Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2020 г. N 09АП-13033/20 по делу N А40-153645/2017

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10 ноября 2020 г. N Ф05-17377/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

17 августа 2020 г.

Дело N А40-153645/17

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 августа 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.В.Бекетовой,

судей:	Л.А.Москвиной, С.Л.Захарова,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.А.Шевцовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.01.2020 по делу N А40-153645/17, принятое судьей А.А. Гамулиным,

по заявлению ООО "ЭПРМ" (ИНН 5005033351)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674)

о признании незаконным отказа, об обязании,

при участии:

от заявителя:	Белобрыкина Е.И. по дов. от 03.02.2020;
от ответчика:	Шинкарюк А.Ю. по дов. от 12.05.2020;

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЭПРМ" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) о:

- признании незаконным отказа в выкупе арендуемых нежилых помещений NДГИ-1-54682/17-1 от 21.07.2017,

* об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 92,6 кв. м и земельного участка общей площадью 294 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 15, на условиях договора в редакции истца,

* об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 90,5 кв. м и земельного участка общей площадью 224 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 14, на условиях в редакции истца,

* об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 198 кв. м и земельного участка общей площадью 235 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 7, на условиях в редакции истца.

Решением от 15.03.2019 Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил частично. Суд признал незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы в выкупе арендуемых нежилых помещений N ДГИ-1-54682/17-1 от 21.07.2017 в части нежилого здания общей площадью 90,5 кв. м и земельного участка общей площадью 224 кв. м, кадастровый номер 77:05:0003001:1866, расположенных по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 14; обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "ЭПРМ" договор купли-продажи здания общей площадью 90,5 кв. м и земельного участка общей площадью 224 кв. м, кадастровый номер 77:05:0003001:1866, расположенных по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12Г, строение 14, на условиях указанных в решении суда. В остальной части заявленных требований отказал.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2019 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.10.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 15.03.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2019 отменены в части отказа в удовлетворении требований о выкупе нежилых помещений по адресу: г. Москва, Нагорный пр-д, д. 12Г, строений 7 и 15, и дело в указанной части направлено на новое рассмотрение. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Направляя дело на новое рассмотрение, судом кассационной инстанции указано, что судами не учтены разъяснения, данные в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2017 N 73.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством.

Решением от 31.01.2020 суд признал незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы в выкупе арендуемых нежилых помещений N ДГИ-1-54682/17-1 от 21.07.2017 в части нежилого здания общей площадью 92,6 кв.м. и земельного участка общей площадью 294 кв.м., кадастровый номер 77:05:0003001:1854, расположенных по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 15, нежилого здания общей площадью 198 кв.м. и земельного участка общей площадью 235 кв.м., кадастровый номер 77:05:0003001:1855, расположенных по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 7. Суд также обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "ЭПРМ" договор купли-продажи здания общей площадью 92,6 кв.м. и земельного участка общей площадью 294 кв.м., кадастровый номер 77:05:0003001:1854, расположенных по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 15, нежилого здания общей площадью 198 кв.м. и земельного участка общей площадью 235 кв.м., кадастровый номер 77:05:0003001:1855, расположенных по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 7, на условиях указанных в решении суда.

В обоснование принятого решения суд указал, что в отношении строения 15 и строения 7 на момент обращения общества с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были соблюдены заявителем, в связи с чем, оснований принятия решения об отказе в предоставлении государственной услуги со ссылкой на п. 2.23.4 Административного регламента у ответчика не имелось.

С таким решением суда не согласился Департамент и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой. Податель жалобы ссылается, что отказ N ДГИ-1-54682/17-1 от 21.07.2017 в части выкупа строения 7 и строения 15 соответствует закону, поскольку договоры аренды N 06-00623/2005 от 21.06.2005 и N 06-01258/2004 от 02.12.2004 указанных строений не были зарегистрированы в установленном порядке.

В отзыве на апелляционную жалобу общество с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы жалобы, представитель общества поддержал оспариваемое решение суда.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Апелляционный суд, выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является арендатором зданий площадью 92,6 кв. м по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 15, площадью 90,5 кв. м по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 14, площадью 198 кв. м по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 7 на основании договоров N 06-01258/2004 от 02.12.2004, N 06-00623/2005 от 21.06.2005, N 06-01138/07 от 26.09.2007, соответственно.

