Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2020 г. N 02АП-1130/20 по делу N А82-12138/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 ноября 2020 г. N Ф01-13533/20 настоящее постановление отменено

г. Киров

15 июня 2020 г.

Дело N А82-12138/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хоровой Т.В.,

судей Немчаниновой М.В., Черных Л.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,

без участия в судебном заседании представителей сторон и третьих лиц,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.12.2019 по делу N А82-12138/2019

по иску муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля"

(ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884)

к индивидуальному предпринимателю Мустафаеву Зауру Ханоглан оглы

(ИНН: 632138493608, ОГРНИП: 314760436700060),

третьи лица: акционерное общество "Ярославльводоканал",

акционерное общество "Газпром газораспределение Ярославль"

об изъятии имущества,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля", переименовано в муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (далее - Истец, МКУ "Агентство по АЗУТП" г. Ярославля, Агентство) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Мустафаеву Зауру Ханоглан оглы (далее - Ответчик, ИП Мустафаев З.Х., Предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 76:23:040401:886, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Калмыковых, в районе дома N 8 на земельном участке площадью 751 кв. м с кадастровым номером 76:23:040401:43 путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 24.12.2019 в иске отказано.

31.12.2019 в ЕГРЮЛ внесена запись 2197627643882 о переименовании муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" в муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля.

Агентство с принятым решением суда не согласилось и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, поскольку суд первой инстанции сделал ошибочный вывод о том, что арендные правоотношения по спорному земельному участку сложились с момента заключения договора аренды от 15.10.2012, то есть до введения в действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) - (01.03.2015), поэтому положения названной статьи не могут быть применены к спорным правоотношениям, так как предметом по договору аренды от 15.10.2012 и по договору аренды от 21.10.2015 являлся один и тот же земельный участок площадью 751 кв. м с кадастровым номером 76:23:040401:43; возврат арендуемого земельного участка Агентству после первого договора в 2015 не оформлялся, фактически спорный земельный участок перешел во владение Салахова Э.С. в 2012 и из его владения не выбывал до момента отчуждения объекта незавершенного строительства 06.12.2016.

Однако данный вывод суда первой инстанции является ошибочным, так как:

- тот факт, что земельный участок не выбывал из владения Ответчика, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон в качестве действующих на основании договора от 15.10.2012

- договор аренды земельного участка от 21.10.2015 представляет собой самостоятельную гражданско-правовую сделку, которая заключена сторонами после вступления в силу статьи 239.1 ГК РФ.

- в силу пункта 3 статьи 154, пункта 1 статьи 425, пункта 1 статьи 432 ГК РФ, пункта 1 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49, пункта 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон при заключении договора аренды от 21.10.2015, их отношения регулируются новым договором.

Статья 239 ГК РФ введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, который вступает в силу с 01.03.2015, после чего арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, вышеназванной нормой права урегулирован вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, который не предполагает иного порядка заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Соответственно, Истец считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, так как при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.

Предприниматель представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором против доводов Истца возражает, просит решение суда оставить без изменения.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство по апелляционной жалобе откладывалось до 14 часов 15 минут 23.04.2020, до 15 часов 00 минут 21.05.2020 и до 14 часов 30 минут 14.06.2020.

В связи с невозможностью по причине нахождения в отпуске дальнейшего участия судьи Великоредчанина О.Б. в рассмотрении настоящего дела 21.05.2020, произведена его замена по определению от 20.05.2020 на судью Черных Л.И., в связи с чем рассмотрение дела начато с начала.

Стороны и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание апелляционного суда 11.06.2020 не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, истец ходатайствовал о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 24.12.2019 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, объект, для строительства которого ИП Мутафаеву З.Х. был предоставлен земельный участок по договору аренды от 21.10.2015, не был введен в эксплуатацию, Агентство обратилось с соответствующим иском в суд.

Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь статьями 11, 235, 239.1, 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), постановлениями Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 10661/10 и от 15.02.2011 N 14381/10, Постановлениями Пленума ВАС РФ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) и от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), требования Истца признал неправомерными.

Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, отзыва на жалобу, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Статьей 239.1 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная статья введена Законом N 171-ФЗ (подпункт 2 статьи 3). При этом в силу пункта 33 статьи 34 этого закона, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции этого закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3).

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (пункт 5):

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ также предусмотрено следующее.

