Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2020 г. N 15АП-11122/20 по делу N А53-35707/2017

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 ноября 2020 г. N Ф08-9767/20 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

31 августа 2020 г.

дело N А53-35707/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко Н.В.,

судей Д.В. Емельянова, Д.В. Николаева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ситдиковой Е.А.,

при участии:

от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель Попова Г.Д. по доверенности от 31.01.2020,

единственный участник общества с ограниченной ответственностью "Мега Строй": Евтухов А.В., решение от 18.05.2020 N 1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных города Ростова-на-Дону на определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2020 по делу N А53-35707/2017 об отказе в удовлетворении заявления Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об изъятии объекта незавершенного строительства

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Мега Строй"

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью"Мега Строй" (далее - должник) в Арбитражный суд Ростовской области обратился Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - заявитель) с заявлением об изъятии у ООО "Мега Строй" объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Тургеневская, дом N 20, общая площадь застройки: 377,2 кв.м, степень готовности 4%, Литер А, кадастровый номер 61:44:0050631:232, инвентарный номер 6649, литер А, путем продажи с публичных торгов и об обязании передать техническую документацию на указанный объект.

Определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2020 по делу N А53-35707/2017 в удовлетворения заявления отказано.

Не согласившись с определением суда от 13.07.2020 по делу N А53-35707/2017, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Назначить судебную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки: 377,2 кв.м., степенью готовности: 4%, кадастровый номер 61:44:0050631:232, инвентарный номер: 6649, литер: А, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, Ленинский район, ул. Тургеневская, 20.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Судом не учтено, что договор аренды земельного участка N 36879 от 25.10.2016, общей площадью 977 кв.м., для завершения проектирования и строительства жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой, кадастровый номер 61:44:0050631:23, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20 (заключенный на основании постановления арбитражного апелляционного суда от 07.09.2016 по делу N 15АП-12433/2016, решения Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2016 по делу N А53-5948/16) расторгнут по решению Арбитражного суда Ростовской области от 28.04.2018 по делу NА53-4869/2018. Разрешение на проектирование и строительство жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой обществу не выдавалось.

В соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Судом не учтено, что лицо, приобретшее имущество (объект незавершенного строительства) с торгов в рамках процедуры банкротства должника будет считаться универсальным правопреемником предыдущего собственника, и в силу норм ЗК РФ не сможет в дальнейшем реализовать право на заключение договора аренды и законным образом завершить строительство объекта. По мнению апеллянта, рассматривать вопрос о реализации объекта незавершенного строительства без рассмотрения по существу вопроса о судьбе земельного участка, на котором он расположен, является нецелесообразным. Включение имущества должника в конкурсную массу не исключает необходимость последующей проверки правовой возможности отчуждения такого имущества, наличия на то ограничений в силу закона или договора, заключенного с должником, соблюдения иных требований, предъявляемых при реализации имущества должника.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2020 по делу N А53-35707/2017 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители заявителя и должника поддержали свои правовые позиции.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 26.09.2018 (резолютивная часть от 19.09.2018) признаны обоснованными требования общества с ограниченной ответственностью "Вектор-2000", в отношении общества с ограниченной ответственностью "Мега Строй" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, - наблюдение, временным управляющим утверждена Валитова Ольга Александровна из числа членов Ассоциации "Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих".

В отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве застройщиков.

Сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 178 от 29.09.2018.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.04.2019 (резолютивная часть от 28.03.2019) общество с ограниченной ответственностью "Мега Строй" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Бирюкова Татьяна Николаевна из числа членов территориального управления "Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих".

Сведения о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии процедуры конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 66 от 13.04.2019.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2019 арбитражный управляющий Бирюкова Татьяна Николаевна освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Мега Строй", конкурсный управляющим утвержден Зоров Василий Игоревич из числа членов территориального управления Ассоциации "Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражный управляющих".

Конкурсным управляющим должника проведена инвентаризация имущества должника, результаты которой опубликованы 09.09.2019 на ЕФРСБ (сообщение N 4148705).

В конкурсную массу включен объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Тургеневская, дом N 20, общая площадь застройки: 377,2 кв.м., степень готовности 4%, Литер А, кадастровый номер 61:44:0050631:232, стоимостью 45 745 000 руб.

