Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2020 г. N 10АП-4360/20 по делу N А41-106622/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 октября 2020 г. N Ф05-16833/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

07 июля 2020 г.

Дело N А41-106622/19

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалов С.А.,

судей Виткаловой Е.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Домодедово Московской области: Наумов С.С., по доверенности от 19.06.2020;

от ООО "Специализированный застройщик "Град Домодедово": не явились, извещены;

от ИП Рубинера И.С.: не явились, извещены;

от Филаткина А.В.: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа Домодедово Московской области и ИП Рубинера И.С. на решение Арбитражного суда Московской области от 14 февраля 2020 года и дополнительное решение от 27 февраля 2020 года по делу N А41-106622/19 по иску ООО "Специализированный застройщик "Град Домодедово" к Администрации городского округа Домодедово Московской области, третьи лица: ИП Рубинер И.С., Филаткин А.В., о признании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Град Домодедово" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Домодедово Московской области о признании недействительным абзаца 5 пункта 4.1 Соглашения от 29 июня 2018 в части, предусматривающей обязательство Общества передать в муниципальную собственность часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050105:2461 и общеобразовательную школу на 950 мест и признании незаключенным Соглашения от 29 июня 2018 в части абзаца 5 пункта 4.1, предусматривающего обязательство Общества передать в муниципальную собственность часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050105:2461 и общеобразовательную школу на 950 мест.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП Рубинер И.С., Филаткин А.В.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2020 года по делу N А41-106622/19 исковые требования удовлетворены в части. Признано незаключенным Соглашение о реализации Инвестиционного проекта по строительству и передаче объектов недвижимости по адресу: Московская область, городской округ Домодедово, с. Домодедово от 29 июня 2018 в части абзаца 5 пункта 4.1, предусматривающего обязательство Общества передать в муниципальную собственность часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050105:2461 и общеобразовательную школу на 950 мест Взыскано с Администрации городского округа Домодедово Московской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Град Домодедово" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Дополнительным решением от 27 февраля 2020 года по делу N А41-106622/19 В удовлетворении требований о признании недействительным абзаца 5 п. 4.1 Соглашения от 29.06.2018 в части, предусматривающей обязательство Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Град Домодедово" передать в муниципальную собственность часть земельного участка с кадастровым номером 560:28:0050105:2461 и общеобразовательную школу на 950 мест, отказано.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.

Ответчик направил в судебное заседание своего представителя, который поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между собственниками земельного участка площадью 87 303 кв. м с кадастровым номером 50:280050105:2461 с видом разрешенного использования: для комплексной многоэтажной жилой застройки с объектами социальной и инженерной инфраструктуры, Рубинер И.С. и Филаткиным А.В. и истцом заключен договор N АР2018/04/16 от 16.04.2018 аренды указанных земельных участков для осуществления строительства.

29 июня 2018 года между истцом и ответчиком заключено Соглашение о реализации Инвестиционного проекта по строительству и передаче объектов недвижимости по адресу: Московская область, городской округ Домодедово, с. Домодедово.

В соответствии с пунктом 1 указанного Соглашения, его предметом является реализация Сторонами инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса с сопутствующей инфраструктурой в составе:

- четырнадцать 17-этажных жилых домов ориентировочной общей площадью 301 216 кв. м, в том числе площадью квартир 188 677 кв. м

- дошкольное образовательное учреждение на 240 мест;

- общеобразовательная школа на 950 мест;

- улично-дорожная сеть (с элементами обустройства);

- плоскостные парковки;

- внутриквартальные сети теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения;

- объекты электроснабжения;

- сети ливневой канализации;

- очистные сооружения ливневой канализации;

- системы освещения улично-дорожной сети;" объекты благоустройства, в том числе малые архитектурные формы: _ объекты и сети связи, радиовещания и телевидения;

- объектовые сегменты системы технологического обеспечения ' региональной общественной безопасности и оперативного управления "Безопасный регион" (системы видеонаблюдения).

В рамках реализации проекта, в соответствии с Выпиской из Протокола N 21 Заседания Градостроительного совета Московской области от 05 июня 2018 года, Застройщик также обязуется:

- завершить строительство блока общеобразовательной школы на 275 учащихся (1 очередь строительства общеобразовательной школы на 1100 мест) кадастровый номер 50:28:0050105:1481, строительство которой начато Закрытым акционерным обществом "Капитал Б", в рамках реализации Социального соглашения N 3-44/67 от 01.08.2014 года, заключенных между Администрацией и ЗАО "Капитал Б";

- осуществить строительство дошкольного образовательного учреждения на 250 мест (часть земельного участка с кадастровым номером 50:28005010561489);

Строительство осуществляется на земельных участках, принадлежащих третьим лицам, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 50:280050105:2461.

