Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2020 г. N 10АП-8459/20 по делу N А41-63926/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 7 октября 2020 г. N Ф05-14465/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

21 июля 2020 г.

Дело N А41-63926/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск на решение Арбитражного суда Московской области от 08.05.2020 по делу N А41-63926/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск: Чеботарева А.С. (по доверенности N 284 от 17.12.2019);

общества с ограниченной ответственностью "ЖК "Весенний": Иванова В.П. (по доверенности от 08.06.2020); Кубарь И.И. (по доверенности от 08.06.2020).

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЖК "Весенний" (далее - ООО "ЖК "Весенний", общество, ответчик) со следующими требованиями:

- взыскать с ООО "ЖК Весенний" в пользу комитета по договору N 72 от 01.11.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020709:448, общей площадью 6304 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., Подольский р-н, с.п. Лаговское, пос. Леспромхоза, неустойку за нарушение сроков ввода в эксплуатацию и передачи в муниципальную собственность детского дошкольного учреждения на 180 мест с бассейном по состоянию на 04.06.2019 и до момента перехода права в соответствии с соглашением от 06.02.2018 о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды земельного участка от 01.11.2016 N72 в размере 33 961 410 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены арбитражный управляющий общества Тулинов Сергей Владимирович и Министерство имущественных отношений Московской области) (далее также - третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 08.05.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе комитет (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что условие о начисленной истцом неустойке предусмотрено договором аренды. Договор аренды содержит элементы инвестиционного контракта, поскольку в нем установлены обязательства сторон по застройке земельного участка и выполнению иных инвестиционных условий.

От арбитражного управляющего ООО "ЖК "Весенний" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представители арбитражного управляющего ООО "ЖК "Весенний" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 29.12.2015 между истцом и ответчиком заключен договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020709:448, общей площадью 6304 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., Подольский р-н, с.п. Лаговское, пос. Леспромхоза, под застройку жилыми зданиями, объектам культурно-бытового и социального назначения.

Пунктом 5.1.2 договора установлено, что арендатор обязуется осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство детского дошкольного учреждения на 180 мест с бассейном.

01 ноября 2016 года в связи с подачей ООО "ЖК Весенний" заявления о продлении договорных отношений между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 72 от 04.11.2016.

Пунктом 4.4 договора установлено, что введенные в эксплуатацию объекты инженерной инфраструктуры, объекты социальной, культурной, бытовой сферы, обеспечивающие базовое социального обслуживание населения (школы, д/сады, медучреждения, объекты культуры, спортсооружения и др.) должны быть переданы в муниципальную собственность городского округа Подольск безвозмездно в срок до 31.07.2017.

Пунктом 5.4.10 договора определено, что арендатор обязан в срок до 31.07.2017 осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство детского дошкольного учреждения на 180 мест с бассейном.

За нарушение срока ввода в эксплуатацию и передачи в муниципальную собственность объекта предусмотрена неустойка в размере 0,1 % за каждый день просрочки от средней рыночной стоимости объектов строительства, установленной на дату просрочки исполнения обязательства (пункт 6.4 договора).

В настоящее время разрешение на строительство указанного объекта обществу продлено до 10.09.2020.

Поскольку дошкольное учреждение не построено, истец, начислив спорную неустойку, обратился к ответчику с претензией N 31/2351-исх от 05.06.2019.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения комитета в суд с настоящими требованиями.

Оказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что ответчик не исполнил условия договора в части строительства и передачи в муниципальную собственность дошкольного учреждения на 180 мест с бассейном, что послужило основанием для начисления неустойки.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

Как отмечено выше, пунктом 5.4.10 договора аренды определено, что арендатор обязан в срок до 31.07.2017 осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство детского дошкольного учреждения на 180 мест с бассейном.

За нарушение срока ввода в эксплуатацию и передачи в муниципальную собственность объекта предусмотрена неустойка в размере 0,1 % за каждый день просрочки от средней рыночной стоимости объектов строительства, установленной на дату просрочки исполнения обязательства (пункт 6.4 договора).

Между тем, суд первой инстанции в обжалуемом решении обоснованно отметил, что само по себе предоставление земельного участка ответчику в установленном законом порядке в настоящем случае не является достаточным для наличия на стороне истца права требования к ответчику об исполнении пунктов 4.4, 5.4.10 договора, поскольку встречным обязательством для арендатора за предоставление земельного участка в аренду является арендная плата (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Строительство дошкольного учреждения, по условиям договора, планировалось за счет средств арендатора или привлеченных им же средств, что закреплено в пункте 5.4.10 договора.

Также из пояснений сторон следует, что арендная плата за земельный участок установлена для ответчика и оплачивалась последним в соответствии с нормами действующего законодательства, без каких-либо льгот, связанных с возложением на арендатора дополнительной обязанности по возведению за свой счет указанного объекта и передаче объекта в муниципальную собственность.

Таким образом, в рассматриваемом случае истец как арендодатель земельного участка не предоставил какого-либо встречного предоставления за строительство дошкольного учреждения.

Соответственно, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, верно указал на отсутствие ухудшения имущественного положения, нарушения прав и законных интересов истца в связи с неисполнением ответчиком обязательства по строительству указанного объекта и передаче его в муниципальную собственность.

Доводу истца о том, что исследуемый договор аренды является смешанным, а условие о строительстве объектов инженерной и социальной инфраструктуры - элемент инвестиционного соглашения, судом первой инстанции также дана надлежащая оценка.

Так, в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 -6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 -9 части 3 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 названного Кодекса (часть 2 статьи 46.2 Кодекса).

Частью 3 статьи 46.2 названного Кодекса предусмотрены существенные условия договора о развитии застроенной территории, в том числе срок договора.

Судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, верно установлено, что спорный договор аренды земельного участка указанным выше требованиям не соответствует по своей правовой природе, признаками соглашения о развитии застроенной территории не обладает.

Также ввиду изложенного ранее (отсутствие со стороны истца встречного предоставления в части строительства указанных объектов) договор аренды не соответствует и признакам инвестиционного договора.

Кроме того, в обжалуемом решении суд первой инстанции верно отметил, что, заявляя настоящий иск, комитет не представил надлежащий расчет взыскиваемой суммы неустойки, в то время как именно на истце лежит бремя доказывания правомерности заявленных им исковых требований.

Так, согласно условиям договора аренды спорная неустойка должна быть исчислена из средней рыночной стоимости объектов строительства.

Однако доказательства определения такой стоимости комитет в материалы дела не представил.

Ссылка при расчете на норматив цены строительства детского сада с бассейном согласно таблице 03-01-202 приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.06.2017 N 935/пр является необоснованной, так как указанный норматив не определяет рыночную стоимость объекта.

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

В этой связи доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 08.05.2020 по делу N А41-63926/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.А. Коновалов Н.В. Марченкова