Если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Порядок предоставления участка предусмотрен в статьях 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вышеназванной нормой урегулирован вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, и он не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 12.10.2012 N 1323-р и договора от 15.10.2012 N 695-яс Салахову Э.С. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:040401:43 общей площадью 751 кв. м, расположенный по адресу: г. Ярославль, ул. Калмыковых, у дома N 8 для строительства салона красоты и фитнес-клуба с инженерными коммуникациями. Срок действия договора определен с 12.10.2012 по 11.10.2015.

Договор зарегистрирован в ЕГРН 21.12.2012.

07.04.2014 Салахову Э.С. выдано разрешение на строительство N RU76301000-136-2014.

14.07.2015 в ЕГРН зарегистрировано право собственности Салахова Э.С. на объект незавершенного строительства (площадь застройки 376,3 кв. м) со степенью готовности 16% по адресу: г. Ярославль, ул. Калмыковых, у дома N 8.

21.10.2015 для завершения строительства здания с Салаховым Э.С. заключен договор аренды земельного участка N 695/1-яс на срок с 12.10.2015 по 11.10.2018 для завершения строительства объекта незавершенного строительства салона красоты и фитнес-клуба с инженерными коммуникациями.

До заключения данного Салахов Э.С. обращался с заявлением от 30.09.2015 о переоформлении договора аренды на 3 года.

Доказательств возврата земельного участка перед заключением договора от 21.10.2015 не представлено.

По договору купли-продажи от 06.12.2016 ИП Мустафаев З.Х. приобрел у Салахова Э.С. в собственность объект незавершенного строительства. Право собственности Предпринимателя зарегистрировано в ЕГРН 14.12.2016.

Дополнительным соглашением N 1 от 20.01.2017 к договору аренды от 21.10.2015 N 695/1-яс права и обязанности арендатора возложены на Предпринимателя, поэтому в данном случае ИП Мустафаев З.Х был поставлен в известность для каких целей и на какой срок был заключен договор аренды земельного участка от 21.10.2015 N 695/-1-яс.

В связи с истечением срока договор аренды земельного участка от 21.10.2015 N 695/1-яс прекратил свое действие, о чем ИП Мустафаеву З.Х. Агентство направило уведомление от 03.07.2018 N 5844.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Предприниматель указал, что строительство здания салона красоты и фитнес-клуба площадью 376,3 кв. м фактически завершено в 2018.

Однако в отзыве от 12.11.2019 Ответчик сообщил, что спорный объект так и не был завершен строительством и не введен в эксплуатацию.

Данный факт подтверждается Отчетом N 19684-О об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 15.05.2019, в котором на момент оценки степень готовности составила 80%, то есть в 2018 объект не являлся завершенным (л.д.53, об.).

Доказательств, свидетельствующих о том, что до истечения срока действия договора, заключенного после 01.03.2015, и по которому по Дополнительному соглашению N 1 от 20.01.2017 к Мустафаеву З.Х. перешли права и обязанности арендатора, объект был достроен, Ответчик в материалы дела не представил.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал неверный вывод об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 239.1 ГК РФ, указав, что цель предоставления земельного участка последовательно всем лицам, в том числе ИП Мустафаеву З.Х., достигнута завершением строительства объекта.

Соответственно, апелляционный суд считает, что при вынесении решения 24.12.2019 Арбитражный суд Ярославской области неправильно применил нормы материального права, что привело к неверному выводу суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска, поскольку требование Агентства об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов является правомерным и подлежит удовлетворению, что в силу положений пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для удовлетворения апелляционной жалобы Истца и для отмены решения Арбитражного суда Ярославской области от 24.12.2019.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанций относятся на Ответчика и подлежат взысканию в федеральный бюджет в связи с тем, что на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Агентство как истец освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.12.2019 по делу N А82-12138/2019 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884) к индивидуальному предпринимателю Мустафаеву Зауру Ханоглан оглы (ИНН: 632138493608, ОГРНИП: 314760436700060) удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя Мустафаева Заура Ханоглан оглы объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:040401:886, расположенный по адресу: г. Ярославль, ул. Калмыковых, в районе дома N 8 на земельном участке площадью 751 кв. м с кадастровым номером 76:23:040401:43 путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Мустафаева Заура Ханоглан оглы (ИНН: 632138493608, ОГРНИП: 314760436700060) в федеральный бюджет 6000 рублей государственной пошлины за рассмотрение искового заявления судом первой инстанции и 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Т.В. Хорова

Судьи

М.В. Немчанинова Л.И. Черных