Согласно абзацу 5 пункта 4.1 Соглашения, в рамках реализации инвестиционного проекта Застройщик обязался передать в муниципальную собственность общеобразовательную школу на 950 мест, а также земельный участок под ней (часть земельного участка с кадастровым номером 50:280050105:2461).

В силу пункта 4.3. Соглашения земельный участок под объектом, передаваемым в муниципальную собственность, переходит в муниципальную собственность путем подачи собственником (Застройщиком) земельного участка заявления об отказе от права собственности на земельный участок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обязанности ответчика установлены в пунктах 2.2.1 - 2.2.8 Соглашения и не содержат какого-либо встречного исполнения обязательств, кроме исполнения им функций органа местного самоуправления.

Строительство многоквартирных жилых домов осуществляется истцом на земельных участках, арендованных им у их собственников, а не предоставленных ответчиком.

На момент рассмотрения дела, Инвестиционный контракт между сторонами не подписан, здание школы на 950 мест не построено, разрешение на строительство на него не получено.

В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку спорное соглашение безвозмездное, а также того, что стороны не пришли к соглашению о предмете соглашения, такой договор считается незаключенным.

Обжалую решение суда, ответчик указывает на ошибочную квалификацию судом спорного соглашения, как договора дарения. Кроме того, ответчик указывает, что характеристики спорного объекта не могли быть поименованы в соглашении, так как инвестиционный договор на момент заключения соглашения между сторонами заключен не был.

Апелляционный суд отклоняет указанные доводы апелляционной жалобы, ввиду следующего.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд первой инстанции обоснованно оценил Соглашение о реализации Инвестиционного проекта по строительству и передаче объектов недвижимого имущества по адресу: Московская область, городской округ Домодедово, с.Домодедово от 29.06.2018 в части обязательств истца установленных в части абзаца 5 п. 4.1 Соглашения, предусматривающего обязательство Общества передать в муниципальную собственность часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050105:2461, общеобразовательную школу на 950 мест как безвозмездный договор.

Пунктом 1 статьи 6 ГК РФ и частью 6 статьи 13 АПК РФ предусмотрено, что в случаях, если спорные правоотношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела, исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

Поскольку указанный Договор не является возмездным, правоотношения по нему по аналогии регулируются главой 32 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 532 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом и не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Как разъяснено в абзацах 2, 4 пунктов 2 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторые вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно абзацу 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если эти сведения отсутствуют в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным.

Пункт 4.1. Соглашения, не содержит каких-либо сведений, позволяющих установить индивидуально-определенные признаки подлежащего возведению в будущем объекта недвижимого имущества (площадь, этажность, материал изготовления, площадь застройки.

С учетом площади земельного участка с кадастровым номером 50:280050105:2461-87 303 кв. м, невозможно установить и место его нахождения.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанное Соглашение в этой части является незаключенным.

Отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным абзаца 5 п. 4.1 Соглашения от 29.06.2018 в части предусматривающего обязательство Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Град Домодедово" передать в муниципальную собственность часть земельного участка с кадастровым номером 560:28:0050105:2461 и общеобразовательную школу на 950 мест, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

Как указывалось выше, суд первой инстанции оценил спорное соглашение как безвозмездный договор и признал его незаключенным.

Совокупное толкование статьи 432 и параграфа 2 главы 9 ГК РФ, позволяет сделать вывод о том, что недействительной может быть только такая многосторонняя сделка, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным ее условиям.

Поскольку указанное соглашение является незаключенным в части обязательства истца по передаче в муниципальную собственность части земельного участка, строительству и передаче в собственность Ответчика общеобразовательной школы на 950 мест, такую сделку нельзя признать недействительной.

В своей апелляционной жалобе ИП Рубинер И.С. ссылается на ненадлежащее его уведомление о времени и месте судебного разбирательства.

Между тем, в материалах дела имеются сведения сайта Почты России (том 2 л.д. 110-112), подтверждающие факт направления по адресу места жительства предпринимателя (Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, д.5, кв.102) копии определения о назначении дела к судебному разбирательству. Указанные почтовые отправления были возвращены в связи с истечение срока хранения. В силу положений статьи 123 АПК РФ указанные документы подтверждают факт надлежащего извещения предпринимателя.

Принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств, апелляционный суд не находит предусмотренных законом оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и удовлетворения требований апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 14 февраля 2020 года и дополнительное решение от 27 февраля 2020 года по делу N А41-106622/19 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Е.Н. Виткалова Л.В. Пивоварова