Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2020 г. N 21АП-2735/18 по делу N А84-4543/2017

27 июля 2020 г.

Дело N А84-4543/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27.07.2020.

В полном объёме постановление изготовлено 27.07.2020.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Евдокимова И.В.,

судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Молчановой В.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Эверест": Сазонов А.В., доверенность от 23.05.2020 б/н, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации; Лисунов С.В., доверенность от 15.03.2020 б/н, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации;

от индивидуального предпринимателя Черненко Александра Игоревича - Агабабян С.С., доверенность от 23.09.2019 N 92/46-н/92-2019-4-1215, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Бондаря Владимира Михайловича, общества с ограниченной ответственностью "Эверест" и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 27.01.2020 по делу N А84-4543/2017

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115)

к Бондарю Владимиру Михайловичу (ИНН 920155947810), обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (ОГРН 1199204002744, ИНН 9203546000),

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: Правительства Севастополя, Управления земельного контроля города Севастополя,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков: финансового управляющего Бондаря В.М., Микушина Ильи Вениаминовича, индивидуального предпринимателя Дружинской Анастасии Сергеевны (ОГРНИП 317920400015878, ИНН 92045438830), индивидуального предпринимателя Черненко Александра Игоревича (ОГРНИП 314920434704062, ИНН 920100170902), индивидуального предпринимателя Азязова Дмитрия Николаевича, индивидуального предпринимателя Вьюн Анны Николаевны, индивидуального предпринимателя Жилкиной Натальи Владимировны, индивидуального предпринимателя Тупова Василия Викторовича, индивидуального предпринимателя Шашковой Татьяны Петровны, акционерного общества "Фондовый Конверс-Центр" ОГРН 1027700095345, ИНН 7722111023), Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя

о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бондарю Владимиру Михайловичу (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 06.04.2006 года, общей площадью 1,0400 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:016:0028), расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе пляжа "Парк Победы", заключённого между Севастопольским городским Советом и ответчиком, который зарегистрирован 17.04.2006 года по N 040665900069; обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок истцу в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду; взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с января 2015 года по май 2018 года в сумме 2 453 461,40 рублей, пени за просрочку оплаты, согласно пункта 4.8 Договора, за период с 23.12.2014 по 27.06.2018 года в сумме 1 159 141,16 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.12.2014 по 26.06.2018 года в сумме 499 034,13 рублей, всего: 4 111 636,69 рублей.

Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязанности по договору аренды земельного участка в части строительства объекта в установленные договором сроки, а также использованием земельного участка не по целевому назначению, что, по мнению истца, является существенным нарушением условий договора аренды земли и основанием для его расторжения в судебном порядке и освобождения арендованного земельного участка. Кроме того, учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств в части своевременного внесения арендной оплаты по договору аренды, истцом также были заявлены исковые требования в части взыскания задолженности по договору аренды.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 31.08.2018 года исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2018 года, решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 18.03.2019 решение Арбитражного суда города Севастополя от 31.08.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2018 по делу N А84-4543/2017 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.

Отменяя судебные акты по данному делу, суд кассационной инстанции указал, что при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

Учитывая то, что воля арендодателя направлена на прекращение права аренды и возврат имущества его собственнику, а условия договора не позволяют передавать права по договору без согласия Арендодателя, принадлежащие предпринимателю права по договору аренды не могли быть использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредитора. Факт владения и пользования земельным участком в указанный период подтвержден представленными сторонами в материалы дела документами, доказательств возвращения в указанный период арендуемого имущества по акту приема-передачи ответчиком не представлено.

Таким образом, при новом рассмотрении дела, судам следует дать оценку реальной возможности возврата земельного участка и доводам третьих лиц в связи с возможным нахождением на нём объектов недвижимости.

Определением от 20.01.2020 года, суд первой инстанции выделил в отдельное производство исковые требования Департамента к Бондарю В.М. и ООО "Эверест" об обязании ответчиков возвратить истцу земельный участок, выделенному производству присвоен номер дела N А84-229/20.

