Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2020 г. N 20АП-2169/19 по делу N А09-16600/2017

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 8 октября 2020 г. N Ф10-342/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Тула

8 июля 2020 г.

Дело N А09-16600/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.07.2020.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Афанасьевой Е.И., судей Волошиной Н.А. и Сентюриной И.Г., при ведении протокола судебного заседания Левиной М.А., при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью "Сельхозник" - Коленкина И.П. (доверенность от 03.02.2020), от Главы КФХ Шелякина Э.А.- Коленкина И.П. (доверенность от 03.02.2020), от Гаврилова А.Л.- Трифонова Н.А. (доверенность от 22.11.2019), в отсутствие в судебном заседании иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании посредством системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" апелляционные жалобы кредитора индивидуального предпринимателя Гаврилова Алексея Львовича и Управления Федеральной налоговой службы по Брянской области на определение Арбитражного суда Брянской области от 28.02.2019 по делу N А09-16600/2017 (судья Назаров А.В.), принятое по заявлению финансового управляющего Алиева Азад Адиль оглы Бульбенко Александра Павловича к обществу с ограниченной ответственностью "Сельхозник" о признании сделки недействительной, по делу по заявлению Зворыкиной Елены Леонидовны к индивидуальному предпринимателю Алиеву Азад Адиль оглы о признании несостоятельным должником (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

Зворыкина Елена Леонидовна обратилась в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к индивидуальному предпринимателю Алиеву Азад Адиль оглы (далее - должник) о признании гражданина несостоятельным должником (банкротом).

Определением суда от 19.02.2018 заявление Зворыкиной Е.Л. о признании индивидуального предпринимателя Алиева А.А.о. несостоятельным должником (банкротом) признано обоснованным, в отношении него введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден Бульбенко Александр Павлович.

Финансовый управляющий Алиева А.А.о. Бульбенко Александр Павлович 04.09.2018 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными сделок должника Алиева А.А.о. по договорам купли-продажи земельных участков, заключенных с обществом с ограниченной ответственностью "Сельхозник"; применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО "Сельхозник" вернуть в конкурсную массу Алиева А.А. о полученные по сделке земельные участки:

1) общей площадью 856024,0 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 32:01:100104:9 по адресу Россия, Брянская область, Брасовский район, Веребское с/п, примерно в 800 м по направлению на юго-запад от ориентира н.п. Суслово;

2) общей площадью 91,4 га (914 851,0 кв.м) по адресу Россия, Брянская область, Брасовский район, Веребское с/п, бывший СПК "Колос", кадастровый номер 32:01:100103:03, находится примерно в 650 м по направлению на северо-восток от ориентира н.п. Суслово;

3) общей площадью 28,5 га (285 149,0 кв.м) по адресу Россия, Брянская область, Брасовский район, Веребское с/п, бывший СПК "Колос", кадастровый номер 32:01:100104:10, находится примерно в 650 м по направлению на северо-восток от ориентира н.п. Суслово;

4) 44/47 доли земельного участка площадью 494,0 (4 940 000, 00 кв.м) по адресу: КФХ "Надежда" Брасовского района Брянской области на землях сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 32:01:0000000:24.

К участию в обособленном споре в качестве заинтересованного лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Шелякин Эдуард Алексеевич.

Определением суда от 28.02.2019 заявление финансового управляющего Алиева Алиева А.А.о. Бульбенко А.П. о признании сделки должника недействительной и применении последствий ее недействительности (приложение N 14) оставлено без удовлетворения.

В жалобе конкурсный кредитор индивидуальный предприниматель Гаврилов Алексей Львович просит определение суда от 28.02.2019 отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование своей позиции ссылается на нарушение норм материального и процессуального права. Указывает на то, что суд первой инстанции не учел, что кадастровая стоимость земельных участков кратно превышает стоимость их продажи. Считает, что суд уклонился от оценки существенного для дела обстоятельства - факта реального получения должником оплаты по сделкам.

