Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2020 г. N 09АП-1812/20 по делу N А40-238519/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12 октября 2020 г. N Ф05-13655/20 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

17 июля 2020 г.

Дело N А40-238519/19

Резолютивная часть постановления объявлена 07.07.2020.

Полный текст постановления изготовлен 17.07.2020.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.

судей Кораблевой М.С., Александровой Г.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Центр Ювелир+"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 03.12.2019 по делу N А40-238519/19

по иску ООО "Центр Ювелир+" (ИНН 7728283149, ОГРН 1157746629920)

к ООО "М Эстейт Центр" (ИНН 7707763472, ОГРН 1117746935789)

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Гайдуков С.М. по доверенности от 19.12.2019, диплом номер К45138 от 06.06.2013, Лукашенко А.А. по доверенности от 19.12.2019, диплом N ВСГ 0194503 от 11.06.2009;

от ответчика: Кузавка А.С. по доверенности от 26.09.2019; диплом номер 107705 0422101 от 23.06.2016,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Центр Ювелир+" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО "М Эстетй Центр" об обязании заключить дополнительное соглашение от 25.03.2019 N 9 к договору аренды от 01.03.2012 N 01/18.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.12.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Центр Ювелир+" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 03.12.2019, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, обжалуемое решение является незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права.

Представитель ответчика против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст.266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 01.03.2012 между ООО "Центр Ювелир+" и ООО "М Эстейт Центр" заключен договор аренды N 01/18 в отношении нежилого помещения с кадастровым N 77:01:0001078:2961, общей площадью 107,4 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.Петровка, д.15 стр.1.

Согласно п.6.6.3 и п.6.7 договора, истец 22.02.2019 направил ответчику письменное уведомление об увеличении размера постоянной арендной платы на 4% с 01.04.2019, а затем 26.02.2019 направил соответствующее дополнительное соглашение от 25.03.2019 N 9 к договору для подписания со стороны ответчика.

В письме от 26.03.2019 истец снова просил ответчика подписать дополнительное соглашение.

05.04.2019 ответчик, в соответствии с условиями дополнительного соглашения, платежным поручением от 05.04.2019 N 38 оплатил арендную плату за апрель 2019 года с учетом 4-х процентной индексации в размере 1 861 600 руб., в том числе НДС 20%, но так и не передал в адрес истца подписанное со своей стороны дополнительное соглашение.

В связи с тем, что обязанность подписания дополнительного соглашения к договору прямо возникает у сторон из условий договора (п.6.7 договора), истцом неоднократно были направлены письма в адрес ответчика с просьбой подписать вышеназванное дополнительное соглашение.

Таким образом, при наличии предусмотренных договором правовых оснований с соблюдением установленного договором механизма доведения до ответчика волеизъявления истца об изменении арендной платы посредством уведомления ответчика о произведенной корректировке арендной платы, уклонение ответчика от подписания дополнительного соглашения является нарушением обязательств по договору.

В письме от 24.07.2019, направленном ответчиком и полученном истцом по электронной почте ответчик в очередной раз выразил несогласие с необходимостью подписания дополнительного соглашения, в связи с чем истец обратился с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд г.Москвы.

В соответствии с п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п.1 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора с арендодателем предусмотрена п.3 ст.614 Гражданского кодекса РФ. Порядок внесения изменений в договор в одностороннем порядке или путем подписания двустороннего соглашения к договору, зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

Согласно ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Кроме того, Пленум Верховного суда РФ в п.43 Постановления от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" указал, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора. Толкование договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии со ст.421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

В настоящем случае, подписав вышеназванный договор аренды, ответчик согласился в полном объеме с его условиями, в том числе с п.6.6.3 и 6.7 договора, в соответствии с которыми стороны договорились, что размер постоянной арендной платы, подлежит изменению по инициативе арендодателя в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, на4%, начиная с шестого года аренды.

Таким образом, стороны при заключении договора в 2012 году согласовали именно такой порядок изменения арендной платы начиная с 6 года аренды (как устранение неблагоприятных последствий инфляции).

Пункт 6.7 договора предусматривает порядок соблюдения условий п.6.6.3, а именно изменение постоянной арендной платы согласно п.6.6 осуществляется путем направления арендатору не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты ее изменения соответствующего письменного уведомления и заключения сторонами соответствующего дополнительного соглашения к настоящему договору.

Согласно п.6.6. договора аренды размер постоянной арендной платы подлежит изменению в трех случаях.

В соответствии с п.6.6.1 договора по истечении 5 лет аренды в соответствии с ситуацией на рынке коммерческой недвижимости в соответствии с порядком, предусмотренным договором аренды.

Согласно п.6.6.2 договора по соглашению сторон.

В соответствии с п.6.6.3 договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, на 4%, начиная с шестого года аренды.

В настоящем случае, именно односторонняя инициатива арендодателя, предусмотренная п.6.6.3 договора аренды и легла в основу внесения изменения в договор аренды в части размера постоянной арендной платы, и как следствие этого, требования истца от арендатора на исполнение условий договора, а именно на подписание дополнительного соглашения к договору аренды, в соответствии с п.6.7 договора, в котором стороны согласовали, что изменение постоянной арендной платы согласно п.6.6 осуществляется путем направления арендатору не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты ее изменения соответствующего письменного уведомления и заключения сторонами соответствующего дополнительного соглашения к настоящему договору.