Таким образом, в настоящем деле рассматривались требования Департамента к Бондарю В.М. и ООО "Эверест" о расторжении договора аренды земельного участка от 06.04.2006 и взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 17.04.2006 года.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 27.01.2020 года по делу N А84-4543/2017, исковые требования удовлетворены частично, расторгнут договор аренды земельного участка от 06.04.2006 года, общей площадью 0,94 га (кадастровый номер 91:02:001016:73), расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе пляжа "Парк Победы", заключённый между Севастопольским городским Советом и субъектом предпринимательской деятельности-физическим лицом Бондарем Владимиром Михайловичем, зарегистрированный 17.04.2006 года Севастопольским городским филиалом ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам", о чём в Государственном реестре земель совершена запись под N 040665900069. Взыскано с Бондаря Владимира Михайловича в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 18 903,98 рубля, в остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, индивидуальный предприниматель Бондарь В.М. и ООО "Эверест" обратились в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, просят его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционные жалобы мотивированы тем, что суд первой инстанции при принятии решения неверно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения данного дела, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Так, по мнению ДИЗО города Севастополя, судом первой инстанции было необоснованно отказано в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.04.2018 по 26.072019 года в сумме 2 269 120,32 рублей, пени в сумме 1 631 740,69 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 654 211,17 рублей.

Апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Бондарь В.М. и ООО "Эверест" мотивированы тем, что 03.06.2019 года, был проведён аукцион по передаче прав по договору аренды земельного участка от 17.04.2006 года N 040665900069, по результатам которого, победителем было признано ООО "Эверест".

Индивидуальным предпринимателем Бондарем В.М. в счёт погашения оплаты арендной платы по договору аренды, за спорный период, были совершены следующие платежи: 18.04.2018 года - 30 000,00 рублей, 27.04.2018 года - 10 678,26 рублей, 08.05.2018 года - 24 678,26 рублей, 27.06.2019 года - 514863,39 рублей.

Таким образом, по мнению ответчиков, существовавшая на момент подписания акта приёма-передачи от 07.06.2019 года задолженность, ИП Бондарем В.М. оплачена в полном объёме.

Также, ИП Бондарь В.М. и ООО "Эверест" считают, что суд первой инстанции не принял во внимание тот факт, что ИП Бондарь В.М. предпринимал действия связанные с застройкой земельного участка, а невозможность строительства наступила вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, таких как издание губернатором Севастополя Распоряжения N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя".

ООО "Эверест" указывает на то, что суд первой инстанции, расторгая договор аренды земельного участка от 06.04.2006 года по основаниям невыполнения прежним арендатором обязательств и допущенную им просрочку в их исполнении, по сути не обоснованно применил солидарную ответственность ООО "Эверест" и ИП Бондаря В.М., за невыполнение прежним арендатором обязательств по застройке земельного участка.

По мнению ООО "Эверест", срок окончания строительства на земельном участке в условиях спорного договора аренды не установлен, а установлена лишь обязанность приступать к строительству при наличии разрешительной документации.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

25.07.2003 года между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и субъектом предпринимательской деятельности-физическим лицом Бондарем Владимиром Михайловичем (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 14.12.2005 года N 4169 передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 1,0400 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе пляжа "Парк Победы", в том числе: земельный участок площадью 0,3334 га с отнесением к категории земель водного фонда, земельный участок площадью 0,7066 га с отнесением к категории земель рекреационного назначения, - для строительства и обслуживания культурно-развлекательного центра на срок 25 лет.

Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи земельного участка от 06.04.2006 года.

Договор зарегистрирован 17.04.2006 года Севастопольским городским филиалом ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам", о чём в Государственном реестре земель совершена запись под N 040665900069.