В жалобе Управление ФНС по Брянской области просит определение от 28.02.2019 отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование своей позиции указывает на то, что в соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.02.2018 N 306-ЭС17-17171, суду было необходимо установить причины расхождения кадастровой стоимости отчуждаемых земельных участков с ценой продажи. Отмечает, что вопрос соотношения цены приобретения спорных земельных участков, его кадастровой стоимости со стоимостью, определенной по результатам экспертизы, судом не исследовался.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Гаврилова А.Л. поддержал ранее заявленное ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции его отклонил на основании части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), так как в апелляционном суде не применяются правила о привлечении к участию в деле третьих лиц.

Представитель Гаврилова А.Л. также поддержал ранее заявленное ходатайство об истребовании доказательств, просил истребовать из Департамента сельского хозяйства Брянской области Приложение N 12 "Результаты ТКОЗ СХ" к отчету N 1014/БК-2015 об оценке кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Брянской области.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку Отчет N 1014/БК-1015 представлен в материалы дела (т.7,л.д. 12-128), в оглавлении данного отчета Приложение N 12 отсутствует.

Представитель Гаврилова А.Л. поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 14.09.2017 и причин различия кадастровой и рыночной стоимости, определенной ООО "Агентство недвижимости ГИП", проведение которой просил поручить эксперту ООО "Консалтинговая группа "Статус-Консалт" Попову А.В.

Рассмотрев ходатайство о назначении повторной экспертизы, апелляционный суд отклонил его в связи с отсутствием процессуальных оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам.

Из анализа указанной нормы права следует, что повторная экспертиза может быть назначена при наличии сомнений у суда либо у лиц, участвующих в деле, в правильности и обоснованности первоначального заключения. Правильность экспертного заключения - это его достоверность. Обоснованность - это подтвержденность, мотивированность выводов, сделанных экспертом, определенными фактами, то есть соответствие проведенного исследования на основании определенных методик выводам эксперта.

Определение достаточности экспертного заключения является прерогативой суда.

Проанализировав Заключение эксперта N 10-18 по обособленному спору в рамках дела N А09-16600/2017 по определению рыночной стоимости земельных участков и Заключение эксперта обособленному спору в рамках дела N А09-16600/2017 об установлении причин различия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков, суд апелляционной инстанции установил, что данные заключения соответствуют требованиям статьи 86 АПК РФ, содержат подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, являются мотивированными, ясными и полными, отвечают на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий в экспертных заключениях суд не усматривает. Оснований сомневаться в достоверности выводов экспертов, предупрежденных судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Представитель Гаврилова А.Л. доводы жалоб поддержал, представитель ООО "Сельхозник" и Главы КФХ Шелякина Э.А. возражал против доводов апелляционных жалоб.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в пределах доводов апелляционных жалоб.

Изучив доводы апелляционных жалоб и материалы дела, заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, Двадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Из материалов дела следует, что между Алиевым А.А.о (продавец) и ООО "Сельхозник" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 856024,0 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 32:01:100104:9 по адресу Россия, Брянская область, Брасовский район, Веребское с/п, примерно в 800 м по направлению на юго-запад от ориентира н.п. Суслово.

В соответствии с пунктом 2 договора стоимость указанного земельного участка определена соглашением сторон и составила 385 211 рублей.

20.09.2017 между Алиевым А.А.о (продавец) и ООО "Сельхозник" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 91,4 га (914 851,0 кв.м) по адресу Россия, Брянская область, Брасовский район, Веребское с/п, бывший СПК "Колос", кадастровый номер 32:01:100103:03, находится примерно в 650 м по направлению на северо-восток от ориентира н.п. Суслово.

В соответствии с пунктом 2 договора стоимость указанного земельного участка определена соглашением сторон и составила 411 683 рублей.

20.09.2017 между Алиевым А.А.о (Продавец) и ООО "Сельхозник" (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 28,5 га (285 149,0 кв.м) по адресу Россия, Брянская область, Брасовский район, Веребское с/п, бывший СПК "Колос", кадастровый номер 32:01:100104:10, находится примерно в 650 м по направлению на северо-восток от ориентира н.п. Суслово.

В соответствии с пунктом 2 договора стоимость указанного земельного участка определена соглашением сторон и составила 128 317 рублей.

14.09.2017 между Алиевым А.А.о (Продавец) и ООО "Сельхозник" (Покупатель) заключен договор купли-продажи 44/47 доли земельного участка площадью 494,0 (4 940 000, 00 кв.м) по адресу: КФХ "Надежда" Брасовского района Брянской области на землях сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 32:01:0000000:24.

В соответствии с пунктом 2 договора стоимость указанного земельного участка определена соглашением сторон и составила 2 081 107 рублей.

Ссылаясь на то, что цена договоров существенно отличается в худшую для должника сторону от рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем имеет место неравноценное встречное предоставление, ИП Гаврилов Алексей Львович и Управление Федеральной налоговой службы по Брянской области обратились в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными данных договоров и применении последствий их недействительности.

В силу пункта 3 статьи 213.32 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по указанным в статье 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона основаниям подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве гражданина независимо от состава лиц, участвующих в данной сделке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве не требуется чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки. В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершенных должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Таким образом, для признания сделки недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, необходимо установить, что сделка совершена должником в течение одного года о принятии заявления о признании его банкротом или после принятия указанного заявления, а также неравноценность встречного исполнения обязательств другой стороной сделки.

В данном случае заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) принято арбитражным судом 14.12.2017, соответственно оспариваемые сделки (20.09.2017 и 14.09.2017) заключены в период подозрительности, предусмотренный в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В рамках рассмотрения обособленного спора судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, проданных должником по оспариваемым сделкам.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости ГИП" рыночная стоимость земельных участков составила:

- земельного участка общей площадью 285 149 кв.м, кадастровый номер 32:01:100104:10, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по состоянию на 20.09.2017 - 151 129 рублей;

- земельного участка общей площадью 914 851 кв.м, кадастровый номер 32:01:100103:03, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по состоянию на 20.09.2017 - 429 980 рублей;

- земельного участка, общей площадью 856 024 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 32:01:100104:9, по состоянию на 20.09.2017 - 402 331 рубль;

- 44/47 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 4 940 000 кв.м, кадастровый номер 32:01:0000000:24, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по состоянию на 14.09.2017 - 2 081 106 рублей.

В свою очередь, общая рыночная стоимость проданных земельных участков составила 3 067 846 рублей.

Исследовав и оценив представленное заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции правомерно посчитал его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 АПК РФ: при назначении экспертизы вопросы были сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, статьи 86 АПК РФ, и признал надлежащим доказательством по делу.

Исходя из условий договоров купли-продажи, заключенных между Алиевым А.А.о (продавец) и ООО "Сельхозник" (покупатель), спорные земельные участки отчуждены по следующей цене:

В свою очередь, общая стоимость проданных земельных участков составила 3 006 318 рублей.

С учетом изложенного, а также правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 31.10.2016 по делу N А54-6144/2014, согласно которой сходного рода принципы определения цены товаров (работ, услуг) для целей налогообложения установлены и налоговым законодательством (пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации), с учетом которых сделки, совершенные при отклонении не более чем на 20 процентов в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам), считаются совершенными по рыночной стоимости, суд области пришел к правильному выводу, что отклонение стоимости переданного имущества, установленное экспертизой, является допустимым отклонением.

Соответственно, с учетом результатов проведенной экспертизы, наличия признаков неравноценности встречного исполнения не установлено.

Вместе с тем, кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков составляет: 32:01:100104:10 - 759 095,15 рублей, 32:01:100103:03 - 2 435 424,85 рублей, 32:01:100104:9 - 2 278 821,49 рублей, 32:01:0000000:24 - 8 260 632,07 рублей.

Таким образом, определенная экспертом рыночная стоимость спорного имущества, оказалась значительно ниже его кадастровой стоимости.

В Определении ВС РФ от 05.12.2016 N 305-ЭС16-11170 по делу N А41-19310/2014 изложена позиция, что необходимо учитывать взаимосвязь кадастровой и рыночной стоимости в контексте оспаривания сделок по продаже активов должника, так как продажа должником земельных участков по цене значительно ниже кадастровой стоимости может быть основанием для оспаривания этой сделки; причем, если отчет о рыночной цене подтверждает цену продажи, суд должен выяснить, почему расходятся кадастровая и рыночная стоимости.

Однако кадастровая стоимость спорных земельных участков, причины расхождения кадастровой и рыночной стоимости не получили какой-либо оценки со стороны эксперта и суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, в целях установления указанного обстоятельства судом апелляционной инстанции определением суда от 05.08.2019 была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Агентство недвижимости ГИП" Невреминой О.Е., перед экспертом поставлен следующий вопрос: установить причины различия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 32:01:100104:9, общей площадью 856024,0 кв. м; 32:01:100103:03, общей площадью 91,4 га (914 851,0 кв.м); 32:01:100104:10, общей площадью 28,5 га (285 149,0 кв.м); 44/47 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:01:0000000:24 общей площадью 494,0 (4 940 000, 00 кв.м), по состоянию на 14.09.2017.

Согласно заключению эксперта по обособленному спору в рамках дела N А09-16600/2017 об установлении причин различия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков (т.7, л.д. 148-169), в результате проведенного исследования экспертом сделан следующий вывод о возможных причинах различия кадастровой и рыночной стоимости: стоимости имеют разные цели и назначение; используются разные Федеральных стандартов оценки; применяются различные методические подходы по определению указанных видов стоимостей; учитываются специфические характеристики конкретных земельных участков, в том числе их местоположение, физические характеристики, наличие коммуникаций, способность приносить доход и т.д.; периодичность проведения работ от государственной кадастровой оценки; дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная на более позднюю дату, может существенно отличаться от его кадастровой стоимости вследствие изменения рыночной конъюнктуры.

При этом в исследовательской части указанного заключения экспертом, в том числе, указано, что согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2) при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуя разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4) под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражают какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Определения рыночной и кадастровой видов стоимости несут разный смысл. Кадастровая стоимость - установленная величина, а рыночная стоимость - наиболее вероятная цена.

В Федеральных стандартах оценки (далее - ФСО N 2 и N 4) заложены различия постулатов кадастровой оценки и оценки рыночной стоимости. Они содержатся в ограничениях, которые регламентируют работы по кадастровой оценке.

Основные различия между кадастровой и рыночной стоимостями, определенные на основании федеральных стандартов оценки:

Проведение оценки по ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки по ФСО N4

Заключение договора на проведение

оценки, включающего задание на оценку

Заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на

оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке

Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки

Сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости. В пункте 10 ФСО N 4 прямо указано, что при применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов.

	установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления
-	Определение ценообразующих факторов объектов оценки
-	Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки
-	Группировка объектов оценки
-	Сбор рыночной информации
Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов	Построение модели оценки
Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке	Анализ качества модели оценки
Определение итоговой величины стоимости объекта оценки	Расчет кадастровой стоимости
Составление отчета об оценке объекта оценки	Составление отчета об определении кадастровой стоимости объекта оценки

Таким образом, исходя из положений Федеральных стандартов оценки имеются фундаментальные предпосылки для получения разных результатов рыночной и кадастровой оценки одного и того же объекта

Согласно п. 3, п. 6, п. 11, п.п. 14-24 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4) для определения кадастровой стоимости применяется массовая оценка с использованием метода моделирования стоимости на основе подходов к оценке, т.е. с построением определённой модели и группировки объектов, имеющих схожие характеристики. В то время как рыночная стоимость определяется применительно к конкретному объекту, с учетом его индивидуальных характеристик, местоположения, неразработанность участков, наличие/отсутствие коммуникаций, площадь объектов и т.д., также с учетом наличия следующих обстоятельств, таких как экономическая ситуация, сокращение спроса на аналогичные объекты. Подбираются конкретные объекты-аналоги и вносятся необходимые корректировки, описание которых представлено в исследовательской части экспертного заключения от 21 января 2019 года по каждому из поставленных вопросов (материалы дела N А09-16600/2017, том 3), а также в отчетах об оценке N 80-1/17 от 14 сентября 2017 года и N 80-2/17 от 20 сентября 2017 года, выполненных ООО "Деловой Союз - Оценка", г. Брянск (материалы дела N А09- 16600/2017, том 1 и том 2).

Согласно предоставленным материалов дела, а именно согласно предоставленного отчета N 1014/БК-1015 от 03 июня 2015 года об оценке кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества - земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Брянской области, выполненного ООО "Бюро инвентаризации оценки и межевания", г. Смоленск, исследуемые земельные участки были отнесены к категории земель сельскохозяйственного назначения, к 1 группе земель с видом разрешенного использования, а именно земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственным дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также вводными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности. Согласно предлагаемой методике расчета для определения стоимости была сформирована модель группировки объектов по данной категории в разрезе районов Брянской области, в том числе принимались к расчетам объекты, расположенные в Брасовском районе, как единые, без учета местоположения (административный центр, поселки городского типа, сельские пункты, деревни, и т.д.). К данной группе, как возможной приносить доход) для определения кадастровой стоимости применялся доходный подход, а именно метод капитализации земельной ренты.

При определении рыночной стоимости согласно материалам дела N А09-16600/2017 земельные участки рассматривались как конкретные объекты, расположенные в Брасовском районе, находящиеся на территории СПК "Надежда", КФХ "Надежда", бывшего СПК "Колос", и на территории лежащей близи нп Суслово. Анализируя рынок земельных участков Брянской области, можно отметить разницу в стоимости предложений к продаже земельных участков.

К исследуемым земельным участкам применялся сравнительный подход, подбирались конкретные объекты-аналоги, которые были доступны в открытом доступе и отражали реальную рыночную стоимость объектов.

Исследуемые земельные участки на момент проведения оценки не обрабатывались, что подтверждается информационным письмом N 384 от 26 сентября 2018 года ГКУ Брянской области "Брасовское районное управление сельского хозяйства" соответственно дохода приносить не могли, в связи с этим в отчетах об определении рыночной стоимости земельных участков доходный подход был признан некорректным и способным привести к искажению величины рыночной стоимости.

Расхождение кадастровой и рыночной видов стоимости может обусловливаться не только различием в методических подходах к определению указанных видов стоимости, но также такими факторами, как наличие и учет оценщиком специфических характеристик земельного участка.

Так при определении рыночной стоимости исследуемых земельных участков принималось во внимание условие рынка (динамика спроса и предложения, возможность снижения цены в результате торга, условия финансирования, права собственности и имеющиеся ограничения и т.д.), общая площадь объектов, наличие коммуникаций, транспортная доступность, рельеф и т.д. При определении кадастровой стоимости данные факторы не применяются ввиду использования метода моделирования и создания универсальной модели для определения стоимости.

Расхождение кадастровой и рыночной видов стоимости может обусловливаться не только различием в методических подходах к определению указанных видов стоимости, наличием и учетом оценщиком специфических характеристик земельного участка, но и периодичностью проведения работ по государственной кадастровой оценке, а также датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная на более позднюю дату, может существенно отличаться от его кадастровой стоимости вследствие изменения рыночной конъюнктуры.

Согласно п. 1 статьи 11 Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости

Согласно предоставленным материалам дела, а именно согласно отчета N 1014/БК- 1015 от 03 июня 2015 года об оценке кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества - земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Брянской области, выполненного ООО "Бюро инвентаризации оценки и межевания", г. Смоленск, датой оценки является 01 января 2014 года.

Рыночная стоимость земельных участков определялась на 20 сентября 2017 года.

Между этими датами имеется большой временной период, за который произошли значительные инфляционные или дефляционные процессы, в ходе которых стоимость основных типов недвижимости, в том числе земельных участков, существенно изменилась в меньшую сторону в период с 2014.

