Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2020 г. N 17АП-10644/17 по делу N А60-16679/2015

г. Пермь

29 июля 2020 г.

Дело N А60-16679/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июля 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Макарова Т.В.,

судей Зарифуллиной Л.М., Мармазовой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Малышевой Д.Д.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы

кредиторов, ПАО "Промсвязьбанк" и Степанова Александра Вячеславовича,

на определение Арбитражного суда Свердловской области

от 18 февраля 2020 года

об удовлетворении заявления Степанова Александра Вячеславовича о внесении изменений в Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью "Синие камни-2000",

вынесенное в рамках дела N А60-16679/2015

о банкротстве ООО "Синие Камни-2000" (ОГРН 1026605414483, ИНН 6662027245)

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2015 принято к производству заявление Администрации города Екатеринбурга о признании общества с ограниченной ответственностью "Синие камни-2000" несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 10.08.2015 заявление Администрации признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Дьяконов Александр Вячеславович, член Ассоциации "Национальная организация арбитражных управляющих".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.01.2016 в отношении общества "Синие камни-2000" открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Митюшев Дмитрий Владимирович, член Ассоциации арбитражных управляющих саморегулируемой организации "Центральное Агентство Арбитражных Управляющих".

В Арбитражный суд Свердловской области 19.02.2019 поступило заявление кредитора Степанова Александра Вячеславовича о внесении изменений в Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества ООО "Синие камни-2000", являющегося предметом залога по требованиям конкурсного кредитора ПАО "Промсвязьбанк":

- в пункте 2.2 Положения - объединить лоты N 1, 2, 3, 4 в единый лот (Комплекс объектов недвижимости, включающий нежилое помещение, общей площадью 857,4 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал - помещения N N 2-3, 1 этаж - помещения N N 5-22, кадастровый номер 66:41:0602011:1303; нежилое помещение (в старении литера А), пл. 3263 кв. м, номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N N 466,468-472; 2 этаж - помещения N N 459-461, 463-465, 467, часть помещения N 458, кадастровый номер 66-6601/157/2013-635; нежилое помещение в строении литера А, пл. 4 195,6 кв. м, номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещения N N 473-475, 3 этаж - помещения N N 477-479, кровля - помещение N 480, башня помещения N N 482-483, кадастровый номер 66-66-01/157/2013-610; право аренды земельного участка (земли населенных пунктов), общей площадью 11 035 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0000000:999, расположенного по адресу: Екатеринбург, ул. Хрустальная, д.40, срок аренды до 2025 г.),

- установить начальную цену продажную цену единого лота в размере 149 990 000 руб.

В ходе судебного разбирательства по результатам назначенной судом оценочной экспертизы Степанов А.В. уточнил свои требования в порядке ст. 49 АПК РФ и просил установить начальную цену продажную цену единого лота в размере 161 580 000 руб.

Залоговый кредитор ПАО "Промсвязьбанк" возражал против внесения изменений в Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника, указывая, что вопрос разногласиях при утверждении Положения был разрешен постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017, в соответствии с которым заложенное банку имущество подлежит продаже четырьмя лотами с установлением начальной продажной цены в размере 75 761 000 руб. 91 коп. Банк настаивал на том, что Степанов А.В. пропустил десятидневный срок для подачи заявления о разногласиях после включения сведений о порядке продажи в ЕФРСБ. Настаивал на том, что утверждения Степанова А.В. о невозможности реализации имущества единым лотом являются надуманными.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.02.2020 разногласия о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога разрешены:

- лоты N N 1, 2, 3, 4 объединены в единый лот "Комплекс объектов недвижимости, включающий:

право аренды земельного участка (земли населенных пунктов), общей площадью 11 035 кв. м, кадастровый N 66:41:0000000:999, адрес: Екатеринбург, ул. Хрустальная, д. 40, срок аренды до 2025 г.";

- установлена начальная цена предмета залога в размере 161 580 000 руб.