Согласно подпунктам "в", "г" пункта 9.2.2 Договора, арендатор обязался использовать земельный участок строго по целевому назначению земельного участка, строительство капитального объекта (культурно-развлекательного центра) осуществлять только в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, проектной документацией, прошедшей экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля, своевременно вносить арендую плату в соответствии с разделом 4 Договора.

Согласно пункту 4.1 Договора, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 1,5% от денежной оценки данного земельного участка.

Размер годовой арендной платы согласно расчёту на период строительства составляет: 1 844 606 грн. х 0,015 х 1,035 = 28 637,51 грн. (пункт 4.2 Договора).

Приведённый расчёт величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с пунктом 4.5 Договора.

Исходя из пункта 4.4 Договора, арендная плата за землю вносится арендатором равными долями, ежемесячно, в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днём отчётного периода (месяца), безналичным расчётом в национальной валюте Украины на специальный бюджетный счет в районном финансовом управлении по месту расположения земельного участка.

Начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учётом индексов инфляции. Величина годовой арендной платы подлежит ежегодному перерасчёту в срок до 01 февраля текущего года в зависимости от ежегодно индексируемой денежной оценки земельного участка (пункт 4.5 Договора).

За несвоевременное внесение арендной платы взимаются пени в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с действующим законодательством Украины (пункт 4.8 Договора).

В соответствии с пунктом 12.4 Договора, арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае использования арендатором земельного участка не по целевому назначению, неуплаты арендатором в течение трёх месяцев арендной платы в полном объёме, не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд.

Пунктом 12.3 Договора предусмотрено, что по требованию одной из сторон, договор аренды может быть расторгнут досрочно на основании решения суда в случае невыполнения сторонами (одной из сторон) своих обязанностей, предусмотренных договором.

Актом обследования земельного участка N 0367/30.06.17/ГР/ДИ-АП, составленным 30.06.2017 года Управлением земельного контроля города Севастополя, установлено, что на земельном участке расположены некапитальные объекты (кафе, аттракционы), земельный участок не ограждён, признаки строительных работ отсутствуют, в связи с чем 04.07.2017 года был составлен акт проверки N 0375/04.07.17/ГР/ДИ-АП.

Департамент 30.08.2017 года обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть Договор и возвратить объект аренды в установленном порядке, предложено подписать соглашение о досрочном расторжении Договора, однако данное требование ответчиком не было удовлетворено.

По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на оперативное разрешение спора и служит дополнительной гарантией защиты прав сторон спорного правоотношения.

Однако, применительно к обстоятельствам настоящего дела, из которых не усматривается перспектива урегулирования спора в во внесудебном (претензионном) порядке, а также принимая во внимание длительность спорных отношений сторон относительно расчётов по Договору, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ не подлежит применению в отношении требований о взыскании задолженности, возникшей после 10.04.2018 года, в целях соблюдения разумного срока судопроизводства, процессуальной экономии и обеспечения правовой определенности в спорных правоотношениях сторон.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в Арбитражный суд города Севастополя с данными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционных жалобах, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Так, удовлетворяя частично заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что поскольку спорные правоотношения касаются размера арендной платы за земельный участок, размер которой установлен до 18.03.2014 года, то в данном случае должны применяться нормы материального права Украины в части определения арендной платы и законодательство Российской Федерации в части правомерности взыскания с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка.

В соответствии со статьёй 526 Гражданского кодекса Украины, 193 Хозяйственного кодекса Украины, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьёй 206 Земельного кодекса Украины установлено, что пользование землей является платным. Объектом платы за землю является земельный участок. Плата за землю взимается в соответствии с законом.

В соответствии частями 1, 2 статьи 21 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", арендная плата за землю представляет собой платёж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной штаты за земельные участки государственной, и коммунальной собственности).