Значительное влияние оказали последствия мирового кризиса 2014-2015 года, вызвавшего рост инфляции, снижение потребительского спроса, экономический спад и снижение реальных доходов населения, вследствие чего возникло сокращение спроса на недвижимость. Начиная с 2014 года рынок недвижимости (рынок земельных участков) находился в стадии стагнации.

В соответствие с положениями части 2 статьи 64, статьи 82, части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу и оценивается наряду с другими доказательствами по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ.

Оценив экспертное заключение, выполненное экспертом ООО "Агентство недвижимости ГИП" Невреминой О.Е., суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, поскольку указанное заключение подготовлено в соответствии с требованиями статьи 86 АПК РФ, является ясным, понятным, проверяемым, противоречий в выводах не содержит.

На все замечания и возражения ИП Гаврилова А.Л. экспертом даны исчерпывающие письменные пояснения (т.9, л.д. 41-49).

Документальных доказательств, опровергающих выводы, изложенные в указанном экспертном заключении, в материалах дела отсутствуют и заявителем жалобы не представлены.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции указанное заключение принимается в качестве надлежащего доказательства по делу.

При таких обстоятельствах, учитывая положения пункта 8 постановления Пленума N 63 и то, что для объективной оценки стоимости спорных объектов необходимо учитывать индивидуальные особенности объектов недвижимости, что и было сделано экспертом в Заключение эксперта N 10-18, судебная коллегия приходит к выводу, что при определении наличия признаков неравноценности встречного исполнения следует учитывать указанное заключение.

Таким образом, отказ в удовлетворении заявленных требований судебная коллегия находит правомерным.

Доводы жалобы ИП Гаврилова А.Л. о том, что суд уклонился от оценки существенного для дела обстоятельства - факта реального получения должником оплаты по сделкам, не заслуживают внимания.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 постановления Пленума N 63, пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Более того, ООО "Сельхозник" суду апелляционной инстанции представлены доказательства оплаты спорных земельных участков - платежное поручение N 20 от 29.09.2017 на сумму 411 683 рублей, N 21 от 29.09.2017 на сумму 385 211 рублей, N 22 от 29.09.2017 на сумму 128 317 рублей, N 1391 от 18.09.2017 на сумму 2 081 107 рублей (т. 6, л.д. 16-19).

Доказательства, опровергающие указанные обстоятельства, заявителем жалобы не представлены.

Иные доводы заявителей, содержащиеся в жалобах, не влияют на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой суда установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Оснований для отмены определения суда первой инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб индивидуального предпринимателя Гаврилова Алексея Львовича и Управления Федеральной налоговой службы по Брянской области и отмены вынесенного определения.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

С целью проведения экспертизы ООО "Сельхозник" на депозитный счет суда перечислены денежные средства в сумме 10 000 рублей по платежному поручению от 19.07.2019 N 1251 (т.6, л.д. 124).

Согласно счету ООО "Агентство недвижимости ГИП" N 3 от 04.02.2020 стоимость экспертизы по делу N А09-16600/2017 составляет 10 000 рублей (т.8, л.д. 106).

Учитывая вышеизложенное и результаты рассмотрения апелляционных жалоб, судебные расходы на проведение экспертизы подлежат отнесению на ИП Гаврилова А.Л. и Управление Федеральной налоговой службы по Брянской области по 5000 рублей с каждого в пользу ООО "Сельхозник".

С учетом проведенной экспертизы денежные средства подлежат перечислению с депозитного счета суда экспертной организации отдельным определением.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Брянской области от 28.02.2019 по делу N А68-16600/2017 оставить без изменения, а апелляционные жалобы ИП Гаврилова А.А. и Управления Федеральной налоговой службы по Брянской области - без удовлетворения.

Взыскать с ИП Гаврилова А.Л. и Управления Федеральной налоговой службы по Брянской области в пользу ООО "Сельхозник" судебные расходы на проведение экспертизы по 5000 рублей с каждого.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба на постановление подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.И. Афанасьева

Судьи

И.Г. Сентюрина
Н.А. Волошина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.