Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июня 2020 г. N 13АП-12/20 по делу N А21-13797/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 октября 2020 г. N Ф07-10424/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

12 июня 2020 г.

Дело N А21-13797/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 июня 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баженовой Ю.С.,

судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шахрзаевым М.И.,

при участии:

от истца: представитель Потоцкая Е.А. по доверенности от 10.10.2019 с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание);

от ответчика: представитель Канцедал О.С. по доверенности от 23.12.2019;

от третьего лица: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12/2020) публичного акционерного общества "МТС-Банк" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.12.2019 по делу N А21-13797/2019, принятое по иску

общества с ограниченной ответственностью "Западно-региональная транспортно-промышленная компания сервиса" (238443, Россия, Калининградская обл., Багратионовский район, поселок Новоселово, д.148, ОГРН: 1023901862984, ИНН: 3908023463)

к публичному акционерному обществу "МТС-Банк" (115432, Россия, Москва, пр-кт Андропова, д.18, корп.1, ОГРН: 1027739053704, ИНН: 7702045051);

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (236040, Россия, Калининградская обл., г.Калининград, ул.Генерала Соммера, д.27, ОГРН: 1043902855446, ИНН: 3906131304);

о признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Западно-региональная транспортно-промышленная компания сервиса" (далее - Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к публичному акционерному обществу "МТС-Банк" (далее - Ответчик, Банк) о признании права собственности на земельный участок площадью 170 000 кв.м. с кадастровым номером 39:01:042145:9, расположенный по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, пос.Новоселово, д.148.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Третье лицо, Управление).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 16.12.2019 в удовлетворении иска отказано.

Определением от 17.12.2019 встречное исковое заявление Банка о расторжении договора купли-продажи от 26.02.2014, обязании путем передачи осуществить возврат имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от 26.02.2014, возвращено заявителю.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Банк обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, исключив из мотивировочной части выводы о незаключенности договора купли-продажи от 26.02.2014, а также о ничтожности договора аренды земельного участка с правом преимущественного выкупа от 26.02.2014, и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований на основании избрания ненадлежащего способа защиты нарушенного права и отсутствия правовых норм, позволяющих требовать безвозмездной передачи имущества. В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное исследование судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств, из которых, по мнению подателя жалобы, следует, что воля сторон была направлена на отчуждение объектов недвижимости совместно с земельным участком, на котором расположены как объекты недвижимого, так и движимого имущества, сделки реально исполнялись.

В судебном заседании представитель Банка поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Управление, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в суд не направило, представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором оставило удовлетворение апелляционной жалобы на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Банком (Продавцом) и Обществом (Покупателем) заключен договор купли-продажи N б/н от 26.04.2014 (далее - Договор купли-продажи), в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить следующее имущество (далее - Имущество):

1) объекты, расположенные по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, пос. Новоселово, в количестве 13 шт., в том числе:

- нежилое здание площадью 108,2 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 39:01:042145:61, расположенное по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, пос. Новоселово, д. 148;

- нежилое здание площадью 2881,1 кв.м., этажность 2, кадастровый номер 39:01:042145:62, расположенное по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, пос. Новоселово, д. 148;

- нежилое здание площадью 158,5 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 39:01:042145:60, расположенное по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, пос. Новоселово, д. 148;

- нежилое здание площадью 193,6 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 39:01:042145:57, расположенное по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, пос. Новоселово, д. 148;

- нежилое здание площадью 15,3 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 39:01:042145:58, расположенное по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, пос. Новоселово, д. 148;

- сооружения (резервуары противопожарного водоснабжения по 500 куб.м.,) (2 ед.), площадь: общая, объем 1000 куб.м., кадастровый номер 39:01:042145:63, расположены по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, пос. Новоселово, д. 148;

- сооружения (резервуары питьевого водоснабжения емк. 50 куб.м.), площадь: общая, объем 50 куб.м., кадастровый номер 39:01:042145:65, расположены по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, пос. Новоселово, д. 148;