Согласно п. 1.3 договоров аренды объекты аренды переданы обществу для использования в производственных целях.

Пунктами 2.1 договоров установлены сроки их действия по 03.09.2014, в связи с чем договоры в силу положений статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали государственной регистрации.

По окончанию срока их действия договоры возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

20.06.2014 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о реализации преимущественного права выкупа арендуемых зданий, о чем в электронном журнале внесены записи за N 33-5-18289/14-(0)-0, N 33-5-18285/14-(0)-0, N 33-5-18287/14-(0)-0.

Письмам (исх. N 33-5-18285/14-(0)-1 от 23.12.2014, исх. N 33-5-18289/14-(0)-1 от 23.12.2014) ответчиком на основании п. 2.23.4 Административного регламента, отказано в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении зданий стр. 7 и стр. 15, указав на отсутствие государственной регистрации договоров аренды.

Письмом (исх. N 33-5-18287/14-(0)-1 от 13.01.2016) ответчиком на основании п. 2.10.1.2 Административного регламента отказано в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении здания стр. 14, указав на отсутствие сформированного для эксплуатации здания земельного участка.

Письмом (исх. N ДГИ-И-34702/16 от 11.08.2016) ответчиком сообщено истцу о разделе земельного участка и формировании земельных участков, в том числе для эксплуатации здания стр. 14; образованному земельному участку присвоен кадастровый номер 77:05:0003001:1866.

06.07.2017 заявитель обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением с приложением проектов договоров купли-продажи арендуемых зданий и занимаемых земельных участков по цене, определенной на основании отчета об оценке истца.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Письмом, исх. N ДГИ-1-54682/17-1 от 21.07.2017, ответчиком возвращены истцу проекты договоров со ссылкой на ранее направленные отказы в реализации преимущественного права выкупа арендуемых зданий и занимаемых земельных участков, а также отсутствие оснований заключения договоров купли-продажи по цене, основанной на отчетах об оценке, заказчиком которых не является город Москва.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений стр. 15 и стр. 7 в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи зданий и занимаемых земельных участков.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ, ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Сроки, предусмотренные ч. 4 ст. 198 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно счел соблюденными.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2013, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1140-ПП утвержден перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, включение спорных арендуемых помещений в указанный Перечень, осуществленное после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является незаконным, как имеющее целью воспрепятствовать обществу реализовать свое право приобретения данных помещений.

До принятия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которым законодатель установил дополнительные меры поддержки малому и среднему бизнесу путем предоставления преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, субъект РФ - город Москва не проявлял интереса к формированию Перечня государственного имущества, предназначенного для передачи предприятиям малого и среднего бизнеса с целью оказания последним поддержки, хотя данная возможность субъектам РФ была специально предоставлена Федеральным законом "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ.

Согласно части 1, части 2 статьи 10 Закона N 159-ФЗ, направленного на развитие и поддержку малого и среднего предпринимательства, Закон вступил в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3, 4 статьи 9 Закона, которые вступили в силу с 01.01.2009.

Частью 3 статьи 1 того же Федерального закона предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение, согласно которому в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Следовательно, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по обращениям общества о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

В пункте 5 того же Информационного письма ВАС РФ содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Таким образом, исключение, на основании распоряжений Департамента городского имущества города Москвы N 8531 от 19.09.2013, N 4049 от 29.05.2013 спорных зданий из перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства не имеет правового значения.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается сведениями из реестра N ЮЭ9965-17-1829226 от 08.08.2017.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлениями о выкупе спорных нежилых зданий отсутствуют.

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии с документами БТИ, помещения представляют собой отдельно стоящие здания, и принадлежат на праве собственности городу Москве.

Как установлено судом, нежилые здания находится во владении истца на основании договоров аренды в полном объеме с 2007 года.

Согласно ч. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с п. 4 ст. 198 АПК РФ заявление о признании решения государственного органа недействительным может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов. Как видно из материалов дела, срок, предусмотренный п. 4 ст. 198 АПК РФ для обращения в суд с заявлением об оспаривании отказа ответчика в предоставлении государственной услуги, выраженного в письме N ДГИ-1-54682/17-1 от 21.07.2017 заявителем соблюден.