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 18.02.2020 обжаловано в апелляционном порядке залоговым кредитором ПАО "Промсвязьбанк" и кредитором Степановым А.В.

Залоговый кредитор в апелляционной жалобе указывает, что Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника, указывая, что вопрос разногласиях при утверждении Положения был разрешен постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017, в соответствии с которым заложенное банку имущество подлежит продаже четырьмя лотами с установлением начальной продажной цены в размере 75 761 000 руб. 91 коп. Настаивает на том, что Степанов А.В. пропустил десятидневный срок для подачи заявления о разногласиях после включения сведений о порядке продажи в ЕФРСБ. Полагает надуманными утверждения Степанова А.В. о необходимости реализации имущества единым лотом. Просит судебный акт отменить, отказать во внесении изменений в Положение о порядке продажи заложенного банку имущества должника.

Кредитор Степанов А.В. в апелляционной жалобе оспаривает включение в состав единого лота эксплуатируемой кровли в качестве имущества, обремененного залогом в пользу банка. Настаивает на том, что эксплуатируемая кровля является самостоятельным объектом недвижимости, который не был указан в договорах залога и поэтому залогом не обременен.

В отзыве на апелляционную жалобу Степанова А.В. банк указывает на несостоятельность доводов о возможности выделения кровли в самостоятельный объект недвижимости, ссылаясь на положения ст.ст. 8.1, 130, 131, 223 ГК РФ, ст.ст. 1, 14 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Настаивает на том, что Степанов А.В. действует намеренно во вред интересам залогового кредитора.

В пояснениях к апелляционной жалобе ПАО "Промсвязьбанк" настаивает на нецелесообразности продажи имущества единым лотом с начальной ценой в 161 580 000 руб. в связи с отсутствием заявок на приобретение имущества четырьмя лотами с общей оценкой в 75 761 000 руб. 91 коп. Указывает также, что кровля не могла быть включена в состав лота, так как не является самостоятельным объектом недвижимости, влияющим на цену всего лота.

В отзыве на апелляционную жалобу кредитор Степанов А.В. настаивает на том, что обжалованный судебный акт не нарушает прав банка и принят в его интересах. Указывает, что невключение в конкурсную массу эксплуатируемой кровли привело к снижению стоимости лота и риску безвозмездного отчуждения имущества. Полагает, что проведение раздельных торгов в отношении частей неделимой вещи не соответствует интересам должника и кредиторов, поскольку отдельные части объект не вызывают интереса у потенциальных покупателей. Обращает внимание, что площадь эксплуатируемой кровли здания автопаркинга 4 249,10 кв. м отражена в техническом паспорте от 16.08.2012 и свидетельстве о праве собственности на паркинг от 14.12.2006, а также в проектной документации. Настаивает на том, что изолированная продажа кровли отдельным лотом невозможна. В опровержение доводов банка о невозможности признания кровли самостоятельным объектом недвижимости представляет заключение специалиста N СТ-09 от 13.02.2020.

В пояснениях к апелляционной жалобе кредитор Степанов А.В. настаивает на том, что эксплуатируемая кровля является самостоятельным объектом недвижимости, на что указывают, по его мнению, технический паспорт, свидетельство о праве собственности на паркинг и проектная документация, заключение специалиста N СТ-09 от 13.02.2020, представленное вместе с отзывом на апелляционную жалобу банка. Настаивает на том, что наличие признаков недвижимости дает суду возможность включить это имущество в конкурсную массу должника.

Определениями Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2020 и 19.03.2020 апелляционные жалобы кредиторов ПАО "Промсвязьбанк" и Степанов А.В. были приняты к производству, дело к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции назначено на 14.04.2020 с 11:30.

В целях исполнения Указов Президента Российской Федерации от 25.03.2020 N 206 и от 02.04.2020 N 239, постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации от 08.04.2020 N 821, а также с целью недопущения нарушения процессуальных прав и законных интересов лиц, участвующих в деле, в том числе на доступ к правосудию, в условиях сложившейся чрезвычайной ситуации, производство по рассмотрению апелляционных жалоб кредиторов ПАО "Промсвязьбанк" и Степанова Александра Вячеславовича приостановлено, о чем 14.04.2020 вынесено соответствующее определение. Согласно статье 146 АПК РФ арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции назначил судебное заседание для решения вопроса о возможности возобновления производства по апелляционным жалобам кредиторов ПАО "Промсвязьбанк" и Степанова Александра Вячеславовича на определение Арбитражного суда Свердловской области от 18 февраля 2020 года по делу N А60-16679/2015 и проведения в этом же судебном заседании судебного разбирательства по рассмотрению указанных апелляционных жалоб на 01.07.2020.

Поскольку Указом Президента Российской Федерации от 01.06.2020 N 354 "Об определении даты проведения общероссийского голосования по вопросу одобрения изменений в Конституцию Российской Федерации" дата 01.07.2020 определена в качестве даты проведения общероссийского голосования по вопросу одобрения изменений в Конституцию Российской Федерации, определением от 04.06.2020 апелляционный суд перенес на 22.07.2020 судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб кредиторов ПАО "Промсвязьбанк" и Степанова Александра Вячеславовича на определение Арбитражного суда Свердловской области от 18.02.2020 года по делу N А60-16679/2015.

Лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени судебного заседания 22.07.2020, явку своих представителей в суд не обеспечили, что в силу положений ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта исходя из следующего.

Положениями части 1 статьи 223 АПК РФ, статьи 32 Закона о банкротстве предусмотрено, что дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Согласно абзацу 6 части 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 указанного Закона.

Исходя из положений статей 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 данного Закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Пункт 1 статьи 138 Закона о банкротстве в совокупности с положениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58) определяет заинтересованность в продаже заложенного имущества должника не только залогового кредитора, но и иных кредиторов должника, требования которых не обеспечены залогом его имущества, поскольку средства, вырученные от продажи предмета залога могут быть также направлены на погашение требований кредиторов первой, второй очередей, удовлетворение текущих обязательств должника.

По общему правилу, если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества абзац 3 части 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Однако из разъяснений, изложенных в абзаце 6 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58, следует возможность изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества, предложенных залоговым кредитором, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Таким образом, из приведенных разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ следует, что, разрешая разногласия по порядку, условиям и срокам реализации заложенного имущества, суд должен учитывать, что реализация имущества должна быть произведена в возможно короткие сроки при обеспечении максимального доступа потенциальных покупателей и с получением максимальной цены от продажи.

Как следует из материалов дела, года между ОАО "Первобанк" (кредитор, банк) и обществом с ограниченной ответственностью "СИНИЕ КАМНИ-2000" (заемщик, должник) 18.11.2013 был подписан кредитный договор N СКЛ0005-13-0058 в режиме кредитной линии с лимитом 40 000 000 руб.

Кредит предоставлялся на следующие цели:

- первый транш в размере 27 500 000 руб. - на погашение кредитных обязательств перед ЗАО Банк Интеза,

- последующие транши на общую сумму 12 500 000 руб. - на приобретение оборудования для автомойки и шиномонтажа, вентиляционного оборудования, на покупку и монтаж секционных гаражных ворот с электроприводом, на ремонт кровли автопаркинга.

В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору N СКЛ0005-13-0058 между кредитором и должником заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N ДИ0005-13-0058/01 от 18.11.2013, (с учетом дополнительных соглашений).

Согласно вышеуказанному договору предметом ипотеки является следующее недвижимое имущество:

Объект N 1: Помещение. Назначение: нежилое. Площадь: общая 857,4 кв.м. Номера на поэтажном плане: подвал-помещения N N 2-3, 1 этаж - помещения N N 5-22, находящееся по адресу: Свердловская область, Екатеринбург, ул. Хрустальная, д.40а. Кадастровый (условный) номер 66:41:0602011:1303.

Согласно пункту 3.1 договора ипотеки по соглашению сторон залоговая стоимость предмета ипотеки установлена в размере 18 576 350 руб.

