Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2020 г. N 08АП-4372/20 по делу N А46-21623/2019

город Омск

24 июня 2020 г.

Дело N А46-21623/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Грязниковой А.С., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4372/2020) департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 03.03.2020 по делу N А46-21623/2019 (судья Пермяков В.В.), принятое по исковому заявлению департамента имущественных отношений администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Регион" (ИНН 5507254555, ОГРН 1175543016604) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:080101:12020, путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании представителей:

от департамента имущественных отношений администрации города Омска - Анненковой В.А. по доверенности от 02.10.2019;

от общества с ограниченной ответственностью "Регион" - Геннинга К.П. по доверенности от 16.01.2019,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент, истец, апеллянт) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Регион" (далее - ООО "Регион", ответчик, общество) об изъятии объекта незавершенного строительства, со степенью готовности 11 %, кадастровый номер 55:36:080101:12020, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами: 55:36:080101:10852, адрес: г. Омск, Центральный АО, ул. 21-я Амурская, д. 21 А; 55:36:080101:11463, адрес: г. Омск, Центральный АО, ул. 21-я Амурская, д. 21 А, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации N 1299 от 03.12.2014.

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.03.2020 исковые требования департамента оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 03.03.2020 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Мотивируя свою позицию, апеллянт указывает следующее: действующие разрешение на строительство не препятствует департаменту обратиться с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов; бездействие департамента, установленное в рамках дела N А46-13044/2019 имело место после окончания срока действия договоров аренды и не подтверждает отсутствие возможности ответчика завершить строительство в период действия договоров аренды.

16.06.2020 в материалы дела от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела нового доказательства: распоряжения департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска N 201 от 18.02.2020, в соответствии с которым, разрешение на строительство N 55-ru55301000-56-2019 от 15.05.2019, выданное ответчику, прекращено.

Учитывая, что по смыслу части 2 статьи 268 АПК РФ и абзаца 5 пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разрешение вопроса о принятии дополнительных доказательств находится в пределах усмотрения суда апелляционной инстанции, представленное департаментом новое доказательство приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела в целях правильного, полного и всестороннего разрешения настоящего спора, принятия законного и обоснованного судебного акта.

От ответчика в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ООО "Регион" выразило несогласие с позицией, изложенной апеллянтом в жалобе, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Регион" возражал против доводов, изложенных истцом в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, между департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "Феррум" 20.09.2016 заключен договор N Д-Ц-13-11289 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:080101:10852 для размещения торгового комплекса (в том числе салона по продаже автотранспортных средств).

Письмом N Вх-ДИО/6526 от 20.06.2018 общество с ограниченной ответственностью "Феррум" уведомило департамент о передаче прав и обязанностей по договору аренды ООО "Регион" на основании договора уступки прав от 20.06.2018.

22.03.2019 между департаментом и ООО "Регион" заключен договор N Д-Ц-31-11715 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:080101:11463 для размещения торгового комплекса (в том числе салона по продаже автотранспортных средств).

С 21.05.2019 договор аренды N Д-Ц-31-11289 от 20.09.2016, а также договор аренды N Д-Ц-31-11715 от 22.03.2019 прекратили свое действие в связи с окончанием срока действия договоров.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.05.2019 (л.д. 27-28) на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:080101:10852, 55:36:080101:11463, расположен объект незавершенного строительства кадастровым номером 55:36:080101:12020 со степенью готовности 11 %, принадлежащий ООО "Регион" на праве собственности, что подтверждается регистрационной записью N 55/104/2019-1 от 20.05.2019.

04.10.2019 департаментом произведен осмотр земельных участков, ранее представлявшихся в аренду.

Согласно акту осмотра от 04.10.2019, установлено, что участки по периметру имеют ограждение, выполненное из металлического профилированного листа, в центральной части участков расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:080101:12020 со степенью готовности 11%, принадлежащий ООО "Регион" на праве собственности, остальная часть участков представляет собой пустырь, покрытый травяной растительностью.

Истечение срока действия договоров аренды земельных участков, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого земельные участки предоставлялись ответчику, послужило основанием обращения департамента в арбитражный суд с исковым заявлением, основанным на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, с чем выразил несогласие департамент.

