Договор заключен сроком до 13.05.2057 года и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2.1. договора аренды).

Согласно пункту 3.1. договора, размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора о пределен сторонами в приложении N 1 (расчет арендной платы) к договору, которое является неотъемлемой частью. Размер арендной платы за неполный период (месяц, квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора и составляет 1 067 190,51 рублей и может в дальнейшем изменяться арендодателем в одностороннем порядке, в случаях указанных в договоре.

Арендная плата вносится Арендатором равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом, путем перечисления денежных средств по реквизитам указанных в договоре (пункт 3.3. договора аренды).

За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты (пункт 5.2 договора).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 12.02.2018 за N 90:25:020104:1064-90/090/2018-3.

В обоснование своих требований истец указывает, что в связи с ненадлежащим выполнением ответчиком условий договора по внесению арендной платы, за ним перед истцом образовалась задолженность в размере 1238975,83 рублей.

В целях соблюдения досудебного порядка Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым в адрес ответчика направлена претензия N 03-19/1304 от 17.05.2019 с требованием о платить образовавшуюся задолженность в течении 20 календарных дней с момента получения данного требования, а также предложили расторгнуть договор аренды земельного участка, в связи с невыполнением условий договора.

Указанное претензия направлена в адрес ответчика и получена им 24.05.2019, что подтверждается почтовым уведомлением с идентификатором 29860028059887.

Указанная претензия оставлена обществом без ответа, доказательств обратного в материалы дела не предоставлено.

Полагая, что общество противоправно уклоняется от исполнения договорных обязательств по своевременному внесению арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.

Исходя из положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Согласно положениям статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу статьи 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно требованиям статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исковые требования основаны на неисполнении обществом договорных обязательств, вытекающих из арендных отношений.

Как усматривается из предоставленного Департаментом расчета задолженности по договору аренды за обществом с ограниченной ответственностью "Соверен" числится задолженность по уплате арендной платы за период 12.02.2018 по апрель 2019 в размере 1238975,83 рублей.

Ответчиком в материалы дела предоставлен расчет арендных платежей по договору аренды за период с 06.03.2018 по 02.12.2019 согласно которому по состоянию на 02.12.2019 за обществом с ограниченной ответственностью "Соверен" числится переплата в размере 52801,63 рублей.

В подтверждение внесения платежей Обществом предоставлены следующие платежные поручения: N 45 от 06.03.2018 на сумму 82450,00 руб.; N 46 от 06.03.2018 на сумму 82450,00 руб.; N 116 от 18.05.2018 на сумму 82450,00 руб.; N 122 от 05.06.2018 на сумму 82450,00 руб.; N 146 от 04.07.2018 на сумму 82450,00 руб.; N 147 от 04.07.2018 на сумму 82450,00 руб.; N 176 от 14.08.2018 на сумму 82450,00 руб.; N 192 от 11.09.2018 на сумму 82450,00 руб.; N 210 от 05.10.2018 на сумму 82450,00 руб.; N 226 от 08.11.2018 на сумму 82450,00 руб.; N 253 от 13.12.2018 на сумму 82450,00 руб.; N 58 от 07.03.2019 на сумму 82450,00 руб.; N 59 от 07.03.2019 на сумму 82450,00 руб.; N 64 от 19.03.2019 на сумму 82450,00 руб.; N 80 от 05.04.2019 на сумму 82450,00 руб.; N 128 от 14.06.2019 на сумму 82450,00 руб.; N 129 от 14.06.2019 на сумму 82450,00 руб.; N 148 от 03.07.2019 на сумму 82450,00 руб.; N 197 от 25.10.2019 на сумму 82450,00 руб.; N 217 от 14.11.2019 на сумму 82450,00 руб.; N 218 от 26.11.2019 на сумму 200000,00 руб.; N 220 от 02.12.2019 на сумму 53056,77 руб.

Из представленных ответчиком платежных поручений следует, что Обществом по состоянию на 02.12.2019 оплачено в общей сумме - 1902056,77 руб.

Судом первой инстанции верно указано, что истцом заявлено требование о взыскании долга с 12.02.2018 по апрель 2019 года.

Суд апелляционной инстанции перепроверил расчет истца, сверил его с расчетом ответчика, принял во внимание все платежные документы ответчика, начиная с 06.03.2018 по апрель 2019 года, то есть с учетом периода за который истец взыскивает сумму долга, и

считает, что суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что по состоянию на 10.04.2019 (срок оплаты) у ответчика имелась переплата в сумме 62763 руб. 23 коп

При рассмотрении дела суд обоснованно исходил из того, что в основном у ответчика была переплата в том периоде за который истец просит взыскать сумму долга.

С учетом переплаты в сумме 62763 руб. 23 коп. по состоянию на 10.04.2019 и начисленной арендной платы за апрель 2019 (96466 руб. 91 коп.), ответчик допустил просрочку платежа на сумму 33703 руб. 68 коп.

Однако платежными поручениями от 14.06.2019 N 128 и N 129 перечислил 164900 руб., погасив долг за апрель и за май 2019 год.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает верным вывод суда первой инстанции, что ответчик не допускал систематического нарушения обязательств по уплате арендных платежей.

Во исполнения определения суда первой инстанции об обосновании расчета долга в котором, в основном не были учтены платежи ответчика, произведенные с марта 2018, истец в письме от 20.12.2019 N 06-07/2991, уведомил о том, что денежные средства, поступающие от ответчика зачислены в счет погашения задолженности по договору от 13.05.2008.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд правомерно указал, что у истца отсутствовали правовые основания для зачисления денежных средств поступивших от ответчика в 2018-2019 годах в счет погашения долга по договору 2008 года. Истец не являлся органом, осуществляющим администрирование исполнения обязательств по уплате арендной платы за землю по договору 2008 года. Более того истец не доказал наличие у ответчика долга по ранее заключенному договору.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что именно неправомерное зачисление истцом денежных средств, поступающих от ответчика в 2018-2019 годах, для погашения долга по договору 2008 года, привело к искусственному образованию заявленной к взысканию задолженности.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Истцом не опровергнуты предоставленные ответчиком доказательства относительно полного погашения суммы арендных платежей, заявленной ко взысканию.

Факт надлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств подтвержден материалами дела и истцом в нарушение требований положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнут.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании задолженности по арендной плате по апрель 2019 г. в размере 1238975,83 рублей.

Истцом также было заявлено требование о взыскании пени в размере 280447,66 рублей. за нарушение сроков оплаты арендной платы.

Согласно пункту 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что требование о взыскании заявленной пени не подлежит удовлетворению в связи с необоснованным зачислением денежных средств, поступающих от ответчика в 2018-2019 годах в счет погашения долга по договору 2008 года, тем самым необоснованным завышением долга, начислением пени без учета фактических оплат, без учета переплат.

В связи с тем, что требование о взыскании неустойки (пени) является производным от основного долга, следовательно, при отказе в удовлетворении основного требования, не подлежит удовлетворению и заявленное требование о взыскании неустойки.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела оплата арендной платы за некоторые периоды производилась ответчиком с нарушением срока.

В суд апелляционной инстанции обществом представлен контррасчет заявленных требований (т.2, л.д.33-34). Согласно данному расчету сумма пени за просрочку оплаты арендной платы составляет 7921,68 руб.

Вместе с тем, у ответчика имеется переплата по внесению платежей по договору в сумме 34 729,41 руб.

Указанный контррасчет истцом не оспорен, проверен апелляционным судом и признан верным.

С учетом наличия переплаты основания для взыскания пени не имеется.

Одним из требований является расторжение договора аренды земельного участка и возврат земельного участка истцу в связи с неоплатой ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа арендной платы.

На основании пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

При рассмотрении дела суд обоснованно исходил из того, что ответчик допускал несвоевременность оплаты арендной платы, незначительную задолженность. Например: за ноябрь 2018, по состоянию на 10.12.2018 была задолженность в сумме 64063 руб. 12 коп., которая была погашена 13.12.2018 платежным поручением N 253 с переплатой 18386 руб. 89 коп., за декабрь 2018, январь 2019 была задолженность в сумме 170569 руб. 86 коп., которая в разумные сроки 07.03.2019, 19.03.2019, 05.04.2019 платежными поручениями N 58, N 59, N 64, N 80 погашена с переплатой в сумме 159230 руб. 14 коп.

Судом первой инстанции указано, что за период, за который истец просит взыскать долг (с 12.02.2018 по апрель 2019), а именно за неуплату арендной платы за этот период, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка.

По мнению судебной коллегии, является обоснованным вывод суда о том, основания для расторжения договора аренды отсутствуют, так как судом не установлено существенных нарушений ответчиком обязательств, являющихся основанием для расторжения договора по главе 29 ГК РФ.

Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым заявлено требование о понуждении общества с ограниченной ответственностью "Соверен" возвратить арендуемый земельный участок.

Обществом с ограниченной ответственностью "Соверен" в материалы дела предоставлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, согласно которым Обществу на праве собственности принадлежит следующее недвижимое имущество расположенное по адресу Республика Крым, г. Ялта, пгт Гаспра, ул. Южнобережное шоссе, N 11-В: административный корпус (литер А), стекольный цех (литер Б), металлообрабатывающий цех (литер Г), складское, производственное помещение (литер Е, е, el), склад (литер Ж), проходная (литер К), проходная (литер Л).

Согласно акту осмотра земельного участка от 11.12.2019 предоставленному истцом в суд на земельном участке площадью 14481 кв.м. расположено одноуровневое капитальное нежилое здание общей площадью 5501,1 кв.м. к которому с южной стороны пристроено двухуровневое капитальное нежилое строение площадью 858,3 кв.м. На территории земельного участка имеется двухуровневое нежилое строение площадью 1443,5 кв.м. и нежилое строение площадью 175,9 кв.м. используемое под склад. С северо-западной стороны земельного участка имеется нежилое капитальное строение используемое под трансформаторную подстанцию. На момент осмотра проводятся работы по возведению металлической конструкции ориентировочной площадью 150 кв.м.

Согласно п. 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Таким образом, земельный участок не может быть возвращен в том состоянии, в котором был передан по договору, поскольку на нем имеется определенный объект недвижимого имущества, правовой статус которого не является предметом настоящего иска.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773, нахождение на земельном участке принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства, возведенного в установленном порядке, исключает возможность удовлетворения иска о возвращении этого земельного участка даже в случае расторжения договора аренды.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требование заявителя о понуждении общества с ограниченной ответственностью "Соверен" возвратить арендуемый земельный участок не подлежит удовлетворению.

Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Приведенным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка, и они отклонены. Оснований для признания их обоснованными не усматривает и суд апелляционной инстанции.

Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

В данном случае заявитель жалобы не представил в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции; доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Крым от 25.12.2019 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 25.12.2019 по делу N А83-17616/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Ю.В. Колупаева

Судьи

А.А. Тарасенко И.В. Евдокимов