Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2020 г. N 15АП-4702/20 по делу N А32-50068/2019

город Ростов-на-Дону

03 июля 2020 г.

дело N А32-50068/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей М.Г. Величко, О.А. Ереминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Кладиновой Е.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Апрель Кубань" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2020 по делу N А32-50068/2019

по иску ИП Гаранова Егора Николаевича

к ООО "Апрель Кубань"

при участии третьего лица - ООО "Алекс-Фарм"

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Гаранов Егор Николаевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Апрель Кубань" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 25.12.2018.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Алекс-Фарм".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2020 расторгнут договор аренды нежилого помещения расположенного на первом этаже здания, находящегося по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Кирова, д. 62, пом. 2.4-7, кадастровый номер 23:40:0408017:68, общей площадью 32 кв. м от 25.12.2018 (дата и номер государственной регистрации 14.03.2019 N 23:40:0408017:68-23/012/2019-2). Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Апрель Кубань" (ИНН 2310174811 ОГРН 1132310011481) в пользу индивидуального предпринимателя Гаранова Егора Николаевича (ИНН 230908647301 ОГРНИП 313231236500022) расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой и просил решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель указал, что арендатором 01.09.2019 по адресу регистрации нового собственника арендуемого помещения был направлен запрос о предоставлении документации для подготовки Дополнительного соглашения к Договору аренды недвижимого имущества от 25.12.2018, а также предоставления банковских реквизитов, с целью недопущения арендатором просрочки по оплате арендной платы. Направленный запрос был получен адресатом, однако ответа не последовало. Реквизиты для внесения арендной платы были предоставлены истцом 05.02.2020, в адрес ответчика поступил счет на оплату N 1/20 от 04.02.2020 об оплате задолженности по аренде недвижимого имущества по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Кирова, д. 62, пом. 2,4-7, за период с 01.06.2019 по 29.02.2020, при этом 11.02.2020 вышеуказанный счет был оплачен арендатором. Ответчик полагает, что со стороны общества отсутствовали намерения, либо виновные действия, направленные на нарушение условий договора аренды, которые могли бы повлечь за собой его расторжение. На текущий период времени истец уклоняется от подписания Дополнительного соглашения о смене собственника и согласовании платежных реквизитов. В силу положений п. 7.4. Договора аренды недвижимого имущества от 25.12.2018 арендатор не несет ответственности за неполучение платежей по вышеуказанному договору, в случае изменения реквизитов арендодателя и непредставления их арендатору. На момент направления настоящей жалобы вся задолженность оплачена, и ответчиком предприняты все возможные меры для исключения нарушений условий договора в будущем.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Посредством электронной подачи документов в арбитражный апелляционный суд через систему "Мой арбитр" от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу и дополнения к отзыву, в котором он возражал против доводов общества и просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Поступившие документы приобщены судом к материалам настоящего дела.

Также от истца поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое рассмотрено судебной коллегией и удовлетворено.

Лица, участвующие в деле, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 25.12.2018 между ООО "Алекс-Фарм" (арендодатель) и ООО "Апрель Кубань" (арендатор) заключен договор аренды, согласно п. 1.1 которого во временное владение и пользование ответчика переданы нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Кирова, д. 62, пом. 2.4-7, общей площадью 32 кв. м, для использования под аптечный пункт.

Актом от 14.02.2019 вышеуказанные помещения переданы ООО "Апрель Кубань".

13.05.2019 между ООО "Алекс-Фарм" и ИП Гарановым Егором Николаевичем заключен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Кирова, д. 62, пом. 2.4-7, общей площадью 32 кв. м 17.06.2019 ООО "Алекс-Фарм" уведомило ООО "Апрель Кубань" о продаже арендуемого помещения.

Кроме того, ИП Гарановым Е.Н. в адрес ответчика направлено уведомление об освобождении занимаемого помещения.

01.10.2019 истцом в адрес ответчика также направлено письмо с требованием погасить образовавшуюся задолженность за четыре отчетных периода, а также расторгнуть договор аренды от 25.12.2018.

Претензионное письмо оставлено адресатом без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Суд верно указал, по смыслу действующего законодательства со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает обязательства из договора аренды. Таким образом, несмотря на смену собственника сданного в аренду имущества общество ООО "Апрель Кубань" должно осуществлять надлежащим образом обязательство по оплате арендных платежей по условиям договора аренды от 25.12.2018.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

По смыслу подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ правом на расторжение договора обладает потерпевшая сторона, ответчиком по такому требованию выступает лицо, которое существенно нарушило условия договора.

Из материалов дела следует, 17.06.2019 бывшим собственником арендуемого помещения ООО "Алекс-Фарм" в адрес ответчика по настоящему делу направлено уведомление о продаже арендуемого помещения в пользу Гаранова Е.Н. (т. 1 л.д.20).

01.10.2019 истцом в адрес ответчика направлено предложение об оплате задолженности по договору аренды за 4 отчетных периода, а также счет на оплату, дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 22-23).

30.10.2019 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества (т. 1 л.д.101-102), указал на отсутствие оплаты задолженности за четыре периода подряд.

12.11.2019 ответчику был вручен счет на оплату, что подтверждается маршрутным листом курьера (т. 1 л.д.115).

Ответчик, извещенный надлежащим образом о начавшемся судебном процессе в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ, исковые требования не оспаривал, в судебные заседания явку представителя не обеспечивал. При подаче апелляционной жалобы, ответчиком представлены доказательства направления запросов в адрес истца и ответы на уведомления последнего.

Так, 01.09.2019 ответчиком в адрес истца направлено письмо с просьбой предоставления документации новым собственником для подготовки Дополнительного соглашения к Договору аренды недвижимого имущества от 25.12.2018, а также предоставления банковских реквизитов, с целью недопущения арендатором просрочки по оплате арендной платы. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 06.09.2019 направленный запрос был получен адресатом.

07.11.2019 в ответ на уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества общество направило в адрес предпринимателя письмо о несогласии с расторжением договора, а также с просьбой предоставления банковских реквизитов.

Как указывает ответчик, реквизиты для внесения арендной платы были предоставлены предпринимателем 05.02.2020 путем направления счета на оплату N 1/20 от 04.02.2020 об оплате задолженности по аренде недвижимого имущества по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Кирова, д. 62, пом. 2,4-7, за период с 01.06.2019 по 29.02.2020, при этом 11.02.2020 вышеуказанный счет был оплачен арендатором на основании платежного поручения от 11.02.2020 N17168.

Согласно приложенным к апелляционной жалобе документам, 12.02.2020 обществом в адрес предпринимателя было направлено письмо с просьбой подписать Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого помещения от 25.12.2018, согласно которому новый собственник (Арендодатель) официально будет являться получателем арендуемой платы, а так же направило платежное поручение N 17168 от 11.02.2020 на сумму 450 000 рублей, подтверждающее исполнение обязательств в полном объеме.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами, ответчик полагает, что с его стороны отсутствуют виновные действия, направленные на нарушение условий договора аренды, которые могли бы повлечь за собой его расторжение. На текущий период времени истец уклоняется от подписания Дополнительного соглашения о смене собственника и согласовании платежных реквизитов. В силу положений п. 7.4. Договора аренды недвижимого имущества от 25.12.2018 арендатор не несет ответственности за неполучение платежей по вышеуказанному договору, в случае изменения реквизитов арендодателя и непредставления их арендатору. На момент направления настоящей жалобы вся задолженность оплачена, и ответчиком предприняты исчерпывающие меры для исключения нарушений условий договора в будущем.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указал следующие обстоятельства. По предварительной договоренности с представителем ответчика (прилагается скриншот письма от 06.11.2019), 12.11.2019 счет на оплату от имени Гаранова Е.Н. был доставлен курьером и лично вручен сотруднику Аптеки "Апрель", расположенной по адресу: ул. Красная, 176 в г. Краснодаре, с последующим телефонным уведомлением ответчика. Однако, несмотря на это, и то, что спор между сторонами уже находился на рассмотрении арбитражного суда, счет от 12.11.2019 оставался не оплачен вплоть до 11.02.2020. По истечении месяца со дня направления уведомления и требования об оплате задолженности от 01.10.2019 в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора и копия искового заявления, с описью вложения от 30.10.2019, и согласно отчету об отслеживании отправления документы были вручены адресату. Также истец отмечает, что ответчик, продолжая эксплуатировать помещение, принадлежащее истцу, не уведомляет последнего о визитах коммунальных служб и энергосбытовых организаций, которым, в свою очередь, чинит препятствия в допуске специалистов к приборам учета, коммунальные услуги также не оплачиваются ответчиком.

В подтверждение довода о чинении ответчиком препятствий для допуска лиц, осуществляющих проверку приборов учета, истцом представлены акты ООО "Концессии водоснабжения-Геленджик" от 25.01.2020, 31.01.2020, согласно которым представитель ООО "Концессии водоснабжения-Геленджик" не был допущен на объект, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Кирова, д. 62, пользователем помещения ООО "Апрель Кубань", для проверки приборов учета.

Иные доводы истца о ненадлежащем исполнении обязательств со стороны арендатора спорного помещения также подтверждаются материалами дела и признаются апелляционной коллегией обоснованными.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание все обстоятельства дела и представленные доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что нерегулярное внесение ответчиком арендных платежей является явным свидетельством нарушения ответчиком существенных условий договора, в части своевременного внесения платежей.

Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В связи с невнесением ООО "Апрель Кубань" платы за использование арендуемых помещений в порядке и в сроки, установленные Договором, в целях досудебного урегулирования спора предпринимателем в адрес общества направлена претензия о расторжении Договора. Данное обстоятельство обществом не оспаривается, равно как и получение указанной претензии.

Согласно просительной части искового заявления, истцом заявлено требование о признании расторгнутым договор от 25.12.2018.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу.

Суд первой инстанции обоснованно квалифицировал заявленное истцом требование как требование о расторжении договора в судебном порядке. Указанный вывод судом сделан исходя из позиции, изложенной в мотивировочной части искового заявления, а также представленных материалов.

Довод ответчика об отсутствии у него сведений о реквизитах предпринимателя для перечисления арендных платежей, а также уклонение последнего от заключения дополнительного соглашения к договору аренды, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, поскольку в силу ст. 327 ГК РФ ответчик имел право внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса.

Согласно ч. 2 ст. 327 ГК РФ внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

Вместе с тем, указанное право ответчиком не реализовано, арендные платежи своевременно не погашены, что влечет наступление негативных последствий для стороны, нарушившей указанное обязательство.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом представленные суду доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ и в своей совокупности достаточны для вывода об обоснованности заявленных истцом требований, учитывая наличие достаточных оснований для расторжения договора аренды от 25.12.2018.

При этом, то обстоятельство, что ответчик после вынесения обжалуемого решения, начал осуществлять действия по погашению задолженности, образовавшейся перед истцом, не является основанием для пересмотра верных правовых выводов, сделанных судом первой инстанции.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.

Несение истцом расходов подтверждается представленными в материалы дела документами: договор на оказание юридических услуг от 17.10.2019, актом приема-передачи денежных средств на сумму 50 000 руб.

Руководствуясь статьями 101, 106, 110 АПК РФ, постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", оценив объем и сложность работы фактически выполненной представителем истца временные затраты представителя, необходимые для подготовки к ведению дела, а также учитывая сложившиеся в регионе размеры оплаты труда за оказание юридических услуг, суд счел разумным удовлетворить заявленные требования за рассмотрения дела в суде в размере 20 000 руб.

По мнению суда апелляционной инстанции, указанная сумма судебных расходов является разумной и не нарушающей прав ответчика.

Апелляционная жалоба доводов в данной части не содержит, истцом возражений не заявлено, основания для переоценки выводов суда отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2020 по делу N А32-50068/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Апрель Кубань" (ОГРН 1132310011481, ИНН 2310174811) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

П.В. Шапкин

Судьи

М.Г. Величко О.А. Еремина