Частью 1 статьи 632 Гражданского кодекса Украины установлено, что цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктами 34, 35 части 1 статьи 26 Закона Украины "О местном самоуправлении", к исключительной компетенции городского совета входит решение на пленарных заседаниях по вопросам регулирования земельных отношений; утверждение в соответствии с законом ставок земельного налога, размеров платы за пользование природными ресурсами, находящимися в собственности соответствующих территориальных общин.

Согласно статье 18 Закона Украины "Об оценке земель", нормативная денежная оценка земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов независимо от их целевого назначения, проводится не реже чем один раз в 5 - 7 лет.

Как установлено судом первой инстанции, 20.12.2011 года Севастопольским городским Советом было принято решение N 2163 "Об утверждении технической документации по нормативно - денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введения её в действие", в соответствии с пунктом 2 которого определено ввести в действие нормативную денежную оценку земель в административных границах города Севастополя с 01.01.2012 года.

25.01.2012 года Главное управление Государственного комитета Украины по земельным ресурсам в городе Севастополе, выдало арендатору извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке спорного земельного участка, по Договору N 246-3.2/5, в соответствии с которым нормативная денежная оценка земельного участка площадью 1,04 га составляет 12 013 976,00 грн.

07.12.2012 Главное управление Государственного комитета Украины по земельным ресурсам в г. Севастополе выдало арендатору извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, арендованного по Договору, N 3941-3.2/5 в соответствии с которым нормативная денежная оценка земельного участка площадью 1269,00 кв.м. составляет 1 535 743,80 грн., и N 3942-3.2/5 в соответствии с которым нормативная денежная оценка земельного участка площадью 8131,00 кв.м. составляет 939 849,89 грн.

Как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии со статьей 269 Налогового кодекса Украины, плательщиками налога являются собственники земельных участков, земельных долей (паёв), землепользователи. Размер и порядок платы за пользование земельными ресурсами, а также ответственность плательщиков и контроль за правильным исчислением и взиманием земельного налога определяются Налоговым кодексом Украины.

Базой налогообложения является нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным Налоговым кодексом Украины (статья 271 Налогового кодекса Украины).

Согласно положениям статьи 632 Гражданского кодекса Украины, статьям 2, 19 Закона Украины "О плате за землю", статьи 14 Налогового кодекса Украины, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы по договору аренды земельного участка является регулируемым по законодательству, как Российской Федерации, так и Украины.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки её внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 года N 9330/09, от 26.01.2010 года N 11487/09 и от 02.02.2010 года N 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учётом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. При этом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Следовательно, изменение нормативной денежной оценки земель служит поводом для пересмотра размера арендной платы и возникновения у арендатора обязательства по самостоятельному перерасчёту и уплате арендной платы в соответствии с нормами действующего законодательства, а также, с учётом предписаний Налогового кодекса Украины, является основанием для внесения данных в налоговую отчётность и/или основанием для корректирования налоговых обязательств.

Кроме того, пунктом 1.3 Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 года N 524-ПП "Об утверждении Порядка расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" установлено, что до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключённых в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключённым на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 года N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", ставки арендной платы и сроки её оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 года N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключённым до 21 марта 2014 года" установлено, что с 01.01.2015 года до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключённых до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012 года, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01 января 2015 года.

Так судом первой и апелляционной инстанций было установлено, что по результатам прокурорской проверки, Главному управлению Государственного комитета Украины по земельным ресурсам в городе Севастополе предписано при выдаче извлечений применить коэффициент 0,5 в отношении объекта аренды по Договору.

26.02.2013 года было выдано извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка N 171-3.2/5, согласно которому нормативная денежная оценка земельного участка площадью 1,04 га составляет 12 013 976,00 грн.

С учётом изложенного, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а её изменение служит обстоятельством для пересмотра размера арендной платы и подлежит самостоятельному пересчёту арендатором, исходя из условий Договора и нормативной денежной оценки земельного участка, определенной уполномоченным органом государственной власти в отношении объекта аренды.

