Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2020 г. N 05АП-1565/20 по делу N А51-9121/2019

г. Владивосток

04 июня 2020 г.

Дело N А51-9121/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июня 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Навродской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Пирамида плюс"

апелляционное производство N 05АП-1565/2020

на решение от 30.01.2020

судьи Е.А. Грызыхиной

по делу N А51-9121/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Пирамида плюс" (ИНН 2543055366; ОГРН 1142543016725)

к Управлению муниципальной собственности администрации г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

третьи лица: администрация г. Владивостока, министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Дума г. Владивостока

о внесении изменений в договор

при участии: от истца: представитель Блинкова А.Е. по доверенности от 17.09.2018 сроком действия на 3 года, диплом о высшем юридическом образовании N 06-1093 от 07.07.2015, паспорт;

от УМС г.Владивостока: представитель Карпенко В.О. по доверенности от 17.12.2019 N 28/5-10029 сроком действия до 31.12.2020, диплом о высшем юридическом образовании N 33917 от 04.06.2012, служебное удостоверение;

от администрации г. Владивостока: представитель Карпенко В.О. по доверенности от 13.12.2019 N 1-3/3669 до 31.12.2020, диплом о высшем юридическом образовании N 33917 от 04.06.2012, служебное удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Пирамида плюс" (далее - ООО "Пирамида плюс", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 12.01.2018 N 28-Ю22579 в части расчета арендной платы, применив в расчете арендной платы коэффициент функционального использования "4" (с учетом принятых уточнений).

В ходе рассмотрения дела ответчик по делу в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заменен с Департамента на Управление муниципальной собственностью г. Владивостока (далее - УМС), к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на основании части 1 статьи 51 АПК РФ привлечены администрация г. Владивостока (далее - Администрация), Дума г. Владивостока, Департамент.

В соответствии с постановлением администрации Приморского края от 20.08.2019 N 547-па "О формировании органов исполнительной власти Приморского края" и закона N522-КЗ от 01.07.2019 "О внесении изменений в Устав Приморского края" наименование Департамента изменено на Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края,

Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.01.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Пирамида плюс" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции апеллянт указывает на необоснованное применение ответчиком при расчете арендной платы по договору коэффициента функционального использования "7", что является существенным нарушением договора и основанием для изменения договора по требованию истца. Отмечает, что суд согласился с доводом истца о необходимости применения коэффициента функционального использования "4", однако, необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Через канцелярию суда от УМС поступил письменный отзыв, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

В заседании апелляционного суда представитель апеллянта поддержала доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просила отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель УМС и Администрации против доводов апелляционной жалобы возражала, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Неявка в судебное заседание представителей иных лиц, участвующих в деле, с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения судебного разбирательства и непоступления от них каких-либо заявлений и ходатайств относительно неявки не препятствовала коллегии в рассмотрении апелляционной жалобы по существу применительно к частям 3, 5 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Стоматолог" (арендатор) 12.08.2014 был заключен договор аренды земельного участка N 01-Ю-19212.

Согласно договору арендодатель на основании распоряжения Департамента от 14.07.2014 N 1818-рз предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:010038:3559 площадью 821 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Невельского, д.15 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир многоквартирный жилой дом. Участок находится примерно в 65,2 м от ориентира по направлению на юг), вид разрешенного использования: станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, для использования в целях строительства станции технического обслуживания автомобилей, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, являющегося неотъемлемой частью договора (далее - спорный земельный участок).

По акту приёма - передачи от 12.08.2014 земельный участок передан арендатору.

В дальнейшем на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 15.10.2014 по договору N 01-Ю-19212 аренды земельного участка от 12.08.2014 ООО "Стоматолог" передало права и обязанности по договору аренды в отношении спорного земельного участка обществу "Пирамида плюс".

В рамках договора N 28-Ю-22579 от 12.01.2018, заключенного между Департаментом и ООО "Пирамида плюс", арендные отношения в отношении спорного участка продолжены.