В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору N СКЛ0005-13-0058 между кредитором и должником заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N ДИ0005-13-0058/02 от 30.12.2013 (в редакции дополнительных соглашений).

Согласно договору предметом ипотеки является следующее недвижимое имущество:

Объект N 1: Помещение (в строении литера А): назначение: нежилое. Площадь: общая 4 195,6 кв.м. Номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещения N N 473-475, 3 этаж - помещения N N 477-479, кровля - помещения N 480, башня - помещения N N 482-483, расположенное по адресу: Свердловская область, Екатеринбург, ул. Хрустальная, д.40. Кадастровый (условный) номер 66-66-01/157/2013-610

Объект N 2: Право аренды земельного участка, общей площадью 11 035 кв.м., расположенного по адресу: ул. Хрустальная, д.40. Кадастровый (условный) номер 66:41:0000000:999.

Согласно пункту 3.1 договора ипотеки по соглашению сторон залоговая стоимость предмета ипотеки установлена в размере 26 800 550 руб., в том числе:

Объект N 1: 18 576 350 руб.,

Объект N 2: 8 224 200 руб.

Между ОАО "Первобанк" (кредитор, банк) и обществом с ограниченной ответственностью "СИНИЕ КАМНИ-2000" (заемщик, должник) 27.11. 2013 был подписан кредитный договор N СКЛ0005-13-0059 в режиме кредитной линии с лимитом выдачи 7 000 000 руб.

В обеспечение своевременного и полного исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору N СКЛ0005-13-0059 между кредитором и должником заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N ДИ0005-13-0059/01 от 27.11.2013(в редакции дополнительного соглашения).

Согласно вышеуказанному договору предметом ипотеки является следующее недвижимое имущество:

Объект N 1: Помещение. Назначение: нежилое. Площадь: общая 857,4 кв.м. Номера на поэтажном плане: подвал-помещения N N 2-3, 1 этаж - помещения N N 5-22, находящееся по адресу: Екатеринбург, ул. Хрустальная, д.40а. Кадастровый (условный) номер 66:41:0602011:1303.

Согласно пункту 3.1 договора ипотеки по соглашению сторон залоговая стоимость предмета ипотеки установлена в размере 18 576 350 руб.

Между ОАО "Первобанк" (кредитор, банк) и обществом с ограниченной ответственностью "СИНИЕ КАМНИ-2000" (заемщик, должник) 20.10.2014 заключен кредитный договор N МКЛ0005-14-0056 в режиме кредитной линии с лимитом выдачи кредита 9 350 000 руб.

В обеспечение своевременного и полного исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору N МКЛ0005-14-0056 между кредитором и должником был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N ДИ0005-13-0056/01 от 20.10.2014, в редакции дополнительного соглашения.

Согласно вышеуказанному договору предметом ипотеки является следующее недвижимое имущество:

Объект N 1: Помещение (в строении литера А): назначение: нежилое. Площадь: общая 4 195,6 кв.м. Номер на поэтажном плане: 2 этаж - помещения N N 473-475, 3 этаж - помещения N N 477-479, кровля -помещения N N 482483, расположенное по адресу: Свердловская область, Екатеринбург, ул. Хрустальная, д.40. Кадастровый (или условный) номер: 66-66-01/157/2013-610.

Объект N 2: право аренды земельного участка, общей площадью 11 035 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, Екатеринбург, ул. Хрустальная, д.40

Объект N 3: Помещение (в строении литера А): Назначение: нежилое. Площадь: общая 3263 кв.м. Номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N N 466,468-472; 2 этаж - помещения N N 459-461, 463-465, 467, часть помещения N 458, расположенное по адресу: Свердловская область, Екатеринбург, ул. Хрустальная, д.40. Кадастровый (или условный) номер 66- 66-01/157/2013-635

Объект N 4: Помещение. Назначение: нежилое. Площадь: общая 857,4 кв.м. Номера на поэтажном плане: подвал-помещения N N 2-3, 1 этаж - помещения N N 5-22, находящееся по адресу: Свердловская область, Екатеринбург, ул. Хрустальная, д.40а. Кадастровый (условный) номер 66:41:0602011:1303.

Согласно пункту 3.1 договора ипотеки по соглашению сторон залоговая стоимость предмета ипотеки установлена в размере 58 636 200 (Пятьдесят восемь миллионов шестьсот тридцать шесть тысяч двести) рублей, в том числе:

Объект N 1: 17 610 000 руб.,

Объект N 2: 954 800 руб.,

Объект N 3: 15 924 000 руб.,

Объект N 4: 17 147 400 руб.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2016 требования ПАО "Промсвязьбанк" были включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Синие камни-2000" в размере 50 730 632 руб. 95 коп., как обеспеченные залогом имущества должника по договорам об ипотеке N ДИ0005-13-0058/01 от 18.11.2013, N ДИ0005-13-0058/02 от 30.12.2013, N ДИ0005-13-0059/01 от 27.11.2013, N ДИ0005-13-0056/01 от 20.10.2014.

Залоговым кредитором 13.03.2017 было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Синие камни-2000", являющегося предметом залога по требованиям конкурсного кредитора ПАО "Промсвязьбанк".

На ЕФРСБ опубликованы сведения об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 разрешены разногласия между кредитором Остапенко Евгением Петровичем и залоговым кредитором ПАО "Промсвязьбанк" в отношении цены заложенного имущества, выставленного на торги. Апелляционный суд установил следующую начальную цену лотов:

Лот N	Наименование	Начальная продажная цена лота в руб. (без НДС)
1	Помещение. Назначение: нежилое. Площадь: общая 857,4 кв.м. Номера на поэтажном плане: подвал - помещения N N 2-3; 1 этаж-помещения N N 5-22, находящиеся по адресу: Свердловская область, Екатеринбург, ул. Хрустальная, д. 40 а, кадастровый (или условный) номер:66:41:0602011:1303	17 194 000,91
2	Помещение (в строении литера А). Назначение: нежилое. Площадь: общая 3 263 кв. м. Номера на поэтажном плане: 1 этаж-помещения N N 466, 468-472; 2 этаж помещения N N 459-461, 463-465, 467, часть помещения N 458, находящиеся по адресу: Свердловская область, Екатеринбург, ул. Хрустальная, д. 40, кадастровый (или условный) номер: 66-66- 01/157/2013-635	23 062 000
3	Помещение, в строении литера А. Назначение: нежилое. Площадь: общая 4 195,6 кв. м. Номера на поэтажном плане: 2 этаж-помещения N N 473-475; 3 этаж - помещения N N 477-479; кровля - помещения N 480; башня-помещения N N 482-483, находящиеся по адресу: Свердловская область, Екатеринбург, ул. Хрустальная, д. 40, кадастровый (или условный) номер: 66-66-01/157/2013-610	28 910 000
4	Право аренды земельного участка, общей площадью 11 035 кв.м. Категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Свердловская область, Екатеринбург, ул. Хрустальная, д. 40 Кадастровый номер: 66:41:0000000:999. Срок аренды до 2025.	6 595 000

Объявление о проведении торгов в форме аукциона имущества должника, обремененного залогом в пользу ПАО "Промсвязьбанк" опубликовано в газете "Коммерсантъ" 30.09.2017, размещено на ЕФРСБ 29.09.2018.

На сайте ЕФРСБ 16.11.2017 опубликованы сведения о признании торгов несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие.

Сообщение о проведении повторных торгов опубликовано на ЕФРСБ 19.07.2018, сообщение об изменении объявления о проведении торгов опубликовано на ЕФРСБ 24.07.2018.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 07.08.2018 были приняты обеспечительные меры в виде запрета проводить повторные торги по продаже имущества должника, обремененного залогом в пользу ПАО "Промсвязьбанк".

Обеспечительные меры отменены определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.12.2018.

Сообщение о проведении повторных торгов размещено в ЕФРСБ 16.01.2019 (сообщение N 3372358) и опубликовано в газете "КоммерсантЪ" от 19.01.2019 (сообщение N 66030313800).

Конкурсный кредитор должника Степанов Александр Вячеславович (далее - Степанов А.В., кредитор) 19.02.2019 обратился в арбитражный суд с заявлением о внесении изменений в пункт 2.2 Положения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества общества "Синие камни2000", обремененного залогом в пользу публичного акционерного общества "Промсвязьбанк" (далее - ПАО "Промсвязьбанк"), касающегося формирования лотов и начальной продажной цены имущества.

Одновременно с подачей данного заявления кредитором заявлено ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета конкурсному управляющему должника Митюшеву Д.В. проводить повторные торги по продаже обремененного залогом в пользу ПАО "Промсвязьбанк" имущества должника.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 20.02.2019 заявление кредитора Степанова А.В. о принятии обеспечительных мер удовлетворено, Судом приняты обеспечительные меры в виде запрета конкурсному управляющему Митюшеву Д.В. проводить назначенные на 27.02.2019 открытые торги в форме аукциона по реализации обремененного залогом в пользу ПАО "Промсвязьбанк" имущества должника, включенного в состав лотов N N 1, 2, 3, 4, сообщение о которых опубликовано в ЕФРСБ 16.01.2019 (сообщение N 3372358) и размещено в газете "КоммерсантЪ" от 19.01.2019 (сообщение N 66030313800).

Постановлением Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 определение Арбитражного суда Свердловской области от 20.02.2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба конкурсного управляющего - без изменения.

Поскольку даже определенная залоговым кредитором общая стоимость заложенного имущества - 75 761 000 руб. 91 коп., много больше размера требований, обеспеченных залогом имущества должника - 50 730 632 руб. 95 коп., интерес незалоговых кредиторов в получении наибольшей выручки от продажи заложенного имущества следует признать основанным на разумных ожиданиях.

В таких обстоятельствах, поскольку залоговым кредитором не показан и доказательно не подтвержден интерес Степанова А.В. в затягивании процедуры реализации имущества, следует полагать, что разногласия относительно порядка продажи имущества могли быть заявлены кредитором добросовестно, по причине отсутствии заявок на первых торгах, и потому подлежали разрешению судом по существу.

Конкурсный кредитор Степанов В.А. предлагает объединить все лоты в один.

При определенных обстоятельствах эффективное восстановление прав кредиторов на получение удовлетворения может быть обеспечено продажей разнородного имущества должника одним лотом. Объединение объектов продажи в один лот должно носить объективный характер.

Оно допустимо, например, в ситуации, когда совокупность отчуждаемых активов отвечает признакам предприятия, к которому для целей несостоятельности пункты 1 и 3 статьи 110 Закона о банкротстве относят имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. Разрешая вопрос о том, является ли разнородное имущество предприятием в значении, придаваемом этому понятию законодательством о несостоятельности, следует исходить из того, имеет ли возможность покупатель, приобретший имущество, на его основе приступить к ведению бизнеса без излишних сложностей. Принципиальная невозможность организации предпринимательской деятельности на базе отчужденного имущества свидетельствует о недопустимости его продажи как предприятия по правилам статьи 110 Закона о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Свердловской от 14.08.2019 по делу N А60-16679/2015 назначена экспертиза рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости. Проведение экспертизы поручено "Многопрофильная компания "Право. Оценка. Недвижимость" (620016, Екатеринбург, ул. Вильгельма де Геннина, 32, кв. 3, ОГРН: 1136658020817, ИНН: 6658437143) эксперту Устюжаниной Ксении Валерьевне.

В материалы дела поступило заключение эксперта Устюжаниной К.В. N 09-Э/10-2019 от 11.10.2019.