- сооружения (автостоянка служебная), площадь: общая 3375 кв.м, кадастровый номер 39:01:042145:67, расположена по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, пос. Новоселово, д. 148;

- сооружение (открытый склад СВХ), площадь 24911 кв.м., кадастровый номер 39:01:042145:59, расположенное по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, пос. Новоселово, д. 148;

- сооружение (автостоянка для грузовых автомобилей), площадь 44970 кв.м, кадастровый номер 39:01:042145:68, расположена по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, пос. Новоселово, д. 148;

- сооружения (дезбарьер), площадь: общая 96,4 кв.м, кадастровый номер 39:01:042145:66, расположен по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, пос. Новоселово, д. 148;

- сооружения (весы автомобильные), площадь: общая 88,8 кв.м., кадастровый номер 39:01:042145:64, расположены по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, пос. Новоселово, д. 148;

- сооружения канализации, площадью 131 кв.м., кадастровый номер 39:01:042145:70, расположено по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, пос. Новоселово, д. 148;

2) оборудование, находящееся по адресу: Калининградская обл., Багратионовский район, пос. Новоселово, д.148 (территория ТЛТ): кран мостовой ручной, инв. N 269; дороги подъездные, 5025 кв.м., инв. N301; ограждения территории ТЛТ, инв. N302; система контроля доступа, инв. N311; система охранной сигнализации, инв. N308, система пожарной сигнализации, инв. N309; система СПРК ЯНТАРЬ-2СН, инв. N292; система видеонаблюдения, инв. N305; система телефонной связи, инв. N310; тепловой пункт, инв. N313; ворота откатные - 4 шт., инв. N 288-291; генератор дизельный, модель AKSAAD 490, заводской номер двигателя EAZOA002633.

Имущество передано Обществу по акту приема-передачи имущества от 26.02.2014.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 29.04.2014 произведена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости.

Согласно п.1.3 Договора купли-продажи общая стоимость Имущества составляет 428 435 415 руб. 32 коп. (398 206 071 руб. 28 коп. - общая стоимость недвижимого имущества, 30 229 344 руб. 04 коп. - общая стоимость оборудования).

Имущество расположено на земельном участке общей площадью 170 000 кв.м. с кадастровым номером 39:01:042145:9 по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, п.Новоселово, д.148 (далее - Земельный участок), предоставленном Обществу на основании договора аренды N б/н от 26.02.2014 (далее - Договор аренды), заключенного между Банком (Арендодателем) и Обществом (Арендатором). 18.04.2014 произведена государственная регистрация Договора аренды.

В силу п.2.1 Договора аренды срок аренды Земельного участка - до 31.12.2018.

Согласно п.3.3 Договора аренды Арендатору предоставляется преимущественное право на выкуп Земельного участка в течение всего срока действия Договора аренды (без учета возможных пролонгаций срока аренды).

Ссылаясь на то, что в нарушение пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации Обществу не передано право собственности на земельный участок, на котором расположено Имущество, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, сделав вывод о незаключенности Договора купли-продажи от 26.04.2014 и недействительности (ничтожности) Договора аренды земельного участка от 26.04.2014.

Решение суда обжалуется Банком только в части выводов, изложенных в мотивировочной части решения, о незаключенности договора купли-продажи от 26.02.2014 и ничтожности договора аренды земельного участка с правом преимущественного выкупа от 26.02.2014.

В остальной части решение не обжаловано, в отзыве Общества на апелляционную жалобу возражения на решение суда в остальной части также не содержатся.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимой вещи являются предмет и цена договора (статьи 554, 555 ГК РФ).