Признавая выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом законом N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы ГК РФ и ЗК РФ, которые установили порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон N 171-ФЗ от 23.06.2014 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, обеспечивает рациональное и эффективное распоряжение земельными участками, что является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден постановлением Правительства Российской Федерации N 1299 от 03.12.2014 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Поскольку материалами дела установлено, что к моменту рассмотрения дела срок действия договоров аренды земельных участков, на которых расположен объект незавершенного строительства, истек 21.05.2019, а строительство объекта на земельных участках не завершено, то к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ, поскольку имеются основания для изъятия спорного объекта.

Между тем, судом апелляционной инстанции принято во внимание следующее.

В соответствии с подпунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ определено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В рассматриваемом случае, ответчику в аренду предоставлялись два обособленных земельных участка с кадастровыми номерами 55:36:080101:10852, 55:36:080101:11463, на которых расположен спорный объект незавершенного строительства кадастровым номером 55:36:080101:12020.

Применительно к положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, общество обладает правом на однократное заключение (продление) договоров аренды в отношении обоих земельных участков без торгов с целью завершения строительства. Между тем, из материалов настоящего дела не усматривается факт реализации ответчиком соответствующего права в отношении какого-либо из двух земельных участков.

Напротив, материалами дела установлено, что 17.06.2019 ООО "Регион" направляло в адрес департамента обращение N 13824/СОО о подготовке необходимых документов для заключения договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:080101:10852, 55:36:080101:11463 с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:080101:12020, собственником, которого является общество. Департаментом решение по итогу рассмотрения вышеуказанного обращения, не принято.

Полагая, что бездействие департамента не соответствует действующему законодательству и нарушает права и интересы заявителя, ООО "Регион" обратилось в арбитражный суд с заявлением, рассмотренным в рамках дела N А46-13044/2019.

Решением Арбитражного суда Омской области N А46-13044/2019 от 03.09.2019, вступившим в законную силу, суд признал незаконным бездействие департамента имущественных отношений администрации города Омска, выраженное в ненадлежащем рассмотрении заявления N 13824/СОО от 17.06.2019, обязал департамент имущественных отношений администрации города Омска устранить допущенные нарушения прав ООО "Регион" путем принятия в 10-ти дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу решения в соответствии с требованиями части 5 статьи 39.17 ЗК РФ.

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение арбитражного суда по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Таким образом, вопреки доводам апеллянта, установленные в рамках дела N А46-13044/2019 обстоятельства, свидетельствуют о том, что право на однократное заключение (продление) договоров аренды земельных участком без торгов для завершения строительства, не реализовано обществом исключительно по причине бездействия департамента.

Между тем, приведенные выше обстоятельства указывают на наличие у общества права на получение двух земельных участков в аренду без проведения торгов с целью завершения строительства объекта незавершенного строительств, в связи с чем, к рассматриваем правоотношениям не подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Довод департамента о том, что не истечение срока действия разрешения на строительство на момент прекращения арендных отношений, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, основан на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства.

В силу части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Следовательно, срок, в течение которого застройщику разрешено возводить объекты капитального строительства на земельном участке, обоснованно связывается со сроками, определенными проектной документацией, то есть реальными сроками возведения объекта, то есть до 30.04.2020.

При этом ссылка истца на распоряжение департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска N 201 от 18.02.2020, в соответствии с которым, разрешение на строительство N 55-ru55301000-56-2019 от 15.05.2019, выданное ответчику, прекращено, признается апелляционным судом несостоятельной, поскольку на момент рассмотрения дела указанное распоряжение в материалы дела истцом не представлялось, судом первой инстанции не оценивалось, в связи с чем, указанное доказательство не может служить основанием для отмены судебного акта.

Отказывая в удовлетворении требования истца об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства, суд первой инстанции обоснованно сослался на то, что общество осуществляет активные действия по завершению строительства объекта, обращалось к департаменту с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта, ранее обществу как собственнику этого объекта незавершенного строительства, земельные участки не предоставлялись для завершения строительства спорного объекта незавершенного строительства, возможность завершения строительства объекта обществом не утрачена, срок действия разрешения на строительство на момент рассмотрения дела по существу не истек. Вместе с тем, департаментом осуществлено бездействие, препятствующее осуществлению обществом своих прав, которое признано незаконным в рамках дела N А46-13044/2019.

Поскольку суд первой инстанции правильно определил круг обстоятельств, подлежащих исследованию для правильного разрешения спора и на основании правильного применения приведенных норм материального права, сделал выводы, соответствующие установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, у суда апелляционной инстанции не имеются оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы не рассматривался, так как департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 03.03.2020 по делу N А46-21623/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

А.С. Грязникова Е.Б. Краецкая