Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2020 г. N 15АП-6690/20 по делу N А32-26288/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 сентября 2020 г. N Ф08-8081/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

11 июня 2020 г.

дело N А32-26288/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.Н. Мисника, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варавиной Е.Н.,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2020 по делу N А32-26288/2018

по иску администрация города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "Ростехинвест"

при участии третьего лица - Потребительского жилищно-строительного кооператива "Учитель"

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ПЖСК "Учитель" (далее - кооператив) о расторжении договора аренды от 26.12.2014 N 4900009702 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая.

Требования истца мотивированы тем, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Определением от 16.10.2018 произведена процессуальная замена ответчика кооператива на ООО "Югтехинвест" (далее - общество) на основании договора о переуступке прав от 08.06.2018 по договору аренды от 26.12.2014 N 4900009702. Кооператив исключен из числа ответчиков с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 05.04.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.07.2019, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.10.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 по делу N А32-26288/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2020 в иске также отказано.

Администрация обжаловала решение суда первой инстанции от 20.03.2020 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила его отменить, удовлетворить требования в полном объёме.

В обоснование жалобы ответчик указывает, что в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 выявлены законодательно установленные основания для расторжения договора аренды. Арендатор использует предоставленный ему земельный участок не по целевому назначению, способами, не соответствующими разрешенному использованию, следовательно, нарушает договорные обязательства. Доказательства осуществления строительства на арендуемом земельном участке в материалы не представлены, договор аренды подлежит расторжению на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, трехлетний срок для освоения участка, установленный статьёй 45 Земельного кодекса Российской Федерации, истек.

В судебное заседание стороны явку представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.09.2012 администрация издала постановление N 2025 "Об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 с сохранением его в измененных границах, расположенного по ул. Бамбуковой в Центральном районе города Сочи" (далее - постановление от 27.09.2012 N 2025), согласно которому путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 25 202 кв. м, с видом разрешенного использования "комплексная застройка МЖД с объектами общественного назначения", с сохранением его в измененных границах площадью 11 470 кв. м, образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 (площадью 4313 кв. м) и 23:49:0203005:112 (площадью 9425 кв. м). Данным постановлением предписано заключить с кооперативом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв. м. На департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) возложена обязанность по государственной регистрации права муниципальной собственности на вновь образованные земельные участки.

По делу установлено, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 28 253 кв. м на основании договора от 07.04.2004 N 4900003096 на праве аренды сроком до 01.04.2052 предоставлен ОАО "Сочинский морской торговый порт". В последующем, в результате заключения ряда сделок перенайма в отношении обособленных частей данного земельного участка, во владение кооператива поступила часть участка площадью 9440 кв. м, а именно: по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.05.2007, заключенному с Терзяном Р.К., во владение кооператива передана часть участка площадью 700 кв. м; по договорам о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2007 и 21.03.2007, заключенному с ОАО "СМТП", во владение кооператива переданы части участка общей площадью 7500 кв. м; по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с Апостоловым К.К., во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м; по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с Устьян И.Л., во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м. Таким образом, на дату вынесения администрацией постановления от 27.09.2012 N2025 кооператив владел частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 общей площадью 9440 кв. м.

Решением Центрального районного суда города Сочи от 15.05.2014 по делу N 2-2056/14 на администрацию возложена обязанность по фактическому исполнению постановления от 27.09.2012 N 2025; на кадастровом учете восстановлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112.

На основании постановления от 27.09.2012 N 2025 администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды от 26.12.2014 N 4900009702, согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 общей площадью 9425 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения (пункт 1.1 договора); участок расположен в территориальной зоне Ж-5 (т. 1, л. д. 16 - 22). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.12.2017 N 99/2017/47625937.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия определен до 01.04.2052.

Согласно пунктам 5.2.6, 5.2.7 договора при эксплуатации земельного участка арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи; использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных в подпунктах 1.1 и 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу.

В ходе осмотра земельного участка, проведенного ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв. м, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, расположено удерживающее сооружение (подпорная стена), а также котлован с обустройством арматурного каркаса фундамента. Участок частично огорожен забором, находится в заброшенном состоянии, строительные работы не производятся, межевые знаки отсутствуют, определить точные границы на местности не представляется возможным, о чем составлен акт от 15.08.2017 (т. 1, л. д. 23).

В адрес арендатора направлена претензия от 11.09.2017 N 21847/02-05-16 об устранении нарушений в 30-дневный срок, содержащая предупреждение о намерении расторжения договора в судебном порядке. Поскольку данная претензия оставлена без исполнения, департамент письмом от 14.11.2017 N 27000/02-05-16 предложил арендатору расторгнуть договор аренды и явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора.

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием для обращения администрации с иском в суд.

Отказывая в иске, суд первой инстанции выполнил указания окружного суда, дал оценку первому договору аренды от 07.04.2004 N 4900003096, заключенному с ОАО "Сочинский морской торговый порт", и всем последующим сделкам с учётом пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", и пришёл к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 07.04.2004 N4900003096 является недействительной (ничтожной) сделкой, как и последующие сделки со спорным земельным участком, в том числе и договор аренды от 26.12.2014 N 4900009702, следовательно, не имеется оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды от 26.12.2014 N4900009702.

С изложенными в апелляционной жалобе доводами судебная коллегия согласиться не может.

Так, пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Согласно статье 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В пункте 2 статьи 95 ЗК РФ указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов федерации и в муниципальной собственности.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии со статьей 96 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета РФ N 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона "Об особо охраняемых природных территориях".

Кроме того, в п. 1.1. договора аренды от 07.04.2004 N 4900003096 также указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24 находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче спорного земельного участка обществу в аренду.

Таким образом, администрация города Сочи не имела права на предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 в аренду.

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 07.04.2004 N 4900003096 является недействительной (ничтожной) сделкой.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 07.04.2004 N 4900003096 является недействительной (ничтожной) сделкой, то и все последующие сделки со спорным земельным участком также являются ничтожными, в том числе и договор аренды от 26.12.2014 N 4900009702.

Поскольку ничтожный договор не может быть расторгнут, оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды от 26.12.2014 N 4900009702 не имеется.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда, им дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обоснованность выводов суда не опровергнута истцом, новых доводов жалоба не содержит.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2020 по делу N А32-26288/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов