Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2020 г. N 09АП-31897/20 по делу N А40-5221/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 6 ноября 2020 г. N Ф05-17739/20 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

21 июля 2020 г.

дело N А40-5221/20

Резолютивная часть постановления оглашена 21.07.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.07.2020.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующий судья Маркова Т.Т., судьи Кочешкова М.В., Никифорова Г.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Казнаевым А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.05.2020

по делу N А40-5221/20

по заявлению ПАО "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (ОГРН 1097746680822)

третье лицо: ООО "Бизнес Гарант"

о признании недействительным и отмене уведомления;

при участии:

от заявителя - Батов А.Ю. по доверенности от 15.04.2019;

от заинтересованного лица - не явился, извещен;

от третьего лица - не явился, извещен;

установил: решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.05.2020 признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве от 09.12.2019 N 77/009/281/2019-4996 об отказе в государственной регистрации договора ипотеки N 1/И-6700 от 09.08.2019 и на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве возложена обязанность в течение месяца с даты вступления решения в законную силу устранить нарушение прав и законных интересов ПАО "Сбербанк" путем регистрации договора последующей ипотеки N 1/И-6700 от 09.08.2019, заключенного между ПАО "Сбербанк" и ООО "Бизнес Гарант".

Не согласившись с принятым решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по мотивам, изложенным в жалобе.

В качестве третьего лица в деле участвует ООО "Бизнес Гарант".

Представители регистрирующего органа и третьего лица в судебное заседание не явились, информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена в картотеке арбитражных дел в сети Интернет в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель банка в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Из материалов дела следует, что 29.08.2019 ПАО Сбербанк и ООО "Бизнес Гарант" обратились в регистрирующий орган с заявлением N 77/009/281/2019-4996 о государственной регистрации ипотеки нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005016:2923, общей площадью 1.651, 10 кв.м., расположенного в нежилом здании по адресу: Москва, улица 4-я Магистральная, дом 11, стр. 2.

09.12.2019 уведомлением N 77/009/281/2019-4996 Управлением Росреестра по г. Москве отказано Банку и третьему лицу в государственной регистрации ипотеки, основанием для отказа в регистрации договора об ипотеке, по мнению Управления Росреестра по г. Москве, послужило наличие противоречий в сроке исполнения обязательства по возврату кредита (20.06.2021) и сроке действия договора залога (20.06.2024), которые повлекли незаключенность договора об ипотеке; отсутствие согласия собственника земельного участка на передачу нежилого помещения в залог.

Посчитав решение по отказу в государственной регистрации незаконным, и нарушающим права и законные интересы заявителей, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявление.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из фактических обстоятельств и правовых оснований.

Рассмотрев повторно материалы дела в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителей, проверив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта исходя из того, что правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора последующей ипотеки N 1/И-6700 от 09.08.2019, заключенного между ПАО "Сбербанк" и ООО "Бизнес Гарант" у регистратора не имелось.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ, порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав предусматривает проведение правовой экспертизы документов, представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Исходя из положений п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника, представителя собственника или иного лица, указанного в ч. ч. 1 - 3 ст. 15 Федерального закона N 218-ФЗ, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ч. 4 ст. 15 Федерального закона N 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 218-ФЗ, на государственную регистрацию к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав.

Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона N 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Доводы регистрирующего органа о том, что причиной отказа в государственной регистрации договора являлось то, что по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0005016:14 по адресу: Москва, улица 4-я Магистральная, вл. 11, стр. 1-7, при этом право аренды ООО "Бизнес Гарант" в ЕГРН не зарегистрировано, а Департаментом городского имущества г. Москвы письмом от 26.09.2019 N ДГИ-1- 79742/19-1 сообщено регистрирующему органу о том, что на земельный участок с кадастровым номером 77:09:0005016:14 с ОАО "Мосшвея" заключен договор аренды земельного участка от 14.07.1995 N М-09-002668 сроком до 14.07.2005 для использования существующих зданий и сооружений под производство товаров народного потребления и по состоянию на 24.09.2019 земельно-правовые отношения с ООО "Бизнес Гарант" не оформлены, заявителем не представлено согласия собственника земельного участка на передачу нежилого помещения в залог с учетом п. 1.1 договора об открытии возобновляемой кредитной линии N 6700 от 21.06.2019 срок исполнения обязательств устанавливается по 20.06.2021, залог устанавливается в обеспечение конкретных обязательств, указанных в договоре об открытии возобновляемой кредитной линии N 6700 от 21.06.2019 до 20.06.2021, при этом, из п. 7.2 договора следует, что залог действует по 20.06.2024, что свидетельствует наличии противоречий в представленных документах, регистрирующий орган пришел к выводу о том, что договор не заключен, отклоняются, поскольку договор об ипотеке, представленный на государственную регистрацию, содержит необходимые данные, позволяющие идентифицировать объект ограничения (обременение) права в форме ипотеки (наименование, площадь, место нахождения, кадастровый номер) и являются достаточными для осуществления государственной регистрации ипотеки.

Положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен заявительный порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Заявителем представлены доказательства соблюдения порядка установленного Федеральным законом N 122-ФЗ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

К заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу Закона, вместе с указанными в таком договоре документами.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров.

Согласно ч. 2 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, федеральными законами могут быть урегулированы вопросы земельного законодательства, при этом они не должны противоречить Земельному кодексу Российской Федерации.

Согласно п. 1.1 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Из материалов дела следует, что предметом залога является не здание или сооружение, а некоторые отдельные помещения здания, поставленные на самостоятельный кадастровый учет.

Согласно п. 1 ст. 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Из буквального толкования вышеуказанной нормы ипотека земельного участка обязательна в случае залога здания или сооружения.

В соответствии с п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

Договор ипотеки доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания о залоге прав на земельный участок, на котором находится заложенный объект недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Представленный на регистрацию договор об ипотеке содержит предмет ипотеки (п. 1.1 договора об ипотеке, приложение 1 к договору об ипотеке); оценочную стоимость (п. 1.2 договора об ипотеке, приложение 1 к договору об ипотеке); существенные условия, размер и сроки исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой (п. 2 договора об ипотеке).

Согласно п. 12.1 кредитного договора он вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по нему.

Пунктом 7.2 договора об ипотеке предусмотрено, что договор и залог действуют по 20.06.2024 включительно.

Доводы регистрирующего органа о том, что договор об ипотеке и соответствующее обременение согласно п. 7.2 данного договора действуют по 12.09.2024, что по его мнению, свидетельствует о его незаключенности, отклоняются. Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В данном случае из условий договора следует, что сторонами достигнуто соглашение по все существенным условия договора об ипотеке, в том числе о сроке его действия - 12.09.2024, что исключает возможность признания его незаключенным.

Таким образом, вывод Управления Росреестра по г. Москве о том, что срок действия договора последующей ипотеки должен соответствовать сроку возврата кредита (20.06.2021), то есть сроку исполнения лишь части обязательств по кредитному договору, не основан на нормах действующего законодательства и является неправомерным.

В законодательстве отсутствует запрет на заключение договора об ипотеке на более продолжительный по сравнению со сроком исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства (в рассматриваемом случае 12.09.2021) срок.

В рассматриваемом случае представленные обществом документы являются основаниями для государственной регистрации договора ипотеки и отвечают требованиям, предъявляемым к документам, предоставляемым на государственную регистрацию прав.

Согласно ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным.

С учетом изложенного, судом первой инстанции правомерно удовлетворено заявленное требование и в порядке ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса на Управление возложена обязанность устранить допущенные нарушениях прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации договора последующей ипотеки N 1/И-6700 от 09.08.2019, заключенного между ПАО "Сбербанк" и ООО "Бизнес Гарант".

Основания для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции отсутствуют.

Нарушений удом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.05.2020 по делу N А40-5221/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Т. Маркова

Судьи

М.В. Кочешкова Г.М. Никифорова