Основанием принятия решения об отказе в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в оспариваемых решениях в отношении стр. 15 и стр. 7 указан п. 2.23.4 Административного регламента предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП, в соответствии с которым основанием для отказа в предоставлении государственной услуги является невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами. Указанные положения регламента применены ответчиком в редакциях на момент выполнения соответствующих отказов.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009, судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.

Договоры аренды N 06-00623/2005 от 21.06.2005, N 06-01258/2004 от 02.12.2004 не зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

При этом в том же пункте разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

В п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также последовательно сформулирована правовая позиция, согласно которой, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Сведений о наличии правопритязаний третьих лиц в отношении арендуемых истцом зданий стр. 15 и стр. 7 в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, в правоотношениях истца и ответчика как сторон договоров аренды в отношении стр. 15 и стр. 7 необходимо руководствоваться приведенными разъяснениями и правовой позицией, согласно которым в таком случае у арендатора сохраняются все права и обязанности по договору, в том числе право преимущественного выкупа таких зданий, поскольку арендодателем является уполномоченный орган города Москвы, которому известно о том, кто являлся арендатором помещений на протяжении всего периода с 2007 года до даты обращения с заявлением о реализации преимущественного права.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в отношении стр. 15 и стр. 7 на момент обращения общества с заявлением к Департаменту в целях реализации преимущественного права выкупа все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены, в связи с чем, оснований принятия решения об отказе в предоставлении государственной услуги со ссылкой на п. 2.23.4 Административного регламента у ответчика не имелось.

Согласно п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 N 14831/09.

Аналогичное положение закреплено в ст. 11 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных этим Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 11 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Поскольку по договорам купли-продажи истец одновременно приобретает здания и, в силу указанных положений, соответствующие земельные участки, то есть на момент заключения договоров общество не является собственником зданий, выкупная цена как зданий, так и земельных участков должна быть определена исходя из рыночной стоимости названного имущества.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 14556/11 по делу N А35-6886/2010.

Положения пп. 3 п. 4 ст. 201 АПК РФ предусматривают необходимость арбитражного суда указать на обязанность соответствующего государственного органа устранить нарушения допущенных прав и законных интересов.

Истцом реализовано в рамках рассмотрения настоящего дела право обязания ответчика заключить договоры купли-продажи, которое, по сути, и является восстановлением нарушенного права признанного судом недействительным отказа ответчика в части стр. 15 и стр. 7.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

Ответчиком оценка рыночной стоимости зданий и земельных участков, в отношении которых истцом реализовано преимущественное право выкупа, не проведена.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате которой ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" выполнено заключение эксперта N А40-153645/17-23-1359 от 15.10.2018, согласно которому по состоянию на 20.06.2014: рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 92,6 кв.м. по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 15 составила 1 570 000 руб., земельного участка общей площадью 294 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 15, кадастровый номер 77:05:0003001:1854 составила 4 863 000 руб., нежилого здания общей площадью 198 кв.м. по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 7 составила 3 599 000 руб., земельного участка общей площадью 235 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 7, кадастровый номер 77:05:0003001:1855 составила 4 470 000 руб., без НДС.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

Доводы Департамента об обратном судом рассмотрены и отклонены как несостоятельные.

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что здание общей площадью 92,6 кв.м. и земельный участкок общей площадью 294 кв.м., кадастровый номер 77:05:0003001:1854, расположенные по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 15, нежилое здание общей площадью 198 кв.м. и земельный участок общей площадью 235 кв.м., кадастровый номер 77:05:0003001:1855, расположенные по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г, строение 7, в отношении которых истец реализует право на выкуп, соответствуют критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых зданий и занимаемых земельных участков, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в соответствующей части с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости зданий и земельных участков на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, изложенные обществом в суде первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд в порядке ч.1 ст.268 АПК РФ не усматривает.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обстоятельств, являющихся безусловным основанием в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2020 по делу N А40-153645/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

И.В. Бекетова

Судьи

С.Л. Захаров Л.А. Москвина