В связи с чем, действия истца, направленные на исполнение ответчиком требования на исполнение условий договора, ошибочно квалифицированы судом первой инстанции как понуждение к заключению дополнительного соглашения.

В соответствии с принципом свободы договора и исходя из его буквального толкования, п.6.7. и 15.5. договора содержат порядок изменения арендной платы посредством реализации арендодателем предоставленного ему права на одностороннюю инициативу изменения арендной платы с соблюдением определенного, установленного договором механизма доведения до арендатора волеизъявления арендодателя об изменении арендной платы, в том числе и заключение на основании этого дополнительного соглашения между сторонами.

Кроме того п.15.5 договора обязывает стороны к тому, что все изменения к договору должны быть совершены в простой письменной форме, к которой относится дополнительное соглашение.

Таким образом, подписав вышеназванный договор, ответчик согласился в полном объеме с его условиями, в том числе с п.6.6.3, 6.7, 15.5 договора. Все вышеназванные пункты договора были согласованы ответчиком при заключении договора, которые в судебном порядке не оспаривались, протоколы разногласий не заключались.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в рассматриваемом договоре аренды не содержится положений об изменении договора по требованию одного из контрагентов в судебном порядке, поскольку арендодатель и арендатор не заключали соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо.

Вместе с тем, указанный довод суда противоречит п.14.1 договора в соответствии с которым все споры и разногласия, которые могут возникнуть из договора или в связи с его исполнением, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров. В случае, если указанные споры и разногласия не могут быть решены путем переговоров, они подлежат рассмотрению в Арбитражном суде города Москвы.

В соответствии с п.1, 2 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ совершается в той же форме, что и договор.

Согласно п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу норм ст.450, 452 Гражданского кодекса РФ, в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения его условий, этот вопрос разрешается по соглашению сторон, либо не согласная сторона обращается в суд.

Кроме того, как следует, из п.9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Действующее гражданское законодательство исходит из обязательности исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться. Действуя разумно и добросовестно, арендатор имел реальную возможность выявить наличие данных обстоятельств на момент заключения договора, а также использовать иные способы защиты нарушенных прав предоставленными нормами гражданского законодательства.

Несогласие ответчика с отдельными условиями договора, которое сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не является основанием для освобождения от исполнения достигнутых договоренностей и взятых на себя обязательств по договору аренды.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о несогласовании им условий дополнительного соглашения.

В соответствии со ст.ст.432, 433 Гражданского кодекса РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В настоящем случае, платежным поручением от 05.04.2019 N 38 ответчик оплатил арендную плату за апрель 2019 года с учетом 4-х процентной индексации в размере 1 861 600 руб., в том числе НДС 20%, в связи с чем не обоснованно заявляет возражения об отсутствии оснований для такого увеличения (эстоппель - лицо не вправе заявлять возражения, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению).

С учетом изложенного выше, оценив в соответствии со ст.71 АПК РФ все представленные доказательства в совокупности, судебная коллегия пришла к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием нового судебного акта, об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Судебные расходы по делу распределены судебной коллегией в соответствии с требованиями ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 270, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.12.2019 по делу N А40-238519/19 отменить.

Обязать ООО "М Эстейт Центр" заключить дополнительное соглашение N 9 к договору от 01.03.2012 N 01/18 о нижеследующем:

1. С 01 апреля 2019 года изложить п.6.2.1 Договора в следующей редакции:

"Постоянная Арендная плата за Помещение устанавливается в размере 1 861 600 руб. (Один миллион восемьсот шестьдесят одна тысяча шестьсот рублей 00 коп.) в месяц, в том числе НДС 20% - 310 266 руб. 17 коп.".

2. С 01 апреля 2019 года изложить п.7.1 Договора в следующей редакции:

"Арендатор уплачивает Арендодателю Обеспечительный взнос в размере 3 723 200 руб. (Три миллиона семьсот двадцать три тысячи двести рублей 00 коп.), в том числе НДС 20% - 620 533 руб. 33 коп."

3. Во всем остальном, что не предусмотрено Дополнительным соглашением, Стороны следуют условиям Договора.

4. Дополнительное соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один для государственной регистрации.

5. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора и вступает в силу с момента подписания.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

АРЕНДОДАТЕЛЬ:

ООО "ЦЕНТР ЮВЕЛИР+"

117420 ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА

НАМЁТКИНА, ДОМ 10А, ЭТ/П/К/ОФ 3/Н/7Г/369

ИНН 7728283149/КПП 772801001

ОГРН 1157746629920

Р/с 40702810038180006401

ПАО Сбеббанк

БИК 04525225

к/сч 30101810400000000225

адрес эл. почты: scr@,c-j.ru

контактный телефон: (495) 330-29-74

Генеральный директор

ООО "ЦЕНТР ЮВЕЛИР+"

АРЕНДАТОР:

ООО "М Эстейт Центр"

107031, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА ПЕТРОВКА, ДОМ 15, СТР.1

ИНН 7707763472/КПП 770701001

ОГРН 1117746935789

Р/с 40702810600010002223

Банк "СЕРВИС РЕЗЕРВ" (АО)

БИК 044525178

к/сч 30101810145250000178

Генеральный директор

ООО "М Эстейт Центр"

Взыскать с ООО "М Эстейт Центр" (ИНН 7707763472, ОГРН 1117746935789) в пользу ООО "ЦЕНТР ЮВЕЛИР+" (ИНН 7728283149, ОГРН 1157746629920) расходы на оплату госпошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

Г.С. Александрова М.С. Кораблева