Судом первой инстанции было также установлено, что определением Арбитражного суда города Севастополя от 18.07.2019 года по делу N А84-1066/2018 были утверждены денежные требования Департамента к должнику - ИП Бондарю В.М., в общем размере 2 539 897,34 рублей, из которых: 2 113 768,12 рублей - основной долг, 426 129,22 рублей - проценты за пользование чужими денежными средствами. Признаны обоснованными требования об оплате арендной платы по Договору за период с февраля 2015 года по март 2018 года (по расчету задолженности к заявлению об установлении денежного требования, что согласуется с положениями пункта 2 Постановления Пленума ВАС АРФ от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве"), из расчёта размера арендной платы 41 742,41 рублей в месяц.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, обстоятельства, установленные в рамках дела N А84-1066/2018 и свидетельствующие о том, что размер арендной платы по Договору составляет 41 742,41 рублей в месяц, имеют преюдициальное значение для настоящего дела и в силу части 2 статьи 69 АПК РФ, не подлежат повторному доказыванию.

Кроме того, 03.06.2019 года был проведён аукцион по передаче права по договору аренды земельного участка от 17.04.2006 года N 040665900069, по результатам которого победителем признано ООО "Эверест".

Между финансовым управляющим должника ИП Бондаря В.М. Микушиным И.В. и ООО "Эверест", 04.06.2019 года заключён договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайма), который зарегистрирован Севреестром 21.06.2019 года.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 5.4 договора аренды, арендованный земельный участок или его часть не может быть передана арендатором в субаренду без согласия арендодателя.

Как указал суд кассационной инстанции в своём постановлении от 18.03.2019 года по данному делу, учитывая то, что воля арендодателя направлена на прекращение права аренды и возврат имущества его собственнику, а условия договора не позволяют передавать права по договору без согласия Арендодателя, принадлежащие предпринимателю права по договору аренды не могли быть использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредитора.

Учитывая, что как при проведении аукциона по передаче права по договору аренды земельного участка от 17.04.2006 года N 040665900069, так и при заключении договора от 04.06.2019 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласия Арендодателя на передачу права аренды получено не было, судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанный договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайма) от 04.06.2019 года, зарегистрированный Севреестром 21.06.2019 года, является недействительной в силу ничтожности сделкой и не влечёт за собой юридических последствий, а потому он не может служить основанием для перехода права аренды спорного земельного участка на ООО "Эверест".

Как установлено судом первой инстанции, ИП Бондарем В.М. в лице финансового управляющего заявлено о включении задолженности в реестр кредиторов по делу N А84-1066/2018. Ответчиком ИП Бондарем В.М., в счёт погашения оплаты арендной платы по Договору, за спорный период совершены следующие платежи: 18.04.2018 - 30 000,00 рублей, 27.04.2018 - 10678,26 рублей, 08.05.2018 - 24 678,26 рублей, 27.06.2019 - 514 863,39 рублей. Данные оплаты истцом не оспариваются, а следовательно, существовавшая на момент подписания ответчиками акта приема-передачи от 07.06.2019 года задолженность, ИП Бондарем В.М. оплачена полностью.

По мнению судебной коллегии, с учётом предоставленных в материалы дела актов сверки ответчика ООО "Эверест" и Департамента, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отсутствии задолженности по договору аренды со стороны общества, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска в части взыскания основного долга, не имеется.

Относительно требований истца о взыскании с ответчиков пеней за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды, судебная коллегия считает необходимым указать на следующее.

Так, согласно статье 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьёй 330 ГК РФ, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статьёй 330 ГК РФ установлено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Аналогичные положения содержит и Гражданский кодекс Украины.

Из пункта 4.8 Договора усматривается, что за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

Статьей 129 Налогового кодекса Украины, предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендных платежей за пользование земельными участками в размере 120 процентов годовых учетной ставки Национального Банка Украины.