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности Договора купли-продажи в части продажи объектов недвижимости, указав, что в Договоре купли-продажи не содержатся сведения о том, на каком земельном участке расположены продаваемые объекты недвижимости, на каком праве продавцу принадлежит данный участок, а также сведения об отчуждении объектов с одновременной передачей в собственность земельного участка,

Вместе с тем, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

В данном случае при описании в Договоре купли-продажи объекта купли-продажи стороны в пунктах 1.1 и 1.2 согласовали предмет Договора купли-продажи, указав кадастровые номера объектов недвижимости, их площадь и расположение, а также определили их цену.

Кроме того, из материалов и пояснений сторон следует, что Договор купли-продажи сторонами исполнялся, передача Имущества Покупателю произведена, переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован, Покупателем производилась оплата по Договору купли-продажи.

В соответствии с п.3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о незаключенности Договора купли-продажи противоречит материалам дела, в связи с чем подлежит исключению из оспариваемого судебного акта.

Вместе с тем, согласно пункту 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Из материалов дела следует и Банком не оспаривается, что недвижимое имущество (13 объектов), являющееся предметом Договора купли-продажи, расположено на земельном участке общей площадью 170 000 кв.м. с кадастровым номером 39:01:042145:9 по адресу: Россия, Калининградская область, Багратионовский район, пос. Новоселово, д. 148.

Спорный земельный участок по Договору купли-продажи не отчуждался в пользу Общества.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в данном пункте. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Банком не оспаривается, что на Земельном участке не расположено никаких иных объектов недвижимости, кроме приобретенных Обществом по Договору купли-продажи. Спорный земельный участок не изъят из оборота, отсутствуют ограничения, установленные пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что указанные в Договоре купли-продажи объекты недвижимости и оборудование представляют таможенно-логистический терминал (ТЛТ) (комплекс зданий, сооружений, территорий, объединенных в единое целое, в пределах которого оказываются услуги, связанные с таможенным оформлением товаров и транспортных средств, и их хранением).

При этом, указанное в Договоре купли-продажи оборудование, исходя из его назначения, не может отдельно использоваться без зданий и сооружений таможенно-логистического терминала, предназначено для их обслуживания, и в силу ст.135 ГК РФ связана с ними общим назначением следует их судьбе.

Поскольку на момент подписания Договора купли-продажи Банк являлся собственником Земельного участка, то отчуждение нежилых зданий, сооружений и необходимого для их обслуживания оборудования должно было производиться вместе с указанным земельным участком.

Довод Банка о том, что Общество могло в последующем выкупить спорный земельный участок на основании п.3.3 Договора аренды земельного участка не соответствует принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, поскольку продажа Земельного участка Обществу в данном случае зависит от воли Банка и от того, обратится ли Общество с предложением выкупить спорный земельный участок.

При этом Договором аренды предусмотрена возможность выкупа Земельного участка независимо от наличия в собственности Общества объектов недвижимости, расположенных на Земельном участке.

Как правильно указал суд первой инстанции, Договор аренды земельного участка не может быть рассмотрен судом в качестве доказательства согласования условия о переходе к Обществу права собственности на Земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, являющиеся предметом Договора купли-продажи, поскольку данный Договор аренды не содержит в себе условий об одновременном переходе к Обществу права собственности и на объекты недвижимости и земельный участок, что недопустимо в силу ст. 554 ГК РФ.

Таким образом, из условий Договора купли-продажи и Договора аренды следует, что воля сторон не была направлена на одновременное отчуждение прав на здания, строения, сооружения и земельный участок, на котором они расположены.

Как указано в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

При таких обстоятельствах, Договор купли-продажи и Договор аренды обладают признаками недействительной (ничтожной) сделки.

Учитывая изложенное, обжалуемое решение подлежит изменению только в части исключения из мотивировочной части решения вывода о незаключенности Договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.12.2019 по делу N А21-13797/2019 изменить, исключив из мотивировочной части решения вывод о незаключенности договора купли-продажи от 26.02.2014.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Западно-региональная транспортно-промышленная компания сервиса" в пользу публичного акционерного общества "МТС-Банк" 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Н.С. Полубехина И.А. Тимухина