Из материалов дела следует, что на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2016 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2016 по делу N А53-5948/16, решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 668 "Об утверждении Положения "О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону" между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Мега Строй" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 36879 от 25.10.2016, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050631:23, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20, общей площадью 977 кв.м., для завершения проектирования и строительства жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (2 очередь строительства первый пусковой комплекс) (пункт 1.1 договора).

Срок аренды устанавливается с момента передачи земельного участка с 07.09.2016 до 07.09.2019 (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 03.11.2016. Земельный участок передан по акту приема-передачи.

В рамках дела N А53-4869/2018 департамент обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Мега Строй" о расторжении договора аренды земельного участка N 36879 от 25.10.2016, об обязании общества в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить арендодателю по акту приема-передачи свободный земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.04.2018 по делу N А53-4869/2018 договор аренды земельного участка N 36879 от 25.10.2016, заключенный между департаментом и обществом, расторгнут, суд обязал общество возвратить в месячный срок департаменту по акту приема-передачи спорный земельный участок путем сноса объекта незавершенного строительства со степенью готовности 4% с кадастровым номером 61:44:0050631:232.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2018 решение от 28.04.2018 по делу А53-4869/2018 отменено в части, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении искового требования об обязании общества в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить департаменту по акту приема-передачи свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050631:23 общей площадью 977 кв.м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20.

Постановление мотивировано тем, что на земельном участке находятся кирпичное строение, забор и объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.05.2015 по делу N А53-15829/2014 суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрировать переход к обществу с ограниченной ответственностью "Мега Строй" права собственности на жилой дом (в стадии незавершенного строительства) литера А площадью 977 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20.

Право собственности общества на объект незавершенного строительства со степенью готовности 4% площадью 977 кв.м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20, зарегистрировано 18.06.2015, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности.

Указанный объект недвижимости является легальным, право собственности на который может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным законом.

Из решения следует, что согласно выписке из ЕГРН, с 02.06.2015 общество является собственником объекта незавершенного строительства, площадью 377,2 кв.м. с инвентарным номером 6649, литер А.

Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 18.12.2018 разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию капитальных объектов, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20, обществу не выдавалось.

Согласно информации, размещенной в "Картотеке арбитражных дел", Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону также обращался в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Мега Строй" об изъятии объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки: 377,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования мотивированы тем, что в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий ответчику на праве собственности незавершенный строительством объект со степенью готовности 4%, имеются основания для изъятия спорного объекта у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.09.2019 по делу N А53-42046/2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 30.12.2019 решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.09.2019 по делу N А53-42046/2018 отменено, исковое заявление Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону оставлено без рассмотрения.

При разрешении заявленного требования суд первой инстанции обоснованно принял во внимание нижеследующее.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

По общему правилу, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 статьи 131 Закона о банкротстве определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество. Объекты незавершенного строительства, принадлежащие должнику на праве собственности, к исключению из конкурсной массы Законом о банкротстве не отнесены.

Согласно пункту 2.7 статьи 201.1 Закона о банкротстве, введенной Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N218-ФЗ), при рассмотрении дела о банкротстве застройщика предусмотренные данным Федеральным законом наблюдение и финансовое оздоровление не применяются.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве, в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 218-ФЗ, рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика происходит только в рамках дела о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что на спорном земельном участке располагается объект незавершенного строительства, принадлежащий должнику. Указанные обстоятельства подтверждены вступившими в законную силу судебными актами.

Установив фактические обстоятельства дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, дав надлежащую правовую оценку доводам заявителя, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В силу изложенного, оснований для удовлетворения заявления не имеется.

Арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Суд апелляционной инстанции считает подлежащими отклонению доводы апеллянта, принимая во внимание, что в силу части 11 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 ГК РФ (об изъятии земельного участка под объектом незавершенного строительства) не применяются.

Собственники объекта незавершенного строительства не лишены права пользования земельным участком, на котором данный объект расположен, в том числе в целях завершения его строительства.

Вопреки доводам апеллянта, при реализации имущества должника-банкрота применяются специальные нормы Закона о банкротстве. Указанные в апелляционной жалобе обстоятельства не являются основанием для исключения имущества должника из конкурсной массы.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены обжалованного судебного акта, поскольку не опровергают сделанных судом выводов и направлены по существу на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанций. Оснований для переоценки фактических обстоятельств дела или иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.

На основании вышеизложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2020 по делу N А53-35707/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Сулименко

Судьи

Д.В. Емельянов Д.В. Николаев