В тоже время, поскольку постановлением Правительства Севастополя от 11.02.2015 года N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года", определен порядок перерасчёта арендной платы и сумм штрафных санкций, возникших до 31.12.2014 года в рубли, то базой для начисления каких-либо штрафных санкций может выступать лишь сумма, указанная в рублях. Поэтому начисление пени в размере учётной ставки НБУ на задолженность, которая определена с 01.01.2015 года в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств.

Кроме того, действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу N А83-3705/2015.

Учитывая выше изложенное, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчиков суммы неустойки.

Относительно требований о взыскании с ответчиков процентов за пользование чужими денежными средствами, суд апелляционной инстанции исходит из следующих обстоятельств.

Так, пунктом 1 статьи 395 ГК РФ предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счёт другого лица, подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Как указал суд первой инстанции, расчёт процентов ответчиками не оспорен, контррасчёт в материалы дела не предоставлен.

Судом апелляционной инстанции был проверен предоставленный истцом расчёт процентов за пользование чужими денежными средствами и, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика Бондаря В.М. 18 903,98 рублей за период с 31.05.2018 по 27.06.2019 (на сумму долга по арендной плате за апрель 2018 года за период с 31.05.2018 по 27.06.2019 - 86,47 рублей, на сумму долга по арендной плате за май 2018 года за период с 03.07.2018 по 27.06.2019 - 17064,15 рублей, на сумму долга по арендной плате за июнь 2018 года за период с 31.07.2018 по 27.06.2019 - 2885,95 рублей, на сумму долга по арендной плате за июль 2018 года за период с 31.08.2018 по 27.06.2019 - 2628,92 рублей, на сумму долга по арендной плате за август 2018 года за период с 02.10.2018 по 27.06.2019 - 2359,31 рублей, на сумму долга по арендной плате за сентябрь 2018 года за период с 31.10.2018 по 27.06.2019 - 2110,57 рублей, на сумму долга по арендной плате за октябрь 2018 года за период с 01.12.2018 по 27.06.2019 - 1844,68 рублей, на сумму долга по арендной плате за ноябрь 2018 года за период с 10.01.2019 по 27.06.2019 - 1494,72 руб., на сумму долга по арендной плате за декабрь 2018 года за период с 31.01.2019 по 27.06.2019 - 1308,60 руб., на сумму долга по арендной плате за январь 2019 года за период с 05.03.2019 по 27.06.2019 - 1310,30 руб., на сумму долга по арендной плате за февраль 2019 года за период с 02.04.2019 по 27.06.2019 - 800,97 руб., на сумму долга по арендной плате за март 2019 года за период с 07.05.2019 по 27.06.2019 - 477,42 руб., на сумму долга по арендной плате за апрель 2019 года за период с 31.05.2019 по 27.06.2019 - 321,40 руб.).

Кроме того, принимая решение о расторжении договора аренды земельного участка, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в соответствии со статьей 32 Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 года N 161-XIV, по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Пунктом 7.1 Договора аренды и частью 1 статьи 34 Закона Украины "Об аренде земли" установлено, что в случае прекращения или расторжения договора аренды земли, арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины, изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины.

На основании положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом апелляционной инстанции установлено, что пунктом 12.4 Договора предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в случае использования арендатором земельного участка не по целевому назначению, неуплаты арендатором в течение трёх месяцев арендной платы в полном объёме, не использования земельного участка под строительство на протяжении трёх лет подряд.

В суде первой и апелляционной инстанций Департамент указывал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении им строительства заявленного объекта на земельном участке, а также в систематическом невнесении арендной платы.

Из материалов дела усматривается, что спорный Договор аренды заключён сторонами на срок 25 лет, с целью землепользования - для строительства и обслуживания культурно-развлекательного центра.

Актом обследования земельного участка N 0367/30.06.17/ГР/ДИ-АП, составленному 30.06.2017 года Управлением земельного контроля города Севастополя было установлено, что территория земельного участка свободна от объектов капитального строительства, объектов благоустройства, предусмотренных Договором, спорный земельный участок не огражден, признаков осуществления строительных работ не выявлено.

Согласно акту обследования земельного участка N 4301, составленному 20.05.2019 года, Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости ДИЗО признаков осуществления строительных работ также не выявлено, установлено, что территория земельного участка свободна от объектов капитального строительства, объектов благоустройства, предусмотренных Договором, спорный земельный участок не огражден.

27.06.2019 года Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости ДИЗО была проведена проверка в отношении ООО "Эверест" по вопросу целевого использования спорного земельного участка, по результатам которой составлен акт N 5847 от 28.06.2019 года, которым установлено, что спорный земельный участок не огражден, на нём размещены: 4 одноэтажных сооружения, являющихся павильонами, в которых находятся кафе, 8 одноэтажных сооружений, являющихся павильонами, в которых находятся магазины, 2 спортивные площадки, 2 одноэтажных сооружений, являющихся павильонами, эксплуатация которых не осуществляется.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционных жалоб ИП Бондаря В.М. и ООО "Эверест" о том, что суд первой инстанции не принял во внимание тот факт, что ИП Бондарь В.М. предпринимал действия связанные с застройкой земельного участка, а невозможность строительства наступила вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, таких как издание Губернатором Севастополя Распоряжения N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", являются ошибочными.

Так, спорный земельный участок был предоставлен ИП Бондарю В.М. по договору аренды и акту приёма-передачи от 06.04.2006 года для строительства и обслуживания культурно-развлекательного центра.

При этом, 28.04.2015 года Правительством Севастополя было принято постановление N 339-ПП "Об утверждении положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города Федерального значения Севастополя", которым устанавливался порядок получения разрешения на строительство и были определены уполномоченные на это органы, а потому возможность получения разрешения на строительство в городе Севастополе у ответчика объективно отсутствовала лишь в период с 18.03.2014 года по 28.04.2015 года и только в этот период общество было лишено возможности по независящим от него обстоятельствам осуществлять застройку арендуемого участка.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции установлено, что как до 18.03.2014 года, так и после 28.04.2015 года, ответчиками не выполнен полный комплекс необходимых мероприятий по осуществлению строительства культурно-развлекательного центра, таких как выполнение строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом.

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.

Проектирование и строительство объектов с 12.03.2011 осуществлялось владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке (часть 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности"): 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Ответчики, не оспаривая факт нарушения обязательства по строительству культурно-развлекательного центра на спорном земельном участке, не считают это нарушение существенным, поскольку, по их мнению, ими добросовестно выполняются обязательства по Договору, осуществляется весь комплекс предусмотренных законодательством мероприятий для строительства и ввода в эксплуатацию объекта строительства, однако имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли, в том числе, введенный и.о. Губернатора города Севастополя с 14.04.2014 запрет на осуществление капитального строительства на территории города.

Также ответчики считают, что с их стороны как в период действия законодательства Украины, так и законодательства Российской Федерации, предпринимались меры по исполнению договора аренды земли.

Как правильно указал суд первой инстанции, расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Нарушение арендатором условий договора о создании объекта капитального строительства является существенным нарушением условий договора.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе. Предоставляя спорный земельный участок в аренду в апреле 2006 году для строительства и обслуживания культурно-развлекательного центра, арендодатель вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку арендатор в разумный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

По мнению судебной коллегии, уклонение арендатора от внесения арендной платы по истечении установленного Договором срока платежа столь длительный период, носит систематический характер и свидетельствует о грубом нарушении арендатором условий спорного Договора аренды.

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателей апелляционных жалоб не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 27 января 2020 года по делу N А84-4543/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы Бондаря Владимира Михайловича, общества с ограниченной ответственностью "Эверест" и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Евдокимов

Судьи

Н.И. Сикорская А.А. Тарасенко