Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2020 г. N 21АП-1082/20 по делу N А83-8345/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 9 ноября 2020 г. N Ф10-4133/20 настоящее постановление оставлено без изменения

22 июня 2020 г.

Дело N А83-8345/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15.06.2020.

В полном объёме постановление изготовлено 22.06.2020.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Молчановой В.С.,

при участии:

индивидуального предпринимателя Мотало Василия Степановича, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

от индивидуального предпринимателя Мотало Василия Степановича - Вселенская А.В., представитель на основании доверенности от 20.02.2019 N 82/66-н/82-2019-1-255, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мотало Василия Степановича на решение Арбитражного суда Республики Крым от 10 февраля 2020 года по делу А83-8345/2019

по иску индивидуального предпринимателя Мотало Василия Степановича,

к Администрации города Керчи Республики Крым

о признании пункта договора аренды земельного участка недействительным;

по встречному иску Администрации города Керчи Республики Крым

к индивидуальному предпринимателю Мотало Василию Степановичу

о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Мотало Василий Степанович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковыми требованиями к Администрации города Керчи Республики Крым (далее - ответчик, Администрация) о признании пункта 7.4. Договора аренды земельного участка от 02.02.2018 года, заключённого истцом и Администрацией города Керчи Республики Крым и зарегистрированного в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 07.09.2018 года за N 90:19:010112:17506-90/090/2018-2, недействительным.

В свою очередь, Администрация города Керчи Республики Крым обратилась в арбитражный суд с встречными исковыми требованиями к ИП Мотало В.С. о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 02.02.2018 года за период с 01.01.2015 по 01.02.2018 в размере 729 047,08 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 10.02.2020 года по делу N А83-8345/2019, в удовлетворении первоначальных требований индивидуального предпринимателя отказано, встречные исковые требования Администрации удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП Мотало В.С. обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неверно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения данного дела, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Так податель жалобы указывает, что по состоянию на 01.01.2015 года, земельный участок, переданный в аренду предпринимателю, площадью 1974 кв.м., ещё не был сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Здание, принадлежащее ИП Мотало В.С., и расположенное в границах арендуемого им земельного участка, фактически занимает площадь 476,9 кв.м. Фактическое использование земельного участка, осуществлялось предпринимателем исключительно в пределах площади, непосредственно занятой под принадлежащим ему строением.

Администрация города Керчи Республики Крым, представила отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить её без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, указывая при этом на то, что индивидуальный предприниматель Мотало Василий Степанович с 30.05.2012 года, является собственником нежилого здания, расположенного на арендуемом им земельном участке по адресу: Республика Крым, город Керчь, ул. Пошивальникова, дом 52.

Договор аренды земельного участка от 02.02.2018 года, был подписан предпринимателем без каких-либо возражений с его стороны, при этом, с условиями данного договора он был ознакомлен и добровольно, по своему волеизъявлению принял на себя все права и обязанности, им предусмотренные.

Как указывает Администрация, земельный участок площадью 1974 кв.м., был передан в аренду ИП Мотало В.С. по акту приёма-передачи от 02.02.2018 года, при этом, доказательств, подтверждающих пользование земельным иной площадью, предпринимателем в материалы дела не представлено.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 31.01.2018 года, индивидуальный предприниматель Мотало Василий Степанович обратился к главе Администрации города Керчи Республики Крым с заявлением, в котором просил предоставить ему в аренду сроком на 49 лет, земельный участок, площадью 1974 кв.м., с кадастровым номером 90:19:010112:17506 (т.1, л.д.33).

02.02.2018 года между индивидуальным предпринимателем Мотало Василием Степановичем и Администрацией города Керчи Республики Крым, был заключён Договор аренды земельного участка площадью 1974 кв.м., кадастровый номер 90:19:010112:17506, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Керчь, ул. Пошивальникова, 52.

Данный договор заключён без проведения торгов, на основании статьи 39.20 Земельного кодекса РФ - в связи с наличием на арендуемом земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности ИП Мотало В.С.

Как следует из пункта 1.3 Договора, на арендуемом участке располагаются объекты недвижимости: нежилые задания, право собственности, на которые зарегистрировано 25.06.2012 года.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора, размер арендной платы в год составляет 256 584,90 рублей.

В соответствии с пунктом 7.4 Договора, его условия в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2015 года.

19.02.2019 года истец по первоначальному иску обращался с письмом к ответчику по первоначальному иску, где просил пересмотреть ранее указанное условие Договора, поскольку, по мнению истца, оно не соответствует закону и не вытекает из существа сложившихся между сторонами взаимоотношений.

В свою очередь Администрацией города Керчи Республики Крым в целях урегулирования возникшего спора, предпринимателю была направлена Претензия N 02-23/3478 от 25.10.2018 года с просьбой оплатить возникшую задолженность.

Полагая, что пункт 7.4 Договора аренды противоречит положениям действующего законодательства и воле истца при заключении указанного договора, предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Крым с иском о признании его недействительным, а Администрация города Керчи, в свою очередь, обратилась со встречными требованиями о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 01.02.2018 года в размере 729 047, 08 рублей.

Изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требованиях, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Таким образом, для признания сделки недействительной необходимо установить, что она нарушает требования закона или иного правового акта и одновременно нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку.

Как следует из пункта 2 статьи 1 ГК РФ, юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 420 ГК РФ определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В статье 421 ГК РФ закреплён принцип свободы договора, в частности свободы определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, который может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа указанной нормы права следует, что существенными являются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора: последний не считается заключённым, если отсутствует согласование хотя бы одного из условий.

Как усматривается из материалов дела, договор аренды земельного участка от 02.02.2018 года, был подписан сторонами без возражений и замечаний, что свидетельствует об отсутствии между ними неопределённости, в том числе и в отношении спорного пункта 7.4 договора аренды.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ИП Мотало В.С. заключал договор аренды земельного участка добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением принял на себя все права и обязанности, определенные договором, сведений о наличии разногласий при заключении указанного договора в материалы дела не представлено.

С учётом указанных обстоятельств, апелляционный суд пришёл к выводу о том, что на момент заключения спорного договора истец располагал полной информацией об условиях, содержащихся в договоре.

Согласно статье 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из материалов дела, срок действия договора аренды сторонами согласован, при этом в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ, стороны вправе установить, что условия заключённого ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Судебная практика применения указанных выше норм законодательства, последовательно исходит из того, что стороны вправе распространить действие договора только на отношения, фактически возникшие до его заключения (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2004 года N 85, постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.08.2005 года N, от 09.11.2010 года N 7552/10).

Судебной коллегией установлено что, индивидуальный предприниматель Мотало Василий Степанович ещё с 30.05.2012 года, является собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке по адресу: Республика Крым, город Керчь, ул. Пошивальникова, дом 52.

31.01.2018 года, индивидуальный предприниматель Мотало Василий Степанович обратился к главе Администрации города Керчи Республики Крым с заявлением, в котором просил предоставить ему в аренду сроком на 49 лет, земельный участок, площадью 1974 кв.м., с кадастровым номером 90:19:010112:17506 (т.1, л.д.33).

02.02.2018 года между ИП Мотало В.С. и Администрацией города Керчи был заключён договор аренды земельного участка, площадью 1974 кв.м., с кадастровым номером 90:19:010112:17506.

Арендуемый предпринимателем земельный участок площадью 1974 кв.м., был передан ему в аренду по акту приёма-передачи от 02.02.2018 года, при этом, доказательств, подтверждающих пользование земельным участком иной площадью, в материалы дела не представлено.

На арендуемом предпринимателем в соответствии с договором от 02.02.2018 года земельном участке, (согласно п.1.3), располагаются объекты недвижимости: нежилые здания, принадлежащие ему на праве собственности (извлечение о государственной регистрации права N 34612782 от 25.06.2012).

Указанные обстоятельства, лицами, участвующими в деле не оспариваются.

В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что Администрация города Керчи могла распоряжаться земельным участком только после оформления за собой права собственности, т.е. после 22.01.2018 является необоснованным, поскольку до указанной даты на земельном участке уже располагалось принадлежащее Мотало В.С. нежилое здание.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом, по смыслу части 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости неразделимы.

Порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение регулируется статьей 35 ЗК РФ. В соответствии с указанной нормой не допускается раздельное правовое регулирование имущественных прав на земельный участок и строения на нем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений ВАС РФ, изложенных в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из положений пункта 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на неё переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, распространение действия договора аренды на правоотношения, возникшие между сторонами с 01 января 2015 года, не противоречит статье 425 ГК РФ и правоприменительной практике. Следовательно, соответствующее условие договора аренды не может быть признано недействительным по указанному выше основанию.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении АС ЦО от 12.12.2019 года по делу N А83-18882/2018 и в Определении ВС РФ от 27.02.2020 года N 310-ЭС19-28352.

Удовлетворяя заявленные требования по встречному иску о взыскании с ИП Мотало Василия Степановича в пользу Администрации города Керчи Республики Крым задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, площадью 1974 кв.м., с кадастровым номером 90:19:010112:17506, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Керчь, ул. Пошивальникова, 52, за период с 01.01.2015 по 01.02.2018 в размере 729 047, 08 руб., суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что согласно статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Статьёй 1 Земельного кодекса РФ установлено, что одним из принципов землепользования является его платность.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ N 241/10 от 29.06.2010 года, если земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их использования не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, арендная плата подлежит исчислению, исходя из площади земельного участка, непосредственно занятого зданием/сооружением, если не доказано фактическое использование земельного участка в иных границах.

Арендуемый земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт, в то время как доказательств фактического использования земельного участка в иных границах и иной площадью, чем установлено в договоре аренды и акте приёма-передачи земельного участка, в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств, подтверждающих оплату задолженности по арендной плате за период 01.01.2015 по 01.02.2018 в размере 729 047, 08 рублей, в связи с чем, встречные исковые требования были правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Согласно нормам статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины не подлежат возмещению заявителю жалобы в случае отказа в ее удовлетворении.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 10 февраля 2020 года по делу N А83-8345/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мотало Василия Степановича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Евдокимов

Судьи

Н.И. Сикорская А.А. Тарасенко