Согласно выводам эксперта рыночная стоимость комплекса объектов недвижимости, включающего:

- нежилое помещение, общей площадью 857,4 кв. м номер на поэтажном плане: подвал - помещение N N 2-3, 1 этаж - помещения N N 5-22, кадастровый номер 66:41:0602011:1303;

- нежилое помещение (в строении литера А), площадью 3263 кв. м, номер на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N 466, 468-472; 2 этаж - помещения N N 459-461, 463-465, 467, часть помещения N 458, кадастровый номер 66- 6601/157/2013-635;

- нежилое помещение в строении литера А, площадью 4195,6 кв. м, номер на поэтажном плане: 2 этаж - помещения N N 473-475, 3 этаж - помещения N N 477-479, кровля - помещение N 480, башня помещения N N 482-483, кадастровый номер 66-66-01/157/2013-610;

- эксплуатируемую кровлю площадью 4 249,10 кв. м,

составляет 161 580 000 руб., при этом без учета площади эксплуатируемой кровли рыночная стоимость комплекса объектов недвижимости согласно заключению составляет 147 405 000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость имущества автопаркинга, объединенного в единый лот, намного превышает ту цену, которую намеревался получить залоговый кредитор от реализации четырех лотов в отдельности - 75 761 000 руб. 91 коп.

В соответствии с заключением эксперта от 11.10.2019 N 09-Э/10-2019 эксплуатируемая кровля общей площадью 4 149,8 кв.м. здания комплексной 3-этажной автостоянки с подземным гаражом, овощехранилищем литер А по адресу: Екатеринбург, ул. Хрустальная, д. 40, не зарегистрирована как самостоятельный объект недвижимости, что препятствует реализации данного объекта обособленно от других частей здания. В то же время, с учетом поставленного судом вопроса, а также фактического использования кровли, площадь данного конструктивного элемента (объекта недвижимости) должна быть учтена при оценке комплекса, так как имеет коммерческое назначение и увеличивает коммерческую привлекательность здания автопаркинга и комплекса в целом. На кровле расположены 140 машиномест размером 6 х 3 м, кровля эксплуатируется, от ее использования получается доход.

При оценке конкурсной массы ни залоговым кредитором, ни оценщиком при проведении экспертизы по делу в 2017 году не было учтено, что в площадь здания автопаркинга включается площадь кровли, которая фактически эксплуатируется в соответствии с назначением автопаркинга, что влечет увеличение цены здания автопаркинга, его коммерческой привлекательности.

Заключение эксперта мотивировано, основано на открытых источниках информации относительно цен на аналогичное имущество, иная квалифицированная оценка рыночной стоимости возможного объединенного лота лицами, участвующими в деле, не представлена.

Согласно техническому паспорту на комплексную 3-х этажную автостоянку с подземным гаражом и овощехранилищем по адресу: Екатеринбург, ул. Хрустальная, дом 40, у основного строения имеется эксплуатируемая кровля с двумя заездами площадью 4 249,10 кв. м.

Отсутствие в договорах ипотеки указания на эксплуатируемую кровлю как на объект ипотеки, не исключает оценку прав залогового кредитора на указанное имущество, поскольку эксплуатируемая кровля является конструктивным элементом нежилого здания в целом.

Поскольку Положение о порядке продажи имущества предполагает проведение нескольких последовательных торгов (две процедуры торгов на повышение и последующая процедуры торгов на понижение - публичное предложение до "цены отсечения"), то предполагается, что при проведении торгов будет достигнута цена, наиболее соответствующая рыночной оценке. Если же будет достигнута минимальная цена на торгах посредством публичного предложения, то заинтересованные лица вправе поставить вопрос о ее изменении.

В силу ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, продажа прав на земельный участок участка под автопаркингом отдельным лотом была невозможна.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о необходимости разрешения разногласий относительно порядка продажи имущества должника объединением заложенного банку имущества в один лот с установлением начальной цены в размере рыночной оценки единого лота следует считать основанным на законе и фактических обстоятельствах спора.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

При обжаловании определений, не предусмотренных в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 18 февраля 2020 года по делу N А60-16679/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.В. Макаров

Судьи

Л.М. Зарифуллина С.И. Мармазова