Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2020 г. N 12АП-3957/20 по делу N А12-44228/2019

г. Саратов

08 июня 2020 г.

Дело N А12-44228/2019

Резолютивная часть постановления объявлена " 08 " июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен " 08 " июня 2020 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Никольского С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дроздовой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 марта 2020 года по делу N А12-44228/2019 (судья Муравьев А.А.) по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью "Энергия природы" (ИНН 3443120119, ОГРН 1153443001931) о расторжении договора аренды N 2382-В от 14.02.2018 г., обязании передать по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Волгоград, улица им. Землячки, дом 39 В, площадью 912 кв.м., с кадастровым номером 34:34:030032:4199, в состоянии, не хуже первоначального,

без участия представителей сторон, уведомленных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - КУГИ Волгоградской области, Облкомимущество, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Энергия природы" (далее - ООО "Энергия природы", ответчик) о расторжении договора аренды N 2382-В от 14.02.2018 г., обязании передать по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Волгоград, улица им. Землячки, дом 39 В, площадью 912 кв.м., с кадастровым номером 34:34:030032:4199, в состоянии, не хуже первоначального.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19 марта 2020 года суд отказал в удовлетворении заявленных требований КУГИ Волгоградской области.

Не согласившись с принятым судебным актом, КУГИ Волгоградской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции при вынесении решения ошибочно исходил из того, что задолженность, указанная в претензии КУГИ, была погашена ответчиком и применил правовую позицию, изложенную в п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" о том, что если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, не приняв во внимание более поздние разъяснения Пленума ВАС РФ.

Апелляционный суд, изучив материалы дела в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, 14.02.2018 между КУГИ Волгоградской области (арендодатель) и ООО "Энергия природы" (арендатор) был заключен Договор N 2382-В аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 34:34:030032:4199 площадью 912 кв. м., с разрешенным использованием: строительство офисного здания, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. им. Землячки, 39в, в границах, указанных в кадастре недвижимости, для строительства офисного здания.

Договор заключен сроком на 2 года с даты подписания Договора, до 12.03.2020.

В силу п. 3.2 арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца. За неполный месяц арендная плата исчисляется пропорционально фактическому количеству дней соответствующего месяца, в течение которых Участок использовался Арендатором. Обязанность по внесению арендной платы у Арендатора по условиям Договора возникает с даты подписания Договора.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.

Согласно а. 1 п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 5.2.3 Договора Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 8.2 Договора по требованию арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд.

Истцом было заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 14.02.2018 N 2382-В.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Условия договора в части своевременного внесения арендных платежей ответчиком не исполнены.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Как следует из представленных истцом материалов, арендодатель направлял ответчику предупреждение (досудебную претензию - уведомление о предстоящем расторжении Договора аренды от 14.02.2018 N 2382-В, N 21-17/23091 от 17.09.2019), в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате, и уведомил ответчика о расторжении договора в случае неустранения допущенных нарушений, о необходимости подписать соглашение о расторжении Договора, которое одновременно является актом приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 34:34:030032:4199, и направить в адрес Облкомимущества два экземпляра Соглашения, оформленных надлежащим образом.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В материалах дела имеется отчет об отслеживании отправления истцом досудебной претензии-уведомления о расторжении договора, чем подтверждается ее вручение ответчику 01.10.2019.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.02.2019 года по делу N А12-45906/2018 с ООО "Энергия природы" в пользу КУГИ Волгоградской области взыскана сумма основного долга по договору аренды земельного участка N 2382-В от 14.02.2018 в размере 267 095, 31 рублей за период с 01.08.2018 по 31.10.2018, пени в размере 2 628, 63 рублей за период с 11.04.2018 по 22.10.2018, а также пени, начисленные на сумму основного долга, начиная с 01.11.2018 года и до момента полного погашения долга, исходя из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, за каждый день просрочки.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.08.2019 года по делу N А12-21081/2019 с ООО "Энергия природы" в пользу КУГИ Волгоградской области взыскано: 678 913 рублей 17 копеек задолженности в рамках договора аренды N 2382-В от 14.02.2018 за период с 01.01.2019 по 31.05.2019, 10 002 рубля 13 копеек пени за период с 12.03.2019 по 31.05.2019, а также пени, установленные пунктом 6.2 договора аренды N 2382-В от 14.02.2018, начисленными на сумму основного долга за период с 01.06.2019 по дату фактического исполнения обязательства.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Рассматриваемые отношения сторон суд первой инстанции правомерно квалифицирует как аренда. Данные отношения регламентируются нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Суд первой инстанции в оспариваемом решении ссылается на пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", в котором разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно более поздним разъяснениям, касающимся применения статьи 619 ГК РФ, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке, а также что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Истец не отрицает отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате на момент рассмотрения дела.

Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующая в деле должно доказать обстоятельства, на которые он ссылается в подтверждение своих требований и возражений.

Критерии определения разумного срока законом не установлены, а потому его следует относить к оценочной категории. В каждом случае суд определяет такие пределы с учетом конкретных обстоятельств.

Суд первой инстанции в своем решении, определяя в рассматриваемом случае пределы разумности срока по инициированию иска о расторжении договора, с учетом вышеназванных правовых норм, исходя из принципов стабильности и предсказуемости в сфере гражданского оборота, а также поведения, ожидаемого от участников гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы сторон арендных правоотношений, сделал вывод о том, что разумным следует признать месячный срок после истечения срока, установленного арендатору для исполнения им своих обязательств, тогда как такие действия были совершены арендодателем лишь спустя год, поскольку с иском о расторжении договора аренды истец обратился в суд только 27.11.2019.

Суд апелляционной инстанции находит данный вывод суда первой инстанции ошибочным по следующим основаниям.

Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату, в связи с чем, КУГИ Волгоградской области имел законное право требовать расторжения договора аренды земельного участка. Тот факт, что в период рассмотрения настоящего спора ответчик погасил имеющуюся задолженность перед КУГИ, не имеет правового значения, поскольку не исключает возможности реализации истцом указанного права в разумный срок.

Иная трактовка ст. 619 ГК РФ позволяла бы арендатору недобросовестно допускать просрочки по внесению арендной платы, каждый раз погашая ее в последний момент и нарушая право арендодателя на получение арендной платы. Вместе с тем никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного и недобросовестного поведения (п.4 ст.1, ст.10 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, на протяжении всего периода действия договора ответчик допускал е систематическое нарушение условий договора по внесению арендной платы, что подтверждается решениями Арбитражного Суда Волгоградской области от 18.02.2019 по делу N А12-45906/2018 и от 07.08.2019 по делу А12-21081/2019.

В целях соблюдения п.2 ст.450 ГК РФ Облкомимущество 17.09.2019 направило в адрес ООО "Энергия природы" уведомление о предстоящем расторжении Договора аренды N 2382-В от 14.02.2018 (претензию) с требованием погасить образовавшуюся задолженность в течение 30 дней с даты получения уведомления, а в случае неоплаты - подписать соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи земельного участка.

Согласно сведениям с официального сайта ФГУП "Почты России" указанное уведомление получено ответчиком 01.10.2019.

В суд с иском истец обратился 21.11.2019.

При этом в срок, установленный в уведомлении, задолженность по Договору аренды N 2382-В от 14.02.2018 ответчиком не была погашена, в связи с чем, 27.11.2019 КУГИ обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к ООО "Энергия природы" о расторжении Договора аренды N 2382-В от 14.02.2018, обязании передать по акту приему-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. им. Землячки, 39 В, площадью 912 кв. м, с кадастровым номером 34:34:030032:4199, в состоянии, не хуже первоначального.

Вместе с тем в оспариваемом судебном акте указано, что КУГИ Волгоградской области иск о расторжении договора аренды с ООО "Энергия природы" предъявлен лишь спустя год после истечения срока, установленного арендатору для исполнения им своих обязательств в направленном уведомлении.

Вопреки выводам суда первой инстанции, задолженность по Договору аренды N 2382-В от 14.02.2018 ответчиком была погашена лишь 13.01.2020, т.е. уже в процессе рассмотрения спора в суде.

При указанных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о предъявлении арендодателем требования о досрочном расторжении договора аренды за пределами разумного срока, противоречат обстоятельствам дела.

Согласно п. 8.2 Договора предусмотрено право КУГИ на одностороннее досрочное расторжение при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения.

В соответствии со ст.619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной им в п.26 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в ином случае, нежели предусмотренном ст. 619 ГК РФ.

Таким образом, исходя из взаимосвязанного толкования пп. 3.2, 8.2 Договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что стороны в нем определили в качестве существенного нарушения условий Договора, влекущего его расторжение, факт просрочки по арендным платежам более двух раз подряд либо повторную задержку внесения арендной платы, что согласуется с вышеуказанными разъяснениями Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене, иск удовлетворению.

Согласно ст.168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 марта 2020 года по делу N А12-44228/2019 отменить. Иск удовлетворить.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка от 14.02.2018 N 2382-В.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Энергия природы" возвратить комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:030032:4199, площадью 912 кв. м, местоположением: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. им. Землячки, 39 "В" по акту приема-передачи в состоянии, не хуже первоначального.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Энергия природы" в доход федерального бюджета Российской Федерации 9000 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В. Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова С.В. Никольский