Согласно пункту 1.1 указанного договора, договор заключен для завершения строительства объекта незавершенного строительства с разрешенным использованием: станция технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия.

Истец полагает, что при расчете арендной платы по договору подлежит применению указанный в пункте 1.5.12 решения Думы г. Владивостока от 30.07.2015 N 505 "Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке" (далее - Решение Думы г. Владивостока N 505) коэффициент функционального использования (КФИ) "4" - строительство предприятий автосервиса на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка, тогда как истцом с 17.07.2017 необоснованно применяется КФИ "7", установленный в пункте 1.5.11. Решения Думы г. Владивостока N 505 для земельных участков, предназначенных для строительства объектов автозаправочных газонаполнительных станций, предприятий автосервиса на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка.

Требованием (претензией) 19.03.2019 истец обратился к Департаменту за внесением изменений в договор аренды земельного участка от 12.01.2018 N 28-Ю-22579 и выплате неосновательного обогащения по договорам аренды земельных участков от 12.08.2014 N 01-Ю-19212 и 12.01.2018 N 28-Ю-22579.

Департамент письмом от 12.04.2019 отказал во внесении изменений в договор аренды земельного участка 12.01.2018 N 28-Ю-22579, считая, что расчет арендной платы с применением коэффициента функционального использования "7" не противоречит нормам закона.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Пирамида Плюс" в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований общества, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) допускает возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 2 статьи 450 ГК РФ указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной (при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора также является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Статьей 424 ГК РФ определено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в ЗК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Согласно действующей с 01.03.2015 статье 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 3).

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Так как договор аренды от 12.01.2018 N 28-Ю22579 заключен с обществом после введения в действие ЗК РФ не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые устанавливают порядок определения размера арендной платы за землю в г. Владивостоке.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Указанное также предусмотрели стороны в пункте 2.6 спорного договора, согласно которому размер арендной платы считается изменённым с момента вступления в силу нормативно-правовых актов, на основании которых определяется размер арендной платы.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, исходя из вида разрешенного использования спорного земельного участка: станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, и цели его предоставления в целях строительства станции технического обслуживания (изначально) и для завершения строительства объекта незавершенного строительства (в рамках спорного договора), с учетом представленного в материалы дела Разрешения на строительство от 26.02.2016 N RU25304000-548/2016 выданного на строительство станции технического обслуживания в районе ул. Невельского, 15 в г. Владивостоке, при расчете величины арендной платы подлежит применению КФИ "4" согласно пункту 1.5.12 Решения Думы г. Владивостока N 505 (строительство предприятий автосервиса на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка).

Однако, поскольку в данном конкретном случае установление размера арендной платы не может определяться соглашением сторон, следовательно, условие договора о цене не может являться предметом спора о внесении изменений в договор аренды по заявленному основанию.

Эта позиция согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 19 Постановления N 73, исходя из которых арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, обращаясь в суд с настоящими требованиями истец должен доказать факт существенного нарушения департаментом своих обязательств по договору (пункт 2 статьи 450 ГК РФ) или наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении договора (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

Доводы апеллянта о том, что применение арендодателем КФИ "7" является существенным нарушением условий договора, в связи с чем истец вправе требовать изменения договора в судебном порядке, противоречит изложенным нормам и обстоятельствам, в связи с чем признается судебной коллегией несостоятельным.

Как верно указал суд первой инстанции, неисполнение арендодателем своих обязанностей в рамках договора аренды, то есть расчет арендной платы без учета соответствующего коэффициента при наличии на то правовых оснований, и добросовестное исполнение арендатором условий договора в части полного и своевременного внесения арендной платы, позволяет последнему с предоставлением необходимых доказательств, требовать от арендодателя возврата излишне уплаченной арендной платы.

С учетом вышеизложенного отказ в удовлетворении исковых требований о внесении изменений в спорный договор аренды является правомерным.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.01.2020 по делу N А51-9121/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицына